Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Суд апелляционной инстанции по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:
председательствующего - Зайнудиновой Ш.М.
судей - Ибрагимова С.Р. и Мустафаевой З.К.
при секретаре судебного заседания - А.Р.
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу представителя Х.А.Т. и Б.М. - адвоката Сулейманова А.С. (доверенность от 14.11.2011 г., ордер N 72 от 14.11.2011 г.) на решение Буйнакского городского суда 18 апреля 2012 года, которым постановлено:
"Исковое заявление ООО "Замид+" удовлетворить.
Устранить препятствие собственнику по г. ФИО1 ООО "Замид+" в ее использовании путем выселения из г. Х.А.Т. и Б.М. со всеми членами семьи без предоставления другой жилой площади и с освобождением квартиры от имущества.
В удовлетворении встречных исковых требований Х.А.Т. и Б.М. к ООО "Замид+" о признании договора купли-продажи квартиры N дома N по г. ФИО1 между ООО "Замид+" и Х.А.Т. состоявшимся и возложении на 000 "Замид+" обязанности заключить договор купли-продажи г. ФИО1 и Х.А.Т., отказать".
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Дагестан Ибрагимова С.Р., выслушав объяснения Х.А.Т. и Б.М., просивших отменить решение суда по доводам жалобы, объяснения представителя ООО "Замид+" М. (доверенность N 02/11 от 21.03.2011 г.), просившего оставить решение суда без изменения, объяснение представителя Прокуратуры РД М. (предписание), также просившего оставить решение суда без изменения, суд апелляционной инстанции
установил:
ООО "Замид+" обратилось в суд с исковым заявлением к Х.А.Т. об устранении препятствия собственнику квартиры в ее использовании путем выселения его из г. ФИО1 со всеми членами семьи, проживающими в этой квартире и их имуществом.
В обоснование иска указал, что ООО "Замид+" является собственником жилого помещения (литеры А - 2, 3, 4, 5 этажи) общей площадью 3367 кв. м, состоящего из готовых двух, трех и четырех комнатных квартир, расположенных в г. ФИО1. Таким образом, ООО "Замид+" являясь собственником указанных квартир по устной договоренности о предстоящей реализации квартиры с гражданином Х.А.Т., предполагая в дальнейшем после оплаты полной стоимости квартиры, заключить с ним договор купли-продажи указанной квартиры. В качестве выражения воли о приобретении квартиры в собственность ответчик уплатил в счет стоимости квартиры в 2007 году 450000 руб. Однако Х.А.Т. остальную часть стоимости квартиры не оплатил, хотя был предупрежден устно и письменно о необходимости произвести оплатить оставшуюся часть стоимости квартиры.
Х.А.Т. и Б.М. обратились в суд со встречным исковым заявлением к ООО "Замид+" о признании договора купли-продажи г. ФИО1 между ООО "Замид+" и Х.А.Т., состоявшимся и обязать ООО "Замид+" заключить договор купли-продажи. N по г. ФИО1 и Х.А.Т.
В обоснование иска указали, что Х.А.Т. по устной договоренности с ООО "Замид+" в сентябре 2007 года купил у ООО каркас <...> N по г. ФИО1. При этом покупателем Х.А.Т. продавцу в лице ООО "Замид+" была оплачена рублей, часть стоимости квартиры, определенной собственником на момент его продажи в сентябре 2007 года. На момент устной договоренности каркас квартиры ООО была оценена руб., из которых Х.А.Т. оплатил руб. После приобретения каркаса квартиры Х.А.Т. и его супруга Б.М. на ремонтно-строительные работы потратили руб. С учетом ставок рефинансирования, установленных банком РФ, сумма денег, выплаченных Х.А.Т. в размере руб. на день рассмотрения дела в суде составляла рубля. Всего Х.А.Т. на указанную квартиру потрачено руб. В связи с этим они просят в иске ООО "Замид+" отказать, обязать ООО "Замид+" оформить договор купли-продажи N по г. ФИО1 между ООО "Замид+" и Х.А.Т. после чего ответчик обязуется оплатить истцу оставшуюся сумму руб.
Кроме этого Х.А.Т. договорился после утверждения мирового соглашения оформить ипотечный кредит, чтобы оплатить стоимость квартиры, но руководитель ООО "Замид+" не явился в банк, чтобы подписать договор, из-за чего оформить кредит Х.А.Т. не смог.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе С. просит решение Буйнакского городского суда отменить, считая его незаконным, и принять новое решение об удовлетворении встречных исковых требований Х.А.Т. и Б.М.
В обосновании своей жалобы указывает, что решение суда подлежит отмене в связи с нарушением норм материального права, которым ущемляются Конституционные права не только ответчиков Х.А.Т. и Б.М., но и проживающих с ними, в соответствии ст. 20 ГК РФ, трех несовершеннолетних детей. При вынесении решения, судом также не учтены требования Федерального закона от 24 июля 1998 г. N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями).
