Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2007 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2007 года
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Полынкиной Н.А.
судей Байрамовой Н.Ю., Можеева Е.И.
при ведении протокола судебного заседания помощником Ковальчук Т.О.
при участии:
от истца - пред. по дов. б/н от 31.07.2007 года Борисов Д.В.
от ответчика - пред. по дов. N 5 от 25.12.2006 года Соваков И.Б.
рассмотрев апелляционную жалобу Городской управы (исполнительно-распорядительного органа) Городской управы "Город Калуга" на решение Арбитражного суда Калужской области от 12.03.2007 года по делу N А23-4336/06Г-4-336 (судья Чучевлянкина И.Н.)
установил:
Городская Управа (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Калуга" (далее - Городская управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Союзстройинвест" (далее - ООО "Союзстройинвест"), г. Калуга о расторжении инвестиционного контракта от 30.01.2005 года с дополнительными соглашениями N 1 от 31.08.2004 г. и N 2 от 11.10.2005 г.
Принятым по делу решением Арбитражного суда Калужской области от 12.03.2007 года по делу N А23-4336/06Г-4-366 в удовлетворении исковых требований отказано.
При этом суд первой инстанции исходил из того, что основания для расторжения договора, предусмотренные статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствуют.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Городская управа обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить. Податель жалобы ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела. Считает, что оспариваемое решение основано лишь на толковании проекта договора купли-продажи квартиры и вывод о том, что указанным договором купли-продажи изменены условия контракта, не соответствует нормам материального права устанавливающим порядок изменения договора. Кроме того, по его мнению судом не принято во внимание невыполнение ответчиком своих обязательств по срокам оплаты расходов на отселение жильцов, что является невыполнением обязательств ответчика по контракту и основанием для расторжения договора.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Калужской области от 12.03.2007 года проверены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ для отмены решения, судом апелляционной инстанции не установлено.
Проанализировав материалы дела, обсудив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции установил:
Как следует из материалов дела, рассматриваемые правоотношения сторон основаны на инвестиционном контракте б/н от 30.01.2004 г., заключенном сторонами в целях реализации инвестиционного проекта нового строительства группы многоэтажных домов, на земельных участках по адресам:
-г. Калуга, ул. Тульская, 145 -г. Калуга, ул. М. Горького (2 участка) -г. Калуга, ул. Кибальчича На момент заключения данного контракта земельный участок по адресу г. Калуга, ул. Тульская, 145 и находящиеся на нем сооружения имеют текущие имущественные обязательства. В целях исполнения инвестиционного контракта Управа в лице Управления капитального строительства берет на себя обязательства по освобождению данного участка от текущих имущественных обязательств в срок до 31.12.2004 г.
Инвестор, в свою очередь, принимает на себя обязательства по оплате Городской Управе расходов на отселение жильцов.
В соответствии с п. 2. 3 инвестиционного контракта в случае возникновения ситуаций, препятствующих своевременному выполнению обязательств сторонами по инвестиционному контракту б/н от 30.01.2004 г., данные вопросы разрешаются путем заключения дополнительного соглашения.
Во исполнение данного пункта инвестиционного контракта сторонами заключаются дополнительные соглашения N 1 от 31.08.2004 года, и дополнительное соглашение N 2 от 30.01.2005 года. В соответствии с данными соглашениями вносятся изменения в п. 2.3 инвестиционного контракта б/н от 30.01.2004 года по вопросам освобождения земельного участка по адресу: г. Калуга, ул. Тульская, 145 от текущих имущественных обязательств.
Письмом от 30.01.2006 года N 01/149-06 городская управа Муниципального образования г. Калуга предлагает ООО "Союзстройинвест" в качестве компенсации расходов по отселению жильцов в соответствии с инвестиционным контрактом и дополнительным соглашением N 2 от 11.10.2005 г. выступить плательщиком в договоре купли-продажи квартиры. Для чего на подписание был отправлен купли продажи квартиры, с предложением в двухдневный срок подписать указанный договор и оплатить его в соответствии с условиями в нем изложенными. При этом Городская управа ссылается на п. 2.3. инвестиционного контракта. Неподписание данного договора повлекло за собой обращение Городской управы с иском о расторжении инвестиционного контракта и соглашений к нему.
