Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Дурнева С.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Осадчей Е.А.,
судей областного суда Старостиной Г.Г., Харламовой О.А.,
при секретаре П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Омске 29 августа 2012 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика БОУ ОО СПО "ОмКПТ" Д., апелляционной жалобе представителя третьего лица Министерства имущественных отношений Омской области С. на решение Кировского районного суда г. Омска от 25 июня 2012 г., которым постановлено:
"Исковые требования удовлетворить.
Признать за Ф. право пользования комнатами ** в доме ** по ул. ** в г. Омске на условиях договора социального найма".
Заслушав доклад судьи Старостиной Г.Г., судебная коллегия
установила:
Ф. обратился к Бюджетному образовательному учреждению Омской области среднего профессионального образования "Омский колледж профессиональных технологий" (далее - БОУ ОО СПО "ОмКПТ") с требованиями о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма, ссылаясь на то, что как работник Управления механизации N 3 "Треста Строймеханизации-2" 10.06.1992 г. на основании ордера вселился со своей в комнату N ** дома ** по улице ** в г. Омске. Позже в качестве улучшения жилищных условий его семье дополнительно была выделена комната N **. Дом N ** по улице ** в г. Омске является общежитием, относится к специализированному жилищному фонду, находится в государственной собственности Омской области, передан в оперативное управление БОУ ОО СПО "ОмКПТ". Поскольку договор найма заключался на неопределенный срок, истец и члены его семьи зарегистрированы и постоянно проживают в комнатах, оплачивают содержание жилья и коммунальные услуги, просил признать право пользования комнатами N ** в доме * по улице * в г. Омске на условиях договора социального найма.
В судебном заседании Ф. участия не принимал, его представитель Г. иск поддержала.
Представитель БОУ ОО СПО "ОмКПТ" Д. возражала относительно заявленных требований, пояснив, что общежитие колледжа является специализированным жилым помещением, в настоящее время договоры найма комнат заключаются на срок один год.
Представитель Министерства имущественных отношений Омской области, Ф. в судебном заседании не участвовали.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель БОУ ОО СПО "ОмКПТ" Д. просит об отмене решения. Указывает, что общежитие относится к специализированному жилищному фонду. Считает, что решения судов, на которые ссылается суд, преюдициального значения для данного спора не имеют.
В апелляционной жалобе представитель Министерства имущественных отношений Омской области С. просит об отмене решения суда, указывая, что возможность предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда по договорам социального найма жилищным законодательством не предусмотрена.
В возражениях на апелляционные жалобы Ф. просит решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Истец Ф. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Его представитель по доверенности Г. выразила согласие с решением суда.
Представитель ответчика БОУ ОО СПО "ОмКПТ" по доверенности Д., представитель третьего лица Министерства имущественных отношений Омской области по доверенности С. поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах.
Третье лицо Ф. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом.
Выслушав представителя истца, представителя ответчика и представителя третьего лица, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Исходя из положений ст. 330 ГПК РФ одним из оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права, или норм процессуального права.
Удовлетворяя исковые требования Ф., районный суд исходил из того, что истец приобрел право пользования жилым помещением на условиях договора социального найма, поскольку занимаемое им жилое помещение передано в государственную собственность Омской области, и по аналогии применил ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
Данные выводы суда нельзя признать основанными на нормах материального права.
Ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" указывает на то, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
Под жилищным фондом в соответствии с п. 1 ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) признается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
При этом ЖК РФ разделяет жилищный фонд социального использования (совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов) и специализированный жилищный фонд.
При этом, как следует из содержания подп. 2 п. 3 ст. 19 ЖК РФ, к жилищному фонду относится специализированный жилищный фонд, предназначенный для проживания отдельных категорий граждан, предоставляемый по специальным правилам жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Согласно ст. 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях относятся к специализированному жилищному фонду и предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.
На основании ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.
Таким образом, при разрешении данного спора юридически значимым обстоятельством являлся факт отнесения жилого помещения истца к жилищному фонду социального использования.
Однако данный факт материалами дела не подтверждается.
Из материалов дела следует, что 01 апреля 1994 г. между автодорожным лицеем (арендодатель) и АОЗТ "Строймеханизация" (арендатор) заключен договор аренды жилых помещений по адресу: г. Омск, улица ***, дом N **. Срок действия договора определен с 01 января 1994 г. по 01 января 1999 г.
