Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "24" июня 2013 года
Полный текст постановления изготовлен "28" июня 2013 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,
судей Кузьмичева С.А., Пригаровой Н.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Смяцкой О.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Стандарт-С" (ул. Зарубина, д. 71/117, г. Саратов, 410012, ИНН 6452084342, ОГРН 1116450007068), общества с ограниченной ответственностью "ФАРМ-МИР" (пр. Энтузиастов, 57, г. Саратов, 410039, ИНН 6451430335, ОГРН 1116451003316),
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2013 года по делу N А57-23072/2012 судья Николаева Л.М.,
по иску конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя Съемщикова Льва Валентиновича - Польникова Михаила Геннадьевича (а/я 4445, г. Саратов, 410004),
к обществу с ограниченной ответственностью "Стандарт-С" (ул. Зарубина, д. 71/117, г. Саратов, 410012, ИНН 6452084342, ОГРН 1116450007068),
о взыскании задолженности, обязании вернуть арендованное имущество
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "ФАРМ-МИР" Китавиной Ю.В., по доверенности N 59 от 23.05.2013, паспорт,
без участия в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью "Стандарт-С", конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя Съемщикова Льва Валентиновича - Польникова Михаила Геннадьевича (почтовые уведомления N 97544 приобщены к материалам дела, отчет о публикации судебного акта от 28.05.2013).
установил:
Конкурсный управляющий индивидуального предпринимателя Съемщикова Льва Валентиновича - Польников Михаил Геннадьевич (далее - конкурсный управляющий, истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стандарт-С" (далее - общество, ответчик) об обязании передать конкурсному управляющему индивидуального предпринимателя Съемщикова Льва Валентиновича - Польникову Михаилу Геннадьевичу по акту приема-передачи нежилое помещение площадью 110, 1 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Чапаева, 119/206; нежилое помещение площадью 1 137, 6 кв., расположенное по адресу: г. Энгельс, проспект Строителей, 2, нежилое здание площадью 271, 5 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Благодарова, 3 А, взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Стандарт-С" в пользу индивидуального предпринимателя Съемщикова Льва Валентиновича задолженности по выплате арендной платы по договору аренды N 2/Б от 01 марта 2012 года в сумме 5 000 (Пять тысяч) рублей 00 копеек; задолженности по выплате арендной платы по договору аренды N 4/4 от 01 марта 2012 года в сумме 5 000 (Пять тысяч) рублей 00 копеек; задолженности по выплате арендной платы по договору аренды N 3/Э от 01 марта 2012 года в сумме 8 000 (Восемь тысяч) рублей 00 копеек.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2013 года по делу N А57-23072/2012 заявление конкурсного управляющего удовлетворено в полном объеме.
Общество с ограниченной ответственностью "Стандарт-С", общество с ограниченной ответственностью "ФАРМ-МИР" обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционных жалобах.
Письменных отзывов в порядке статьи 262 АПК РФ на апелляционные жалобы не представлено.
В судебном заседании представитель ООО "ФАРМ-МИР" поддержал позицию по делу.
Апелляционные жалобы рассмотрены в отсутствие представителей общества с ограниченной ответственностью "Стандарт-С", конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя Съемщикова Льва Валентиновича - Польникова Михаила Геннадьевича, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания (п. 1 ст. 123, п. 3 ст. 156 АПК РФ).
При рассмотрении апелляционных жалоб установлены следующие обстоятельства.
01.03.2012 между индивидуальным предпринимателем Съемщиковым Л.В. (арендодатель) и ООО"Стандарт-С" (арендатор) заключен договор аренды N 2/Б.
В соответствии с договором арендодатель обязуется передать арендатору, а арендатор обязуется принять во временное пользование помещение площадью 271,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. им.Благодарова К.В., д. N ЗА, условный номер объекта 63-01/48-180-619 (далее именуемое - имущество), а арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные в п. 2.1. и п. 2.3 настоящего договора.
Помещение, указанное в пункте 1.1., принадлежит на праве собственности арендодателю на основании свидетельства о государственной регистрации права от 27.01.2004.
