Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2013 год
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Алексеева С.В., Комаровой О.И.
при участии в заседании:
от истца Администрации городского округа Дзержинский (ОГРН 1035010950325) - Борунов М.П. дов. от 10.01.2013 г. N 3-АГ\\13
от ответчика ООО "ПФК Новый Проект" (ОГРН 1035010953350) - Рязанов К.В. директор, Маруневич Е.А. дов. от 04.09.2012 г.
рассмотрев 19.06.2013 г. в судебном заседании кассационную
жалобу ООО "ПФК Новый Проект"
на решение от 07 декабря 2012 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Неяскиной Е.А.,
на постановление от 04 марта 2013 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Александровым Д.Д., Коноваловым С.А., Шевченко Е.Е.
по иску Администрации городского округа Дзержинский
к ООО "ПФК Новый Проект"
о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате за землю,
установил:
Администрация городского округа Дзержинский обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "ПФК Новый Проект" (с учетом изменений, принятых арбитражным судом в судебном заседании 22 ноября 2012 г.) о взыскании задолженности по договору аренды в размере 774279 руб., пени в размере 67050,79 руб., расторжении договора аренды земельного участка N 64/СТС от 29.12.2010 г.
Определением от 05.09.2012 г. арбитражный суд принял встречный иск ООО "ПФК Новый Проект" к Администрации городского округа Дзержинский о признании договора аренды земельного участка от 29.12.2010 N 64/СТС между администрацией и обществом незаключенным, взыскании денежных средств в размере 109299,67 руб.
Решением от 07 декабря 2012 года Арбитражного суда Московской области первоначальные исковые требования Администрации удовлетворены, с ООО "ПФК Новый проект" в пользу Муниципального образования городской округ Дзержинский взыскана задолженность в сумме 774279 руб., пени в сумме 65193,62 руб., всего 839472,62 руб., в удовлетворении остальной части требований отказано. Указанным решением в удовлетворении встречного иска отказано.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2013 г. решение арбитражного суда Московской области от 7 декабря 2012 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "ПФК Новый проект" - без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "ПФК Новый Проект" подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение арбитражного суда Московской области от 7 декабря 2012 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2013 г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить.
В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что объектом договора аренды N 64\\СТС от 29.12.2010 г. является земельный участок с кадастровым номером N 50:64:0020203:17. Договор зарегистрирован в установленном порядке 14.02.2011 г.
После заключения договора аренды ООО "ПФК Новый Проект" стало известно, что земельный участок с кадастровым номером N 50:64:0020203:17 не существует как объект гражданских правоотношений с 13.11.2010 г., что подтверждается письмом Люберецкого отдела ФГУП "Кадастровая палата" по Московской области от 07.06.2011 г.
Таким образом, объектом указанного договора стал не существующий земельный участок.
Согласно ст. 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В ст. 11.1 Земельного кодекса РФ земельный участок определен как объект земельных отношений - часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. То есть, земельный участок становится объектом гражданских отношений только после определения его границ и постановки на кадастровый учет в соответствии с ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Согласно ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" если в аренду сдается земельный участок или его часть, к договору аренды. предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
В соответствии с п. 1 ст. 5 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер.
Следовательно, земельный участок с кадастровым номером N 50:64:0020203:17, поставленный на кадастровый учет 29.09.2008 г. и снятый с учета 13.11.2010 г. не существует как объект гражданских правоотношений и не мог быть передан по договору аренды N 64\\СТС от 29.12.2010 г.
Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" не предусмотрена возможность восстановления в государственном реестре недвижимости сведений об аннулированном и исключенном из государственного кадастра недвижимости земельном участке.
В судебном заседании суда кассационной инстанции ООО "ПФК Новый Проект" поддержал доводы кассационной жалобы.
Истец, Администрация муниципального образования "Городской округ Дзержинский" в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение Арбитражного суда Московской области от 7 декабря 2012 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2013 г. находит законными и обоснованными.
В обоснование возражений истец указал, что в договоре аренды земельного участка установлены все данные, позволяющие определить объект аренды и идентифицировать его границы. Договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области, заказчиком кадастровых работ по межеванию земельного участка являлось ООО "ПФК Новый Проект". По мнению Администрации, данные обстоятельства исключают неопределенность по объекту аренды, переданному на основании договора. В связи с этим, отсутствуют основания для признания договора незаключенным.
