Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Принятие наследства; Наследственное право; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Курбатов Н.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:
председательствующего Епихиной О.М.,
судей Юрковой Т.А., Голомидовой И.В.,
при секретаре К.Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе В. на решение Ясногорского районного суда Тульской области от 28 февраля 2013 года по гражданскому делу по иску В. к Г., администрации муниципального образования рабочий поселок Ревякино Ясногорского района Тульской области, администрации муниципального образования Ясногорский район Тульской области о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на жилой дом и земельный участок.
Заслушав доклад судьи Юрковой Т.А., судебная коллегия
установила:
В., с учетом уточнения в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратилась в суд с иском к Г., администрации муниципального образования Ясногорский район Тульской области, администрации муниципального образования рабочий поселок Ревякино Ясногорского района Тульской области о признании действительным договора купли-продажи земельного участка К N * и жилого дома с надворными постройками, расположенных по адресу: ..., заключенный 05 ноября 1995 года между ней и Г.; признании за ней права собственности на жилой дом с надворными постройками, расположенных по адресу: ..., и земельный участок площадью 713 кв. м с разрешенным видом использования для индивидуального жилищного строительства, К N *, расположенный по адресу: ...
В обоснование заявленных требований В. указала на то, что 05 ноября 1995 года между ней и Г. заключен договор купли-продажи, согласно которому Г. передала ей в собственность земельный участок площадью 700 кв. м и жилой дом площадью 57,1 кв. м с надворными постройками, расположенные по адресу: .... Указанное имущество продано за 50000 рублей.
Земельный участок и жилой дом принадлежал на праве собственности матери Г., умершей дата
Г. на момент продажи земельного участка юридически не являлась собственником объекта недвижимости, хотя фактически владела им по праву наследования.
Согласно данному договору Г. обязалась оформить надлежащим образом все необходимые документы, касающиеся вышеуказанного имущества: получить свидетельство о праве на наследство и зарегистрировать договор купли-продажи жилого дома у нотариуса.
Во исполнение договора она оплатила кадастровые работы по уточнению места расположения земельного участка под жилым домом.
Постановлением главы муниципального образования Ясногорский район N * от 18 апреля 2005 года на основании заявления Г. утверждены результаты межевания земельного участка, расположенного по адресу: ..., площадью 713 кв. м, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый номер *
Г. получила выписку (справку) N * от 05 августа 2004 года из технического паспорта на объект недвижимого имущества - на предмет оформления наследства, однако до настоящего времени наследство не оформила, уклоняется от регистрации сделки надлежащим образом.
Право собственности на домовладение N ... зарегистрировано за Л. на основании типового договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности.
После смерти Л. открылось наследство, состоящее из указанного жилого дома с надворными постройками и земельного участка площадью 700 кв. м, расположенного по адресу: ..., и предоставленному Л. решением Ревякинского поселкового Совета от 29 октября 1993 года для индивидуального жилищного строительства.
Наследником первой очереди к имуществу Л. являлась ее дочь Г., принявшая наследство.
05 ноября 1995 года между ней и Г. заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, по которому состоялась фактическая передача имущества и денежных средств.
Она надлежащим образом выполнила обязательства по договору, проживает в спорном доме как собственник, несет бремя его содержания.
Фактически сделка сторонами исполнена, стоимость дома покупателем оплачена, осуществлена его передача, но в настоящее время у нее отсутствует возможность осуществить государственную регистрацию права собственности на данное имущество.
Истец В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства дела извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представитель истца В. по доверенности К.Ю. в судебном заседании требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил их удовлетворить.
Ответчик Г., представители ответчиков администрации муниципального образования Ясногорский район Тульской области, администрации муниципального образования рабочий поселок Ревякино Ясногорского района Тульской области, третьего лица Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства дела извещены надлежащим образом, в представленных заявлениях просили дело рассмотреть в их отсутствие.
Решением Ясногорского районного суда Тульской области от 28 февраля 2013 года постановлено:
в удовлетворении исковых требований В. к Г., администрации муниципального образования Ясногорский район Тульской области, администрации муниципального образования рабочий поселок Ревякино Ясногорского района Тульской области о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на жилой дом и земельный участок, отказать.