01.03.2012 между индивидуальным предпринимателем Съемщиковым Л.В. (арендодатель) и ООО "Стандарт-С" (арендатор) был заключен договор аренды N 3/Э, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору, а арендатор обязуется принять во временное пользование площадью 1137,6 кв. м - 1/8 доли, расположенное по адресу: г. Энгельс, проспект Строителей, д. N 2, условный номер объекта 63-01/З8-1-569 (далее именуемое - имущество), а арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные в п. 2.1. и п. 2.3 настоящего Договора. Помещение, указанное в пункте 1.1., принадлежат на праве собственности арендодателю на основании свидетельства о государственной регистрации права: серия 64АА N 779169 от 29.06.2004.
01.03.2012 между индивидуальным предпринимателем Съемщиковым Л.В. (арендодатель) и ООО "Стандарт-С" (арендатор) заключен договор аренды N 4/Ч, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору, а арендатор обязуется принять во временное пользование помещение площадью 110,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Чапаева, д. N 119/206, условный номер объекта 63-01/48-16-811 (далее именуемое - имущество), а арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные в п. 2.1. и п. 2.3 настоящего Договора. Помещение, указанное в пункте 1.1., принадлежит на праве собственности Арендодателю на основании Свидетельства о государственной регистрации права от 28.10.2005 г.
Срок действия договоров, определен пунктом 1.3. и составляет с 01 июня 2012 по 15 мая 2013 года включительно. По окончании срока аренды имущество возвращается арендодателю в технически исправном состоянии.
Согласно пункту 1.4. договоров, договор вступает в силу с момента подписания настоящего договора. Дополнительно акт приема-передачи имущества составляться не будет.
Согласно п. 2.1.- 2.3. договоров арендная плата по договору начинает начисляться с 01 июня 2012 года. Плата за использование помещения на условиях аренды составляет 3 000,00 (Три тысячи) рублей в месяц, без НДС.
Арендные платежи арендатор производит арендодателю до 30 числа каждого оплачиваемого месяца.
Коммунальные расходы - включая расходы за электроэнергию, отопление, холодную и горячую воду, уборку помещения, не входят в сумму арендной платы, и оплачиваются Арендатором. Оплата по настоящему Договору производится не позднее 30 числа каждого месяца.
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы, образовалась задолженность по арендной плате по договору аренды N 2/Б от 01.03.2012 в сумме 5 000 (Пять тысяч) рублей 00 копеек; по договору аренды N 4/Ч от 01.03.2012 в сумме 5 000 (Пять тысяч) рублей 00 копеек; по договору аренды N 3/Э от 01.03.2012 в сумме 8 000 (Восемь тысяч) рублей 00 копеек.
В соответствии с п. 1.5 договоров аренды N 2/Б, 3/Э и 4/4 от 01.03.2012, каждая из сторон вправе отказаться от договора до истечения срока аренды, указанного в п. 1.3. договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. При этом договор считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня вручения другой стороне уведомления об отказе от стороны от договора аренды.
20.09.2012 ООО "Стандарт-С" вручено уведомление о расторжении договоров аренды N 2/Б, 3/Э и 4/4 от 01.03.2012.
Таким образом, истец воспользовался своим правом на односторонний отказ от исполнения договоров, как это предусмотрено пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, указанные договоры считаются расторгнутыми с 21.10.2012.
Обязанность по передаче арендуемых нежилых помещений, как это предусмотрено п. 1.3 договоров аренды, а также обязанность по выплате ИП Съемщикову Л.В. арендной платы по договорам аренды N 2/Б от 01.03.2012, N 3/Э от 01.03.2012, N 4/4 от 01.03.2012 в сумме 18 000 рублей не исполнены арендатором, что послужило основанием для обращения конкурсного управляющего в суд с настоящим исковым заявлением в порядке пункта 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2011 N 51 "О рассмотрении дел о банкротстве индивидуальных предпринимателей".
Ответчик не представил суду никаких доказательств погашения долга, не представил контррасчет долга, не заявил об арифметической ошибке при его исчислении, в связи с чем, суд счел размер задолженности подтвержденным и посчитал требования о взыскании задолженности по арендной плате подлежащими удовлетворению.
