Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2008 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ломидзе О.Г.
судей Галова В.В., Тимченко О.Х.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.
при участии: от истца: Долматова Т.А., доверенность от 09.01.2008 г. N 2; от ответчика: не явился, извещен; от третьего лица: не явилось, извещено
рассмотрев апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Полиграфист"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 09 апреля 2008 г.
по делу N А53-22730/2007-С2-50 (судья Басова Л.А.)
по иску КУИ г. Новочеркасска
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Полиграфист"
при участии третьего лица МУП "Центр технической инвентаризации" г. Новочеркасска
о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку платежа, расторжении договора аренды и выселении из занимаемого помещения
установил:
Комитет по управлению имуществом г. Новочеркасска (далее комитет) обратился с иском в Арбитражный суд Ростовской области к обществу с ограниченной ответственностью "Полиграфист" о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора и выселении ответчика из занимаемых им нежилых помещений.
Определением от 09.01.2008 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечено МУП "Центр технической инвентаризации" г. Новочеркасска.
Исковые требования в уточненной редакции мотивированы тем, что в период с 01.05.2006 г. по 31.12.2007 г. общество ненадлежаще исполняло обязанность по внесению арендной платы, подлежащей исчислению по условиям договора и нормативным актам муниципального образования, в связи с чем за ответчиком образовалась задолженность в сумме 1 074 477, 18 руб., на которую по условиям договора начислена неустойка в сумме 274 653, 19 руб. (в редакции уточненных требований - том 1 л.д. 115).
В отзыве на иск общество просило суд в иске отказать; согласно позиции общества занимаемые им помещения являются производственными, поэтому базовая величина арендной платы должна быть иной, истец неверно определяет базовую величину как для отдельно стоящих и встроенных помещений (т. 1, л.д. 52).
Решением суда первой инстанции от 9 апреля 2008 г. исковые требования удовлетворены в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 1 074 477, 12 руб., пени в сумме 25 430, 85 руб., расторжении договора и выселении из занимаемых помещений. В остальной части иска отказано в связи с применением судом первой инстанции положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации при разрешении требований о взыскании пени.
Решение суда мотивировано тем, что имущество, используемое ответчиком по договору аренды, является объектом муниципальной собственности, ответчик ненадлежаще исполнял обязанность по уплате арендной плате, задолженность составляет 1 074 477 руб. 12 коп., материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком условий договора в части невнесения более двух ряд подряд обусловленной договором арендной платы; досудебный порядок урегулирования спора ответчиком соблюден. Расчет арендной платы осуществлен судом на основании решения Новочеркасской городской Думы N 444 от 27.12.2004 г., согласно которому арендная плата определяется по формуле А = Сб x Кт x Кз x Ктд, где Сб - базовая величина годовой арендной платы за 1 кв. м, Кт - коэффициент типа здания, Кз - коэффициент территориального зонирования, Ктд - коэффициент типа деятельности арендатора.
Не согласившись с указанным решением, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой высказало несогласие с примененными судом дифференцирующими коэффициентами, установленными для административных зданий. Полагает, что суд неверно применил коэффициент Кт (типа здания) в размере 1,2, установленный для административных зданий, поскольку помещения, занимаемые обществом, по своему назначению являются производственными. Применению, согласно позиции общества, подлежал коэффициент типа здания в размере 1.
В судебном заседании апелляционного суда представитель истца просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Ответчик и третье лицо извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела между комитетом и Новочеркасским полиграфическим объединением (правопредшественником общества) заключен договор N 204 от 31.05.1999 г. аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности - комнат, расположенных на первом и втором этажах здания по адресу г. Новочеркасск, ул. Московская 20/ул.Комитетская 92 литер "А". Срок аренды установлен с 01.01.1999 г. по 31.08.2008 г. Согласно п. 6.5 договора аренды арендная плата подлежит пересмотру в случаях изменения систем оплаты за аренду, вносимых центральными или муниципальными органами власти (том 1 л.д. 23).
Легитимация истца в качестве публичного собственника подтверждается свидетельством о регистрации и выпиской из реестра муниципальной собственности города Новочеркасска (т. 1, л.д. 21, 37).