Судом первой и апелляционной инстанции правомерно не приняты доводы ООО "ПФК Новый Проект" об отсутствии обязанности по уплате арендной платы, так как ответчик владел и пользовался земельным участком.
Администрацией выполнен порядок расторжения договора, предусмотренный п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены судебных актов.
Судом первой и апелляционной инстанцией установлено и из материалов дела следует, что между Администрацией муниципального образования городской округ Дзержинский (арендодатель) и ООО "ПКФ Новый Проект" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 64/СТС от 29 декабря 2010 г., по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности общей площадью 5500 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с КН 50:64:0020203:17, в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к настоящему договору (Приложение N 1) и являющимся его неотъемлемой частью, расположенного по адресу: МО, г. Дзержинский, ул. Карьер Зил, д. 3, под размещение производственно-складской базы. (л.д. 5 - 13 т. 1).
Срок договора аренды установлен в п. 2.1 договора, с 25.11.2010 по 24.11.2013 г.
Согласно п. 2.2 договора участок считается переданным арендодателем в аренду арендатору с даты, указанной в п. 2.1 настоящего договора.
В соответствии с п. 3.1 договора размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен сторонами в Приложении N 2 (расчет арендной платы) к договору.
Пунктом 3.3 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором в полном объеме для юридических лиц ежеквартально до 15 числа последующего месяца текущего квартала включительно, для физических лиц - ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено законодательством.
В соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.
Согласно п. 3 статьи 607 Гражданского кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определить и установить имущество, в том числе и его долю, подлежащую передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Судом первой и апелляционной инстанцией сделан правильный вывод об отсутствии оснований для признания договора аренды земельного участка от 29 декабря 2010 г. незаключенным. Договор аренды содержит достаточные данные, позволяющие установить земельный участок, переданный в аренду: определена площадь передаваемого земельного участка, категория земель, адресные ориентиры, границы участка, указанные в кадастровом паспорте, прилагаемым к договору.
Договор аренды заключен на основании постановления от 25 ноября 2010 г. N 379-ПГА Администрации городского округа Дзержинский о предоставлении в аренду ООО "ПКФ Новый Проект" земельного участка кадастровый номер 50:64:0020203:17, расположенного в границах муниципального образования "городской округ Дзержинский", принятого в соответствии с заявлением ООО "ПФК Новый Проект" (вх. N 2813\\02 от 15.11.2010) о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного в границах муниципального образования городской округ Дзержинский по ул. Карьер Зил под размещение производственно-складской базы.
Учитывая, что ООО "ПКФ Новый Проект" являлось заказчиком кадастровых работ по межеванию земельного участка с кадастровым номером 50:64:0020203:17, судами сделан обоснованный вывод о том, что неопределенность по объекту аренды, переданного истцом и полученного ответчиком на основании договора от 29 декабря 2010 г., в момент заключения указанного договора отсутствовала.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако, договор фактически исполнялся сторонами (например вещь передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор, ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Не достижение соглашения хотя бы по одному из существенных условий договора приводит к тому, что такой договор нельзя считать заключенным, а возникающее на его основе правоотношение состоявшимся.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Частью 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ также предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды.
Судами обоснованно не принят довод ответчика об отсутствии у него обязанности по уплате арендной платы в связи с тем, что им не осуществлялось фактическое пользование земельным участком, переданный по договору земельный участок с кадастровым номером 50:64:0020203:17 значится аннулированным по данным кадастровой палаты.
Учитывая, что ООО "ПФК Новый проект" частично вносил плату за земельный участок, совершал другие юридически значимые действия в отношении объекта аренды (являлся заказчиком при выполнении работ по межеванию границ), суд первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что договор исполнялся, ответчик фактически владел и пользовался земельным участком, переданным ему по договору аренды N 64\\СТС от 29 декабря 2010 г.
Судами установлено, что арендная плата ответчиком уплачивалась ненадлежащим образом, в нарушение условий договора.
Согласно расчетам, представленным Администрацией долг за период с 01.12.2010 г. по 05.12.2011 г. составил 774279 руб.
Доказательств уплаты указанной задолженности по арендной плате ответчиком не представлено.