Поскольку договоры аренды на момент подачи иска в суд расторгнуты по требованию арендодателя, ответчик арендуемые помещения не освободил и не передал истцу его по акту приема-передачи в нарушение ст. ст. 622, 655 ГК РФ, требование истца об обязании освобождения ответчиком арендованных помещений удовлетворены.
ООО "Стандарт-С" считает, что судом оставлено без внимания, что супругами Съемщиковами в период действия договоров аренды произведен раздел имущества, в результате чего арендованная площадь по ул. Благодарова К.В. д. 3а, Чапаева д. 119/206 уменьшилась, оплата произведена ответчиком без учета данного факта, а потому, доводы истца о наличии на стороне ответчика Вместе с тем, ООО "Стандарт-С" указывает на несоблюдение истцом досудебного порядка спора, неизвещение о подаче иска в суд.
В свою очередь ООО "ФАРМ-МИР" в апелляционной жалобе указывает, что суд принял решение, затрагивающее права общества, не привлеченного к участию в деле. Так, общество "Стандарт-С" обязано передать конкурсному управляющему по акту приема-передачи нежилое помещение площадью 110,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Чапаева, д. N 119/206. Между тем в состав указанного помещения, входят нежилые помещения, по результатам торгов от 28.12.2012 принадлежащие на праве собственности ООО "ФАРМ-МИР".
Проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции оснований для отмены решения суда первой инстанции не усматривает.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со ст. 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Судами установлено, что задолженность по договорам аренды N 2/Б от 01.03.2012 в сумме 5 000 (пять тысяч) рублей 00 копеек; задолженности по выплате арендной платы по договору аренды N 4/Ч от 01.03.2012 в сумме 5 000 (пять тысяч) рублей 00 копеек; задолженности по выплате арендной платы по договору аренды N 3/Э от 01.03.2012 в сумме 8 000 (восемь тысяч) рублей 00 копеек подтверждена материалами дела.
На момент заключения сделок спорное имущество принадлежало индивидуальному предпринимателю Съемщикову Л.В. на праве собственности.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснил, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Сходная правовая позиция ранее была изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 06.03.2012 N 13898/11 по делу N А41-18028/10, в котором указывалось на то, что в сферу материальных интересов арендатора не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях арендодатель распоряжался объектом аренды.
Из изложенной выше позиции Пленума ВАС РФ следует, среди прочего, что при рассмотрении судами споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по внесению арендной платы по договору, суды не должны принимать во внимание доводы о том, что:
- - право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам;
- - заключенный договор аренды является недействительной сделкой, как заключенный неуправомоченным лицом.
В п. 12 Постановления N 73 в новой редакции Пленум ВАС РФ дал разъяснения касательно соотношения положений о расчетах при виндикации (ст. 303 ГК РФ) с общими правилами о возврате неосновательного обогащения (ст. ст. 1102, 1103, п. 2 ст. 1105 ГК РФ). В рассматриваемом Постановлении указано, что правила о расчетах при виндикации (ст. 303 ГК РФ) являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов из незаконного владения имуществом, и имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения согласно принципу lex specialis derogat generali (специальный закон отменяет общий).
Нормы ст. 303 ГК РФ подлежат применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.
Кроме того Пленум ВАС РФ указал, что собственник, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, вправе на основании абз. 1 ст. 303 ГК РФ предъявить к такому лицу требование о возврате или возмещении всех доходов (возможных доходов) за все время незаконного владения. Ответчиками по такому исковому требованию могут являться:
- - недобросовестный арендодатель (лицо, которое знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу имущества в аренду, при этом заключило договор аренды в отсутствие таких правомочий и получало платежи за пользование данным имуществом от арендатора);
- - недобросовестный арендатор (лицо, которое, заключая договор аренды, знало об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу имущества в аренду). В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (п. 1 ст. 322 ГК РФ);
- - добросовестный арендодатель. В последнем случае собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые добросовестный арендодатель извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.
Пленум ВАС РФ также обратил внимание на то, что иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.
С учетом изложенного следует признать несостоятельным довод ООО "Стандарт-С" о наличии переплаты за арендованное имущество.