При рассмотрении дела установлено, что Ф. как работнику АОЗТ "Строймеханизация" на основании ордера от 10 июня 1992 г. N 2 на семью из трех человек, была предоставлена квартира N *** в доме ** по улице ** в г. Омске. В указанном жилье семья Ф. проживает по настоящее время.
Согласно копии лицевого счета Ф., Ф.Г. зарегистрированы и проживают в спорном жилом помещении с 03 июля 1993 г.
Государственное имущество - общежитие, расположенное по адресу: г. Омск, улица **, дом N ****, закреплено на праве оперативного управления за Государственным учреждением "Автодорожный лицей" (в настоящее время - БОУ ОО СПО "ОмКПТ") на основании распоряжения Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом территориального агентства по Омской области от 20 февраля 1998 г. N 174-РКА.
Распоряжением Территориального управления Росимущества в Омской области от 27 января 2012 г. N 25-р многоквартирный жилой дом (общежитие), расположенный по адресу: г. Омск, улица **, дом N **, передан в государственную собственность Омской области. Право оперативного управления в отношении объекта недвижимости осуществляется БОУ ОО СПО "ОмКПТ".
Таким образом, общежитие в муниципальную собственность не передавалось и, соответственно, к возникшим правоотношениям ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" применима быть не может.
Расширительное толкование данной нормы, в частности, суждение о тождественности передачи государственного имущества из федеральной собственности в собственность субъекта Российской Федерации передаче жилья из государственной собственности в муниципальную, а также безусловное распространение положений указанной статьи в отношении жилых помещений, используемых в качестве общежитий, влекло бы, по своей сути, отказ от специализированного режима использования определенных жилых помещений.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права, дом N ** по улице ** в г. Омске значится как общежитие (специализированный жилищный фонд).
Указанное общежитие вводилось в эксплуатацию и используется в течение всего периода эксплуатации как общежитие и никогда не относилось к иным видам жилищного фонда, что подтверждается представленной в материалы дела копией технического паспорта. Указанный факт также не опровергался истцом.
В соответствии со ст. 7 ЖК РСФСР, действовавшего до 01 марта 2005 г., и ст. 92 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях относились и относятся к специализированному жилищном фонду.
На это указывает и постановление Совмина РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328 "Об утверждении Примерного положения об общежитиях", определяющее назначение общежития как предназначенного для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы.
Изложенное обусловило введение в отношении указанного вида жилищного фонда специального целевого назначения и особого правового режима, в связи с чем не может быть принято во внимание несение истцами обязанности по оплате коммунальных услуг и обслуживания жилья.
Выводы суда относительно приобретения Ф. права пользования спорным жильем на условиях договора социального найма, основанные на решении Кировского районного суда г. Омска от 24 ноября 2000 г. и решении Арбитражного суда Омской области от 19 января 2011 г., являются неверными.
При рассмотрении иска Омского государственного колледжа профессиональных технологий к Ч., П., П.Т. и др. о выселении, признании недействительными договоров найма, разрешался вопрос о соответствии договора аренды, заключенного 01 апреля 1994 г. между автодорожным лицеем и АОЗТ "Строймеханизация", положениям Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. N 4218-I "Об основах федеральной жилищной политики". При этом именно в отношении договора аренды судом было высказано суждение о том, что по обстоятельствам его заключения имеет место договор социального найма жилого помещения, что недопустимо в отношениях между двумя юридическими лицами.
Выводы суда о том, что жилой дом N ** по улице ** в г. Омске утратил статус общежития в силу закона после передачи его в собственность субъекта Российской Федерации, основаны на неверном толковании норм права.
Доводы апелляционных жалоб убедительны.
В силу ст. 330 ГПК РФ обжалуемое решение подлежит отмене по доводам жалоб с вынесением нового решения по делу об отказе в удовлетворении исковых требований.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ понесенные истцом судебные расходы возмещению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Омска от 25 июня 2012 г. отменить.
Принять по делу новое решение.
