Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Грабовский Д.А.
Докладчик: Захаров Н.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:
председательствующего Захарова Н.И.
судей Поддымова А.В. и Тельных Г.А.
при секретаре: П.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке апелляционные жалобы истца Л. ФИО1 и ответчика Т. ФИО14 на решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 18 апреля 2013 года, которым постановлено:
Взыскать с ФИО15 пользу Л. ФИО1денежные средства в сумме N рублей.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Т. ФИО16 в бюджет города Липецка государственную пошлину в размере N рублей. Заслушав доклад судьи Захарова Н.И., объяснения представителя истца по доверенности Л.Е., поддержавшую жалобу и просившую решение отменить, судебная коллегия
установила:
Л. ФИО17 обратилась в суд с иском к Т. о взыскании денежных средств, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГг. с Т. был заключен в письменной форме предварительный договор купли-продажи принадлежащей ответчику квартиру N в доме N по ул. <адрес>, с условием заключения основного договора купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В обеспечения обязательств истица передала Т. в качестве гарантии заключения сделки задаток за продаваемую квартиру в сумме N рублей. Ответчик отказался от продажи квартиры, не возвратив задаток в сумме N рублей. 25.01.2013 г. в адрес Т. была направлена претензия о возврате суммы задатка в двойном размере, однако ответа на нее получено не было. В связи с изложенным, просила взыскать с Т. задаток в сумме N рублей.
В судебном заседании истец и ее представитель по доверенности Л.Е. поддержали заявленные требования в полном объеме.
Представитель ответчика по доверенности Б. в судебном заседании исковые требования не признала, ссылаясь на виновность истца в незаключении сделки по продаже квартиры в условленные сроки, а потому сумма N рублей обоснованно осталась у Т.
Ответчик Т. в судебное заседание не явился.
Суд постановил решение, резолютивная часть которого приведена выше.
В апелляционной жалобе истец просит отменить решение суда, и вынести по делу новое решение об удовлетворении заявленных ею требований в полном объеме, ссылаясь на необоснованное указание суда на форму переданных ответчику денежных средств в качестве аванса. Ответчик в апелляционной жалобе также просит об отмене решение суда и принятии нового решения об отказе Л. ФИО18 в иске в связи с неисполнением условий предварительного договора по вине покупателя.
Судебная коллегия, проверив дело в пределах апелляционных жалоб, находит решения суда первой инстанции правильным.
В соответствии со статей 380 Гражданского кодекса РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
В силу статьи 381 Гражданского кодекса РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Часть 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно части 3 статьи 487 Гражданского кодекса РФ, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Как следует из письменных материалов дела, пояснений истца и показаний свидетелей, ДД.ММ.ГГГГ между Л. ФИО19 и Т. было заключено соглашение, в соответствии с которым Т. получил в виде задатка N рублей от Л. ФИО20 за продаваемую им квартиру по адресу:<адрес>, полная стоимость квартиры составляет N рублей, задаток входит в стоимость квартиры, срок действия обязательства по заключению договора купли-продажи стороны устанавливают до ДД.ММ.ГГГГ.
Сторонами не оспаривалось, что по указанному соглашению истица передала ответчику N рублей.
Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований в части взыскания с ответчика N рублей именно в качестве аванса, поскольку денежные средства в размере N рублей переданы Т. в счет будущих платежей по оплате стоимости квартиры. При этом судебная коллегия приходит к выводу о том, что причиной не заключения договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ явились, в том числе и действия истца, поскольку к указанному сроку истица не имела денег на покупку квартиры, что последней не оспаривается.
Ошибочный вывод суда первой инстанции о том, что отсутствие предварительного договора купли-продажи квартиры освобождает суд от обязанности установления вины кого-либо из сторон, не влечет отмену по существу правильного решения. В представленном в суд соглашении о задатке стороны изначально оговорили все существенные условия сделки, а потому это соглашение могло быть расценено как предварительный договор.
В соответствии с пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор. Цель его состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем. Прибегают к предварительному договору обычно в тех случаях, когда стороны будущего основного договора договорились обо всех существенных условиях будущего договора, но имеются препятствия к его заключению (например, покупатель еще не располагает всеми необходимыми средствами для уплаты цены, стороны еще не имеют всех документов, необходимых для оформления договора, и т.д.).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
По смыслу положений статей 454 - 456 Гражданского кодекса РФ, таковым условием для договора купли-продажи является условие о товаре, подлежащем отчуждению по договору.