Также ввиду приведенных положений Постановления N 73 несостоятелен довод ООО "ФАРМ-МИР" о том, что суд принял решение, затрагивающее права общества, не привлеченного к участию в деле.
Положения ст. 622 ГК РФ судом применены правильно, так как настоящий спор не является спором о праве собственности на помещение, являющееся предметом аренды.
В связи с тем, что ООО "ФАРМ-МИР" не является лицом, участвующим в настоящем деле, судом не принималось решение о его правах и возложении на него каких-либо обязанностях, указанное лицо не обладает правом обжалования решения по настоящему делу, а поэтому производство по апелляционной жалобе в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 264 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит прекращению применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Довод апелляционной жалобы ООО "Стандарт-С" о несоблюдение истцом досудебного порядка спора, неизвещении о подаче иска в суд опровергается п. п. 1.3, 1.5 договоров аренды, уведомлением N 254 от 19.09.2012, квитанциями (т. 1 л.д. 4, л.д. 30).
Таким образом, вынесенное судом первой инстанции решение, является законным и обоснованным, приятно с правильным применением норм материального и процессуального права, изложенные в нем выводы соответствуют установленным по делу фактическими обстоятельствами и имеющимися в деле доказательствами. В силу изложенного, апелляционная жалоба ООО "Стандарт-С" удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2013 года по делу N А57-23072/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стандарт-С" без удовлетворения.
Производство по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "ФАРМ-МИР" (пр. Энтузиастов, 57, г. Саратов, 410039, ИНН 6451430335, ОГРН 1116451003316) на решение арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2013 года по делу N А57-23072/2012 прекратить.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ФАРМ-МИР" из федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 2000 (две тысячи) рублей, уплаченную по платежному поручению от 05.04.2013 N 1042.
Выдать обществу с ограниченной ответственностью "ФАРМ-МИР" справку на возврат государственной пошлины.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.Г.ЦУЦКОВА
Судьи
С.А.КУЗЬМИЧЕВ
Н.Н.ПРИГАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.06.2013 ПО ДЕЛУ N А57-23072/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июня 2013 г. по делу N А57-23072/12
Резолютивная часть постановления объявлена "24" июня 2013 года
Полный текст постановления изготовлен "28" июня 2013 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,
судей Кузьмичева С.А., Пригаровой Н.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Смяцкой О.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Стандарт-С" (ул. Зарубина, д. 71/117, г. Саратов, 410012, ИНН 6452084342, ОГРН 1116450007068), общества с ограниченной ответственностью "ФАРМ-МИР" (пр. Энтузиастов, 57, г. Саратов, 410039, ИНН 6451430335, ОГРН 1116451003316),
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2013 года по делу N А57-23072/2012 судья Николаева Л.М.,
по иску конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя Съемщикова Льва Валентиновича - Польникова Михаила Геннадьевича (а/я 4445, г. Саратов, 410004),
к обществу с ограниченной ответственностью "Стандарт-С" (ул. Зарубина, д. 71/117, г. Саратов, 410012, ИНН 6452084342, ОГРН 1116450007068),
о взыскании задолженности, обязании вернуть арендованное имущество
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "ФАРМ-МИР" Китавиной Ю.В., по доверенности N 59 от 23.05.2013, паспорт,
без участия в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью "Стандарт-С", конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя Съемщикова Льва Валентиновича - Польникова Михаила Геннадьевича (почтовые уведомления N 97544 приобщены к материалам дела, отчет о публикации судебного акта от 28.05.2013).