Ряд обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении настоящего дела, касающихся порядка исчисления арендной платы, установлены судебными актами по делу N А53-4105/2006-С4-50, получили закрепление в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.09.2007 г. N Ф08-6287/07. В соответствии с ч. 1 ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными. В соответствии с п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. В деле N А53-4105/2006-С4-50 участвовали те же лица - общество и комитет, поэтому обстоятельства, получившие закрепление как установленные в судебных актах по указанному делу являются для настоящего дела преюдициально установленными, не могут быть оспорены и опровергнуты в ином процессе.
Согласно постановлению апелляционной инстанции от 18.09.2006 г. по делу N А53-4105/2006-С4-50 отсутствие регистрации договора аренды не свидетельствует о его незаключенности, поскольку на момент его заключения подразделение регистрирующего органа не было создано и продолжал действовать прежний порядок регистрации прав и сделок. Постановление апелляционной инстанции в данной части оставлено без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.12.2006 г. N Ф08-6563/2006.
В постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.09.2007 г. N Ф08-6287/2007 констатировано, что при расчете арендной платы суды обоснованно руководствовались решением Новочеркасской городской Думы от 27.12.2004 г. N 444. Из материалов дела видно и не оспаривается ответчиком, что при расчете арендной платы ответчик исходил из применимости к спорным правоотношениям порядка и формулы расчета арендной платы, установленного вышеуказанным нормативным актом муниципального образования. Поэтому применимость к спорным правоотношениям указанного нормативного акта при исчислении задолженности за другой период по тому же договору не подлежит повторному доказыванию в силу положений ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Кроме того, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что при наличии в договоре аренды положения о пересмотре арендной платы в случаях изменения систем оплаты за аренду, вносимых центральными или муниципальными органами власти, и наличии конклюдентных действий ответчика по исчислению арендной платы в соответствии с формулой, установленной органом местного самоуправления, следует констатировать изменение условий договора о размере арендной платы.
Согласно решению Новочеркасской городской Думы N 444 от 27.12.2004 г. размер арендной платы определяется по формуле: А = Абаз x Кт x Ктд x Кмн, где Абаз - базовая величина годовой арендной платы за 1 кв. м, Кт - коэффициент типа здания, Ктд - коэффициент типа деятельности арендатора, Кмн - коэффициент местонахождения объекта (л.д. 99). Между сторонами отсутствуют разногласия относительно применимости указанной формулы при расчете арендной платы, значения коэффициента типа деятельности арендатора (Ктд = 0,9), коэффициента местонахождения объекта (Кмн = 1,5). Спорящие стороны по-разному определяют Абаз - базовую величину годовой арендной платы за 1 кв. м и Кт - коэффициент типа здания. Разногласия по указанным элементам расчета арендной платы и послужили причиной возникновения судебного спора.
Свою позицию относительно базовой величины годовой арендной платы за 1 кв. м (Абаз) истец обосновывает решением Новочеркасской городской Думы N 45 от 30.09.2005 г., согласно которому базовая величина годовой арендной платы за 1 кв. м (Абаз) для отдельно стоящих и встроенных помещений составляет 792 рубля и подлежит применению с 01.01.2006 г. (т. 1, л.д. 96 об.) и решением Новочеркасской городской Думы N 175 от 27.10.2006 г., согласно которому базовая величина годовой арендной платы за 1 кв. м (Абаз) для отдельно стоящих и встроенных помещений составляет 930 рублей и подлежит применению с 01.01.2007 г. (т. 1, л.д. 103)
В контррасчете ответчика (т. 1, л.д. 55) базовая величина годовой арендной платы за 2006 год применена в сумме 238 рублей, а за 2007 год в сумме 279 рублей. Ответчик при этом ссылался на те же решения органа местного самоуправления (решения Новочеркасской городской Думы N 45 от 30.09.2005 г. и N 175 от 27.10.2006 г.), однако считает, что базовую величину годовой арендной платы следует применять как для гаражных, складских, подвальных и производственных помещений.