Заключенное между сторонами спора в письменном виде соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ представляет собой ничто иное, как предварительный договор купли-продажи квартиры, поскольку оно содержит условия, позволяющие установить предмет основного договора купли-продажи, который стороны планировали заключить в будущем, - квартира, находящаяся по адресу:<адрес>; а также другие существенные условия, такие как цена товара (стоимость комнаты, составляющая N руб.), размер передаваемых денежных средств (N рублей), срок подписания основного договора купли-продажи (до ДД.ММ.ГГГГ), последствия, предусмотренные ст. 381 ГК РФ за неисполнение обязательств, обеспеченного задатком.
Фактически, неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры произошло по сути по обоюдной вине обеих сторон - по причине несвоевременного оформления договора ипотеки и непредставления денежных средств в полном объеме в установленный срок со стороны истицы, и непредставления ответчиком полного пакета документов, необходимых для надлежащего оформления перехода права собственности на спорную квартиру, то силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, так как до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор - до ДД.ММ.ГГГГ он не был заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор - ни одна из сторон по истечении указанного срока не выразила письменного мнения по поводу необходимости заключения основного договора купли-продажи квартиры.
Ссылки в жалобе ответчика на наличие вины покупателя, в связи с чем при неисполнении условий предварительного договора сумма задатка остается у продавца, опровергается материалами дела, из которых следует, что основной договор остался незаключенным по вине и истца - покупателя, и ответчика - продавца, а потому в силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ обязательства по обязательству прекращаются и стороны возвращаются в положение, существовавшее до исполнения обязательств, то есть денежные средства в размере N рублей подлежат возвращению покупателю - Л. ФИО21 продавцом - Т.
Решение суда является законным и обоснованным, по доводам заявленных жалоб оснований к его отмене или изменению не имеется.
На основании изложенного и, руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 18 апреля 2013 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы истца Л. ФИО1 и ответчика Т. ФИО22 - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.06.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1525/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 июня 2013 г. по делу N 33-1525/2013
Судья: Грабовский Д.А.
Докладчик: Захаров Н.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:
председательствующего Захарова Н.И.
судей Поддымова А.В. и Тельных Г.А.
при секретаре: П.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке апелляционные жалобы истца Л. ФИО1 и ответчика Т. ФИО14 на решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 18 апреля 2013 года, которым постановлено:
Взыскать с ФИО15 пользу Л. ФИО1денежные средства в сумме N рублей.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Т. ФИО16 в бюджет города Липецка государственную пошлину в размере N рублей. Заслушав доклад судьи Захарова Н.И., объяснения представителя истца по доверенности Л.Е., поддержавшую жалобу и просившую решение отменить, судебная коллегия
установила:
Л. ФИО17 обратилась в суд с иском к Т. о взыскании денежных средств, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГг. с Т. был заключен в письменной форме предварительный договор купли-продажи принадлежащей ответчику квартиру N в доме N по ул. <адрес>, с условием заключения основного договора купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В обеспечения обязательств истица передала Т. в качестве гарантии заключения сделки задаток за продаваемую квартиру в сумме N рублей. Ответчик отказался от продажи квартиры, не возвратив задаток в сумме N рублей. 25.01.2013 г. в адрес Т. была направлена претензия о возврате суммы задатка в двойном размере, однако ответа на нее получено не было. В связи с изложенным, просила взыскать с Т. задаток в сумме N рублей.
В судебном заседании истец и ее представитель по доверенности Л.Е. поддержали заявленные требования в полном объеме.
Представитель ответчика по доверенности Б. в судебном заседании исковые требования не признала, ссылаясь на виновность истца в незаключении сделки по продаже квартиры в условленные сроки, а потому сумма N рублей обоснованно осталась у Т.
Ответчик Т. в судебное заседание не явился.
Суд постановил решение, резолютивная часть которого приведена выше.
В апелляционной жалобе истец просит отменить решение суда, и вынести по делу новое решение об удовлетворении заявленных ею требований в полном объеме, ссылаясь на необоснованное указание суда на форму переданных ответчику денежных средств в качестве аванса. Ответчик в апелляционной жалобе также просит об отмене решение суда и принятии нового решения об отказе Л. ФИО18 в иске в связи с неисполнением условий предварительного договора по вине покупателя.