установил:
Конкурсный управляющий индивидуального предпринимателя Съемщикова Льва Валентиновича - Польников Михаил Геннадьевич (далее - конкурсный управляющий, истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стандарт-С" (далее - общество, ответчик) об обязании передать конкурсному управляющему индивидуального предпринимателя Съемщикова Льва Валентиновича - Польникову Михаилу Геннадьевичу по акту приема-передачи нежилое помещение площадью 110, 1 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Чапаева, 119/206; нежилое помещение площадью 1 137, 6 кв., расположенное по адресу: г. Энгельс, проспект Строителей, 2, нежилое здание площадью 271, 5 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Благодарова, 3 А, взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Стандарт-С" в пользу индивидуального предпринимателя Съемщикова Льва Валентиновича задолженности по выплате арендной платы по договору аренды N 2/Б от 01 марта 2012 года в сумме 5 000 (Пять тысяч) рублей 00 копеек; задолженности по выплате арендной платы по договору аренды N 4/4 от 01 марта 2012 года в сумме 5 000 (Пять тысяч) рублей 00 копеек; задолженности по выплате арендной платы по договору аренды N 3/Э от 01 марта 2012 года в сумме 8 000 (Восемь тысяч) рублей 00 копеек.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2013 года по делу N А57-23072/2012 заявление конкурсного управляющего удовлетворено в полном объеме.
Общество с ограниченной ответственностью "Стандарт-С", общество с ограниченной ответственностью "ФАРМ-МИР" обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционных жалобах.
Письменных отзывов в порядке статьи 262 АПК РФ на апелляционные жалобы не представлено.
В судебном заседании представитель ООО "ФАРМ-МИР" поддержал позицию по делу.
Апелляционные жалобы рассмотрены в отсутствие представителей общества с ограниченной ответственностью "Стандарт-С", конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя Съемщикова Льва Валентиновича - Польникова Михаила Геннадьевича, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания (п. 1 ст. 123, п. 3 ст. 156 АПК РФ).
При рассмотрении апелляционных жалоб установлены следующие обстоятельства.
01.03.2012 между индивидуальным предпринимателем Съемщиковым Л.В. (арендодатель) и ООО"Стандарт-С" (арендатор) заключен договор аренды N 2/Б.
В соответствии с договором арендодатель обязуется передать арендатору, а арендатор обязуется принять во временное пользование помещение площадью 271,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. им.Благодарова К.В., д. N ЗА, условный номер объекта 63-01/48-180-619 (далее именуемое - имущество), а арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные в п. 2.1. и п. 2.3 настоящего договора.
Помещение, указанное в пункте 1.1., принадлежит на праве собственности арендодателю на основании свидетельства о государственной регистрации права от 27.01.2004.
01.03.2012 между индивидуальным предпринимателем Съемщиковым Л.В. (арендодатель) и ООО "Стандарт-С" (арендатор) был заключен договор аренды N 3/Э, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору, а арендатор обязуется принять во временное пользование площадью 1137,6 кв. м - 1/8 доли, расположенное по адресу: г. Энгельс, проспект Строителей, д. N 2, условный номер объекта 63-01/З8-1-569 (далее именуемое - имущество), а арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные в п. 2.1. и п. 2.3 настоящего Договора. Помещение, указанное в пункте 1.1., принадлежат на праве собственности арендодателю на основании свидетельства о государственной регистрации права: серия 64АА N 779169 от 29.06.2004.
01.03.2012 между индивидуальным предпринимателем Съемщиковым Л.В. (арендодатель) и ООО "Стандарт-С" (арендатор) заключен договор аренды N 4/Ч, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору, а арендатор обязуется принять во временное пользование помещение площадью 110,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Чапаева, д. N 119/206, условный номер объекта 63-01/48-16-811 (далее именуемое - имущество), а арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные в п. 2.1. и п. 2.3 настоящего Договора. Помещение, указанное в пункте 1.1., принадлежит на праве собственности Арендодателю на основании Свидетельства о государственной регистрации права от 28.10.2005 г.
Срок действия договоров, определен пунктом 1.3. и составляет с 01 июня 2012 по 15 мая 2013 года включительно. По окончании срока аренды имущество возвращается арендодателю в технически исправном состоянии.
Согласно пункту 1.4. договоров, договор вступает в силу с момента подписания настоящего договора. Дополнительно акт приема-передачи имущества составляться не будет.
Согласно п. 2.1.- 2.3. договоров арендная плата по договору начинает начисляться с 01 июня 2012 года. Плата за использование помещения на условиях аренды составляет 3 000,00 (Три тысячи) рублей в месяц, без НДС.
Арендные платежи арендатор производит арендодателю до 30 числа каждого оплачиваемого месяца.