Судом первой инстанции обоснованно установлено, что арендованные ответчиком помещения к указанной категории не относятся. Здание, в котором находятся арендованные ответчиком помещения, относится к категории административных (том 2 л.д. 32, 62). Как следует из технического паспорта здания по адресу г. Новочеркасск, ул. Комитетская, 92, ул. Московская, 20 и технического паспорта занимаемых ответчиком помещений, данные помещения относятся к встроенным; наряду с помещениями, обозначенными как "цех", ответчик занимает помещения, обозначенные как "склад", "кабинет" (т. 1, л.д. 59-64, т. 2, л.д. 20-37). Тот факт, что ответчик расположил в некоторых арендуемых помещениях производственные мощности, категорию здания не изменяет, следовательно, ко всем занимаемым ответчикам помещениям надлежит применять базовые величины годовой арендной платы, предусмотренные для отдельно стоящих и встроенных помещений.
Свою позицию относительно коэффициент типа здания (Кт) обе спорящие стороны основывают на решении Новочеркасской городской Думы N 444 от 27.12.2004 г. согласно которому, в частности, установлены следующие коэффициенты типа зданий: для административных зданий - 1,2; для производственных и складских зданий - 1,0. Истец полагает правильным применение коэффициента типа здания в размере 1,2. Ответчик считает правильным применение коэффициента 1,0. При разрешении спора в этой части суд первой инстанции правильно исходил из буквального текста решения Новочеркасской городской Думы N 444 от 27.12.2004 г. Суд обоснованно пришел к выводу, что коэффициент типа здания следует определять из назначения здания в целом, безотносительно к тому, что один из арендаторов здания в некоторых арендуемых помещения разместил производственные мощности. Наличие производственной деятельности и ее характер учитывается в ином коэффициенте - коэффициенте типа деятельности арендатора, который применительно к деятельности ответчика носит понижающий характер (0,9). Ответчик арендует не все здание по адресу, указанному выше, а только часть помещений в этом здании. Поэтому при определении коэффициента типа здания учитывается назначение здания в целом, а не направленность использования отдельных помещений здания одним из владельцев.
Суд первой инстанции применил формулу исчисления арендной платы, установленную решением органа местного самоуправления; правильно применил базовую арендную плату за спорный период в размере 792 рублей за 2006 г. и 930 рублей за 1 кв. м за 2007 г.; правомерно применил коэффициент типа здания (1,2), в связи с чем, обоснованно пришел к выводу о наличии задолженности ответчика по уплате арендной платы в размере, заявленном истцом.
Общая сумма размера арендной платы за заявленный период в размере 1 308 289 руб. 66 коп. определена судом верно. Суд обоснованно принял в качестве документов, подтверждающих уплату ответчиком по делу арендной платы в спорный период платежные поручения N 105 от 19.05.2006 г. (на 49 352 руб. 49 коп.), N 125 от 15.06.2006 г. (на 49 352 руб. 49 коп.), N 154 от 12.07.2006 г. (на 49 352 руб. 49 коп.), N 179 от 16.08.2006 г. (на 49 352 руб. 49 коп.), N 262 от 21.12.2007 г. (на сумму 36 402 руб. 58 коп.), на общую сумму 233 812 руб. 54 коп. С учетом данных платежей сумма взыскиваемой задолженности составила 1 074 477 руб. 12 коп. Иные платежи, как следует из назначения платежа, направлены на погашение задолженности за предшествующий расчетный период.
Наличие просрочки в уплате арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа позволяет арендодателю в соответствии с предписаниями ст. 619 ГК РФ требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора аренды. Как следует из представленного истцом расчета задолженности и пени (том 1 л.д. 36, 117) и подтверждается материалами дела, начиная с сентября 2006 года ответчик прекратил уплату арендной платы. Один платеж - в размере 36 402 руб. 58 коп. совершен после подачи иска, что не может повлиять на оценку допущенных ответчиком нарушений договора аренды как существенных. Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрена ежемесячная уплата арендной платы, поэтому вывод суда первой инстанции о наличии факта неоднократного нарушения сроков уплаты арендных платежей соответствует обстоятельствам дела. Истец уведомлял ответчика о наличии задолженности, письмом от 15 октября 2007 г., направленном ответчику 17 октября 2007 г., предложил ответчику погасить образовавшуюся задолженность (том 1 л.д. 18). Ответчик эти требования проигнорировал притом, что правильность исчисления истцом арендной платы по договору аренды, заключенному между спорящими сторонами, уже была установлена судебными актами по делу N А53-4105/2006-С4-50. Следовательно, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора для целей расторжения договора в судебном порядке.