В иске Ф. к бюджетному образовательному учреждению Омской области среднего профессионального образования "Омский колледж профессиональных технологий" о признании права пользования жилым помещением - комнатами N ** дома N ** по ул. ** в г. Омске на условиях договора социального найма, обязании заключить договор социального найма - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 29.08.2012 ПО ДЕЛУ N 33-5075/2012
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 августа 2012 г. по делу N 33-5075/2012
Председательствующий: Дурнева С.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Осадчей Е.А.,
судей областного суда Старостиной Г.Г., Харламовой О.А.,
при секретаре П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Омске 29 августа 2012 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика БОУ ОО СПО "ОмКПТ" Д., апелляционной жалобе представителя третьего лица Министерства имущественных отношений Омской области С. на решение Кировского районного суда г. Омска от 25 июня 2012 г., которым постановлено:
"Исковые требования удовлетворить.
Признать за Ф. право пользования комнатами ** в доме ** по ул. ** в г. Омске на условиях договора социального найма".
Заслушав доклад судьи Старостиной Г.Г., судебная коллегия
установила:
Ф. обратился к Бюджетному образовательному учреждению Омской области среднего профессионального образования "Омский колледж профессиональных технологий" (далее - БОУ ОО СПО "ОмКПТ") с требованиями о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма, ссылаясь на то, что как работник Управления механизации N 3 "Треста Строймеханизации-2" 10.06.1992 г. на основании ордера вселился со своей в комнату N ** дома ** по улице ** в г. Омске. Позже в качестве улучшения жилищных условий его семье дополнительно была выделена комната N **. Дом N ** по улице ** в г. Омске является общежитием, относится к специализированному жилищному фонду, находится в государственной собственности Омской области, передан в оперативное управление БОУ ОО СПО "ОмКПТ". Поскольку договор найма заключался на неопределенный срок, истец и члены его семьи зарегистрированы и постоянно проживают в комнатах, оплачивают содержание жилья и коммунальные услуги, просил признать право пользования комнатами N ** в доме * по улице * в г. Омске на условиях договора социального найма.
В судебном заседании Ф. участия не принимал, его представитель Г. иск поддержала.
Представитель БОУ ОО СПО "ОмКПТ" Д. возражала относительно заявленных требований, пояснив, что общежитие колледжа является специализированным жилым помещением, в настоящее время договоры найма комнат заключаются на срок один год.
Представитель Министерства имущественных отношений Омской области, Ф. в судебном заседании не участвовали.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель БОУ ОО СПО "ОмКПТ" Д. просит об отмене решения. Указывает, что общежитие относится к специализированному жилищному фонду. Считает, что решения судов, на которые ссылается суд, преюдициального значения для данного спора не имеют.
В апелляционной жалобе представитель Министерства имущественных отношений Омской области С. просит об отмене решения суда, указывая, что возможность предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда по договорам социального найма жилищным законодательством не предусмотрена.
В возражениях на апелляционные жалобы Ф. просит решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Истец Ф. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Его представитель по доверенности Г. выразила согласие с решением суда.
Представитель ответчика БОУ ОО СПО "ОмКПТ" по доверенности Д., представитель третьего лица Министерства имущественных отношений Омской области по доверенности С. поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах.
Третье лицо Ф. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом.
Выслушав представителя истца, представителя ответчика и представителя третьего лица, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Исходя из положений ст. 330 ГПК РФ одним из оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права, или норм процессуального права.
Удовлетворяя исковые требования Ф., районный суд исходил из того, что истец приобрел право пользования жилым помещением на условиях договора социального найма, поскольку занимаемое им жилое помещение передано в государственную собственность Омской области, и по аналогии применил ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
Данные выводы суда нельзя признать основанными на нормах материального права.
Ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" указывает на то, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
Под жилищным фондом в соответствии с п. 1 ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) признается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
При этом ЖК РФ разделяет жилищный фонд социального использования (совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов) и специализированный жилищный фонд.
При этом, как следует из содержания подп. 2 п. 3 ст. 19 ЖК РФ, к жилищному фонду относится специализированный жилищный фонд, предназначенный для проживания отдельных категорий граждан, предоставляемый по специальным правилам жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Согласно ст. 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях относятся к специализированному жилищному фонду и предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.
На основании ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.
Таким образом, при разрешении данного спора юридически значимым обстоятельством являлся факт отнесения жилого помещения истца к жилищному фонду социального использования.
Однако данный факт материалами дела не подтверждается.
Из материалов дела следует, что 01 апреля 1994 г. между автодорожным лицеем (арендодатель) и АОЗТ "Строймеханизация" (арендатор) заключен договор аренды жилых помещений по адресу: г. Омск, улица ***, дом N **. Срок действия договора определен с 01 января 1994 г. по 01 января 1999 г.