Коммунальные расходы - включая расходы за электроэнергию, отопление, холодную и горячую воду, уборку помещения, не входят в сумму арендной платы, и оплачиваются Арендатором. Оплата по настоящему Договору производится не позднее 30 числа каждого месяца.
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы, образовалась задолженность по арендной плате по договору аренды N 2/Б от 01.03.2012 в сумме 5 000 (Пять тысяч) рублей 00 копеек; по договору аренды N 4/Ч от 01.03.2012 в сумме 5 000 (Пять тысяч) рублей 00 копеек; по договору аренды N 3/Э от 01.03.2012 в сумме 8 000 (Восемь тысяч) рублей 00 копеек.
В соответствии с п. 1.5 договоров аренды N 2/Б, 3/Э и 4/4 от 01.03.2012, каждая из сторон вправе отказаться от договора до истечения срока аренды, указанного в п. 1.3. договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. При этом договор считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня вручения другой стороне уведомления об отказе от стороны от договора аренды.
20.09.2012 ООО "Стандарт-С" вручено уведомление о расторжении договоров аренды N 2/Б, 3/Э и 4/4 от 01.03.2012.
Таким образом, истец воспользовался своим правом на односторонний отказ от исполнения договоров, как это предусмотрено пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, указанные договоры считаются расторгнутыми с 21.10.2012.
Обязанность по передаче арендуемых нежилых помещений, как это предусмотрено п. 1.3 договоров аренды, а также обязанность по выплате ИП Съемщикову Л.В. арендной платы по договорам аренды N 2/Б от 01.03.2012, N 3/Э от 01.03.2012, N 4/4 от 01.03.2012 в сумме 18 000 рублей не исполнены арендатором, что послужило основанием для обращения конкурсного управляющего в суд с настоящим исковым заявлением в порядке пункта 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2011 N 51 "О рассмотрении дел о банкротстве индивидуальных предпринимателей".
Ответчик не представил суду никаких доказательств погашения долга, не представил контррасчет долга, не заявил об арифметической ошибке при его исчислении, в связи с чем, суд счел размер задолженности подтвержденным и посчитал требования о взыскании задолженности по арендной плате подлежащими удовлетворению.
Поскольку договоры аренды на момент подачи иска в суд расторгнуты по требованию арендодателя, ответчик арендуемые помещения не освободил и не передал истцу его по акту приема-передачи в нарушение ст. ст. 622, 655 ГК РФ, требование истца об обязании освобождения ответчиком арендованных помещений удовлетворены.
ООО "Стандарт-С" считает, что судом оставлено без внимания, что супругами Съемщиковами в период действия договоров аренды произведен раздел имущества, в результате чего арендованная площадь по ул. Благодарова К.В. д. 3а, Чапаева д. 119/206 уменьшилась, оплата произведена ответчиком без учета данного факта, а потому, доводы истца о наличии на стороне ответчика Вместе с тем, ООО "Стандарт-С" указывает на несоблюдение истцом досудебного порядка спора, неизвещение о подаче иска в суд.
В свою очередь ООО "ФАРМ-МИР" в апелляционной жалобе указывает, что суд принял решение, затрагивающее права общества, не привлеченного к участию в деле. Так, общество "Стандарт-С" обязано передать конкурсному управляющему по акту приема-передачи нежилое помещение площадью 110,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Чапаева, д. N 119/206. Между тем в состав указанного помещения, входят нежилые помещения, по результатам торгов от 28.12.2012 принадлежащие на праве собственности ООО "ФАРМ-МИР".
Проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции оснований для отмены решения суда первой инстанции не усматривает.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со ст. 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Судами установлено, что задолженность по договорам аренды N 2/Б от 01.03.2012 в сумме 5 000 (пять тысяч) рублей 00 копеек; задолженности по выплате арендной платы по договору аренды N 4/Ч от 01.03.2012 в сумме 5 000 (пять тысяч) рублей 00 копеек; задолженности по выплате арендной платы по договору аренды N 3/Э от 01.03.2012 в сумме 8 000 (восемь тысяч) рублей 00 копеек подтверждена материалами дела.