При таких обстоятельствах исковые требования в части досрочного расторжения договора аренды и выселения ответчика из арендованных помещений удовлетворены судом правомерно.
Также обоснованно и в разумных пределах судом применены положения ст. 333 Гражданского кодекса РФ о возможности снижения судом отыскиваемой неустойки по мотиву несоразмерности. Суд первой инстанции снизил размер подлежащей взысканию неустойки до 25 430, 85 руб., применив ставку рефинансирования ЦБ РФ.
Согласно решения суда ответчик выселяется из занимаемых им по договору нежилых помещений комнаты N 1, 2, 3, 4, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30 общей площадью 263,7 кв. м, расположенных на первом этаже, комнаты N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 34, 35, 36 общей площадью 290,2 кв. м, расположенных на втором этаже здания по адресу г. Новочеркасск Ростовской области, ул. Московская, 20/ул.Комитетская, 92 в литере "А". Представленная в материалы дела экспликация площади нежилого помещения первого этажа не содержит N 24 и 25 (т. 1, л.д. 60, 62). В отзыве ответчика эти номера также не указаны, при этом указаны номера 32 и 33, которые также имеются в экспликации и на плане (т. 1, л.д. 52, т. 2, л.д. 76). В то же время, стороны не спорят относительно размера занимаемой ответчиком площади - 553,9 кв. м, поэтому данное расхождение не является основанием к изменению судебного акта, не меняет сущности примененного судом способа защиты нарушенного права, в случае неясности решения возможно его разъяснение в порядке ст. 179 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом верно.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 9 апреля 2008 г. по делу N А53-22730/2007-С2-50 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Полиграфист" без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.06.2008 N 15АП-3084/2008 ПО ДЕЛУ N А53-22730/2007-С2-50
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июня 2008 г. N 15АП-3084/2008
Дело N А53-22730/2007-С2-50
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2008 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ломидзе О.Г.
судей Галова В.В., Тимченко О.Х.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.
при участии: от истца: Долматова Т.А., доверенность от 09.01.2008 г. N 2; от ответчика: не явился, извещен; от третьего лица: не явилось, извещено
рассмотрев апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Полиграфист"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 09 апреля 2008 г.
по делу N А53-22730/2007-С2-50 (судья Басова Л.А.)
по иску КУИ г. Новочеркасска
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Полиграфист"
при участии третьего лица МУП "Центр технической инвентаризации" г. Новочеркасска
о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку платежа, расторжении договора аренды и выселении из занимаемого помещения
установил:
Комитет по управлению имуществом г. Новочеркасска (далее комитет) обратился с иском в Арбитражный суд Ростовской области к обществу с ограниченной ответственностью "Полиграфист" о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора и выселении ответчика из занимаемых им нежилых помещений.
Определением от 09.01.2008 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечено МУП "Центр технической инвентаризации" г. Новочеркасска.
Исковые требования в уточненной редакции мотивированы тем, что в период с 01.05.2006 г. по 31.12.2007 г. общество ненадлежаще исполняло обязанность по внесению арендной платы, подлежащей исчислению по условиям договора и нормативным актам муниципального образования, в связи с чем за ответчиком образовалась задолженность в сумме 1 074 477, 18 руб., на которую по условиям договора начислена неустойка в сумме 274 653, 19 руб. (в редакции уточненных требований - том 1 л.д. 115).
В отзыве на иск общество просило суд в иске отказать; согласно позиции общества занимаемые им помещения являются производственными, поэтому базовая величина арендной платы должна быть иной, истец неверно определяет базовую величину как для отдельно стоящих и встроенных помещений (т. 1, л.д. 52).
Решением суда первой инстанции от 9 апреля 2008 г. исковые требования удовлетворены в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 1 074 477, 12 руб., пени в сумме 25 430, 85 руб., расторжении договора и выселении из занимаемых помещений. В остальной части иска отказано в связи с применением судом первой инстанции положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации при разрешении требований о взыскании пени.