Как содержанием искового заявления (третий абзац, 1-го листа заявления) в котором указывается, что "в качестве выражения воли ответчика о приобретении квартиры в собственность последним было уплачено в счет стоимости определенной на момент 2007 года - руб.", также содержанием решения суда (1-й абзац, 1-го листа и 7-й абзац второго листа решения), в котором указываются эти же обстоятельства, подтверждается обстоятельства того, что между истцом и ответчиком на тот момент состоялся устный договор купли-продажи каркаса квартиры.
В сентябре 2007 года Х.А.Т. по устной договоренности с ООО "Замид+" приобрел (купил) каркас <...> N по г. ФИО1. При этом покупателем Х.А.Т. продавцу в лице ООО "Замид+" была оплачена часть суммы стоимости каркаса руб., определенной собственником на момент его продажи 2007 году, с условием последующей оплаты оставшейся суммы, после оформления договора купли-продажи между ними. Обстоятельства наличия устной договоренности о продаже каркаса квартиры, и оплаты за нее покупателем определенной собственником части суммы денег, как указано выше полностью подтверждаются содержанием второго и третьего абзаца искового заявления ООО "Замид+" к Х.А.Т., в том числе наличием у ответчика приходного кассового ордера N от 01.09.2007 года об оплате вышеуказанной суммы денег за кв. N
На момент продажи каркаса квартиры, продавцом была установлена сумма рублей.
В ходе рассмотрения дела в суде данное обстоятельство представителем истца не отрицалось и не оспаривалось.
Какие-либо другие условия, ни в устной, ни в письменной форме между ООО "Замид+" и Х.А.Т., по данной сделке, составлены не были.
С момента приобретения каркаса квартиры, на ремонтно-строительные работы указанной квартиры Х.А.Т. и его супругой Б.М. потрачена сумма денег составляющей рублей.
С момента состоявшейся устной сделки о приобретении каркаса квартиры, Х.А.Т. исправно оплачивает квартплату, коммунальные и другие услуги. Задолженности по квартплате и др. коммунальных услуг не имеет.
В ходе рассмотрения дела стороной ответчика в суд был представлено встречное исковое заявление, а в последующем, в соответствии ст. 39 ГПК РФ, было заявлено об изменении предмета иска, со следующими требованиями: отказать ООО "Замид+" в удовлетворении исковых требований; обязать оформить договор купли-продажи квартиры. При этом ответчики были готовы подписать мировое соглашение на условиях того, что сторона ответчика готовы оплатить оставшуюся сумму денег в размере руб., а истец подписывает договор купли-продажи квартиры. При обсуждении данного вопроса, представитель истца, какие-либо объяснения, пояснения суду не дал.
Вместе с тем, данным обстоятельствам судом соответствующая правовая оценка не дана.
Судом незаконно было отказано в удовлетворении требований встречного иска, по которым существенно изменило бы положение ответчиков Х.А.Т. и Б.М.
Кроме того, истцом в суд представлена копия свидетельства о государственной регистрации права от 22 ноября 2006 г., а оригинал (подлинник) этого документа, даже для обозрения суда представлено не было.
Данное обстоятельство подтверждается содержанием 7-го абзаца второго листа решения, в котором указывается, что "из исследованного в суде копии свидетельства о государственной регистрации права собственности от 21.11.2006 г. и других документов видно, что ООО "Замид+" является собственником жилых помещений (литер А - 2, 3, 4, 5 этажи) общей площадью 3367.0 кв. метров, расположенных в доме N ул. г. ФИО1, в том числе оно является собственником кв. N указанного дома". Хотя, в данном свидетельстве не указываются номера квартир.
В данной ситуации, больше всего будут страдать несовершеннолетние дети.
В своих возражениях на апелляционную жалобу, ООО "Замид+" просит оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
С., надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явился, об уважительности причин неявки не сообщил и не просил рассмотреть дело без его участия.
При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции находит возможным, рассмотреть настоящее гражданское дело без участия указанного лица.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на них, выслушав объяснения Х.А.Т. и Б.М., просивших отменить решение суда по доводам жалобы, объяснения представителя ООО "Замид+" М., просившего оставить решение суда без изменения, объяснение представителя Прокуратуры РД М., также просившего оставить решение суда без изменения, суд апелляционной инстанции находит решение суда подлежащим отмене.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение признается законным и обоснованным, если оно постановлено в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Однако указанные требования закона судом первой инстанции не выполнены и не соблюдены.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены судом первой инстанции, которые выразились в следующем.
Удовлетворяя исковые требования ООО "Замид+" об устранении препятствий собственнику N по г. ФИО1 ООО "Замид+" в ее использовании путем выселения из квартиры Х.А.Т. и Б.М. со всеми членами семьи без предоставления другой жилой площади и с освобождением квартиры от имущества, суд исходил из того, что у истцов имеются все правоустанавливающие документы на дом и квартиру, выданные в установленном порядке.