На момент заключения сделок спорное имущество принадлежало индивидуальному предпринимателю Съемщикову Л.В. на праве собственности.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснил, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Сходная правовая позиция ранее была изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 06.03.2012 N 13898/11 по делу N А41-18028/10, в котором указывалось на то, что в сферу материальных интересов арендатора не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях арендодатель распоряжался объектом аренды.
Из изложенной выше позиции Пленума ВАС РФ следует, среди прочего, что при рассмотрении судами споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по внесению арендной платы по договору, суды не должны принимать во внимание доводы о том, что:
- - право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам;
- - заключенный договор аренды является недействительной сделкой, как заключенный неуправомоченным лицом.
В п. 12 Постановления N 73 в новой редакции Пленум ВАС РФ дал разъяснения касательно соотношения положений о расчетах при виндикации (ст. 303 ГК РФ) с общими правилами о возврате неосновательного обогащения (ст. ст. 1102, 1103, п. 2 ст. 1105 ГК РФ). В рассматриваемом Постановлении указано, что правила о расчетах при виндикации (ст. 303 ГК РФ) являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов из незаконного владения имуществом, и имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения согласно принципу lex specialis derogat generali (специальный закон отменяет общий).
Нормы ст. 303 ГК РФ подлежат применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.
Кроме того Пленум ВАС РФ указал, что собственник, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, вправе на основании абз. 1 ст. 303 ГК РФ предъявить к такому лицу требование о возврате или возмещении всех доходов (возможных доходов) за все время незаконного владения. Ответчиками по такому исковому требованию могут являться:
- - недобросовестный арендодатель (лицо, которое знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу имущества в аренду, при этом заключило договор аренды в отсутствие таких правомочий и получало платежи за пользование данным имуществом от арендатора);
- - недобросовестный арендатор (лицо, которое, заключая договор аренды, знало об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу имущества в аренду). В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (п. 1 ст. 322 ГК РФ);
- - добросовестный арендодатель. В последнем случае собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые добросовестный арендодатель извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.
Пленум ВАС РФ также обратил внимание на то, что иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.
С учетом изложенного следует признать несостоятельным довод ООО "Стандарт-С" о наличии переплаты за арендованное имущество.
Также ввиду приведенных положений Постановления N 73 несостоятелен довод ООО "ФАРМ-МИР" о том, что суд принял решение, затрагивающее права общества, не привлеченного к участию в деле.
Положения ст. 622 ГК РФ судом применены правильно, так как настоящий спор не является спором о праве собственности на помещение, являющееся предметом аренды.
В связи с тем, что ООО "ФАРМ-МИР" не является лицом, участвующим в настоящем деле, судом не принималось решение о его правах и возложении на него каких-либо обязанностях, указанное лицо не обладает правом обжалования решения по настоящему делу, а поэтому производство по апелляционной жалобе в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 264 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит прекращению применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Довод апелляционной жалобы ООО "Стандарт-С" о несоблюдение истцом досудебного порядка спора, неизвещении о подаче иска в суд опровергается п. п. 1.3, 1.5 договоров аренды, уведомлением N 254 от 19.09.2012, квитанциями (т. 1 л.д. 4, л.д. 30).
Таким образом, вынесенное судом первой инстанции решение, является законным и обоснованным, приятно с правильным применением норм материального и процессуального права, изложенные в нем выводы соответствуют установленным по делу фактическими обстоятельствами и имеющимися в деле доказательствами. В силу изложенного, апелляционная жалоба ООО "Стандарт-С" удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2013 года по делу N А57-23072/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стандарт-С" без удовлетворения.
Производство по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "ФАРМ-МИР" (пр. Энтузиастов, 57, г. Саратов, 410039, ИНН 6451430335, ОГРН 1116451003316) на решение арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2013 года по делу N А57-23072/2012 прекратить.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ФАРМ-МИР" из федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 2000 (две тысячи) рублей, уплаченную по платежному поручению от 05.04.2013 N 1042.
Выдать обществу с ограниченной ответственностью "ФАРМ-МИР" справку на возврат государственной пошлины.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.Г.ЦУЦКОВА
Судьи
С.А.КУЗЬМИЧЕВ
Н.Н.ПРИГАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)