Решение суда мотивировано тем, что имущество, используемое ответчиком по договору аренды, является объектом муниципальной собственности, ответчик ненадлежаще исполнял обязанность по уплате арендной плате, задолженность составляет 1 074 477 руб. 12 коп., материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком условий договора в части невнесения более двух ряд подряд обусловленной договором арендной платы; досудебный порядок урегулирования спора ответчиком соблюден. Расчет арендной платы осуществлен судом на основании решения Новочеркасской городской Думы N 444 от 27.12.2004 г., согласно которому арендная плата определяется по формуле А = Сб x Кт x Кз x Ктд, где Сб - базовая величина годовой арендной платы за 1 кв. м, Кт - коэффициент типа здания, Кз - коэффициент территориального зонирования, Ктд - коэффициент типа деятельности арендатора.
Не согласившись с указанным решением, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой высказало несогласие с примененными судом дифференцирующими коэффициентами, установленными для административных зданий. Полагает, что суд неверно применил коэффициент Кт (типа здания) в размере 1,2, установленный для административных зданий, поскольку помещения, занимаемые обществом, по своему назначению являются производственными. Применению, согласно позиции общества, подлежал коэффициент типа здания в размере 1.
В судебном заседании апелляционного суда представитель истца просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Ответчик и третье лицо извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела между комитетом и Новочеркасским полиграфическим объединением (правопредшественником общества) заключен договор N 204 от 31.05.1999 г. аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности - комнат, расположенных на первом и втором этажах здания по адресу г. Новочеркасск, ул. Московская 20/ул.Комитетская 92 литер "А". Срок аренды установлен с 01.01.1999 г. по 31.08.2008 г. Согласно п. 6.5 договора аренды арендная плата подлежит пересмотру в случаях изменения систем оплаты за аренду, вносимых центральными или муниципальными органами власти (том 1 л.д. 23).
Легитимация истца в качестве публичного собственника подтверждается свидетельством о регистрации и выпиской из реестра муниципальной собственности города Новочеркасска (т. 1, л.д. 21, 37).
Ряд обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении настоящего дела, касающихся порядка исчисления арендной платы, установлены судебными актами по делу N А53-4105/2006-С4-50, получили закрепление в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.09.2007 г. N Ф08-6287/07. В соответствии с ч. 1 ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными. В соответствии с п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. В деле N А53-4105/2006-С4-50 участвовали те же лица - общество и комитет, поэтому обстоятельства, получившие закрепление как установленные в судебных актах по указанному делу являются для настоящего дела преюдициально установленными, не могут быть оспорены и опровергнуты в ином процессе.
Согласно постановлению апелляционной инстанции от 18.09.2006 г. по делу N А53-4105/2006-С4-50 отсутствие регистрации договора аренды не свидетельствует о его незаключенности, поскольку на момент его заключения подразделение регистрирующего органа не было создано и продолжал действовать прежний порядок регистрации прав и сделок. Постановление апелляционной инстанции в данной части оставлено без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.12.2006 г. N Ф08-6563/2006.
В постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.09.2007 г. N Ф08-6287/2007 констатировано, что при расчете арендной платы суды обоснованно руководствовались решением Новочеркасской городской Думы от 27.12.2004 г. N 444. Из материалов дела видно и не оспаривается ответчиком, что при расчете арендной платы ответчик исходил из применимости к спорным правоотношениям порядка и формулы расчета арендной платы, установленного вышеуказанным нормативным актом муниципального образования. Поэтому применимость к спорным правоотношениям указанного нормативного акта при исчислении задолженности за другой период по тому же договору не подлежит повторному доказыванию в силу положений ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Кроме того, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что при наличии в договоре аренды положения о пересмотре арендной платы в случаях изменения систем оплаты за аренду, вносимых центральными или муниципальными органами власти, и наличии конклюдентных действий ответчика по исчислению арендной платы в соответствии с формулой, установленной органом местного самоуправления, следует констатировать изменение условий договора о размере арендной платы.
