Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Вериго Н.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Кошелевой И.Л.
судей Кабировой Е.В., Куликовой О.В.
при секретаре Д.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Б. на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 22 мая 2012 года, которым отказано в удовлетворении ее исковых требований к ООО <...>, ООО <...> о признании заключенным договора купли-продажи, признании права собственности на жилое помещение.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Кошелевой И.Л., представителя ООО <...> Н., Б.
судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Б. обратилась в суд с иском к ООО <...>, ООО <...> о признании заключенными договоров купли-продажи блок-секций в жилом доме блокированной застройки (таунхаусы): N от <...> (таунхаус 28/8), N от <...> (таунхаус 28/6), прекращении права собственности ООО <...> на таунхаусы, расположенные по адресу: <адрес>, блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхаусы) N и N о признании права собственности на указанные таунхаусы, кроме того, просила взыскать с ООО <...> пени по договору в размере <...>, судебные расходы в размере <...>, в счет компенсации морального вреда <...>.
В обоснование заявленных требований истица указала, что <...> заключила с ООО <...> предварительные договоры купли-продажи блок-секций в жилом доме блокированной застройки (таунхаусы): N (таунхаус 28/8), N (таунхаус 28/6).
Договорами предусмотрен срок для заключения основных договоров купли-продажи, а также условия, сроки создания и качество создаваемых объектов - объектов.
Она исполнила обязательства по договорам в срок, согласно п. 3.2.2 договоров своевременно внесла денежные средства на расчетный счет ответчика. В свою очередь ООО <...> в соответствии с п. п. 1.1, 3.1, графиком исполнительных мероприятий взяло на себя обязательства по регистрации блок-секций в жилом доме блокированной застройки в срок до <...>, заключению основных договоров купли-продажи в срок до <...>
Между тем, на сегодняшний день ООО <...> обязательства не исполнены, таунхаусы принадлежат на праве собственности ООО <...>, которое являлось застройщиком по инвестиционному договору N, предметом которого является строительство малоэтажного жилого комплекса и объектов инфраструктуры на территории МО <...> Ленинградской области.
В соответствии с п. 2.3.5 указанного инвестиционного договора объекты, финансирование которых произведено за счет инвестора и привлеченных им дольщиков, являются их собственностью и распределяются на основании заключенных между ними договоров.
Поскольку полная стоимость таунхаусов была оплачена истицей до ввода объекта в эксплуатацию (разрешение объекта на ввод в эксплуатацию N RU N от <...>), ее денежные средства использовались ответчиками для строительства спорных объектов, что, по мнению истицы, свидетельствует о фактическом участии в финансировании строительства спорных объектов недвижимости, она полагает, что стороны изначально заключили не предварительный, а основной договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Вместе с тем, ООО <...> уклоняется от передачи готовых объектов в собственность истицы.
Кроме того, в блок-секциях ею, по согласованию с ответчиками, были сделаны перепланировка и ремонт.
Срок исполнения обязанности, взятой ответчиком ООО <...> по договорам - <...>, в связи с чем, просрочка исполнения составила <...> календарных дней по каждому таунхаусу и составляет по каждому договору <...>
Кроме того, истица оценила моральный вред, причиненный неправомерными действиями ответчиков в <...>.
Судебные расходы истицы, связанные с уплатой госпошлины, составляют <...>, издержки, связанные с рассмотрением дела в суде - <...>.
В судебном заседании истица Б. заявленные требования поддержала.
В процессе рассмотрения дела представитель ООО <...> возражал против удовлетворения исковых требований.
Решением Выборгского городского суда Ленинградской области от 22 мая 2013 года в удовлетворении исковых требований Б. отказано.
В апелляционной жалобе истица просит решение суда отменить, считая его незаконным.
В жалобе истица ссылается на те же основания, на которые указывала в исковом заявлении.
Судебная коллегия, исследовав материалы гражданского дела, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
При этом предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
В соответствии с п. 4 Постановления Верховного Суда РФ N 17 от 28 июня 2012 года "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", к отношениям сторон предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
Исходя из статей 1, части 1 и 2 и 27, часть 2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре долевого участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.
Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключение предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства...), в случаях, если судом, с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" является специальным по отношению к ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.
Привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в п. 2 ст. 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Статьей 6, часть 2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлена ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину - участнику долевого строительства объекта долевого строительства в виде уплаты застройщику гражданину - участнику долевого строительства неустойки (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Нормы Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в этой части к указанным отношениям не применяются.
Согласно части 1 ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство... и государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды такого земельного участка...
Часть 3 ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусматривает, что в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 настоящего Закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Как следует из материалов гражданского дела, <...> Б. заключила с ООО <...> предварительные договоры купли-продажи блок-секций в жилом доме блокированной застройки (таунхаусы): N (таунхаус 28/8), N (таунхаус 28/6).
Согласно п. 2.2 указанных договоров, договоры купли-продажи блок-секций в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) стороны обязуются заключить в течение 10 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца ООО <...> на блок-секции и исполнения в полном объеме покупателем Б. своих обязательств в соответствии с условиями настоящего договора и приложений к нему.
В соответствии с п. 5.2 названных договоров стоимость договора купли-продажи определяется протоколом согласования цены (приложение 1 к настоящему договору) и является неизменной.
Согласно представленным истцовой стороной протоколам согласования цены, стоимость блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) N составляет <...>, стоимость блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) N составляет <...>.
Согласно приложениям N к предварительным договорам от <...> "График исполнительных мероприятий", датой заключения основных договоров купли-продажи блок-секций в жилом доме блокированной застройки является <...>.
В соответствии с п. 4.2.3 предварительных договоров, объект недвижимости должен быть передан продавцом покупателю в день заключения основного договора купли-продажи.
Как установлено судом, Б. исполнила обязательства по предварительным договорам в установленный в них срок, согласно п. 3.2.2 договоров своевременно внесла денежные средства на расчетный счет ООО <...>, что подтверждается материалами дела.
В свою очередь ООО <...> в соответствии с п. п. 1.1, 3.1, графиком исполнительных мероприятий взяло на себя обязательства по регистрации блок-секций в жилом доме блокированной застройки в срок до <...>, заключению основных договоров купли-продажи в срок до <...>
Вместе с тем, судом установлено, что на момент рассмотрения дела ООО <...> обязательства по предварительным договорам не исполнило, спорные таунхаусы на основании разрешения на строительство от <...> N, разрешения на ввод в эксплуатацию от <...> N выданных Комитетом по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации МО <...> Ленинградской области, принадлежат на праве собственности застройщику ООО <...>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права N от <...> и N от <...> (л. д. 186 - 187), выписками из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним N от <...> (л. д. 98 - 99) и N от <...> (л. д. 100 - 101).
Также судом установлено, что <...> между ООО <...> и ООО <...> был заключен генеральный инвестиционный договор N, предметом которого является строительство малоэтажного жилого комплекса и объектов инфраструктуры на территории МО <...> Ленинградской области. По данному договору ООО <...> является инвестором, ООО <...> - застройщиком. В соответствии с п. 2.3.5 указанного инвестиционного договора объекты, финансирование которых произведено за счет инвестора и привлеченных им дольщиков, являются их собственностью и распределяются на основании заключенных между ними договоров.
Кроме того, судом установлено, что в адрес истицы <...> ООО <...> было направлено уведомление, из которого следует, что срок предварительного договора от <...>, определенный сторонами в п. 2.1, истек, обязательства сторон по предварительному договору прекратились, в связи с чем, Б. было предложено предоставить платежные реквизиты для осуществления ООО <...> возврата денежных средств, внесенных истицей в соответствии с условиями предварительного договора.
Учитывая, что разрешение на строительство жилого дома блокированной застройки было получено после 1 апреля 2005 года, - даты вступления в силу ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", истица оплатила полную стоимость таунхаусов до ввода дома в эксплуатацию, судебная коллегия полагает, что фактически, при заключении предварительного договора купли-продажи сторонами имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Отказывая истице в удовлетворении исковых требований суд исходил из того, что в предварительных договорах купли-продажи, заключенных с истицей, не указан срок заключения основных договоров, в связи с чем, поскольку в срок до <...> стороны не изъявили желание их заключить, предварительные договоры прекратили свое действие.