В связи с этим, суд установил, что кв. N является собственностью ООО "Замид+", каких-либо документов подтверждающих права пользования этой квартирой у Х.А.Т. и Б.М. нет, поэтому они и другие члены их семьи право пользования квартирой не приобрели.
Данный вывод суда является незаконным и несостоятельным.
Как следует из материалов дела, 31 мая 2011 г. между истцом и ответчиками было заключено мировое соглашение, согласно которому ООО "Замид+" в ходе рассмотрения иска общества в суде о выселении из, согласно отсрочить ответчику оплату остатка задолженности в размере руб. за указанную квартиру, собственником которой в момент заключения настоящего соглашения является ООО "Замид+", а Х.А.Т. обязуется в срок до 26 августа 2011 года погасить задолженность в сумме руб. В случае исполнения Х.А.Т. условий мирового соглашения и оплаты остатка задолженности в срок до 30.08.2011 г. ООО обязуется заключить с ним договор купли-продажи данной квартиры и передать ему ее в собственность. В случае неисполнения Х.А.Т. обязанности по оплате задолженности, последний подлежит выселению из данной квартиры со всеми членами своей семьи.
Данное мировое соглашение было утверждено определением суда от 31 мая 2011 г.
Судебной коллегией ВС РД, указанное определение было отменено по жалобе представителя С. в связи с тем, что утвержденное мировое соглашение затрагивает интересы третьих лиц.
Из исследованного в суде копии свидетельства о государственной регистрации права собственности от 22.11.2006 г. и других документов видно, что ООО является собственником жилых помещений (литер А - 2, 3, 4, 5 этажи) общей площадью 3367 кв. м, расположенных в г. ФИО1.
В судебном заседании представитель истца М. не оспаривал наличие договоренности между ООО и Х.А.Т. в 2007 г. на приобретение каркаса спорной кв. N за руб. и оплаты ответчиком частично денег в размере руб. от стоимости указанного каркаса спорной квартиры.
Данное обстоятельство подтверждается приходным кассовым ордером от 1 сентября 2007 г. об уплате Х.А.Т. в адрес ОАО АКБ "ЭНО" частично денег за каркас квартиры в сумме рублей.
Таким образом, исследованными в суде доказательствами подтверждается факт уплаты на момент рассмотрения дела в суде ответчиком Х.А.Т. собственнику каркаса квартиры ООО почти 30% стоимости спорной квартиры в оговоренной ранее сторонами сумме, то есть в размере рублей.
Несмотря на это, в нарушение норм процессуального и материального права, суд первой инстанции пришел к несостоятельному и незаконному выводу о том, что исковые требования ООО следует удовлетворить.
Этот вывод суда не основан на требованиях закона, поэтому является незаконным, а доводы жалобы заслуживающими внимания.
Х.А.Б. и Б.М. показали суду, что в сентябре 2007 года они оплатили часть стоимости каркаса кв. N в сумме рублей, а оставшуюся часть, хотя договорились внести в течение года, они не смогли оплатить так, как им обещали выделить с места работы жилищные субсидии, но их ему не выплатили, и поэтому он не смог оплатить оставшуюся часть стоимости каркаса квартиры в установленные сроки.
В суде апелляционной инстанции Х.А.Б. и Б.М. подтвердили вышеизложенное и показали, что они обязуются оплатить оставшуюся часть денег до 12 декабря 2012 г.
Свидетель А.Б. показала суду первой инстанции, что она знает о том, что Х.А.Т. договаривался купить каркас кв. N за руб., из которых он оплатил руб., а остальные руб. Х.А.Т. должен был оплатить в течение одного года.
Свидетель Б.Н. показал суду, что после утверждения мирового соглашения Х.А.Т. уже договорился и почти оформил ипотечный кредит, чтобы оплатить за квартиру оговоренную сумму, но из-за того, что руководитель ООО отказался явиться для подписания договора, кредит остался недооформленным.
В обоснование иска ООО указывает на то, что ответчик Х.А.Т. был предупрежден истцом о необходимости оплатить оставшуюся часть денег.
Однако ООО не представило суду ни одного доказательства того, что Х.А.Т. был предупрежден об этом, а также того, что он не оплатит оставшуюся часть денег, поэтому доводы ООО несостоятельны.
Согласно ч. 1 ст. 162 ГК РФ, несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Доводы Х.А.Т. о том, что на момент рассмотрения гражданского дела в суде он частично оплатил стоимость каркаса квартиры, оговоренной сторонами в размере 450000 рублей находят подтверждение в материалах дела.
Материалами дела также подтверждается, что стоимость каркаса спорной кв. N ООО была оценена продавцом и покупателем в руб.
