Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 мая 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Платоновой Е.А.,
судей Лазарева С.В., Столярова А.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стилмастер" (ИНН: 6658161752, ОГРН: 1036602649764; далее - общество "Стилмастер") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 07.12.2012 по делу N А60-32844/11 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества "Стилмастер" - Черников В.Г. (доверенность от 13.05.2013 б/н);
- общества с ограниченной ответственностью "Арди-Инвест" (далее - общество "Арди-Инвест") - Горбачев В.Н. (доверенность от 23.07.2012 N 06).
Общество "Арди-Инвест" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Стилмастер" о взыскании 4 891 061 руб. 41 коп. задолженности по договору аренды от 01.03.2004 N АИ-01-02, 1 039 605 руб. 22 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 25.08.2008 по 16.08.2011.
Обществом "Стилмастер" заявлено встречное исковое требование к обществу "Арди-Инвест" об обязании произвести перерасчет арендной платы за период с 19.12.2008 по 01.07.2009 в соответствии с расчетом ответчика.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.12.2011 (судья Невмеруха Е.Л.) исковые требования общества "Арди-Инвест" удовлетворены. С общества "Стилмастер" в пользу общества "Арди-Инвест" взыскано 5 930 666 руб. 63 коп., в том числе 4 891 061 руб. 41 коп. основного долга, 1 039 605 руб. 22 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 25.08.2008 по 16.08.2011. В удовлетворении встречных исковых требований общества "Стилмастер" отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2012 (судьи Голубцов В.Г., Савельева Н.М., Сафонова С.Н.) решение суда оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 05.06.2012 решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.12.2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2012 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
При новом рассмотрении дела общество "Арди-Инвест" уточнило размер исковых требований, просило взыскать с общества "Стилмастер" основной долг в размере 4 112 331 руб. 00 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 250 576 руб. 00 коп., начисленные за период с 01.06.2009 по 07.12.2012.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.12.2012 (судья Торопова М.В.) первоначальные требования удовлетворены частично. С общества "Стилмастер" взыскан долг в размере 4 112 331 руб. 00 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 970 838 руб. 73 коп. В удовлетворении встречных исковых требований общества "Стилмастер" отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2013 (судьи Голубцов В.Г., Борзенкова И.В., Полевщикова С.Н.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Стилмастер" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Общество "Стилмастер" считает, что отказ оценщика от доходного метода недостаточно обоснован и его применение ведет к существенному изменению характеристик. Бремя доказывания необоснованности метода лежит не на обществе "Стилмастер", а на оценщике. По мнению заявителя, отчет об оценке основан на недопустимом методе, а доказательства отсутствия аналогов в материалы дела не представлены. Заявитель также считает, что ходатайство о назначении дополнительной экспертизы заявлено в соответствии с законодательством. Кроме того, общество "Стилмастер" указывает, что судом необоснованно произведен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между обществом "Арди-Инвест" (арендодатель) и обществом "Стилмастер" (арендатор) заключен договор аренды от 01.03.2004 N АИ-01-02, согласно условиям которого обществу "Стилмастер" переданы во временное владение и пользование здания и сооружения, указанные в приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью договора, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6. Срок действия договора установлен сторонами с 01.03.2004 по 01.04.2007 (п. 1.7 договора). Государственная регистрация договора произведена 01.06.2004.
В соответствии с приложением N 1 к договору аренды арендатору в аренду переданы следующие объекты: сооружение открытого склада площадью 3973 кв. м; отдельно стоящее строение с пристроем, литера АА1, площадью 3 941 кв. м; подъездные железнодорожные пути протяженностью 416 пог. м; площадка для разгрузки вагонов площадью 1490,8 кв. м; сооружение - автодорога с площадками, литера XIV - XX, протяженностью 433,5 пог. м; канализационные сети, литера 4, протяженностью 97 м; электрические сети, литера 5, протяженностью 290 м; сооружение - ограждения, включающее ворота, литеры I, II, III, IV, V, VI, и заборы, литеры VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII; площадки для открытого хранения материалов, литеры XXI, XXII, площадью 475 и 1525 кв. м.
Названное имущество передано обществу "Стилмастер" по акту приема-передачи (приложение N 2 к договору).
Согласно п. 2.1 договора аренды от 01.03.2004 N АИ-01-02 размер арендной платы составляет 14 050 условных единиц (у.е.), в том числе НДС, за весь комплекс имущества, указанного в приложении N 1 к договору. Под одной учетной единицей принимается величина, определяемая следующим образом: 1 учетная единица = (А + Б) : 2, где А - стоимость 1 доллара США в рублях Российской Федерации по курсу Центрального банка Российской Федерации на первое число расчетного месяца, Б - стоимость одного евро в рублях Российской Федерации по курсу Центрального банка Российской Федерации.