В апелляционной жалобе истец В. просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным, постановленным с нарушением норм материального и процессуального права, а также ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения истца В., ее представителя по доверенности К.Ю., ответчика Г., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Л. (до регистрации брака С.) на основании договора N * от 28 марта 1962 года предоставлен земельный участок в бессрочное пользование под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности.
Согласно свидетельству о праве собственности на землю от 14 октября 1993 года N *, выданному главой администрации п. Ревякино, СЛ. предоставлен земельный участок площадью 700 кв. м в собственность.
Впоследствии площадь земельного участка уточнена и составила 713 кв. м, что следует из кадастрового плана земельного участка от 05 сентября 2005 года N *, выданного Управлением Роснедвижимости по Тульской области.
дата Л. умерла.
Г. является дочерью Л.Л. (свидетельство о рождении * от дата, свидетельство о заключении брака * от дата).
После смерти Л. никто в установленном законом порядке к нотариусу с заявлением о принятии наследства и выдачи свидетельства о праве на наследство не обращался.
05 ноября 1995 года между Г. и В. (до регистрации брака А.) Е.Г. заключен договор, по условиям которого Г., являясь наследником умершей Л. продала В. дом площадью 57,1 кв. м, расположенный на земельном участке мерою 700 кв. м, и все надворные постройки, находящиеся на данном земельном участке. Дом принадлежал Л. на основании договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство жилого дома на праве личной собственности, удостоверенного Ревякинским поселковым Советом от 29 марта 1962 года. Земельный участок принадлежал на основании свидетельства о праве собственности на землю N *, выданного 14 октября 1993 года главой администрации п. Ревякино.
Вышеуказанное имущество по согласию сторон оценено в 50000 рублей, которые Г. получила полностью от В.
Г. передала имущество В. в том состоянии, в котором оно находится на момент написания договора и претензий по качеству не имеет.
В. приняла на себя обязанность по уплате налогов, ремонту и содержанию имущества, а Г. обязалась оформить надлежащим образом все необходимые документы, касающиеся вышеуказанного имущества, то есть получить свидетельство о праве на наследство и зарегистрировать договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: ...
Договор купли-продажи от 05 ноября 1995 года в соответствии с действующим на момент его заключения законодательством не зарегистрирован. Отказывая В. в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи от 05 ноября 1995 года действительным, признании права собственности на жилой дом с надворными постройками и земельный участок, суд первой инстанции указал на то, что в заключенном между Г. и А. договоре не определены существенные условия договора, в частности, не определен конкретный предмет договора, Г. не вправе была распоряжаться оспариваемым имуществом, так как в установленном законом порядке наследственные права после смерти Л. не оформила, факт уклонения Г. от оформления в установленном законом порядке перехода прав на оспариваемое имущество не нашел своего подтверждения, а в настоящее время стороны не утратили возможность совершить сделку в надлежащим образом.
Данные выводы суда являются обоснованными, постановленными на основе материалов дела и в соответствии с нормами материального права.
На момент заключения договора купли-продажи от 05 ноября 1995 года, требования о признании действительным которого заявлены истцом, порядок заключения договоров купли-продажи жилого дома, регламентировался положениями главы 21 Гражданского кодекса РСФСР, действовавшей до 01 марта 1996 года.
Согласно ст. 238 Гражданского кодекса РСФСР жилой дом (или часть его), находящийся в личной собственности гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей, мог быть предметом купли-продажи с соблюдением правил ст. 106 Гражданского кодекса РСФСР, а также при условии, чтобы собственником не продавалось более одного дома (или части одного дома) в течение трех лет, кроме случая продажи, предусмотренного ст. 107 Гражданского кодекса РСФСР.
Договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов. Договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в сельском населенном пункте, должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов. Несоблюдение правил настоящей статьи влечет недействительность договора (ст. 239 Гражданского кодекса РСФСР).