Х.А.Т. и Б.М. произвели в спорной квартире капитальный ремонт и в настоящее время проживают со своими тремя несовершеннолетними детьми в указанной квартире, оплачивают коммунальные услуги, задолженностей не имеют.
Из представленного в суд Х.А.Т. и Б.М. и исследованного в суде акта экспертного исследования N 219, усматривается, что стоимость выполненных ремонтно-строительных работ в, в рыночных ценах, действующих на момент проведения исследования, составляет руб.
Таким образом, исследованные в суде доказательства достаточны для вывода о том, что Х.А.Т. приобрел у ООО каркас квартиры N и уплатил за нее оговоренную сторонами часть стоимости в размере рублей.
Вывод суда о том, что выплата ответчиком части стоимости квартиры в сумме руб. и произведенные ремонтно-строительные работы на руб. не являются основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ООО о их выселении и для лишения собственника его право на свою недвижимость, является ошибочным.
Характер совершенных Х.А.Т. действий в отношении спорной квартиры, начиная с сентября 2007 г. дают основание для вывода о принадлежности в настоящее время этой квартиры ему, поскольку с этого времени он произвел в квартире ремонтные работы, оплачивает коммунальные услуги, содержит квартиру в исправном состоянии.
Договор купли-продажи каркаса квартиры Х.А.Т. и Б.М. в настоящее время исполнен частично, они передали ООО часть оговоренной стоимости спорной квартиры, однако государственная регистрация договора купли-продажи квартиры не произведена, ввиду того, что истец оценивает в настоящее время квартиру в рублей и требует от ответчика уплаты рублей.
В соответствии с ч. 2 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной.
Кроме того, суд вправе удовлетворить требование стороны, выполнившей сделку, так как признание сделки действительной будет направлено на устранение всяких нарушений прав ответчика Х.А.Т. как собственника квартиры.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований истца ООО по делу не имеется.
Суд апелляционной инстанции разъяснил представителю ООО, что с требованием о взыскании с ответчика Х.А.Т. дополнительно руб. к оплаченной стоимости квартиры, вправе обратиться в суд с отдельным исковым требованием.
В связи с изложенным, решение суда от 18 апреля 2012 года не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене, а в удовлетворении искового заявления ООО "Замид+" следует отказать, поскольку в основу решения судом положены в качестве доказательств, подтверждающих выводы суда, обстоятельства противоречащие фактическим.
В соответствии со ст. 194 ГПК РФ решением является постановление суда первой инстанции, которым дело разрешается по существу.
Решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ).
В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ.
Резолютивная часть решения суда согласно ч. 5 ст. 198 ГПК РФ, должна содержать выводы суда об удовлетворении иска либо об отказе в удовлетворении иска полностью или в части,.
Согласно п. 11 Постановления Пленума ВС РФ N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении", исходя из того, что решение является актом правосудия, окончательно разрешающим дело, его резолютивная часть должна содержать исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств.
В связи с этим в ней должно быть четко сформулировано, что именно постановил суд как по первоначально заявленному иску, так и по встречному требованию, если оно было заявлено (ст. 138 ГПК РФ), кто, какие конкретно действия и в чью пользу должен произвести, за какой из сторон признано оспариваемое право. При отказе в заявленных требованиях полностью или частично следует точно указывать, кому, в отношении кого и в чем отказано.
Из резолютивной части решения Буйнакского городского суда усматривается, что, в нарушение вышеуказанных требований закона и рекомендаций Постановления Пленума ВС РФ, суд первой инстанции устранил препятствие собственнику квартиры в ее использовании путем выселения из нее Х.А.Т., тогда как исковые требования были предъявлены Х.А.Т.
По мнению суда апелляционной инстанции, это также является нарушением процессуального законодательства.
В соответствии со ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Поскольку имеющие значение обстоятельства установлены материалами дела, суд апелляционной инстанции считает возможным вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Замид+" и удовлетворении встречных исковых требований Х.А.Т. и Б.М.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
определил:
Решение Буйнакского городского суда РД от 18 апреля 2012 года отменить, приняв по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований ООО "Замид+" к Х.А.Т. и Б.М. устранить препятствия собственнику N по г. ФИО1 ООО "Замид+" в ее использовании путем выселения из N по г. Х.А.Т. и Б.М. со всеми членами семьи без предоставления другой жилой площади и с освобождением квартиры от имущества, отказать.
Встречные исковые требования Х.А.Т. и Б.М. к ООО "Замид+" удовлетворить.
Признать сделку по купле-продаже каркаса квартиры N дома N по ул. г. ФИО1 стоимостью рублей, заключенную 1 сентября 2007 года между ООО "Замид+" и Х.А.Т., действительной.
Обязать Х.А.Т. произвести оплату ООО "Замид+" оставшейся суммы в размере 1000000 рублей в срок до 12 декабря 2012 года.
Настоящее определение является основанием для регистрации права собственности.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН ОТ 12.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2259/2012Г.