Судебная коллегия, проверив дело в пределах апелляционных жалоб, находит решения суда первой инстанции правильным.
В соответствии со статей 380 Гражданского кодекса РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
В силу статьи 381 Гражданского кодекса РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Часть 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно части 3 статьи 487 Гражданского кодекса РФ, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Как следует из письменных материалов дела, пояснений истца и показаний свидетелей, ДД.ММ.ГГГГ между Л. ФИО19 и Т. было заключено соглашение, в соответствии с которым Т. получил в виде задатка N рублей от Л. ФИО20 за продаваемую им квартиру по адресу:<адрес>, полная стоимость квартиры составляет N рублей, задаток входит в стоимость квартиры, срок действия обязательства по заключению договора купли-продажи стороны устанавливают до ДД.ММ.ГГГГ.
Сторонами не оспаривалось, что по указанному соглашению истица передала ответчику N рублей.
Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований в части взыскания с ответчика N рублей именно в качестве аванса, поскольку денежные средства в размере N рублей переданы Т. в счет будущих платежей по оплате стоимости квартиры. При этом судебная коллегия приходит к выводу о том, что причиной не заключения договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ явились, в том числе и действия истца, поскольку к указанному сроку истица не имела денег на покупку квартиры, что последней не оспаривается.
Ошибочный вывод суда первой инстанции о том, что отсутствие предварительного договора купли-продажи квартиры освобождает суд от обязанности установления вины кого-либо из сторон, не влечет отмену по существу правильного решения. В представленном в суд соглашении о задатке стороны изначально оговорили все существенные условия сделки, а потому это соглашение могло быть расценено как предварительный договор.
В соответствии с пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор. Цель его состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем. Прибегают к предварительному договору обычно в тех случаях, когда стороны будущего основного договора договорились обо всех существенных условиях будущего договора, но имеются препятствия к его заключению (например, покупатель еще не располагает всеми необходимыми средствами для уплаты цены, стороны еще не имеют всех документов, необходимых для оформления договора, и т.д.).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
По смыслу положений статей 454 - 456 Гражданского кодекса РФ, таковым условием для договора купли-продажи является условие о товаре, подлежащем отчуждению по договору.
Заключенное между сторонами спора в письменном виде соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ представляет собой ничто иное, как предварительный договор купли-продажи квартиры, поскольку оно содержит условия, позволяющие установить предмет основного договора купли-продажи, который стороны планировали заключить в будущем, - квартира, находящаяся по адресу:<адрес>; а также другие существенные условия, такие как цена товара (стоимость комнаты, составляющая N руб.), размер передаваемых денежных средств (N рублей), срок подписания основного договора купли-продажи (до ДД.ММ.ГГГГ), последствия, предусмотренные ст. 381 ГК РФ за неисполнение обязательств, обеспеченного задатком.
Фактически, неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры произошло по сути по обоюдной вине обеих сторон - по причине несвоевременного оформления договора ипотеки и непредставления денежных средств в полном объеме в установленный срок со стороны истицы, и непредставления ответчиком полного пакета документов, необходимых для надлежащего оформления перехода права собственности на спорную квартиру, то силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, так как до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор - до ДД.ММ.ГГГГ он не был заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор - ни одна из сторон по истечении указанного срока не выразила письменного мнения по поводу необходимости заключения основного договора купли-продажи квартиры.
Ссылки в жалобе ответчика на наличие вины покупателя, в связи с чем при неисполнении условий предварительного договора сумма задатка остается у продавца, опровергается материалами дела, из которых следует, что основной договор остался незаключенным по вине и истца - покупателя, и ответчика - продавца, а потому в силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ обязательства по обязательству прекращаются и стороны возвращаются в положение, существовавшее до исполнения обязательств, то есть денежные средства в размере N рублей подлежат возвращению покупателю - Л. ФИО21 продавцом - Т.
Решение суда является законным и обоснованным, по доводам заявленных жалоб оснований к его отмене или изменению не имеется.
На основании изложенного и, руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 18 апреля 2013 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы истца Л. ФИО1 и ответчика Т. ФИО22 - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)