Статьей 2 Закона РФ от 23 декабря 1992 года N 4196-1 "О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства", действовавшего на момент заключения оспариваемого договора, договор купли-продажи (купчая) земельного участка подлежал нотариальному удостоверению и регистрации в соответствующем Комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
Договор купли-продажи, заключенный 05 ноября 1995 года между Г. и В., не удостоверен нотариально, нигде не зарегистрирован.
Из содержания договора от 05 ноября 1995 года следует, что Г. передала В. в собственность дом площадью 57,1 кв. м, расположенный на земельном участке мерою 700 кв. м и все надворные постройки, находящиеся на данном земельном участке.
Из условий договора не усматривается, что его предметом также являлся земельный участок.
Л. на праве собственности принадлежал жилой дом литер А площадью 57,1 кв. м.
По данным технического паспорта на объект индивидуального жилищного строительства от 28 августа 2012 года по адресу: ..., расположены: литер А - жилой дом, 1963 года постройки, площадью 57,1 кв. м, состоящий из помещений N 1 площадью 11,1 кв. м, N 2 площадью 23,1 кв. м, N 3 площадью 14,3 кв. м, N 4 площадью 5 кв. м, N 5 площадью 3,6 кв. м, литер Б - объект незавершенного строительства степенью готовности 97%, 2012 года постройки, площадью 122,3 кв. м, из них 1 этаж площадью 63,8 кв. м, 2 этаж площадью 58,5 кв. м.
При этом, принадлежность литер Б не определена. Из объяснений В. в суде апелляционной инстанции, следует, что данное строение возведено ею, однако право собственности на него не оформлено.
Тем самым, имеются противоречия в правах на земельный участок и строение литер Б.
Доводы апелляционной жалобы В. о том, что не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований то обстоятельство, что Г. на момент продажи земельного участка и жилого дома юридически не являлась собственником объектов недвижимости, так как фактически приняла наследство после смерти матери Л. владела этим имуществом, вправе была им распоряжаться, судебная коллегия находит несостоятельными.
Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 Гражданского кодекса РФ).
В силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования (абзац второй ст. 1152 Гражданского Кодекса РФ).
Так, если наследодателю (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику независимо от государственной регистрации права на недвижимость.
Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ), а, следовательно, наследник, принявший наследство, становится собственником имущества со дня открытия наследства независимо от регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Аналогичные нормы содержались и в ст. ст. 546, 549 Гражданского кодекса РСФСР.
Г. в установленном законом порядке наследство после смерти Л. не принимала, в спорный жилой дом зарегистрировалась только 16 ноября 1995 года, то есть по истечении шести месячного срока, в судебном порядке факт принятия ею наследства не устанавливался.
В силу требований ст. 552 Гражданского кодекса РСФСР наследственное имущество по праву наследования переходит к государству, в том числе, если ни один из наследников не принял наследства (статьи 546, 550). Аналогичные нормы содержатся и в ст. 1151 Гражданского кодекса РФ.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Г. правом собственности, отчуждения и распоряжения спорными объектами недвижимого имущества на момент заключения договора купли-продажи от 05 ноября 1995 года не обладала.
Ссылки В. в апелляционной жалобе на то, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи судебная коллегия считает несостоятельными.
Действительно, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Однако у Г. отсутствовали правовые основания для распоряжения спорным имуществом, что само по себе исключает возможность заключения договора купли-продажи.
При разрешении возникших правоотношений судебная коллегия учитывает и то обстоятельство, что в настоящее время каких-либо препятствий в оформлении сделки купли-продажи в соответствии с требованиями действующего законодательства у сторон не имеется, доказательств обратного суду не представлено.
Иные доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с решением суда, не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к названным выводам со ссылкой на установленные судом обстоятельства и нормы права изложены в оспариваемом решении, и их правильность не вызывает сомнений у судебной коллегии.
Выводы суда первой инстанции основаны на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, а также нормах материального права, регулирующим спорные правоотношения. Оснований для признания ее неправильной судебная коллегия не находит.