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 сентября 2012 г. по делу N 33-2259/2012г.
Суд апелляционной инстанции по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:
председательствующего - Зайнудиновой Ш.М.
судей - Ибрагимова С.Р. и Мустафаевой З.К.
при секретаре судебного заседания - А.Р.
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу представителя Х.А.Т. и Б.М. - адвоката Сулейманова А.С. (доверенность от 14.11.2011 г., ордер N 72 от 14.11.2011 г.) на решение Буйнакского городского суда 18 апреля 2012 года, которым постановлено:
"Исковое заявление ООО "Замид+" удовлетворить.
Устранить препятствие собственнику по г. ФИО1 ООО "Замид+" в ее использовании путем выселения из г. Х.А.Т. и Б.М. со всеми членами семьи без предоставления другой жилой площади и с освобождением квартиры от имущества.
В удовлетворении встречных исковых требований Х.А.Т. и Б.М. к ООО "Замид+" о признании договора купли-продажи квартиры N дома N по г. ФИО1 между ООО "Замид+" и Х.А.Т. состоявшимся и возложении на 000 "Замид+" обязанности заключить договор купли-продажи г. ФИО1 и Х.А.Т., отказать".
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Дагестан Ибрагимова С.Р., выслушав объяснения Х.А.Т. и Б.М., просивших отменить решение суда по доводам жалобы, объяснения представителя ООО "Замид+" М. (доверенность N 02/11 от 21.03.2011 г.), просившего оставить решение суда без изменения, объяснение представителя Прокуратуры РД М. (предписание), также просившего оставить решение суда без изменения, суд апелляционной инстанции
установил:
ООО "Замид+" обратилось в суд с исковым заявлением к Х.А.Т. об устранении препятствия собственнику квартиры в ее использовании путем выселения его из г. ФИО1 со всеми членами семьи, проживающими в этой квартире и их имуществом.
В обоснование иска указал, что ООО "Замид+" является собственником жилого помещения (литеры А - 2, 3, 4, 5 этажи) общей площадью 3367 кв. м, состоящего из готовых двух, трех и четырех комнатных квартир, расположенных в г. ФИО1. Таким образом, ООО "Замид+" являясь собственником указанных квартир по устной договоренности о предстоящей реализации квартиры с гражданином Х.А.Т., предполагая в дальнейшем после оплаты полной стоимости квартиры, заключить с ним договор купли-продажи указанной квартиры. В качестве выражения воли о приобретении квартиры в собственность ответчик уплатил в счет стоимости квартиры в 2007 году 450000 руб. Однако Х.А.Т. остальную часть стоимости квартиры не оплатил, хотя был предупрежден устно и письменно о необходимости произвести оплатить оставшуюся часть стоимости квартиры.
Х.А.Т. и Б.М. обратились в суд со встречным исковым заявлением к ООО "Замид+" о признании договора купли-продажи г. ФИО1 между ООО "Замид+" и Х.А.Т., состоявшимся и обязать ООО "Замид+" заключить договор купли-продажи. N по г. ФИО1 и Х.А.Т.
В обоснование иска указали, что Х.А.Т. по устной договоренности с ООО "Замид+" в сентябре 2007 года купил у ООО каркас <...> N по г. ФИО1. При этом покупателем Х.А.Т. продавцу в лице ООО "Замид+" была оплачена рублей, часть стоимости квартиры, определенной собственником на момент его продажи в сентябре 2007 года. На момент устной договоренности каркас квартиры ООО была оценена руб., из которых Х.А.Т. оплатил руб. После приобретения каркаса квартиры Х.А.Т. и его супруга Б.М. на ремонтно-строительные работы потратили руб. С учетом ставок рефинансирования, установленных банком РФ, сумма денег, выплаченных Х.А.Т. в размере руб. на день рассмотрения дела в суде составляла рубля. Всего Х.А.Т. на указанную квартиру потрачено руб. В связи с этим они просят в иске ООО "Замид+" отказать, обязать ООО "Замид+" оформить договор купли-продажи N по г. ФИО1 между ООО "Замид+" и Х.А.Т. после чего ответчик обязуется оплатить истцу оставшуюся сумму руб.
Кроме этого Х.А.Т. договорился после утверждения мирового соглашения оформить ипотечный кредит, чтобы оплатить стоимость квартиры, но руководитель ООО "Замид+" не явился в банк, чтобы подписать договор, из-за чего оформить кредит Х.А.Т. не смог.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе С. просит решение Буйнакского городского суда отменить, считая его незаконным, и принять новое решение об удовлетворении встречных исковых требований Х.А.Т. и Б.М.
В обосновании своей жалобы указывает, что решение суда подлежит отмене в связи с нарушением норм материального права, которым ущемляются Конституционные права не только ответчиков Х.А.Т. и Б.М., но и проживающих с ними, в соответствии ст. 20 ГК РФ, трех несовершеннолетних детей. При вынесении решения, судом также не учтены требования Федерального закона от 24 июля 1998 г. N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями).
