Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 4 декабря 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Тихоновой В.К.,
судей Дербенева А.А., Комаровой О.И.,
при участии в заседании:
от истца - не явился,
от ответчика - Ефремов В.Н. - по доверенности от 1.03.2013,
рассмотрев 4 декабря 2013 года в судебном заседании кассационную
жалобу ООО Фирма "Стройдальсвязь"
на решение от 8 июля 2013 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Фаньян Ю.А.,
на постановление от 24 сентября 2013 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Александровым Д.Д., Боровиковой С.В., Диаковской Н.В.,
по иску Комитета по управлению имуществом городского округа Химки Московской области
о взыскании неустойки, расторжении договора, возврате помещения
к ООО Фирма "Стройдальсвязь"
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Стройдальсвязь" о расторжении договора аренды нежилого помещения N 4181 от 18.02.2011, обязании ответчика возвратить в освобожденном виде нежилое помещение, находящееся в муниципальной собственности и расположенное по адресу: г. Химки, ул. Московская, д. 12, пом. 004 (цокольный этаж), общей площадью 196,5 кв. м; о взыскании неустойки в размере 305 702 руб. 88 коп.
Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 309, 310, 330, 450, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора, передачей ответчиком без согласия арендодателя имущества в субаренду.
Решением Арбитражного суда Московской области от 08.07.2013 по делу N А41-14742/13 заявленные требования удовлетворены, расторгнут договор N 4181 от 18.02.2011 нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности городского округа Химки, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области и ООО Фирма "Стройдальсвязь". Суд обязал ООО Фирма "Стройдальсвязь" возвратить Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области в освобожденном виде нежилое помещение муниципальной собственности по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Московская, д. 12, пом. 004 (цокольный этаж) общей площадью 196, 5 кв. м; взыскал с ООО Фирма "Стройдальсвязь" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области неустойку в размере 305 702 руб. 88 коп.
Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 24.09.2013 оставил решение суда без изменения.
Законность вынесенных судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО Фирма "Стройдальсвязь", которое ссылается на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, несоразмерность взысканной судом неустойки последствиям нарушения обязательства.
По мнению заявителя, суды не оценили все имеющиеся в деле доказательства, не установили все имеющие существенное значение для дела обстоятельства, в связи с чем просит отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение.
Комитет по управлению имуществом городского округа Химки Московской области отзыв на кассационную жалобу не представил, в судебное заседание кассационной инстанции не явился, о его месте и времени извещен надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет), что в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО Фирма "Стройдальсвязь" поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела, выслушав явившегося представителя, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобу подлежащей удовлетворению.
При рассмотрении дела суды установили, что 18.02.2011 между Комитетом по управлению имуществом городского округа Химки Московской области (арендодателем) и ООО Фирма "Стройдальсвязь" (арендатором) был заключен договор N 4181 на аренду нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности г.о. Химки, согласно которому арендодатель обязался сдать, а арендатор - принять во временное пользование нежилое помещение общей площадью 196,5 кв. м (цокольный этаж), расположенное по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Московская, д. 12, пом. 004, условный номер объекта 50-50-10/069/2009-252, для целевого использования под офис, сроком на 5 лет с момента государственной регистрации.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права 50-НД N 556004 от 16.12.2009 указанное нежилое помещение принадлежит на праве собственности г.о. Химки.
Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 23.06.2011.
По акту приема-передачи от 18.02.2011 указанное нежилое помещение передано арендодателем ответчику.
В п. 2.3 договора стороны установили, что арендатор не вправе без разрешения арендодателя сдавать в субаренду арендованное нежилое помещение (здание, сооружение) или его часть.
Ответчиком было получено согласие арендодателя на сдачу части нежилого помещения (здания, сооружения) в субаренду площадью 19,65 кв. м сроком с 01.11.2011 по 30.09.2012, в связи с чем ответчиком был заключен договор субаренды нежилого помещения N 1 от 05.04.2012 с ИП Парутенко С.С. (субарендатором), по которому ООО Фирма "Стройдальсвязь" передало субарендатору в субаренду нежилое меблированное помещение для использования под офис, расположенное по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Московская, д. 12, площадью 19,65 кв. м.
При этом, в п. 1.2 договора субаренды предусмотрено, что настоящий договор действует с даты сдачи-приемки помещения по акту, причем указанная дата является датой вступления договора в силу и действует до истечения срока, указанного в разрешении на сдачу части нежилого помещения в субаренду.
Однако, как установили суды, по истечении срока действия разрешения на сдачу арендованного имущества в субаренду ответчик продолжил сдавать спорное помещение в субаренду, что подтверждается актом проверки нежилого помещения в составе представителей истца и ответчика от 22.11.2012.
В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно п. 5.3 договора аренды от 18.02.2011 N 4181 по требованию арендодателя договор аренды расторгается досрочно в судебном порядке или по соглашению сторон, в том числе, когда арендатор без разрешения арендодателя сдает нежилое помещение (здание, сооружение) или его часть в субаренду, а также совершает иные действия, предусмотренные п. 2.3 настоящего договора.