При рассмотрении дела установлено, что Ф. как работнику АОЗТ "Строймеханизация" на основании ордера от 10 июня 1992 г. N 2 на семью из трех человек, была предоставлена квартира N *** в доме ** по улице ** в г. Омске. В указанном жилье семья Ф. проживает по настоящее время.
Согласно копии лицевого счета Ф., Ф.Г. зарегистрированы и проживают в спорном жилом помещении с 03 июля 1993 г.
Государственное имущество - общежитие, расположенное по адресу: г. Омск, улица **, дом N ****, закреплено на праве оперативного управления за Государственным учреждением "Автодорожный лицей" (в настоящее время - БОУ ОО СПО "ОмКПТ") на основании распоряжения Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом территориального агентства по Омской области от 20 февраля 1998 г. N 174-РКА.
Распоряжением Территориального управления Росимущества в Омской области от 27 января 2012 г. N 25-р многоквартирный жилой дом (общежитие), расположенный по адресу: г. Омск, улица **, дом N **, передан в государственную собственность Омской области. Право оперативного управления в отношении объекта недвижимости осуществляется БОУ ОО СПО "ОмКПТ".
Таким образом, общежитие в муниципальную собственность не передавалось и, соответственно, к возникшим правоотношениям ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" применима быть не может.
Расширительное толкование данной нормы, в частности, суждение о тождественности передачи государственного имущества из федеральной собственности в собственность субъекта Российской Федерации передаче жилья из государственной собственности в муниципальную, а также безусловное распространение положений указанной статьи в отношении жилых помещений, используемых в качестве общежитий, влекло бы, по своей сути, отказ от специализированного режима использования определенных жилых помещений.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права, дом N ** по улице ** в г. Омске значится как общежитие (специализированный жилищный фонд).
Указанное общежитие вводилось в эксплуатацию и используется в течение всего периода эксплуатации как общежитие и никогда не относилось к иным видам жилищного фонда, что подтверждается представленной в материалы дела копией технического паспорта. Указанный факт также не опровергался истцом.
В соответствии со ст. 7 ЖК РСФСР, действовавшего до 01 марта 2005 г., и ст. 92 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях относились и относятся к специализированному жилищном фонду.
На это указывает и постановление Совмина РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328 "Об утверждении Примерного положения об общежитиях", определяющее назначение общежития как предназначенного для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы.
Изложенное обусловило введение в отношении указанного вида жилищного фонда специального целевого назначения и особого правового режима, в связи с чем не может быть принято во внимание несение истцами обязанности по оплате коммунальных услуг и обслуживания жилья.
Выводы суда относительно приобретения Ф. права пользования спорным жильем на условиях договора социального найма, основанные на решении Кировского районного суда г. Омска от 24 ноября 2000 г. и решении Арбитражного суда Омской области от 19 января 2011 г., являются неверными.
При рассмотрении иска Омского государственного колледжа профессиональных технологий к Ч., П., П.Т. и др. о выселении, признании недействительными договоров найма, разрешался вопрос о соответствии договора аренды, заключенного 01 апреля 1994 г. между автодорожным лицеем и АОЗТ "Строймеханизация", положениям Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. N 4218-I "Об основах федеральной жилищной политики". При этом именно в отношении договора аренды судом было высказано суждение о том, что по обстоятельствам его заключения имеет место договор социального найма жилого помещения, что недопустимо в отношениях между двумя юридическими лицами.
Выводы суда о том, что жилой дом N ** по улице ** в г. Омске утратил статус общежития в силу закона после передачи его в собственность субъекта Российской Федерации, основаны на неверном толковании норм права.
Доводы апелляционных жалоб убедительны.
В силу ст. 330 ГПК РФ обжалуемое решение подлежит отмене по доводам жалоб с вынесением нового решения по делу об отказе в удовлетворении исковых требований.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ понесенные истцом судебные расходы возмещению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Омска от 25 июня 2012 г. отменить.
Принять по делу новое решение.
В иске Ф. к бюджетному образовательному учреждению Омской области среднего профессионального образования "Омский колледж профессиональных технологий" о признании права пользования жилым помещением - комнатами N ** дома N ** по ул. ** в г. Омске на условиях договора социального найма, обязании заключить договор социального найма - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)