Впоследствии между обществом с ограниченной ответственностью "КОНИУС", действующим в интересах доверителя - общества "Арди-Инвест" - на основании договора от 17.01.2005 N 01-08 (продавец), и обществом "Стилмастер" (покупатель) заключен договор купли-продажи движимого и недвижимого имущества от 01.04.2005 N 01/04-05, согласно условиям которого общество "Стилмастер" приобрело в собственность сооружение открытого склада площадью 3973 кв. м и отдельно стоящее строение с пристроем, литера АА1, площадью 3941 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6.
Оставшейся частью арендованного имущества общество "Стилмастер" продолжило пользоваться, в частности, по окончании срока договора, то есть после 01.04.2007.
Согласно акту приема-передачи объектов недвижимости от 01.06.2009 имущество, предоставленное в аренду по спорному договору и не приобретенное впоследствии в собственность арендатором, возвращено последним арендодателю 01.06.2009.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Стилмастер" обязательств по внесению арендной платы, общество "Арди-Инвест" обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.
Общество "Стилмастер", не согласившись с размером подлежащей внесению арендной платы, поскольку часть объектов недвижимости, арендуемых по договору от 01.03.2004 N АИ-01-02, приобретены им в собственность, обратилось в арбитражный суд со встречным иском, требуя произвести перерасчет арендных платежей.
Частично удовлетворяя заявленные требования по первоначальному иску, суды правомерно исходили из следующего.
На основании ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Из материалов дела следует, что общество "Стилмастер" приобрело по договору купли-продажи от 01.04.2005 в собственность сооружение открытого склада площадью 3973 кв. м и отдельно стоящее строение с пристроем, литера АА1, площадью 3941 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6, включенные наряду с иным имуществом в состав объектов аренды по спорному договору согласно приложению N 1.
Как следует из п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (ст. 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
В силу п. 6 указанного постановления судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в п. 5 названного постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
Суды, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, установили, что недвижимое имущество, оставшееся во владении общества "Стилмастер" на условиях аренды, возвращено обществу "Арди-Инвест" только 01.06.2009, доказательств внесения арендной платы за период пользования имуществом по договору от 01.03.2004 N АИ-01-02 обществом "Стилмастер" не представлено.
С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении требований о взыскании платы за пользование имуществом в период с 15.08.2008 по 01.06.2009.
При этом судами приняты во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
При рассмотрении дела судом первой инстанции по ходатайству общества "Арди-Инвест" назначена экспертиза для установления рыночной стоимости пользования недвижимым имуществом, не проданным арендатору, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6, по состоянию на 01.06.2009.
Согласно заключению эксперта, составленному обществом с ограниченной ответственностью "Независимая экспертиза", от 30.11.2012 N 9/364э-12 рыночная стоимость пользования объектами недвижимости, расположенными по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6, на 01.06.2009 составляет 432 877 рублей в месяц (с учетом НДС).
При таких обстоятельствах с учетом заключения экспертизы требование общества "Арди-Инвест" о взыскании долга правомерно удовлетворено судами в сумме 4 112 331 руб.
Обществом "Арди-Инвест" также заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 250 576 руб.
С учетом произведенной судом корректировки расчета процентов за период с 01.06.2009 по 11.01.2012 размер процентов составил 970 838 руб. 73 коп.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, в том числе относительно заключения эксперта, подготовленного по результатам судебной экспертизы, были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций. Судами правомерно указано на то, что заключение эксперта оценено в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совместно с другими имеющимися в деле доказательствами. Приведенные заявителем доводы не свидетельствуют о том, что заключение эксперта не отвечает требованиям допустимости и достоверности доказательства с учетом положений Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и не может быть принято во внимание при рассмотрении спора по существу. Сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, то есть оснований для проведения повторной экспертизы, судами в данном случае не установлено (ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Общество "Стилмастер" не представило документов, опровергающих выводы эксперта, ходатайства о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявляло. Кроме того, общество "Стилмастер" не указывает, в чем заключается недопустимый метод оценки, примененный экспертом.