Материалы дела свидетельствуют о том, что основания, предусмотренные ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ясногорского районного суда Тульской области от 28 февраля 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТУЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 13.06.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1223
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Принятие наследства; Наследственное право; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 июня 2013 г. по делу N 33-1223
Судья: Курбатов Н.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:
председательствующего Епихиной О.М.,
судей Юрковой Т.А., Голомидовой И.В.,
при секретаре К.Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе В. на решение Ясногорского районного суда Тульской области от 28 февраля 2013 года по гражданскому делу по иску В. к Г., администрации муниципального образования рабочий поселок Ревякино Ясногорского района Тульской области, администрации муниципального образования Ясногорский район Тульской области о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на жилой дом и земельный участок.
Заслушав доклад судьи Юрковой Т.А., судебная коллегия
установила:
В., с учетом уточнения в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратилась в суд с иском к Г., администрации муниципального образования Ясногорский район Тульской области, администрации муниципального образования рабочий поселок Ревякино Ясногорского района Тульской области о признании действительным договора купли-продажи земельного участка К N * и жилого дома с надворными постройками, расположенных по адресу: ..., заключенный 05 ноября 1995 года между ней и Г.; признании за ней права собственности на жилой дом с надворными постройками, расположенных по адресу: ..., и земельный участок площадью 713 кв. м с разрешенным видом использования для индивидуального жилищного строительства, К N *, расположенный по адресу: ...
В обоснование заявленных требований В. указала на то, что 05 ноября 1995 года между ней и Г. заключен договор купли-продажи, согласно которому Г. передала ей в собственность земельный участок площадью 700 кв. м и жилой дом площадью 57,1 кв. м с надворными постройками, расположенные по адресу: .... Указанное имущество продано за 50000 рублей.
Земельный участок и жилой дом принадлежал на праве собственности матери Г., умершей дата
Г. на момент продажи земельного участка юридически не являлась собственником объекта недвижимости, хотя фактически владела им по праву наследования.
Согласно данному договору Г. обязалась оформить надлежащим образом все необходимые документы, касающиеся вышеуказанного имущества: получить свидетельство о праве на наследство и зарегистрировать договор купли-продажи жилого дома у нотариуса.
Во исполнение договора она оплатила кадастровые работы по уточнению места расположения земельного участка под жилым домом.
Постановлением главы муниципального образования Ясногорский район N * от 18 апреля 2005 года на основании заявления Г. утверждены результаты межевания земельного участка, расположенного по адресу: ..., площадью 713 кв. м, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый номер *
Г. получила выписку (справку) N * от 05 августа 2004 года из технического паспорта на объект недвижимого имущества - на предмет оформления наследства, однако до настоящего времени наследство не оформила, уклоняется от регистрации сделки надлежащим образом.
Право собственности на домовладение N ... зарегистрировано за Л. на основании типового договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности.
После смерти Л. открылось наследство, состоящее из указанного жилого дома с надворными постройками и земельного участка площадью 700 кв. м, расположенного по адресу: ..., и предоставленному Л. решением Ревякинского поселкового Совета от 29 октября 1993 года для индивидуального жилищного строительства.
Наследником первой очереди к имуществу Л. являлась ее дочь Г., принявшая наследство.
05 ноября 1995 года между ней и Г. заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, по которому состоялась фактическая передача имущества и денежных средств.
Она надлежащим образом выполнила обязательства по договору, проживает в спорном доме как собственник, несет бремя его содержания.
Фактически сделка сторонами исполнена, стоимость дома покупателем оплачена, осуществлена его передача, но в настоящее время у нее отсутствует возможность осуществить государственную регистрацию права собственности на данное имущество.
Истец В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства дела извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представитель истца В. по доверенности К.Ю. в судебном заседании требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил их удовлетворить.
Ответчик Г., представители ответчиков администрации муниципального образования Ясногорский район Тульской области, администрации муниципального образования рабочий поселок Ревякино Ясногорского района Тульской области, третьего лица Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства дела извещены надлежащим образом, в представленных заявлениях просили дело рассмотреть в их отсутствие.
Решением Ясногорского районного суда Тульской области от 28 февраля 2013 года постановлено:
в удовлетворении исковых требований В. к Г., администрации муниципального образования Ясногорский район Тульской области, администрации муниципального образования рабочий поселок Ревякино Ясногорского района Тульской области о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на жилой дом и земельный участок, отказать.