Истец направил в адрес арендатора претензию N 2309 от 27.11.2012, в которой просил ответчика в течение 10 дней прекратить использование помещения субарендатором, выплатить неустойку за нарушение п. 2.3 договора аренды, а также предложил расторгнуть спорный договор и возвратить имущество арендодателю, в связи с чем суды пришли к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора
Учитывая, что право арендодателя расторгнуть договор досрочно в судебном порядке предусмотрено договором и имеются основания для расторжения договора по основаниям п. 5.3 договора, суды признали требование о расторжении договора обоснованным и подлежащим удовлетворению.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Удовлетворяя требования о возврате арендованного помещения, суды исходили из того, что ответчик по требованию арендодателя не вернул ему арендованное помещение, доказательств его возврата истцу не представил, в связи с расторжением договора у ответчика отсутствуют основания для удержания указанного помещения.
В силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В п. 4.2 договора аренды предусмотрено, что если после прекращения договора аренды, арендатор не возвратил нежилое помещение (здание, сооружение) по акту приема-передачи либо возвратил его несвоевременно, арендатор оплачивает арендную плату за все время просрочки, а также выплачивает неустойку в размере 1% от суммы арендной платы за каждый день просрочки.
В соответствии с разъяснением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", содержащимся в п. 1 Постановления от 22.12.2011 N 81, исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении размера неустойки не заявлено, доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства не представлено.
Проверив представленный истцом расчет суммы неустойки, суды признали его арифметически верным и обоснованным, в связи с чем взыскали предусмотренную договором неустойку в заявленном размере.
Доводы кассационной жалобы заявителя не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанции, не подтверждаются имеющимися в деле доказательствами, и отклоняются судебной коллегией как необоснованные.
Кроме того, аналогичные доводы заявителя были проверены судом апелляционной инстанции, правомерно и обоснованно отвергнуты как несостоятельные.
При таких обстоятельствах при принятии судебных актов судами полно установлены имеющие значение для дела обстоятельства, правильно применены нормы материального права и нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем предусмотренных в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены принятых судебных актов не имеется, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 8 июля 2013 года по делу N А41-14742/13, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
В.К.ТИХОНОВА
Судьи
О.И.КОМАРОВА
А.А.ДЕРБЕНЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 11.12.2013 N Ф05-15628/2013 ПО ДЕЛУ N А41-14742/13
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 декабря 2013 г. по делу N А41-14742/13
Резолютивная часть постановления объявлена 4 декабря 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Тихоновой В.К.,
судей Дербенева А.А., Комаровой О.И.,
при участии в заседании:
от истца - не явился,
от ответчика - Ефремов В.Н. - по доверенности от 1.03.2013,
рассмотрев 4 декабря 2013 года в судебном заседании кассационную
жалобу ООО Фирма "Стройдальсвязь"
на решение от 8 июля 2013 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Фаньян Ю.А.,
на постановление от 24 сентября 2013 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Александровым Д.Д., Боровиковой С.В., Диаковской Н.В.,
по иску Комитета по управлению имуществом городского округа Химки Московской области
о взыскании неустойки, расторжении договора, возврате помещения
к ООО Фирма "Стройдальсвязь"
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Стройдальсвязь" о расторжении договора аренды нежилого помещения N 4181 от 18.02.2011, обязании ответчика возвратить в освобожденном виде нежилое помещение, находящееся в муниципальной собственности и расположенное по адресу: г. Химки, ул. Московская, д. 12, пом. 004 (цокольный этаж), общей площадью 196,5 кв. м; о взыскании неустойки в размере 305 702 руб. 88 коп.
Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 309, 310, 330, 450, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора, передачей ответчиком без согласия арендодателя имущества в субаренду.
Решением Арбитражного суда Московской области от 08.07.2013 по делу N А41-14742/13 заявленные требования удовлетворены, расторгнут договор N 4181 от 18.02.2011 нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности городского округа Химки, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области и ООО Фирма "Стройдальсвязь". Суд обязал ООО Фирма "Стройдальсвязь" возвратить Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области в освобожденном виде нежилое помещение муниципальной собственности по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Московская, д. 12, пом. 004 (цокольный этаж) общей площадью 196, 5 кв. м; взыскал с ООО Фирма "Стройдальсвязь" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области неустойку в размере 305 702 руб. 88 коп.
Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 24.09.2013 оставил решение суда без изменения.
Законность вынесенных судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО Фирма "Стройдальсвязь", которое ссылается на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, несоразмерность взысканной судом неустойки последствиям нарушения обязательства.
По мнению заявителя, суды не оценили все имеющиеся в деле доказательства, не установили все имеющие существенное значение для дела обстоятельства, в связи с чем просит отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение.