Как содержанием искового заявления (третий абзац, 1-го листа заявления) в котором указывается, что "в качестве выражения воли ответчика о приобретении квартиры в собственность последним было уплачено в счет стоимости определенной на момент 2007 года - руб.", также содержанием решения суда (1-й абзац, 1-го листа и 7-й абзац второго листа решения), в котором указываются эти же обстоятельства, подтверждается обстоятельства того, что между истцом и ответчиком на тот момент состоялся устный договор купли-продажи каркаса квартиры.
В сентябре 2007 года Х.А.Т. по устной договоренности с ООО "Замид+" приобрел (купил) каркас <...> N по г. ФИО1. При этом покупателем Х.А.Т. продавцу в лице ООО "Замид+" была оплачена часть суммы стоимости каркаса руб., определенной собственником на момент его продажи 2007 году, с условием последующей оплаты оставшейся суммы, после оформления договора купли-продажи между ними. Обстоятельства наличия устной договоренности о продаже каркаса квартиры, и оплаты за нее покупателем определенной собственником части суммы денег, как указано выше полностью подтверждаются содержанием второго и третьего абзаца искового заявления ООО "Замид+" к Х.А.Т., в том числе наличием у ответчика приходного кассового ордера N от 01.09.2007 года об оплате вышеуказанной суммы денег за кв. N
На момент продажи каркаса квартиры, продавцом была установлена сумма рублей.
В ходе рассмотрения дела в суде данное обстоятельство представителем истца не отрицалось и не оспаривалось.
Какие-либо другие условия, ни в устной, ни в письменной форме между ООО "Замид+" и Х.А.Т., по данной сделке, составлены не были.
С момента приобретения каркаса квартиры, на ремонтно-строительные работы указанной квартиры Х.А.Т. и его супругой Б.М. потрачена сумма денег составляющей рублей.
С момента состоявшейся устной сделки о приобретении каркаса квартиры, Х.А.Т. исправно оплачивает квартплату, коммунальные и другие услуги. Задолженности по квартплате и др. коммунальных услуг не имеет.
В ходе рассмотрения дела стороной ответчика в суд был представлено встречное исковое заявление, а в последующем, в соответствии ст. 39 ГПК РФ, было заявлено об изменении предмета иска, со следующими требованиями: отказать ООО "Замид+" в удовлетворении исковых требований; обязать оформить договор купли-продажи квартиры. При этом ответчики были готовы подписать мировое соглашение на условиях того, что сторона ответчика готовы оплатить оставшуюся сумму денег в размере руб., а истец подписывает договор купли-продажи квартиры. При обсуждении данного вопроса, представитель истца, какие-либо объяснения, пояснения суду не дал.
Вместе с тем, данным обстоятельствам судом соответствующая правовая оценка не дана.
Судом незаконно было отказано в удовлетворении требований встречного иска, по которым существенно изменило бы положение ответчиков Х.А.Т. и Б.М.
Кроме того, истцом в суд представлена копия свидетельства о государственной регистрации права от 22 ноября 2006 г., а оригинал (подлинник) этого документа, даже для обозрения суда представлено не было.
Данное обстоятельство подтверждается содержанием 7-го абзаца второго листа решения, в котором указывается, что "из исследованного в суде копии свидетельства о государственной регистрации права собственности от 21.11.2006 г. и других документов видно, что ООО "Замид+" является собственником жилых помещений (литер А - 2, 3, 4, 5 этажи) общей площадью 3367.0 кв. метров, расположенных в доме N ул. г. ФИО1, в том числе оно является собственником кв. N указанного дома". Хотя, в данном свидетельстве не указываются номера квартир.
В данной ситуации, больше всего будут страдать несовершеннолетние дети.
В своих возражениях на апелляционную жалобу, ООО "Замид+" просит оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
С., надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явился, об уважительности причин неявки не сообщил и не просил рассмотреть дело без его участия.
При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции находит возможным, рассмотреть настоящее гражданское дело без участия указанного лица.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на них, выслушав объяснения Х.А.Т. и Б.М., просивших отменить решение суда по доводам жалобы, объяснения представителя ООО "Замид+" М., просившего оставить решение суда без изменения, объяснение представителя Прокуратуры РД М., также просившего оставить решение суда без изменения, суд апелляционной инстанции находит решение суда подлежащим отмене.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение признается законным и обоснованным, если оно постановлено в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Однако указанные требования закона судом первой инстанции не выполнены и не соблюдены.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены судом первой инстанции, которые выразились в следующем.
Удовлетворяя исковые требования ООО "Замид+" об устранении препятствий собственнику N по г. ФИО1 ООО "Замид+" в ее использовании путем выселения из квартиры Х.А.Т. и Б.М. со всеми членами семьи без предоставления другой жилой площади и с освобождением квартиры от имущества, суд исходил из того, что у истцов имеются все правоустанавливающие документы на дом и квартиру, выданные в установленном порядке.
