Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Брюхановой Т.А.,
судей: Зуева А.О., Первушиной М.А.,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Завод базальтовых материалов" Дегтярева М.И. (доверенность от 04.06.2013),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Северная строительная компания" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18 декабря 2012 года по делу N А58-4964/2012, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции - Евсеева Е.А.; суд апелляционной инстанции: Ткаченко Э.В., Никифорюк Е.О., Рылов Д.Н.)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Северная строительная компания" (ОГРН 1021401044455, место нахождения: Республика Саха (Якутия) г. Якутск, ул. Петра Алексеева, 19/3; далее - истец, ООО "Северная строительная компания", ООО "ССК") обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Завод базальтовых материалов" (ОГРН 1081431000628, место нахождения: Республика Саха (Якутия), Хангаласский улус, г. Покровск, ул. Заводская, 1; далее - ответчик, ООО "Завод базальтовых материалов", ООО "ЗБМ") об обязании заключить с истцом договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.05.2011 на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.06.2011 на срок до 31 декабря 2013 года.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям" муниципального района "Хангаласский улус" Республики Саха (Якутия) (ОГРН 1051401420300, место нахождения: Республика Саха (Якутия), Хангаласский улус, г. Покровск, ул. Орджоникидзе, 26; далее - третье лицо, комитет).
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18 декабря 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2013 года решение суда оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "ССК" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
По мнению заявителя кассационной жалобы, договор от 16.06.2011 истцом и ответчиком заключен на срок менее одного года, следовательно на него не распространяется требование об обязательной государственной регистрации. При этом в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Кроме того, на основании свидетельств о государственной регистрации права за N 14-14-11/018/2013-068, 14-14-11/018/2013-067 от 11.03.2013 ООО "ССК" является собственником двух 18-квартирных жилых домов, находящихся по ул. Ст.Ефремова 52 г. Покровска. Следовательно, ООО "ССК" как собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. В этой связи вывод судов о том, что спорный договор не подпадает под действие статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, является необоснованным.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в судебном заседании просил оставить оспариваемые судебные акты без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения настоящего дела, своих представителей на судебное заседание не направили, в связи с чем дело рассматривается в их отсутствие.
Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражными судами норм материального и соблюдения норм процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании Распоряжения Главы муниципального района "Хангаласский улус" Республики Саха (Якутия) N 536-р от 03.05.2011 "О предоставлении в аренду земельного участка под строительство многоквартирных жилых домов ООО "Завод базальтовых материалов" Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям (арендодатель) с обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 03.05.2011.
В соответствии с пунктами 1.1, 3.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2 251 кв.м с кадастровым номером 14:32:170103:578, находящийся по адресу: РС (Я), Хангаласский улус, г. Покровск, ул. Ст.Ефремова, 52, для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома в границах, указанных в плане земельного участка, на срок с 03.05.2011 по 31.12.2013.
Договор аренды земельного участка от 03.05.2011 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.06.2011 за номером 14-14-11/014/2011-145, земельный участок фактически передан.
16 июня 2011 года между ООО "Завод базальтовых материалов" (сторона 1) и ООО "Северная строительная компания" (сторона 2) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.05.2011 со сроком действия 11 месяцев до 16.05.2012, согласно пункту 3.1 которого сторона 1 передает все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 03.05.2011 стороне 2: подлинный договор аренды от 03.05.2011, постановление (распоряжение) N 5436-р от 03.05.2011, план земельного участка, а также иные документы, относящиеся к договору, по которому происходит передача прав и обязанностей. Согласно пункту 5.1 заключенного сторонами договора он имеет силу акта приема-передачи земельного участка, являющегося предметом договора.
ООО "Северная строительная компания" получено разрешение на строительство двух 18-квартирных жилых домов от 08.07.2011 N RU 14514000-137/11 со сроком действия до 08.07.2013, начато возведение объектов, в подтверждение чего представлены кадастровые паспорта объектов незавершенного строительства, технические паспорта на строения.