Судебная коллегия полагает, что указанные выводы суда противоречат сведениям, содержащимся в приложениях N к предварительным договорам купли-продажи от <...>, являющихся неотъемлемой частью предварительных договоров и устанавливающих, что основные договоры должны быть заключены сторонами <...>.
Между тем, неправильность выводов суда, в указанной части, не влияет на правильность постановленного решения в целом.
Из материалов дела следует, что жилые дома блокированной застройки, расположенные по адресу: <адрес> приняты в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от <...>.
Однако в нарушение положений Генерального инвестиционного договора от <...>, согласно которому по акту рабочей комиссии законченные строительством здания передаются Инвестору и привлеченным им к инвестированию строительства лицам, право собственности на спорные таунхаусы перешли к застройщику ООО <...>.
Исходя из условий предварительных договоров, продавцом спорных таунхаусов выступало ООО <...>, которое и на момент заключения предварительных договоров и на момент разрешения дела судом не является собственником спорного недвижимого имущества, в связи с чем, договоры купли-продажи таунхаусов с истицей не заключены. Акт реализации инвестиционного договора, необходимый для регистрации имущественных прав на недвижимость, не оформлен. При этом, положения предварительных договоров, устанавливающие срок исполнения обязательства по заключению основных договоров, ставят приобретение истицей права собственности на спорное имущество в зависимость от даты регистрации права собственности ответчика на таунхаусы.
Судом не установлены причины, по которым право собственности на таунхаусы не перешло к ООО <...> и истице.
Между тем, суду не представлены доказательства, свидетельствующие о полном исполнении ООО <...> своих обязательств по инвестиционному договору в части полной оплаты малоэтажного жилого комплекса, частью которого являются таунхаусы, являющиеся предметом предварительных договоров купли-продажи с истицей.
Согласно сообщению ООО <...>, денежные средства на счет ООО <...> по инвестиционному договору перечислялись без их индивидуализации, то есть, без указания на конкретный объект недвижимости (конкретный таунхаус), подлежащий оплате.
При таких обстоятельствах, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие тот факт, что денежные средства, перечисленные истицей на счет ООО <...> в счет оплаты стоимости спорных таунхаусов, были перечислены на счет застройщика ООО <...> и использованы им для возведения малоэтажного жилого комплекса.
При таких обстоятельствах оснований для признания за истицей права собственности на спорные таунхаусы не имеется.
Кроме того, как следует, из части 1 ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", денежные средства граждан для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости имеет право застройщик, имеющий полученное в установленном порядке разрешение на строительство и обладающий правом собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо владеющий им на основании договора аренды.
Из материалов дела следует, что застройщиком малоэтажного жилого комплекса, получившим в установленном законом порядке разрешение на строительство от <...>, являлось ООО <...>, которое первоначально обладало земельным участком, предоставленным для возведения малоэтажного жилого комплекса на праве аренды, а затем приобрело на него право собственности на основании договора купли-продажи от <...>, заключенного с МО <...> ЛО.
Таким образом, только ООО <...> вправе было привлекать денежные средства граждан для строительства малоэтажного жилого комплекса.
При таких обстоятельствах, несмотря на наличие в генеральном инвестиционном договоре указания на то, что Инвестору ООО <...> предоставляется право по своему усмотрению уступать другим юридическим или физическим лицам (дольщикам) полностью или частично права на финансирование строительства Объекта, такое право последнее могло реализовать только при наличии соответствующей доверенности от ООО <...> или договора поручения.
Поскольку в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что ООО <...> было уполномочено ООО <...> заключать договоры с физическими лицами о привлечении их денежных средств для финансирования строительства малоэтажного жилого комплекса, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ООО <...> таким правом не обладало.
Таким образом, ООО <...> не вправе было заключать с истицей договор о привлечении ее денежных средств для финансирования строительства малоэтажного жилого комплекса, поименованный как предварительный договор купли-продажи, и фактически являющийся договором о долевом участии в строительстве.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований истицы не имеется в полном объеме.
Судебная коллегия полагает, что истица имеет право на судебную защиту по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", которые предметом настоящего судебного разбирательства не являются.
Решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не имеется.
Руководствуясь статьями 321 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 22 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Б. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.07.2013 N 33-3219/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июля 2013 г. N 33-3219/2013
Судья Вериго Н.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Кошелевой И.Л.