В соответствии с п. 5.2 договора аренды от 29 декабря 2010 г. за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Администрация представила расчет пени, в котором за период просрочки с 16 марта 2011 г. по 05 декабря 2011 начислены пени 67050,79 руб. Расчет составлен с учетом платежа 109299,67 руб. по платежному поручению от 30 мая 2011 г. N 130, засчитанного истцом в счет оплаты 23 июня 2011 г. в связи с неуказанием ОКАТО, КБК в нужных полях и уточнением платежа 23 июня 2011 г.
Как следует из платежного поручения N 130 от 30 мая 2011 г., получателем указано Управление федерального казначейства по МО (Администрация г. Дзержинского), назначение платежа: оплата за 4-й кв. 2010 г. в размере 103798,27 руб., пени на 30.05.11 г. в размере 5501,40 руб. по договору аренды N 64/СТС от 29.12.2010 г.
С учетом списания со счета плательщика 30 мая 2011 г. суммы 109299,67 руб. на счет Управления Федерального казначейства по МО (Администрация г. Дзержинского), арбитражный суд признал правильным контррасчет пени ответчика, по которому за период просрочки с 14.02.2011 г. по 05.12.2011 г. с учетом оплаты 30 мая 2011 г. начислена пеня 65193,62 руб.
Суд первой и апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требования о расторжении договора аренды в связи с нарушением его условий со стороны арендатора.
В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в приложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.
Из материалов дела следует, что Администрация направила обществу претензии от 04.04.2011 г.; от 17.05.2011 г.; от 29.06.2011 г.; от 10.08.2011 г.; от 27.09.2011 г.; от 19.10.2011 г.; от 28.10.2011 г. об уплате арендной платы и предложение о расторжении договора.
Учитывая, что договор аренды заключен на срок менее пяти лет, неисполнения арендатором обязанности по арендной плате более двух раз подряд, направление арендодателем письменного уведомления об исполнении обязательств и в случае не исполнения о расторжении договора, не получение ответа от арендатора и не устранение нарушений в разумный срок, судом первой и апелляционной инстанции сделан правильный вывод о наличии оснований для расторжении договора.
Судом первой и апелляционной инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела выводы судов соответствуют имеющимся доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 07 декабря 2012 года по делу N А41-20394/12, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 04 марта 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "ПФК Новый Проект" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
С.В.АЛЕКСЕЕВ
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 25.06.2013 ПО ДЕЛУ N А41-20394/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июня 2013 г. по делу N А41-20394/12
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2013 год
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Алексеева С.В., Комаровой О.И.
при участии в заседании:
от истца Администрации городского округа Дзержинский (ОГРН 1035010950325) - Борунов М.П. дов. от 10.01.2013 г. N 3-АГ\\13
от ответчика ООО "ПФК Новый Проект" (ОГРН 1035010953350) - Рязанов К.В. директор, Маруневич Е.А. дов. от 04.09.2012 г.
рассмотрев 19.06.2013 г. в судебном заседании кассационную
жалобу ООО "ПФК Новый Проект"
на решение от 07 декабря 2012 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Неяскиной Е.А.,
на постановление от 04 марта 2013 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Александровым Д.Д., Коноваловым С.А., Шевченко Е.Е.
по иску Администрации городского округа Дзержинский
к ООО "ПФК Новый Проект"
о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате за землю,
установил:
Администрация городского округа Дзержинский обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "ПФК Новый Проект" (с учетом изменений, принятых арбитражным судом в судебном заседании 22 ноября 2012 г.) о взыскании задолженности по договору аренды в размере 774279 руб., пени в размере 67050,79 руб., расторжении договора аренды земельного участка N 64/СТС от 29.12.2010 г.
Определением от 05.09.2012 г. арбитражный суд принял встречный иск ООО "ПФК Новый Проект" к Администрации городского округа Дзержинский о признании договора аренды земельного участка от 29.12.2010 N 64/СТС между администрацией и обществом незаключенным, взыскании денежных средств в размере 109299,67 руб.
Решением от 07 декабря 2012 года Арбитражного суда Московской области первоначальные исковые требования Администрации удовлетворены, с ООО "ПФК Новый проект" в пользу Муниципального образования городской округ Дзержинский взыскана задолженность в сумме 774279 руб., пени в сумме 65193,62 руб., всего 839472,62 руб., в удовлетворении остальной части требований отказано. Указанным решением в удовлетворении встречного иска отказано.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2013 г. решение арбитражного суда Московской области от 7 декабря 2012 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "ПФК Новый проект" - без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "ПФК Новый Проект" подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение арбитражного суда Московской области от 7 декабря 2012 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2013 г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить.
