Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.04.2013 ПО ДЕЛУ N А13-13702/2012

Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 апреля 2013 г. по делу N А13-13702/2012


Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 апреля 2013 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Васильевой Р.В.,
при участии от Комитета по управлению муниципальным имуществом Сокольского муниципального района представителя Шилова Н.А. по доверенности от 16.08.2012, от открытого акционерного общества "Вологодский картофель" представителя Локтевой А.Н. по доверенности от 21.11.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Вологодский картофель" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 28 февраля 2013 года по делу N А13-13702/2012 (судья Алимова Е.А.),

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Сокольского муниципального района (ОГРН 1023502494333, далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к открытому акционерному обществу "Вологодский картофель" (ОГРН 1023502489450, далее - Общество) о взыскании 436 960 руб. 57 коп. долга по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения от 20.04.2000, 88 204 руб. 75 коп. пеней (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменения размера исковых требований).
Решением суда от 28.02.2013 с Общества в бюджет соответствующего уровня взыскано 450 062 руб. 18 коп., в том числе 381 939 руб. задолженности, 68 123 руб. 18 коп. пеней. В остальной части иска отказано. С Общества в федеральный бюджет взыскана государственная пошлина в размере 11 572 руб. 22 коп.
Общество с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе просило решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что исчисление подлежащих оплате сумм арендной платы, исходя из удельных показателей кадастровой стоимости земли кадастрового квартала, является неправомерным. Данные суммы являются завышенными, что существенно нарушает права землепользователя. Общество согласно уплатить задолженность по арендной плате за использование земельного участка, кадастровым номером 35:26:0205014:10, в размере 1034 руб. 19 коп. исходя из площади земельного участка 52 220 кв. м за вычетом уплаченных арендных платежей 2 за площадь 32 768 кв. м, с учетом кадастровой стоимости земельного участка в размере 78 852 руб. 20 коп. на 1 кв. м.
Представитель Общества в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы и требования жалобы в полном объеме.
Комитет в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против ее доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Заслушав представителей сторон, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы самоуправления Сокольского муниципального района от 20.04.2000 N 452 Комитет (ранее совет самоуправления Сокольского муниципального района в лице главы самоуправления, арендодатель) и СПК "Новое" (арендатор) 20.04.2000 подписали договор аренды земель сельскохозяйственного назначения.
По данному договору в аренду передан земельный участок, общей площадью 108 756 кв. м, для производственных целей, в том числе, участок 1, площадью 84 988 кв. м, кадастровым номером 35:26:0205014:10.
Дополнительным соглашением от 25.08.2003 срок аренды установлен на 11 месяцев.
Общество в 2003 году приобрело в собственность у СПК "Новое" объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, кадастровым номером 35:26:0205014:10.
В результате проведенного межевания земельного участка, кадастровым номером 35:26:0205014:10, 06.07.2012 образованы земельные участки, кадастровыми номерами 35:26:0205014:116, 35:26:0205014:117, 35:26:0205014:118, 35:26:0205014:119, 35:26:0205014:120.
Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) подписали договоры аренды земельного участка от 31.10.2012 N 4324 в отношении земельного участка, кадастровым номером 35:26:0205014:119, площадью 32 768 кв. м, 23.11.2012 N 4341 в отношении земельного участка, кадастровым номером 35:26:0205014:118, площадью 17 814 кв. м.
Комитет начислил арендные платежи за пользование земельным участком, кадастровым номером 35:26:0205014:10, площадью 84 988 кв. м, за период с 01.08.2009 по 05.07.2012 и направил ответчику соответствующую претензию, которая ему вручена 12.11.2012.
В связи с тем, что по договору аренды 31.10.2012 N 4324 земельного участка, кадастровым номером 35:26:0205014:119, площадью 32 768 кв. м, выделенному из рассматриваемого земельного участка, Общество внесло начисленные арендные платежи с 01.01.2010, истец исключил площадь данного земельного участка из расчета арендной платы и уменьшил размер основного долга.
По расчету истца, задолженность ответчика составила 436 960 руб. 57 коп. за период с 01.08.2009 по 05.07.2012.
Истец также начислил и предъявил ответчику 88 204 руб. 75 коп. пеней за период с 16.08.2009 по 21.02.2013.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными в части взыскания 381 939 руб. задолженности по арендной плате и 68 123 руб. 18 коп. пеней. В удовлетворении остальной части иска отказал в связи с пропуском заявленного ответчиком срока исковой давности.
Апелляционная инстанция считает принятое решение законным и не находит оснований для удовлетворения жалобы.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Пункт 3 приведенной статьи предусматривает, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Обязательства сторон по предоставлению в аренду земельного участка и внесению платежей за его пользование возникают в силу закона и заключенного ими возмездного договора.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (статья 424 ГК РФ).
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Из материалов дела видно, что между сторонами возникли правоотношения по пользованию земельным участком, регулируемые нормами ГК РФ и ЗК РФ, а также договором.
Как правильно указал суд первой инстанции, по истечении установленного договором срока арендатор продолжал использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, арендованное имущество не возвратил. В связи с этим договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ.
Ставки арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, являются регулируемыми ценами.
Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, подлежит нормативному регулированию. Принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы и методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Размер арендной платы должен определяться в соответствии с действующим законодательством.