С доводами, изложенными в жалобе, апелляционный суд согласиться не может в силу следующих обстоятельств.
Ссылка ответчика на наличие оснований для расторжения инвестиционного контракта в редакции дополнительного соглашения N 2 от 11.10.2005 г., регулирующего обязательства инвестора не состоятельна, и основывается на отказе от заключения трехстороннего договора в соответствии с письмом ООО "Союзстройинвест". Истцом в данном случае не верно трактуется абзац 3 п. 2.3. инвестиционного контракта в редакции дополнительного соглашения N 2 от 11.10.2005 г., регулирующего обязательства инвестора производить оплату Городской Управе расходов на отселение жильцов.
В соответствии с письмом от 31.01.2006 г. ООО "Союзстройинвест" не отказывается от подписания договора, представленного Городской управой во исполнение инвестиционного контракта в редакции дополнительного соглашения N 2 от 11.10.2005 г., а ссылается на отсутствие правовых оснований для подписания данного договора. Инвестиционный контракт в редакции дополнительного соглашения N 2 от 11.10.2005 г. не предусматривает участие ООО "Союзстройинвест" (инвестора) в качестве плательщика по заключаемым истцом договора с третьими лицами. Кроме того, ООО "Союзстройинвест" выразило готовность оплатить Городской управе расходы связанные с отселением жильцов при предоставлении соответствующих договоров купли-продажи квартир, плательщиком в которых выступает Городская управа, а также соответствующего счета на оплату производственных расходов или соответствующее распоряжение на перечисление денежных средств продавцу.
В соответствии с п. 2.3 инвестиционного контракта от 31.01.2004 г., изложенного в редакции дополнительного соглашения N 2 от 11.10.2005 г., Городская управа принимает на себя обязательства своими силами за счет выделенных инвестором денежных средств, производить отселение жителей из жилого дома N 145 по ул. Тульской в г. Калуга. (абз. 2 п. 2.3. Дополнительного соглашения N 2 от 11.10.2005 г.). Инвестор принимает на себя обязательства по произведению оплаты Городской Управе расходов на отселение (абз. 3 п. 2. 3 Дополнительного соглашения N 2 от 11.10.2005 г.). Оплата данных расходов производится Инвестором в течение трех банковских дней со дня предоставления Управой всех необходимых документов, подтверждающих сумму оплаты. (абз. 4 п. 2. 3 Дополнительного соглашения N 2 от 11.10.2005 г.).
Инвестиционный контракт с дополнительными соглашениями при буквальном его толковании с соответствии с правилами ст. 431 ГК РФ с учетом общей воли сторон и целей договора позволяет сделать выводы о том, что сторонами достигнуто соглашение об оплате расходов на отселение жильцов Управе в соответствии с предоставленными документами, подтверждающими данный факт, при этом возможности оплаты иному лицу данных расходов не предусмотрено. Сопоставляя условия в части порядка и сроков оплаты инвестиционного договора и договора купли-продажи квартиры, представленного Городской Управой, позволяют сделать вывод о возможности изменения в одностороннем порядке условий, предусмотренных в инвестиционном контракте. В соответствии с договором купли-продажи Городская Управа предлагает инвестору оплатить денежные средства лицу, не являющемуся стороной по инвестиционному контракту, и тем самым в одностороннем порядке меняет сроки оплаты, установленные в инвестиционном контракте. Таким образом, неподписание предложенного договора купли-продажи не может являться фактом неисполнения инвестором обязательств по инвестиционному договору.
Согласно пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным ГК РФ признает нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Поскольку исполнение условий инвестиционного контракта ответчиком обусловливалось предварительным исполнением обязательств истцом, которые последним исполнены не были, судом первой инстанции сделан правильный вывод об отсутствии существенных нарушений со стороны ответчика положений договора, являющихся основанием для его расторжения.