В связи с этим, суд установил, что кв. N является собственностью ООО "Замид+", каких-либо документов подтверждающих права пользования этой квартирой у Х.А.Т. и Б.М. нет, поэтому они и другие члены их семьи право пользования квартирой не приобрели.
Данный вывод суда является незаконным и несостоятельным.
Как следует из материалов дела, 31 мая 2011 г. между истцом и ответчиками было заключено мировое соглашение, согласно которому ООО "Замид+" в ходе рассмотрения иска общества в суде о выселении из, согласно отсрочить ответчику оплату остатка задолженности в размере руб. за указанную квартиру, собственником которой в момент заключения настоящего соглашения является ООО "Замид+", а Х.А.Т. обязуется в срок до 26 августа 2011 года погасить задолженность в сумме руб. В случае исполнения Х.А.Т. условий мирового соглашения и оплаты остатка задолженности в срок до 30.08.2011 г. ООО обязуется заключить с ним договор купли-продажи данной квартиры и передать ему ее в собственность. В случае неисполнения Х.А.Т. обязанности по оплате задолженности, последний подлежит выселению из данной квартиры со всеми членами своей семьи.
Данное мировое соглашение было утверждено определением суда от 31 мая 2011 г.
Судебной коллегией ВС РД, указанное определение было отменено по жалобе представителя С. в связи с тем, что утвержденное мировое соглашение затрагивает интересы третьих лиц.
Из исследованного в суде копии свидетельства о государственной регистрации права собственности от 22.11.2006 г. и других документов видно, что ООО является собственником жилых помещений (литер А - 2, 3, 4, 5 этажи) общей площадью 3367 кв. м, расположенных в г. ФИО1.
В судебном заседании представитель истца М. не оспаривал наличие договоренности между ООО и Х.А.Т. в 2007 г. на приобретение каркаса спорной кв. N за руб. и оплаты ответчиком частично денег в размере руб. от стоимости указанного каркаса спорной квартиры.
Данное обстоятельство подтверждается приходным кассовым ордером от 1 сентября 2007 г. об уплате Х.А.Т. в адрес ОАО АКБ "ЭНО" частично денег за каркас квартиры в сумме рублей.
Таким образом, исследованными в суде доказательствами подтверждается факт уплаты на момент рассмотрения дела в суде ответчиком Х.А.Т. собственнику каркаса квартиры ООО почти 30% стоимости спорной квартиры в оговоренной ранее сторонами сумме, то есть в размере рублей.
Несмотря на это, в нарушение норм процессуального и материального права, суд первой инстанции пришел к несостоятельному и незаконному выводу о том, что исковые требования ООО следует удовлетворить.
Этот вывод суда не основан на требованиях закона, поэтому является незаконным, а доводы жалобы заслуживающими внимания.
Х.А.Б. и Б.М. показали суду, что в сентябре 2007 года они оплатили часть стоимости каркаса кв. N в сумме рублей, а оставшуюся часть, хотя договорились внести в течение года, они не смогли оплатить так, как им обещали выделить с места работы жилищные субсидии, но их ему не выплатили, и поэтому он не смог оплатить оставшуюся часть стоимости каркаса квартиры в установленные сроки.
В суде апелляционной инстанции Х.А.Б. и Б.М. подтвердили вышеизложенное и показали, что они обязуются оплатить оставшуюся часть денег до 12 декабря 2012 г.
Свидетель А.Б. показала суду первой инстанции, что она знает о том, что Х.А.Т. договаривался купить каркас кв. N за руб., из которых он оплатил руб., а остальные руб. Х.А.Т. должен был оплатить в течение одного года.
Свидетель Б.Н. показал суду, что после утверждения мирового соглашения Х.А.Т. уже договорился и почти оформил ипотечный кредит, чтобы оплатить за квартиру оговоренную сумму, но из-за того, что руководитель ООО отказался явиться для подписания договора, кредит остался недооформленным.
В обоснование иска ООО указывает на то, что ответчик Х.А.Т. был предупрежден истцом о необходимости оплатить оставшуюся часть денег.
Однако ООО не представило суду ни одного доказательства того, что Х.А.Т. был предупрежден об этом, а также того, что он не оплатит оставшуюся часть денег, поэтому доводы ООО несостоятельны.
Согласно ч. 1 ст. 162 ГК РФ, несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Доводы Х.А.Т. о том, что на момент рассмотрения гражданского дела в суде он частично оплатил стоимость каркаса квартиры, оговоренной сторонами в размере 450000 рублей находят подтверждение в материалах дела.
Материалами дела также подтверждается, что стоимость каркаса спорной кв. N ООО была оценена продавцом и покупателем в руб.