В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что объектом договора аренды N 64\\СТС от 29.12.2010 г. является земельный участок с кадастровым номером N 50:64:0020203:17. Договор зарегистрирован в установленном порядке 14.02.2011 г.
После заключения договора аренды ООО "ПФК Новый Проект" стало известно, что земельный участок с кадастровым номером N 50:64:0020203:17 не существует как объект гражданских правоотношений с 13.11.2010 г., что подтверждается письмом Люберецкого отдела ФГУП "Кадастровая палата" по Московской области от 07.06.2011 г.
Таким образом, объектом указанного договора стал не существующий земельный участок.
Согласно ст. 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В ст. 11.1 Земельного кодекса РФ земельный участок определен как объект земельных отношений - часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. То есть, земельный участок становится объектом гражданских отношений только после определения его границ и постановки на кадастровый учет в соответствии с ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Согласно ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" если в аренду сдается земельный участок или его часть, к договору аренды. предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
В соответствии с п. 1 ст. 5 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер.
Следовательно, земельный участок с кадастровым номером N 50:64:0020203:17, поставленный на кадастровый учет 29.09.2008 г. и снятый с учета 13.11.2010 г. не существует как объект гражданских правоотношений и не мог быть передан по договору аренды N 64\\СТС от 29.12.2010 г.
Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" не предусмотрена возможность восстановления в государственном реестре недвижимости сведений об аннулированном и исключенном из государственного кадастра недвижимости земельном участке.
В судебном заседании суда кассационной инстанции ООО "ПФК Новый Проект" поддержал доводы кассационной жалобы.
Истец, Администрация муниципального образования "Городской округ Дзержинский" в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение Арбитражного суда Московской области от 7 декабря 2012 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2013 г. находит законными и обоснованными.
В обоснование возражений истец указал, что в договоре аренды земельного участка установлены все данные, позволяющие определить объект аренды и идентифицировать его границы. Договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области, заказчиком кадастровых работ по межеванию земельного участка являлось ООО "ПФК Новый Проект". По мнению Администрации, данные обстоятельства исключают неопределенность по объекту аренды, переданному на основании договора. В связи с этим, отсутствуют основания для признания договора незаключенным.
Судом первой и апелляционной инстанции правомерно не приняты доводы ООО "ПФК Новый Проект" об отсутствии обязанности по уплате арендной платы, так как ответчик владел и пользовался земельным участком.
Администрацией выполнен порядок расторжения договора, предусмотренный п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены судебных актов.
Судом первой и апелляционной инстанцией установлено и из материалов дела следует, что между Администрацией муниципального образования городской округ Дзержинский (арендодатель) и ООО "ПКФ Новый Проект" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 64/СТС от 29 декабря 2010 г., по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности общей площадью 5500 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с КН 50:64:0020203:17, в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к настоящему договору (Приложение N 1) и являющимся его неотъемлемой частью, расположенного по адресу: МО, г. Дзержинский, ул. Карьер Зил, д. 3, под размещение производственно-складской базы. (л.д. 5 - 13 т. 1).
Срок договора аренды установлен в п. 2.1 договора, с 25.11.2010 по 24.11.2013 г.
Согласно п. 2.2 договора участок считается переданным арендодателем в аренду арендатору с даты, указанной в п. 2.1 настоящего договора.
В соответствии с п. 3.1 договора размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен сторонами в Приложении N 2 (расчет арендной платы) к договору.
Пунктом 3.3 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором в полном объеме для юридических лиц ежеквартально до 15 числа последующего месяца текущего квартала включительно, для физических лиц - ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено законодательством.
В соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.
Согласно п. 3 статьи 607 Гражданского кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определить и установить имущество, в том числе и его долю, подлежащую передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Судом первой и апелляционной инстанцией сделан правильный вывод об отсутствии оснований для признания договора аренды земельного участка от 29 декабря 2010 г. незаключенным. Договор аренды содержит достаточные данные, позволяющие установить земельный участок, переданный в аренду: определена площадь передаваемого земельного участка, категория земель, адресные ориентиры, границы участка, указанные в кадастровом паспорте, прилагаемым к договору.