Согласно решению Новочеркасской городской Думы N 444 от 27.12.2004 г. размер арендной платы определяется по формуле: А = Абаз x Кт x Ктд x Кмн, где Абаз - базовая величина годовой арендной платы за 1 кв. м, Кт - коэффициент типа здания, Ктд - коэффициент типа деятельности арендатора, Кмн - коэффициент местонахождения объекта (л.д. 99). Между сторонами отсутствуют разногласия относительно применимости указанной формулы при расчете арендной платы, значения коэффициента типа деятельности арендатора (Ктд = 0,9), коэффициента местонахождения объекта (Кмн = 1,5). Спорящие стороны по-разному определяют Абаз - базовую величину годовой арендной платы за 1 кв. м и Кт - коэффициент типа здания. Разногласия по указанным элементам расчета арендной платы и послужили причиной возникновения судебного спора.
Свою позицию относительно базовой величины годовой арендной платы за 1 кв. м (Абаз) истец обосновывает решением Новочеркасской городской Думы N 45 от 30.09.2005 г., согласно которому базовая величина годовой арендной платы за 1 кв. м (Абаз) для отдельно стоящих и встроенных помещений составляет 792 рубля и подлежит применению с 01.01.2006 г. (т. 1, л.д. 96 об.) и решением Новочеркасской городской Думы N 175 от 27.10.2006 г., согласно которому базовая величина годовой арендной платы за 1 кв. м (Абаз) для отдельно стоящих и встроенных помещений составляет 930 рублей и подлежит применению с 01.01.2007 г. (т. 1, л.д. 103)
В контррасчете ответчика (т. 1, л.д. 55) базовая величина годовой арендной платы за 2006 год применена в сумме 238 рублей, а за 2007 год в сумме 279 рублей. Ответчик при этом ссылался на те же решения органа местного самоуправления (решения Новочеркасской городской Думы N 45 от 30.09.2005 г. и N 175 от 27.10.2006 г.), однако считает, что базовую величину годовой арендной платы следует применять как для гаражных, складских, подвальных и производственных помещений.
Судом первой инстанции обоснованно установлено, что арендованные ответчиком помещения к указанной категории не относятся. Здание, в котором находятся арендованные ответчиком помещения, относится к категории административных (том 2 л.д. 32, 62). Как следует из технического паспорта здания по адресу г. Новочеркасск, ул. Комитетская, 92, ул. Московская, 20 и технического паспорта занимаемых ответчиком помещений, данные помещения относятся к встроенным; наряду с помещениями, обозначенными как "цех", ответчик занимает помещения, обозначенные как "склад", "кабинет" (т. 1, л.д. 59-64, т. 2, л.д. 20-37). Тот факт, что ответчик расположил в некоторых арендуемых помещениях производственные мощности, категорию здания не изменяет, следовательно, ко всем занимаемым ответчикам помещениям надлежит применять базовые величины годовой арендной платы, предусмотренные для отдельно стоящих и встроенных помещений.
Свою позицию относительно коэффициент типа здания (Кт) обе спорящие стороны основывают на решении Новочеркасской городской Думы N 444 от 27.12.2004 г. согласно которому, в частности, установлены следующие коэффициенты типа зданий: для административных зданий - 1,2; для производственных и складских зданий - 1,0. Истец полагает правильным применение коэффициента типа здания в размере 1,2. Ответчик считает правильным применение коэффициента 1,0. При разрешении спора в этой части суд первой инстанции правильно исходил из буквального текста решения Новочеркасской городской Думы N 444 от 27.12.2004 г. Суд обоснованно пришел к выводу, что коэффициент типа здания следует определять из назначения здания в целом, безотносительно к тому, что один из арендаторов здания в некоторых арендуемых помещения разместил производственные мощности. Наличие производственной деятельности и ее характер учитывается в ином коэффициенте - коэффициенте типа деятельности арендатора, который применительно к деятельности ответчика носит понижающий характер (0,9). Ответчик арендует не все здание по адресу, указанному выше, а только часть помещений в этом здании. Поэтому при определении коэффициента типа здания учитывается назначение здания в целом, а не направленность использования отдельных помещений здания одним из владельцев.