Х.А.Т. и Б.М. произвели в спорной квартире капитальный ремонт и в настоящее время проживают со своими тремя несовершеннолетними детьми в указанной квартире, оплачивают коммунальные услуги, задолженностей не имеют.
Из представленного в суд Х.А.Т. и Б.М. и исследованного в суде акта экспертного исследования N 219, усматривается, что стоимость выполненных ремонтно-строительных работ в, в рыночных ценах, действующих на момент проведения исследования, составляет руб.
Таким образом, исследованные в суде доказательства достаточны для вывода о том, что Х.А.Т. приобрел у ООО каркас квартиры N и уплатил за нее оговоренную сторонами часть стоимости в размере рублей.
Вывод суда о том, что выплата ответчиком части стоимости квартиры в сумме руб. и произведенные ремонтно-строительные работы на руб. не являются основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ООО о их выселении и для лишения собственника его право на свою недвижимость, является ошибочным.
Характер совершенных Х.А.Т. действий в отношении спорной квартиры, начиная с сентября 2007 г. дают основание для вывода о принадлежности в настоящее время этой квартиры ему, поскольку с этого времени он произвел в квартире ремонтные работы, оплачивает коммунальные услуги, содержит квартиру в исправном состоянии.
Договор купли-продажи каркаса квартиры Х.А.Т. и Б.М. в настоящее время исполнен частично, они передали ООО часть оговоренной стоимости спорной квартиры, однако государственная регистрация договора купли-продажи квартиры не произведена, ввиду того, что истец оценивает в настоящее время квартиру в рублей и требует от ответчика уплаты рублей.
В соответствии с ч. 2 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной.
Кроме того, суд вправе удовлетворить требование стороны, выполнившей сделку, так как признание сделки действительной будет направлено на устранение всяких нарушений прав ответчика Х.А.Т. как собственника квартиры.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований истца ООО по делу не имеется.
Суд апелляционной инстанции разъяснил представителю ООО, что с требованием о взыскании с ответчика Х.А.Т. дополнительно руб. к оплаченной стоимости квартиры, вправе обратиться в суд с отдельным исковым требованием.
В связи с изложенным, решение суда от 18 апреля 2012 года не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене, а в удовлетворении искового заявления ООО "Замид+" следует отказать, поскольку в основу решения судом положены в качестве доказательств, подтверждающих выводы суда, обстоятельства противоречащие фактическим.
В соответствии со ст. 194 ГПК РФ решением является постановление суда первой инстанции, которым дело разрешается по существу.
Решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ).
В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ.
Резолютивная часть решения суда согласно ч. 5 ст. 198 ГПК РФ, должна содержать выводы суда об удовлетворении иска либо об отказе в удовлетворении иска полностью или в части,.
Согласно п. 11 Постановления Пленума ВС РФ N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении", исходя из того, что решение является актом правосудия, окончательно разрешающим дело, его резолютивная часть должна содержать исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств.
В связи с этим в ней должно быть четко сформулировано, что именно постановил суд как по первоначально заявленному иску, так и по встречному требованию, если оно было заявлено (ст. 138 ГПК РФ), кто, какие конкретно действия и в чью пользу должен произвести, за какой из сторон признано оспариваемое право. При отказе в заявленных требованиях полностью или частично следует точно указывать, кому, в отношении кого и в чем отказано.
Из резолютивной части решения Буйнакского городского суда усматривается, что, в нарушение вышеуказанных требований закона и рекомендаций Постановления Пленума ВС РФ, суд первой инстанции устранил препятствие собственнику квартиры в ее использовании путем выселения из нее Х.А.Т., тогда как исковые требования были предъявлены Х.А.Т.
По мнению суда апелляционной инстанции, это также является нарушением процессуального законодательства.
В соответствии со ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Поскольку имеющие значение обстоятельства установлены материалами дела, суд апелляционной инстанции считает возможным вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Замид+" и удовлетворении встречных исковых требований Х.А.Т. и Б.М.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
определил:
Решение Буйнакского городского суда РД от 18 апреля 2012 года отменить, приняв по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований ООО "Замид+" к Х.А.Т. и Б.М. устранить препятствия собственнику N по г. ФИО1 ООО "Замид+" в ее использовании путем выселения из N по г. Х.А.Т. и Б.М. со всеми членами семьи без предоставления другой жилой площади и с освобождением квартиры от имущества, отказать.
Встречные исковые требования Х.А.Т. и Б.М. к ООО "Замид+" удовлетворить.
Признать сделку по купле-продаже каркаса квартиры N дома N по ул. г. ФИО1 стоимостью рублей, заключенную 1 сентября 2007 года между ООО "Замид+" и Х.А.Т., действительной.
Обязать Х.А.Т. произвести оплату ООО "Замид+" оставшейся суммы в размере 1000000 рублей в срок до 12 декабря 2012 года.
Настоящее определение является основанием для регистрации права собственности.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)