Договор аренды заключен на основании постановления от 25 ноября 2010 г. N 379-ПГА Администрации городского округа Дзержинский о предоставлении в аренду ООО "ПКФ Новый Проект" земельного участка кадастровый номер 50:64:0020203:17, расположенного в границах муниципального образования "городской округ Дзержинский", принятого в соответствии с заявлением ООО "ПФК Новый Проект" (вх. N 2813\\02 от 15.11.2010) о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного в границах муниципального образования городской округ Дзержинский по ул. Карьер Зил под размещение производственно-складской базы.
Учитывая, что ООО "ПКФ Новый Проект" являлось заказчиком кадастровых работ по межеванию земельного участка с кадастровым номером 50:64:0020203:17, судами сделан обоснованный вывод о том, что неопределенность по объекту аренды, переданного истцом и полученного ответчиком на основании договора от 29 декабря 2010 г., в момент заключения указанного договора отсутствовала.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако, договор фактически исполнялся сторонами (например вещь передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор, ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Не достижение соглашения хотя бы по одному из существенных условий договора приводит к тому, что такой договор нельзя считать заключенным, а возникающее на его основе правоотношение состоявшимся.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Частью 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ также предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды.
Судами обоснованно не принят довод ответчика об отсутствии у него обязанности по уплате арендной платы в связи с тем, что им не осуществлялось фактическое пользование земельным участком, переданный по договору земельный участок с кадастровым номером 50:64:0020203:17 значится аннулированным по данным кадастровой палаты.
Учитывая, что ООО "ПФК Новый проект" частично вносил плату за земельный участок, совершал другие юридически значимые действия в отношении объекта аренды (являлся заказчиком при выполнении работ по межеванию границ), суд первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что договор исполнялся, ответчик фактически владел и пользовался земельным участком, переданным ему по договору аренды N 64\\СТС от 29 декабря 2010 г.
Судами установлено, что арендная плата ответчиком уплачивалась ненадлежащим образом, в нарушение условий договора.
Согласно расчетам, представленным Администрацией долг за период с 01.12.2010 г. по 05.12.2011 г. составил 774279 руб.
Доказательств уплаты указанной задолженности по арендной плате ответчиком не представлено.
В соответствии с п. 5.2 договора аренды от 29 декабря 2010 г. за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Администрация представила расчет пени, в котором за период просрочки с 16 марта 2011 г. по 05 декабря 2011 начислены пени 67050,79 руб. Расчет составлен с учетом платежа 109299,67 руб. по платежному поручению от 30 мая 2011 г. N 130, засчитанного истцом в счет оплаты 23 июня 2011 г. в связи с неуказанием ОКАТО, КБК в нужных полях и уточнением платежа 23 июня 2011 г.
Как следует из платежного поручения N 130 от 30 мая 2011 г., получателем указано Управление федерального казначейства по МО (Администрация г. Дзержинского), назначение платежа: оплата за 4-й кв. 2010 г. в размере 103798,27 руб., пени на 30.05.11 г. в размере 5501,40 руб. по договору аренды N 64/СТС от 29.12.2010 г.
С учетом списания со счета плательщика 30 мая 2011 г. суммы 109299,67 руб. на счет Управления Федерального казначейства по МО (Администрация г. Дзержинского), арбитражный суд признал правильным контррасчет пени ответчика, по которому за период просрочки с 14.02.2011 г. по 05.12.2011 г. с учетом оплаты 30 мая 2011 г. начислена пеня 65193,62 руб.
Суд первой и апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требования о расторжении договора аренды в связи с нарушением его условий со стороны арендатора.
В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в приложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.
Из материалов дела следует, что Администрация направила обществу претензии от 04.04.2011 г.; от 17.05.2011 г.; от 29.06.2011 г.; от 10.08.2011 г.; от 27.09.2011 г.; от 19.10.2011 г.; от 28.10.2011 г. об уплате арендной платы и предложение о расторжении договора.
Учитывая, что договор аренды заключен на срок менее пяти лет, неисполнения арендатором обязанности по арендной плате более двух раз подряд, направление арендодателем письменного уведомления об исполнении обязательств и в случае не исполнения о расторжении договора, не получение ответа от арендатора и не устранение нарушений в разумный срок, судом первой и апелляционной инстанции сделан правильный вывод о наличии оснований для расторжении договора.
Судом первой и апелляционной инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела выводы судов соответствуют имеющимся доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 07 декабря 2012 года по делу N А41-20394/12, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 04 марта 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "ПФК Новый Проект" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
С.В.АЛЕКСЕЕВ
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)