В апелляционной жалобе истец В. просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным, постановленным с нарушением норм материального и процессуального права, а также ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения истца В., ее представителя по доверенности К.Ю., ответчика Г., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Л. (до регистрации брака С.) на основании договора N * от 28 марта 1962 года предоставлен земельный участок в бессрочное пользование под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности.
Согласно свидетельству о праве собственности на землю от 14 октября 1993 года N *, выданному главой администрации п. Ревякино, СЛ. предоставлен земельный участок площадью 700 кв. м в собственность.
Впоследствии площадь земельного участка уточнена и составила 713 кв. м, что следует из кадастрового плана земельного участка от 05 сентября 2005 года N *, выданного Управлением Роснедвижимости по Тульской области.
дата Л. умерла.
Г. является дочерью Л.Л. (свидетельство о рождении * от дата, свидетельство о заключении брака * от дата).
После смерти Л. никто в установленном законом порядке к нотариусу с заявлением о принятии наследства и выдачи свидетельства о праве на наследство не обращался.
05 ноября 1995 года между Г. и В. (до регистрации брака А.) Е.Г. заключен договор, по условиям которого Г., являясь наследником умершей Л. продала В. дом площадью 57,1 кв. м, расположенный на земельном участке мерою 700 кв. м, и все надворные постройки, находящиеся на данном земельном участке. Дом принадлежал Л. на основании договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство жилого дома на праве личной собственности, удостоверенного Ревякинским поселковым Советом от 29 марта 1962 года. Земельный участок принадлежал на основании свидетельства о праве собственности на землю N *, выданного 14 октября 1993 года главой администрации п. Ревякино.
Вышеуказанное имущество по согласию сторон оценено в 50000 рублей, которые Г. получила полностью от В.
Г. передала имущество В. в том состоянии, в котором оно находится на момент написания договора и претензий по качеству не имеет.
В. приняла на себя обязанность по уплате налогов, ремонту и содержанию имущества, а Г. обязалась оформить надлежащим образом все необходимые документы, касающиеся вышеуказанного имущества, то есть получить свидетельство о праве на наследство и зарегистрировать договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: ...
Договор купли-продажи от 05 ноября 1995 года в соответствии с действующим на момент его заключения законодательством не зарегистрирован. Отказывая В. в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи от 05 ноября 1995 года действительным, признании права собственности на жилой дом с надворными постройками и земельный участок, суд первой инстанции указал на то, что в заключенном между Г. и А. договоре не определены существенные условия договора, в частности, не определен конкретный предмет договора, Г. не вправе была распоряжаться оспариваемым имуществом, так как в установленном законом порядке наследственные права после смерти Л. не оформила, факт уклонения Г. от оформления в установленном законом порядке перехода прав на оспариваемое имущество не нашел своего подтверждения, а в настоящее время стороны не утратили возможность совершить сделку в надлежащим образом.
Данные выводы суда являются обоснованными, постановленными на основе материалов дела и в соответствии с нормами материального права.
На момент заключения договора купли-продажи от 05 ноября 1995 года, требования о признании действительным которого заявлены истцом, порядок заключения договоров купли-продажи жилого дома, регламентировался положениями главы 21 Гражданского кодекса РСФСР, действовавшей до 01 марта 1996 года.
Согласно ст. 238 Гражданского кодекса РСФСР жилой дом (или часть его), находящийся в личной собственности гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей, мог быть предметом купли-продажи с соблюдением правил ст. 106 Гражданского кодекса РСФСР, а также при условии, чтобы собственником не продавалось более одного дома (или части одного дома) в течение трех лет, кроме случая продажи, предусмотренного ст. 107 Гражданского кодекса РСФСР.
Договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов. Договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в сельском населенном пункте, должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов. Несоблюдение правил настоящей статьи влечет недействительность договора (ст. 239 Гражданского кодекса РСФСР).