судей Кабировой Е.В., Куликовой О.В.
при секретаре Д.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Б. на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 22 мая 2012 года, которым отказано в удовлетворении ее исковых требований к ООО <...>, ООО <...> о признании заключенным договора купли-продажи, признании права собственности на жилое помещение.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Кошелевой И.Л., представителя ООО <...> Н., Б.
судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Б. обратилась в суд с иском к ООО <...>, ООО <...> о признании заключенными договоров купли-продажи блок-секций в жилом доме блокированной застройки (таунхаусы): N от <...> (таунхаус 28/8), N от <...> (таунхаус 28/6), прекращении права собственности ООО <...> на таунхаусы, расположенные по адресу: <адрес>, блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхаусы) N и N о признании права собственности на указанные таунхаусы, кроме того, просила взыскать с ООО <...> пени по договору в размере <...>, судебные расходы в размере <...>, в счет компенсации морального вреда <...>.
В обоснование заявленных требований истица указала, что <...> заключила с ООО <...> предварительные договоры купли-продажи блок-секций в жилом доме блокированной застройки (таунхаусы): N (таунхаус 28/8), N (таунхаус 28/6).
Договорами предусмотрен срок для заключения основных договоров купли-продажи, а также условия, сроки создания и качество создаваемых объектов - объектов.
Она исполнила обязательства по договорам в срок, согласно п. 3.2.2 договоров своевременно внесла денежные средства на расчетный счет ответчика. В свою очередь ООО <...> в соответствии с п. п. 1.1, 3.1, графиком исполнительных мероприятий взяло на себя обязательства по регистрации блок-секций в жилом доме блокированной застройки в срок до <...>, заключению основных договоров купли-продажи в срок до <...>
Между тем, на сегодняшний день ООО <...> обязательства не исполнены, таунхаусы принадлежат на праве собственности ООО <...>, которое являлось застройщиком по инвестиционному договору N, предметом которого является строительство малоэтажного жилого комплекса и объектов инфраструктуры на территории МО <...> Ленинградской области.
В соответствии с п. 2.3.5 указанного инвестиционного договора объекты, финансирование которых произведено за счет инвестора и привлеченных им дольщиков, являются их собственностью и распределяются на основании заключенных между ними договоров.
Поскольку полная стоимость таунхаусов была оплачена истицей до ввода объекта в эксплуатацию (разрешение объекта на ввод в эксплуатацию N RU N от <...>), ее денежные средства использовались ответчиками для строительства спорных объектов, что, по мнению истицы, свидетельствует о фактическом участии в финансировании строительства спорных объектов недвижимости, она полагает, что стороны изначально заключили не предварительный, а основной договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Вместе с тем, ООО <...> уклоняется от передачи готовых объектов в собственность истицы.
Кроме того, в блок-секциях ею, по согласованию с ответчиками, были сделаны перепланировка и ремонт.
Срок исполнения обязанности, взятой ответчиком ООО <...> по договорам - <...>, в связи с чем, просрочка исполнения составила <...> календарных дней по каждому таунхаусу и составляет по каждому договору <...>
Кроме того, истица оценила моральный вред, причиненный неправомерными действиями ответчиков в <...>.
Судебные расходы истицы, связанные с уплатой госпошлины, составляют <...>, издержки, связанные с рассмотрением дела в суде - <...>.
В судебном заседании истица Б. заявленные требования поддержала.
В процессе рассмотрения дела представитель ООО <...> возражал против удовлетворения исковых требований.
Решением Выборгского городского суда Ленинградской области от 22 мая 2013 года в удовлетворении исковых требований Б. отказано.
В апелляционной жалобе истица просит решение суда отменить, считая его незаконным.
В жалобе истица ссылается на те же основания, на которые указывала в исковом заявлении.
Судебная коллегия, исследовав материалы гражданского дела, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
При этом предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
В соответствии с п. 4 Постановления Верховного Суда РФ N 17 от 28 июня 2012 года "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", к отношениям сторон предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
Исходя из статей 1, части 1 и 2 и 27, часть 2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре долевого участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.
Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключение предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства...), в случаях, если судом, с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" является специальным по отношению к ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.
Привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в п. 2 ст. 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Статьей 6, часть 2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлена ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину - участнику долевого строительства объекта долевого строительства в виде уплаты застройщику гражданину - участнику долевого строительства неустойки (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Нормы Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в этой части к указанным отношениям не применяются.
Согласно части 1 ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство... и государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды такого земельного участка...
Часть 3 ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусматривает, что в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 настоящего Закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Как следует из материалов гражданского дела, <...> Б. заключила с ООО <...> предварительные договоры купли-продажи блок-секций в жилом доме блокированной застройки (таунхаусы): N (таунхаус 28/8), N (таунхаус 28/6).
Согласно п. 2.2 указанных договоров, договоры купли-продажи блок-секций в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) стороны обязуются заключить в течение 10 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца ООО <...> на блок-секции и исполнения в полном объеме покупателем Б. своих обязательств в соответствии с условиями настоящего договора и приложений к нему.
В соответствии с п. 5.2 названных договоров стоимость договора купли-продажи определяется протоколом согласования цены (приложение 1 к настоящему договору) и является неизменной.
Согласно представленным истцовой стороной протоколам согласования цены, стоимость блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) N составляет <...>, стоимость блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) N составляет <...>.
Согласно приложениям N к предварительным договорам от <...> "График исполнительных мероприятий", датой заключения основных договоров купли-продажи блок-секций в жилом доме блокированной застройки является <...>.
В соответствии с п. 4.2.3 предварительных договоров, объект недвижимости должен быть передан продавцом покупателю в день заключения основного договора купли-продажи.
Как установлено судом, Б. исполнила обязательства по предварительным договорам в установленный в них срок, согласно п. 3.2.2 договоров своевременно внесла денежные средства на расчетный счет ООО <...>, что подтверждается материалами дела.
В свою очередь ООО <...> в соответствии с п. п. 1.1, 3.1, графиком исполнительных мероприятий взяло на себя обязательства по регистрации блок-секций в жилом доме блокированной застройки в срок до <...>, заключению основных договоров купли-продажи в срок до <...>
Вместе с тем, судом установлено, что на момент рассмотрения дела ООО <...> обязательства по предварительным договорам не исполнило, спорные таунхаусы на основании разрешения на строительство от <...> N, разрешения на ввод в эксплуатацию от <...> N выданных Комитетом по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации МО <...> Ленинградской области, принадлежат на праве собственности застройщику ООО <...>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права N от <...> и N от <...> (л. д. 186 - 187), выписками из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним N от <...> (л. д. 98 - 99) и N от <...> (л. д. 100 - 101).
Также судом установлено, что <...> между ООО <...> и ООО <...> был заключен генеральный инвестиционный договор N, предметом которого является строительство малоэтажного жилого комплекса и объектов инфраструктуры на территории МО <...> Ленинградской области. По данному договору ООО <...> является инвестором, ООО <...> - застройщиком. В соответствии с п. 2.3.5 указанного инвестиционного договора объекты, финансирование которых произведено за счет инвестора и привлеченных им дольщиков, являются их собственностью и распределяются на основании заключенных между ними договоров.
Кроме того, судом установлено, что в адрес истицы <...> ООО <...> было направлено уведомление, из которого следует, что срок предварительного договора от <...>, определенный сторонами в п. 2.1, истек, обязательства сторон по предварительному договору прекратились, в связи с чем, Б. было предложено предоставить платежные реквизиты для осуществления ООО <...> возврата денежных средств, внесенных истицей в соответствии с условиями предварительного договора.
Учитывая, что разрешение на строительство жилого дома блокированной застройки было получено после 1 апреля 2005 года, - даты вступления в силу ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", истица оплатила полную стоимость таунхаусов до ввода дома в эксплуатацию, судебная коллегия полагает, что фактически, при заключении предварительного договора купли-продажи сторонами имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Отказывая истице в удовлетворении исковых требований суд исходил из того, что в предварительных договорах купли-продажи, заключенных с истицей, не указан срок заключения основных договоров, в связи с чем, поскольку в срок до <...> стороны не изъявили желание их заключить, предварительные договоры прекратили свое действие.