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, по существу они направлены на переоценку доказательств по делу и сделанных на их основе выводов, что выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 07.12.2012 по делу N А60-32844/11 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стилмастер" - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.А.ПЛАТОНОВА
Судьи
С.В.ЛАЗАРЕВ
А.А.СТОЛЯРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 16.05.2013 N Ф09-3566/12 ПО ДЕЛУ N А60-32844/11
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 мая 2013 г. N Ф09-3566/12
Дело N А60-32844/11
Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 мая 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Платоновой Е.А.,
судей Лазарева С.В., Столярова А.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стилмастер" (ИНН: 6658161752, ОГРН: 1036602649764; далее - общество "Стилмастер") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 07.12.2012 по делу N А60-32844/11 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества "Стилмастер" - Черников В.Г. (доверенность от 13.05.2013 б/н);
- общества с ограниченной ответственностью "Арди-Инвест" (далее - общество "Арди-Инвест") - Горбачев В.Н. (доверенность от 23.07.2012 N 06).
Общество "Арди-Инвест" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Стилмастер" о взыскании 4 891 061 руб. 41 коп. задолженности по договору аренды от 01.03.2004 N АИ-01-02, 1 039 605 руб. 22 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 25.08.2008 по 16.08.2011.
Обществом "Стилмастер" заявлено встречное исковое требование к обществу "Арди-Инвест" об обязании произвести перерасчет арендной платы за период с 19.12.2008 по 01.07.2009 в соответствии с расчетом ответчика.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.12.2011 (судья Невмеруха Е.Л.) исковые требования общества "Арди-Инвест" удовлетворены. С общества "Стилмастер" в пользу общества "Арди-Инвест" взыскано 5 930 666 руб. 63 коп., в том числе 4 891 061 руб. 41 коп. основного долга, 1 039 605 руб. 22 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 25.08.2008 по 16.08.2011. В удовлетворении встречных исковых требований общества "Стилмастер" отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2012 (судьи Голубцов В.Г., Савельева Н.М., Сафонова С.Н.) решение суда оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 05.06.2012 решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.12.2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2012 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
При новом рассмотрении дела общество "Арди-Инвест" уточнило размер исковых требований, просило взыскать с общества "Стилмастер" основной долг в размере 4 112 331 руб. 00 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 250 576 руб. 00 коп., начисленные за период с 01.06.2009 по 07.12.2012.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.12.2012 (судья Торопова М.В.) первоначальные требования удовлетворены частично. С общества "Стилмастер" взыскан долг в размере 4 112 331 руб. 00 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 970 838 руб. 73 коп. В удовлетворении встречных исковых требований общества "Стилмастер" отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2013 (судьи Голубцов В.Г., Борзенкова И.В., Полевщикова С.Н.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Стилмастер" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Общество "Стилмастер" считает, что отказ оценщика от доходного метода недостаточно обоснован и его применение ведет к существенному изменению характеристик. Бремя доказывания необоснованности метода лежит не на обществе "Стилмастер", а на оценщике. По мнению заявителя, отчет об оценке основан на недопустимом методе, а доказательства отсутствия аналогов в материалы дела не представлены. Заявитель также считает, что ходатайство о назначении дополнительной экспертизы заявлено в соответствии с законодательством. Кроме того, общество "Стилмастер" указывает, что судом необоснованно произведен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между обществом "Арди-Инвест" (арендодатель) и обществом "Стилмастер" (арендатор) заключен договор аренды от 01.03.2004 N АИ-01-02, согласно условиям которого обществу "Стилмастер" переданы во временное владение и пользование здания и сооружения, указанные в приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью договора, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6. Срок действия договора установлен сторонами с 01.03.2004 по 01.04.2007 (п. 1.7 договора). Государственная регистрация договора произведена 01.06.2004.
В соответствии с приложением N 1 к договору аренды арендатору в аренду переданы следующие объекты: сооружение открытого склада площадью 3973 кв. м; отдельно стоящее строение с пристроем, литера АА1, площадью 3 941 кв. м; подъездные железнодорожные пути протяженностью 416 пог. м; площадка для разгрузки вагонов площадью 1490,8 кв. м; сооружение - автодорога с площадками, литера XIV - XX, протяженностью 433,5 пог. м; канализационные сети, литера 4, протяженностью 97 м; электрические сети, литера 5, протяженностью 290 м; сооружение - ограждения, включающее ворота, литеры I, II, III, IV, V, VI, и заборы, литеры VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII; площадки для открытого хранения материалов, литеры XXI, XXII, площадью 475 и 1525 кв. м.
Названное имущество передано обществу "Стилмастер" по акту приема-передачи (приложение N 2 к договору).
Согласно п. 2.1 договора аренды от 01.03.2004 N АИ-01-02 размер арендной платы составляет 14 050 условных единиц (у.е.), в том числе НДС, за весь комплекс имущества, указанного в приложении N 1 к договору. Под одной учетной единицей принимается величина, определяемая следующим образом: 1 учетная единица = (А + Б) : 2, где А - стоимость 1 доллара США в рублях Российской Федерации по курсу Центрального банка Российской Федерации на первое число расчетного месяца, Б - стоимость одного евро в рублях Российской Федерации по курсу Центрального банка Российской Федерации.