Статьей 2 Закона РФ от 23 декабря 1992 года N 4196-1 "О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства", действовавшего на момент заключения оспариваемого договора, договор купли-продажи (купчая) земельного участка подлежал нотариальному удостоверению и регистрации в соответствующем Комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
Договор купли-продажи, заключенный 05 ноября 1995 года между Г. и В., не удостоверен нотариально, нигде не зарегистрирован.
Из содержания договора от 05 ноября 1995 года следует, что Г. передала В. в собственность дом площадью 57,1 кв. м, расположенный на земельном участке мерою 700 кв. м и все надворные постройки, находящиеся на данном земельном участке.
Из условий договора не усматривается, что его предметом также являлся земельный участок.
Л. на праве собственности принадлежал жилой дом литер А площадью 57,1 кв. м.
По данным технического паспорта на объект индивидуального жилищного строительства от 28 августа 2012 года по адресу: ..., расположены: литер А - жилой дом, 1963 года постройки, площадью 57,1 кв. м, состоящий из помещений N 1 площадью 11,1 кв. м, N 2 площадью 23,1 кв. м, N 3 площадью 14,3 кв. м, N 4 площадью 5 кв. м, N 5 площадью 3,6 кв. м, литер Б - объект незавершенного строительства степенью готовности 97%, 2012 года постройки, площадью 122,3 кв. м, из них 1 этаж площадью 63,8 кв. м, 2 этаж площадью 58,5 кв. м.
При этом, принадлежность литер Б не определена. Из объяснений В. в суде апелляционной инстанции, следует, что данное строение возведено ею, однако право собственности на него не оформлено.
Тем самым, имеются противоречия в правах на земельный участок и строение литер Б.
Доводы апелляционной жалобы В. о том, что не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований то обстоятельство, что Г. на момент продажи земельного участка и жилого дома юридически не являлась собственником объектов недвижимости, так как фактически приняла наследство после смерти матери Л. владела этим имуществом, вправе была им распоряжаться, судебная коллегия находит несостоятельными.
Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 Гражданского кодекса РФ).
В силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования (абзац второй ст. 1152 Гражданского Кодекса РФ).
Так, если наследодателю (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику независимо от государственной регистрации права на недвижимость.
Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ), а, следовательно, наследник, принявший наследство, становится собственником имущества со дня открытия наследства независимо от регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Аналогичные нормы содержались и в ст. ст. 546, 549 Гражданского кодекса РСФСР.
Г. в установленном законом порядке наследство после смерти Л. не принимала, в спорный жилой дом зарегистрировалась только 16 ноября 1995 года, то есть по истечении шести месячного срока, в судебном порядке факт принятия ею наследства не устанавливался.
В силу требований ст. 552 Гражданского кодекса РСФСР наследственное имущество по праву наследования переходит к государству, в том числе, если ни один из наследников не принял наследства (статьи 546, 550). Аналогичные нормы содержатся и в ст. 1151 Гражданского кодекса РФ.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Г. правом собственности, отчуждения и распоряжения спорными объектами недвижимого имущества на момент заключения договора купли-продажи от 05 ноября 1995 года не обладала.
Ссылки В. в апелляционной жалобе на то, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи судебная коллегия считает несостоятельными.
Действительно, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Однако у Г. отсутствовали правовые основания для распоряжения спорным имуществом, что само по себе исключает возможность заключения договора купли-продажи.
При разрешении возникших правоотношений судебная коллегия учитывает и то обстоятельство, что в настоящее время каких-либо препятствий в оформлении сделки купли-продажи в соответствии с требованиями действующего законодательства у сторон не имеется, доказательств обратного суду не представлено.
Иные доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с решением суда, не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к названным выводам со ссылкой на установленные судом обстоятельства и нормы права изложены в оспариваемом решении, и их правильность не вызывает сомнений у судебной коллегии.
Выводы суда первой инстанции основаны на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, а также нормах материального права, регулирующим спорные правоотношения. Оснований для признания ее неправильной судебная коллегия не находит.
Материалы дела свидетельствуют о том, что основания, предусмотренные ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ясногорского районного суда Тульской области от 28 февраля 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)