Вышеперечисленные выводы и правилами применения норм материального права содержатся в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, от 17.04.2012 N 15837/11, на которые правомерно сослался суд первой инстанции в рамках настоящего дела.
Суд первой инстанции установил, что земельный участок, кадастровым номером 35:26:0205014:10, площадью 84 988 кв. м, сформирован, поставлен на кадастровый учет и является предметом договора аренды от 20.04.2000.
Право собственности на объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке, перешло к Обществу.
Право собственности Обществом на часть объектов передано иному лицу, регистрация произведена 28.12.2012 за пределами рассматриваемого периода.
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.
Поскольку указанные нормы права направлены на закрепление за собственниками объектов недвижимости права пользования земельным участком, занятым этими объектами, такие нормы права применимы в настоящем случае.
В соответствии с пунктами 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
С учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что с момента государственной регистрации права собственности Общества на объекты недвижимости договор аренды продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Переход к ответчику прав по договору аренды влечет переход встречных обязательств, которые имелись у прежнего собственника, включая обязанность по уплате пеней в случае нарушения сроков внесения арендной платы.
В данном случае к ответчику перешло право пользования земельным участком, кадастровым номером 35:26:0205014:10, площадью 84 988 кв. м, который передан в арену прежнему собственнику недвижимого имущества.
Довод подателя жалобы о том, что ответчик использовал не весь земельный участок, поскольку на земельных участках, кадастровыми номерами 35:26:0205014:116, 35:26:0205014:120, отсутствуют объекты недвижимого имущества, принадлежащие ему, был предметом подробного исследования в суде первой инстанции, ему дана мотивированная оценка, правовых оснований не согласиться с которой у апелляционной инстанции не имеется.
Как правильно отметил суд первой инстанции, предметом аренды является сформированный земельный участок. Исключение арендодателем из площади земельного участка площади иного земельного участка, кадастровым номером 35:26:0205014:119, произведено в целях не начисления повторно арендной платы.
Доводы подателя жалобы о необоснованности представленного истцом расчета долга и неустойки также исследовались в суде первой инстанции.
Из материалов дела видно, что за пользование земельным участком за период с 01.08.2009 по 05.07.2012 начислено 436 960 руб. 57 коп.
Расчеты произведены в соответствии с нормативными правовыми актами.
Расчеты арендной платы на 2008, 2009, 2010 годы составлены в соответствии с постановлениями Правительства Вологодской области от 24.10.2007 N 1447, от 02.12.2008 N 2322, от 16.12.2009 N 1985.
Поскольку арендная плата определяется в соответствии с действующими нормативными правовыми актами, суд признал правильным представленный Комитетом расчет платы по 2010 год.
Довод Общества о необходимости применения с 2009 года иной методики расчета (по кадастровой стоимости) обоснованно не принят судом первой инстанции во внимание.
Постановлением Правительства Вологодской области от 13.12.2010 N 1463 установлены ставки арендной платы на 2011 год в процентном отношении от кадастровой стоимости.
В приложение N 17 к постановлению содержатся ставки арендной платы за пользование земельными участками на территории Сокольского муниципального района.
Постановлением Правительства Вологодской области от 27.12.2011 N 1699 установлены ставки арендной платы на 2012 год в процентном отношении от кадастровой стоимости.
В приложении N 17 к постановлению содержатся ставки арендной платы за пользование земельными участками на территории Сокольского муниципального района.
Ставки на 2011 и 2012 годы составили 0,5% кадастровой стоимости.
Постановлением Правительства Вологодской области от 30.12.2009 N 2154 утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Вологодской области, вступившие в силу с 01.01.2011.
По итогам проведенной государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка, кадастровым номером 35:26:0205014:10, установлена в размере 54 511 303 руб. 20 коп.
В кадастровом паспорте земельного участка сведений о кадастровой стоимости не содержится. Однако в нем отражено, что земельный участок относится к землям населенных пунктов. Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка составил 641 руб. 40 коп.
Истец в расчете арендной платы уменьшил площадь земельного участка, кадастровым номером 35:26:0205014:10, площадью 84 988 кв. м, на площадь выделенного земельного участка, кадастровым номером 35:26:0205014:119, площадью 32 768 кв. м. При этом арендные платежи начислил исходя из площади земельного участка 52 220 кв. м. Кадастровую стоимость вычислил исходя из определенного в указанной выше сумме удельного показателя кадастровой стоимости.
Общество в контррасчете и в апелляционной жалобе применило кадастровую стоимость, отраженную в кадастровых паспортах на выделенные земельные участки.
Как правильно указал суд, поскольку примененная ответчиком кадастровая стоимость установлена после формирования вновь образованных земельных участков, которое произведено за пределами заявленного к взысканию периода, кадастровая стоимость за спорный период с 01.01.2011 в отношении земельного участка, кадастровым номером 35:26:0205014:10, установлена нормативным правовым актом, земельный участок относится к землям населенных пунктов, Комитет правомерно в расчете арендной платы в отношении части земельного участка, кадастровым номером 35:26:0205014:10, применил среднее значение кадастровой стоимости 1 кв. м исходя из его кадастровой стоимости, установленной с 01.01.2011.
Фактически доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовых оснований для которых у апелляционной инстанции не имеется.
Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 28 февраля 2013 года по делу N А13-13702/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Вологодский картофель" - без удовлетворения.

Председательствующий
А.Я.ЗАЙЦЕВА

Судьи
А.В.РОМАНОВА
А.Н.ШАДРИНА















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)