По истечении срока действия договора от 16.06.2011 стороны не пришли к соглашению о заключении договора на новый срок, в связи с чем истец обратился в суд о понуждении ответчика заключить договор на условиях договора аренды земельного участка от 03.05.2011.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор, о понуждении к заключению которого заявлено истцом, не является договором, подпадающим под действие статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, соответственно, у истца отсутствуют правовые основания требовать в судебном порядке возложения на ответчика обязанности заключить договор. Установив, что договором от 16.06.2011 фактически осуществлен перенаем (передача) прав и обязанностей в отношении договора аренды земельного участка от 03.05.2011, суд первой инстанции отклонил довод истца о наличии преимущественного права ООО "ССК" на заключение договора на новый срок на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суд учел, что данный договор подлежал государственной регистрации, которая не была произведена, следовательно договор является незаключенным. Довод истца о применении при рассмотрении спора статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации суд отклонил, указав, что в материалы дела не представлены правоустанавливающие документы на недвижимость.
Суд апелляционной инстанции поддержал позицию суда первой инстанции.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
При этом пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Как правильно установлено судами, договором от 16.06.2011 фактически осуществлен перенаем (передача) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.05.2011, подлежащего государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
При таких обстоятельствах судами сделан правильный вывод о том, что договор от 16.06.2011 также подлежал обязательной государственной регистрации.
Учитывая, что данный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, суды правомерно признали его незаключенным и не порождающим прав и обязанностей сторон.
В этой связи судами обоснованно отклонены ссылки истца на статьи 445 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
Исходя из пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.
Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
К обстоятельствам настоящего дела данные случаи не относятся.
Кроме того, как следует из материалов дела, истец на момент подачи искового заявления не обладал правом собственности на объекты незавершенного строительства и в суды первой и апелляционной инстанций соответствующие документы не представил, следовательно не обосновал исковое заявление.
Вместе с тем суд кассационной инстанции в соответствии с частью 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
При этом суд кассационной инстанции учитывает, что последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком определены в статье 272 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемых судебных актов.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18 декабря 2012 года по делу N А58-4964/2012, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2013 года по тому же делу оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Т.А.БРЮХАНОВА
Судьи:
А.О.ЗУЕВ
М.А.ПЕРВУШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 20.06.2013 ПО ДЕЛУ N А58-4964/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июня 2013 г. N А58-4964/2012
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Брюхановой Т.А.,
судей: Зуева А.О., Первушиной М.А.,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Завод базальтовых материалов" Дегтярева М.И. (доверенность от 04.06.2013),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Северная строительная компания" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18 декабря 2012 года по делу N А58-4964/2012, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции - Евсеева Е.А.; суд апелляционной инстанции: Ткаченко Э.В., Никифорюк Е.О., Рылов Д.Н.)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Северная строительная компания" (ОГРН 1021401044455, место нахождения: Республика Саха (Якутия) г. Якутск, ул. Петра Алексеева, 19/3; далее - истец, ООО "Северная строительная компания", ООО "ССК") обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Завод базальтовых материалов" (ОГРН 1081431000628, место нахождения: Республика Саха (Якутия), Хангаласский улус, г. Покровск, ул. Заводская, 1; далее - ответчик, ООО "Завод базальтовых материалов", ООО "ЗБМ") об обязании заключить с истцом договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.05.2011 на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.06.2011 на срок до 31 декабря 2013 года.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям" муниципального района "Хангаласский улус" Республики Саха (Якутия) (ОГРН 1051401420300, место нахождения: Республика Саха (Якутия), Хангаласский улус, г. Покровск, ул. Орджоникидзе, 26; далее - третье лицо, комитет).
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18 декабря 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2013 года решение суда оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "ССК" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
По мнению заявителя кассационной жалобы, договор от 16.06.2011 истцом и ответчиком заключен на срок менее одного года, следовательно на него не распространяется требование об обязательной государственной регистрации. При этом в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Кроме того, на основании свидетельств о государственной регистрации права за N 14-14-11/018/2013-068, 14-14-11/018/2013-067 от 11.03.2013 ООО "ССК" является собственником двух 18-квартирных жилых домов, находящихся по ул. Ст.Ефремова 52 г. Покровска. Следовательно, ООО "ССК" как собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. В этой связи вывод судов о том, что спорный договор не подпадает под действие статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, является необоснованным.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в судебном заседании просил оставить оспариваемые судебные акты без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения настоящего дела, своих представителей на судебное заседание не направили, в связи с чем дело рассматривается в их отсутствие.
Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражными судами норм материального и соблюдения норм процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании Распоряжения Главы муниципального района "Хангаласский улус" Республики Саха (Якутия) N 536-р от 03.05.2011 "О предоставлении в аренду земельного участка под строительство многоквартирных жилых домов ООО "Завод базальтовых материалов" Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям (арендодатель) с обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 03.05.2011.
В соответствии с пунктами 1.1, 3.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2 251 кв.м с кадастровым номером 14:32:170103:578, находящийся по адресу: РС (Я), Хангаласский улус, г. Покровск, ул. Ст.Ефремова, 52, для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома в границах, указанных в плане земельного участка, на срок с 03.05.2011 по 31.12.2013.
Договор аренды земельного участка от 03.05.2011 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.06.2011 за номером 14-14-11/014/2011-145, земельный участок фактически передан.
16 июня 2011 года между ООО "Завод базальтовых материалов" (сторона 1) и ООО "Северная строительная компания" (сторона 2) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.05.2011 со сроком действия 11 месяцев до 16.05.2012, согласно пункту 3.1 которого сторона 1 передает все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 03.05.2011 стороне 2: подлинный договор аренды от 03.05.2011, постановление (распоряжение) N 5436-р от 03.05.2011, план земельного участка, а также иные документы, относящиеся к договору, по которому происходит передача прав и обязанностей. Согласно пункту 5.1 заключенного сторонами договора он имеет силу акта приема-передачи земельного участка, являющегося предметом договора.
ООО "Северная строительная компания" получено разрешение на строительство двух 18-квартирных жилых домов от 08.07.2011 N RU 14514000-137/11 со сроком действия до 08.07.2013, начато возведение объектов, в подтверждение чего представлены кадастровые паспорта объектов незавершенного строительства, технические паспорта на строения.
По истечении срока действия договора от 16.06.2011 стороны не пришли к соглашению о заключении договора на новый срок, в связи с чем истец обратился в суд о понуждении ответчика заключить договор на условиях договора аренды земельного участка от 03.05.2011.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор, о понуждении к заключению которого заявлено истцом, не является договором, подпадающим под действие статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, соответственно, у истца отсутствуют правовые основания требовать в судебном порядке возложения на ответчика обязанности заключить договор. Установив, что договором от 16.06.2011 фактически осуществлен перенаем (передача) прав и обязанностей в отношении договора аренды земельного участка от 03.05.2011, суд первой инстанции отклонил довод истца о наличии преимущественного права ООО "ССК" на заключение договора на новый срок на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суд учел, что данный договор подлежал государственной регистрации, которая не была произведена, следовательно договор является незаключенным. Довод истца о применении при рассмотрении спора статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации суд отклонил, указав, что в материалы дела не представлены правоустанавливающие документы на недвижимость.
Суд апелляционной инстанции поддержал позицию суда первой инстанции.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
При этом пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Как правильно установлено судами, договором от 16.06.2011 фактически осуществлен перенаем (передача) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.05.2011, подлежащего государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
При таких обстоятельствах судами сделан правильный вывод о том, что договор от 16.06.2011 также подлежал обязательной государственной регистрации.
Учитывая, что данный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, суды правомерно признали его незаключенным и не порождающим прав и обязанностей сторон.
В этой связи судами обоснованно отклонены ссылки истца на статьи 445 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
Исходя из пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.
Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
К обстоятельствам настоящего дела данные случаи не относятся.
Кроме того, как следует из материалов дела, истец на момент подачи искового заявления не обладал правом собственности на объекты незавершенного строительства и в суды первой и апелляционной инстанций соответствующие документы не представил, следовательно не обосновал исковое заявление.
Вместе с тем суд кассационной инстанции в соответствии с частью 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
При этом суд кассационной инстанции учитывает, что последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком определены в статье 272 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемых судебных актов.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18 декабря 2012 года по делу N А58-4964/2012, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2013 года по тому же делу оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Т.А.БРЮХАНОВА
Судьи:
А.О.ЗУЕВ
М.А.ПЕРВУШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)