Судебная коллегия полагает, что указанные выводы суда противоречат сведениям, содержащимся в приложениях N к предварительным договорам купли-продажи от <...>, являющихся неотъемлемой частью предварительных договоров и устанавливающих, что основные договоры должны быть заключены сторонами <...>.
Между тем, неправильность выводов суда, в указанной части, не влияет на правильность постановленного решения в целом.
Из материалов дела следует, что жилые дома блокированной застройки, расположенные по адресу: <адрес> приняты в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от <...>.
Однако в нарушение положений Генерального инвестиционного договора от <...>, согласно которому по акту рабочей комиссии законченные строительством здания передаются Инвестору и привлеченным им к инвестированию строительства лицам, право собственности на спорные таунхаусы перешли к застройщику ООО <...>.
Исходя из условий предварительных договоров, продавцом спорных таунхаусов выступало ООО <...>, которое и на момент заключения предварительных договоров и на момент разрешения дела судом не является собственником спорного недвижимого имущества, в связи с чем, договоры купли-продажи таунхаусов с истицей не заключены. Акт реализации инвестиционного договора, необходимый для регистрации имущественных прав на недвижимость, не оформлен. При этом, положения предварительных договоров, устанавливающие срок исполнения обязательства по заключению основных договоров, ставят приобретение истицей права собственности на спорное имущество в зависимость от даты регистрации права собственности ответчика на таунхаусы.
Судом не установлены причины, по которым право собственности на таунхаусы не перешло к ООО <...> и истице.
Между тем, суду не представлены доказательства, свидетельствующие о полном исполнении ООО <...> своих обязательств по инвестиционному договору в части полной оплаты малоэтажного жилого комплекса, частью которого являются таунхаусы, являющиеся предметом предварительных договоров купли-продажи с истицей.
Согласно сообщению ООО <...>, денежные средства на счет ООО <...> по инвестиционному договору перечислялись без их индивидуализации, то есть, без указания на конкретный объект недвижимости (конкретный таунхаус), подлежащий оплате.
При таких обстоятельствах, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие тот факт, что денежные средства, перечисленные истицей на счет ООО <...> в счет оплаты стоимости спорных таунхаусов, были перечислены на счет застройщика ООО <...> и использованы им для возведения малоэтажного жилого комплекса.
При таких обстоятельствах оснований для признания за истицей права собственности на спорные таунхаусы не имеется.
Кроме того, как следует, из части 1 ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", денежные средства граждан для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости имеет право застройщик, имеющий полученное в установленном порядке разрешение на строительство и обладающий правом собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо владеющий им на основании договора аренды.
Из материалов дела следует, что застройщиком малоэтажного жилого комплекса, получившим в установленном законом порядке разрешение на строительство от <...>, являлось ООО <...>, которое первоначально обладало земельным участком, предоставленным для возведения малоэтажного жилого комплекса на праве аренды, а затем приобрело на него право собственности на основании договора купли-продажи от <...>, заключенного с МО <...> ЛО.
Таким образом, только ООО <...> вправе было привлекать денежные средства граждан для строительства малоэтажного жилого комплекса.
При таких обстоятельствах, несмотря на наличие в генеральном инвестиционном договоре указания на то, что Инвестору ООО <...> предоставляется право по своему усмотрению уступать другим юридическим или физическим лицам (дольщикам) полностью или частично права на финансирование строительства Объекта, такое право последнее могло реализовать только при наличии соответствующей доверенности от ООО <...> или договора поручения.
Поскольку в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что ООО <...> было уполномочено ООО <...> заключать договоры с физическими лицами о привлечении их денежных средств для финансирования строительства малоэтажного жилого комплекса, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ООО <...> таким правом не обладало.
Таким образом, ООО <...> не вправе было заключать с истицей договор о привлечении ее денежных средств для финансирования строительства малоэтажного жилого комплекса, поименованный как предварительный договор купли-продажи, и фактически являющийся договором о долевом участии в строительстве.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований истицы не имеется в полном объеме.
Судебная коллегия полагает, что истица имеет право на судебную защиту по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", которые предметом настоящего судебного разбирательства не являются.
Решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не имеется.
Руководствуясь статьями 321 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 22 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Б. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)