Суд первой инстанции применил формулу исчисления арендной платы, установленную решением органа местного самоуправления; правильно применил базовую арендную плату за спорный период в размере 792 рублей за 2006 г. и 930 рублей за 1 кв. м за 2007 г.; правомерно применил коэффициент типа здания (1,2), в связи с чем, обоснованно пришел к выводу о наличии задолженности ответчика по уплате арендной платы в размере, заявленном истцом.
Общая сумма размера арендной платы за заявленный период в размере 1 308 289 руб. 66 коп. определена судом верно. Суд обоснованно принял в качестве документов, подтверждающих уплату ответчиком по делу арендной платы в спорный период платежные поручения N 105 от 19.05.2006 г. (на 49 352 руб. 49 коп.), N 125 от 15.06.2006 г. (на 49 352 руб. 49 коп.), N 154 от 12.07.2006 г. (на 49 352 руб. 49 коп.), N 179 от 16.08.2006 г. (на 49 352 руб. 49 коп.), N 262 от 21.12.2007 г. (на сумму 36 402 руб. 58 коп.), на общую сумму 233 812 руб. 54 коп. С учетом данных платежей сумма взыскиваемой задолженности составила 1 074 477 руб. 12 коп. Иные платежи, как следует из назначения платежа, направлены на погашение задолженности за предшествующий расчетный период.
Наличие просрочки в уплате арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа позволяет арендодателю в соответствии с предписаниями ст. 619 ГК РФ требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора аренды. Как следует из представленного истцом расчета задолженности и пени (том 1 л.д. 36, 117) и подтверждается материалами дела, начиная с сентября 2006 года ответчик прекратил уплату арендной платы. Один платеж - в размере 36 402 руб. 58 коп. совершен после подачи иска, что не может повлиять на оценку допущенных ответчиком нарушений договора аренды как существенных. Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрена ежемесячная уплата арендной платы, поэтому вывод суда первой инстанции о наличии факта неоднократного нарушения сроков уплаты арендных платежей соответствует обстоятельствам дела. Истец уведомлял ответчика о наличии задолженности, письмом от 15 октября 2007 г., направленном ответчику 17 октября 2007 г., предложил ответчику погасить образовавшуюся задолженность (том 1 л.д. 18). Ответчик эти требования проигнорировал притом, что правильность исчисления истцом арендной платы по договору аренды, заключенному между спорящими сторонами, уже была установлена судебными актами по делу N А53-4105/2006-С4-50. Следовательно, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора для целей расторжения договора в судебном порядке.
При таких обстоятельствах исковые требования в части досрочного расторжения договора аренды и выселения ответчика из арендованных помещений удовлетворены судом правомерно.
Также обоснованно и в разумных пределах судом применены положения ст. 333 Гражданского кодекса РФ о возможности снижения судом отыскиваемой неустойки по мотиву несоразмерности. Суд первой инстанции снизил размер подлежащей взысканию неустойки до 25 430, 85 руб., применив ставку рефинансирования ЦБ РФ.
Согласно решения суда ответчик выселяется из занимаемых им по договору нежилых помещений комнаты N 1, 2, 3, 4, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30 общей площадью 263,7 кв. м, расположенных на первом этаже, комнаты N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 34, 35, 36 общей площадью 290,2 кв. м, расположенных на втором этаже здания по адресу г. Новочеркасск Ростовской области, ул. Московская, 20/ул.Комитетская, 92 в литере "А". Представленная в материалы дела экспликация площади нежилого помещения первого этажа не содержит N 24 и 25 (т. 1, л.д. 60, 62). В отзыве ответчика эти номера также не указаны, при этом указаны номера 32 и 33, которые также имеются в экспликации и на плане (т. 1, л.д. 52, т. 2, л.д. 76). В то же время, стороны не спорят относительно размера занимаемой ответчиком площади - 553,9 кв. м, поэтому данное расхождение не является основанием к изменению судебного акта, не меняет сущности примененного судом способа защиты нарушенного права, в случае неясности решения возможно его разъяснение в порядке ст. 179 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом верно.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 9 апреля 2008 г. по делу N А53-22730/2007-С2-50 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Полиграфист" без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)