Комитет по управлению имуществом городского округа Химки Московской области отзыв на кассационную жалобу не представил, в судебное заседание кассационной инстанции не явился, о его месте и времени извещен надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет), что в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО Фирма "Стройдальсвязь" поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела, выслушав явившегося представителя, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобу подлежащей удовлетворению.
При рассмотрении дела суды установили, что 18.02.2011 между Комитетом по управлению имуществом городского округа Химки Московской области (арендодателем) и ООО Фирма "Стройдальсвязь" (арендатором) был заключен договор N 4181 на аренду нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности г.о. Химки, согласно которому арендодатель обязался сдать, а арендатор - принять во временное пользование нежилое помещение общей площадью 196,5 кв. м (цокольный этаж), расположенное по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Московская, д. 12, пом. 004, условный номер объекта 50-50-10/069/2009-252, для целевого использования под офис, сроком на 5 лет с момента государственной регистрации.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права 50-НД N 556004 от 16.12.2009 указанное нежилое помещение принадлежит на праве собственности г.о. Химки.
Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 23.06.2011.
По акту приема-передачи от 18.02.2011 указанное нежилое помещение передано арендодателем ответчику.
В п. 2.3 договора стороны установили, что арендатор не вправе без разрешения арендодателя сдавать в субаренду арендованное нежилое помещение (здание, сооружение) или его часть.
Ответчиком было получено согласие арендодателя на сдачу части нежилого помещения (здания, сооружения) в субаренду площадью 19,65 кв. м сроком с 01.11.2011 по 30.09.2012, в связи с чем ответчиком был заключен договор субаренды нежилого помещения N 1 от 05.04.2012 с ИП Парутенко С.С. (субарендатором), по которому ООО Фирма "Стройдальсвязь" передало субарендатору в субаренду нежилое меблированное помещение для использования под офис, расположенное по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Московская, д. 12, площадью 19,65 кв. м.
При этом, в п. 1.2 договора субаренды предусмотрено, что настоящий договор действует с даты сдачи-приемки помещения по акту, причем указанная дата является датой вступления договора в силу и действует до истечения срока, указанного в разрешении на сдачу части нежилого помещения в субаренду.
Однако, как установили суды, по истечении срока действия разрешения на сдачу арендованного имущества в субаренду ответчик продолжил сдавать спорное помещение в субаренду, что подтверждается актом проверки нежилого помещения в составе представителей истца и ответчика от 22.11.2012.
В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно п. 5.3 договора аренды от 18.02.2011 N 4181 по требованию арендодателя договор аренды расторгается досрочно в судебном порядке или по соглашению сторон, в том числе, когда арендатор без разрешения арендодателя сдает нежилое помещение (здание, сооружение) или его часть в субаренду, а также совершает иные действия, предусмотренные п. 2.3 настоящего договора.
Истец направил в адрес арендатора претензию N 2309 от 27.11.2012, в которой просил ответчика в течение 10 дней прекратить использование помещения субарендатором, выплатить неустойку за нарушение п. 2.3 договора аренды, а также предложил расторгнуть спорный договор и возвратить имущество арендодателю, в связи с чем суды пришли к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора
Учитывая, что право арендодателя расторгнуть договор досрочно в судебном порядке предусмотрено договором и имеются основания для расторжения договора по основаниям п. 5.3 договора, суды признали требование о расторжении договора обоснованным и подлежащим удовлетворению.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Удовлетворяя требования о возврате арендованного помещения, суды исходили из того, что ответчик по требованию арендодателя не вернул ему арендованное помещение, доказательств его возврата истцу не представил, в связи с расторжением договора у ответчика отсутствуют основания для удержания указанного помещения.
В силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В п. 4.2 договора аренды предусмотрено, что если после прекращения договора аренды, арендатор не возвратил нежилое помещение (здание, сооружение) по акту приема-передачи либо возвратил его несвоевременно, арендатор оплачивает арендную плату за все время просрочки, а также выплачивает неустойку в размере 1% от суммы арендной платы за каждый день просрочки.
В соответствии с разъяснением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", содержащимся в п. 1 Постановления от 22.12.2011 N 81, исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении размера неустойки не заявлено, доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства не представлено.
Проверив представленный истцом расчет суммы неустойки, суды признали его арифметически верным и обоснованным, в связи с чем взыскали предусмотренную договором неустойку в заявленном размере.
Доводы кассационной жалобы заявителя не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанции, не подтверждаются имеющимися в деле доказательствами, и отклоняются судебной коллегией как необоснованные.
Кроме того, аналогичные доводы заявителя были проверены судом апелляционной инстанции, правомерно и обоснованно отвергнуты как несостоятельные.
При таких обстоятельствах при принятии судебных актов судами полно установлены имеющие значение для дела обстоятельства, правильно применены нормы материального права и нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем предусмотренных в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены принятых судебных актов не имеется, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 8 июля 2013 года по делу N А41-14742/13, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
В.К.ТИХОНОВА
Судьи
О.И.КОМАРОВА
А.А.ДЕРБЕНЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)