Впоследствии между обществом с ограниченной ответственностью "КОНИУС", действующим в интересах доверителя - общества "Арди-Инвест" - на основании договора от 17.01.2005 N 01-08 (продавец), и обществом "Стилмастер" (покупатель) заключен договор купли-продажи движимого и недвижимого имущества от 01.04.2005 N 01/04-05, согласно условиям которого общество "Стилмастер" приобрело в собственность сооружение открытого склада площадью 3973 кв. м и отдельно стоящее строение с пристроем, литера АА1, площадью 3941 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6.
Оставшейся частью арендованного имущества общество "Стилмастер" продолжило пользоваться, в частности, по окончании срока договора, то есть после 01.04.2007.
Согласно акту приема-передачи объектов недвижимости от 01.06.2009 имущество, предоставленное в аренду по спорному договору и не приобретенное впоследствии в собственность арендатором, возвращено последним арендодателю 01.06.2009.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Стилмастер" обязательств по внесению арендной платы, общество "Арди-Инвест" обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.
Общество "Стилмастер", не согласившись с размером подлежащей внесению арендной платы, поскольку часть объектов недвижимости, арендуемых по договору от 01.03.2004 N АИ-01-02, приобретены им в собственность, обратилось в арбитражный суд со встречным иском, требуя произвести перерасчет арендных платежей.
Частично удовлетворяя заявленные требования по первоначальному иску, суды правомерно исходили из следующего.
На основании ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Из материалов дела следует, что общество "Стилмастер" приобрело по договору купли-продажи от 01.04.2005 в собственность сооружение открытого склада площадью 3973 кв. м и отдельно стоящее строение с пристроем, литера АА1, площадью 3941 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6, включенные наряду с иным имуществом в состав объектов аренды по спорному договору согласно приложению N 1.
Как следует из п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (ст. 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
В силу п. 6 указанного постановления судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в п. 5 названного постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
Суды, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, установили, что недвижимое имущество, оставшееся во владении общества "Стилмастер" на условиях аренды, возвращено обществу "Арди-Инвест" только 01.06.2009, доказательств внесения арендной платы за период пользования имуществом по договору от 01.03.2004 N АИ-01-02 обществом "Стилмастер" не представлено.
С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении требований о взыскании платы за пользование имуществом в период с 15.08.2008 по 01.06.2009.
При этом судами приняты во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
При рассмотрении дела судом первой инстанции по ходатайству общества "Арди-Инвест" назначена экспертиза для установления рыночной стоимости пользования недвижимым имуществом, не проданным арендатору, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6, по состоянию на 01.06.2009.
Согласно заключению эксперта, составленному обществом с ограниченной ответственностью "Независимая экспертиза", от 30.11.2012 N 9/364э-12 рыночная стоимость пользования объектами недвижимости, расположенными по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6, на 01.06.2009 составляет 432 877 рублей в месяц (с учетом НДС).
При таких обстоятельствах с учетом заключения экспертизы требование общества "Арди-Инвест" о взыскании долга правомерно удовлетворено судами в сумме 4 112 331 руб.
Обществом "Арди-Инвест" также заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 250 576 руб.
С учетом произведенной судом корректировки расчета процентов за период с 01.06.2009 по 11.01.2012 размер процентов составил 970 838 руб. 73 коп.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, в том числе относительно заключения эксперта, подготовленного по результатам судебной экспертизы, были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций. Судами правомерно указано на то, что заключение эксперта оценено в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совместно с другими имеющимися в деле доказательствами. Приведенные заявителем доводы не свидетельствуют о том, что заключение эксперта не отвечает требованиям допустимости и достоверности доказательства с учетом положений Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и не может быть принято во внимание при рассмотрении спора по существу. Сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, то есть оснований для проведения повторной экспертизы, судами в данном случае не установлено (ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Общество "Стилмастер" не представило документов, опровергающих выводы эксперта, ходатайства о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявляло. Кроме того, общество "Стилмастер" не указывает, в чем заключается недопустимый метод оценки, примененный экспертом.
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, по существу они направлены на переоценку доказательств по делу и сделанных на их основе выводов, что выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 07.12.2012 по делу N А60-32844/11 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стилмастер" - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.А.ПЛАТОНОВА
Судьи
С.В.ЛАЗАРЕВ
А.А.СТОЛЯРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)