Несостоятельна ссылка Городской управы на то, что предложение о заключении договора купли-продажи последовало уже после истечения всех возможных сроков для произведения оплаты ООО "Союзстройинвест". указанных в абз. 5 инвестиционного контракта в редакции дополнительного соглашения. На основании данного факта Городская Управа считает, что не могла изменить сроки оплаты ввиду их пропуска.
Абзац 4 п. 2. 3 в редакции дополнительного соглашения указывает, что оплата расходов производится Инвестором в течение трех банковских дней со дня предоставления Управой всех необходимых документов, подтверждающих сумму оплаты. При этом, абзац 5 п. 2.3. указывает на поэтапные сроки выделения денежных средств на оплату расходов, по отселению жителей в указанные сроки но не более, чем на сумму соответствующую данному периоду. Таким образом абзац 5 п. 2.3. инвестиционного контракта, не может трактоваться как односторонне обязательство инвестора по перечислению денежных средств, ввиду того, что данные обязательства из смысла абзаца 4 п. 2.3. возникают в случае выполнения обязательств Управы по отселению жильцов.
Кроме того, расторжение инвестиционного контракта в целом на основании не выполнения требований по одному из объектов не допустимо, т. к. повлечет за собой расторжение контракта и по остальным объектам, что является нарушением прав инвестора и повлечет причинение ему значительных убытков.
При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения жалобы Городская Управа (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Калуга" и отмены принятого законного и обоснованного решения.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 12 марта 2007 года по делу N А23-4879/06Г-6-117 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по уплате госпошлины отнести на заявителя жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральном арбитражном суде Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ПОЛЫНКИНА
Судьи
Н.Ю.БАЙРАМОВА
М.В.НИКУЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.08.2007 ПО ДЕЛУ N А23-4336/06
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 августа 2007 г. по делу N А23-4336/06
Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2007 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2007 года
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Полынкиной Н.А.
судей Байрамовой Н.Ю., Можеева Е.И.
при ведении протокола судебного заседания помощником Ковальчук Т.О.
при участии:
от истца - пред. по дов. б/н от 31.07.2007 года Борисов Д.В.
от ответчика - пред. по дов. N 5 от 25.12.2006 года Соваков И.Б.
рассмотрев апелляционную жалобу Городской управы (исполнительно-распорядительного органа) Городской управы "Город Калуга" на решение Арбитражного суда Калужской области от 12.03.2007 года по делу N А23-4336/06Г-4-336 (судья Чучевлянкина И.Н.)
установил:
Городская Управа (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Калуга" (далее - Городская управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Союзстройинвест" (далее - ООО "Союзстройинвест"), г. Калуга о расторжении инвестиционного контракта от 30.01.2005 года с дополнительными соглашениями N 1 от 31.08.2004 г. и N 2 от 11.10.2005 г.
Принятым по делу решением Арбитражного суда Калужской области от 12.03.2007 года по делу N А23-4336/06Г-4-366 в удовлетворении исковых требований отказано.
При этом суд первой инстанции исходил из того, что основания для расторжения договора, предусмотренные статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствуют.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Городская управа обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить. Податель жалобы ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела. Считает, что оспариваемое решение основано лишь на толковании проекта договора купли-продажи квартиры и вывод о том, что указанным договором купли-продажи изменены условия контракта, не соответствует нормам материального права устанавливающим порядок изменения договора. Кроме того, по его мнению судом не принято во внимание невыполнение ответчиком своих обязательств по срокам оплаты расходов на отселение жильцов, что является невыполнением обязательств ответчика по контракту и основанием для расторжения договора.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Калужской области от 12.03.2007 года проверены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ для отмены решения, судом апелляционной инстанции не установлено.
Проанализировав материалы дела, обсудив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции установил:
Как следует из материалов дела, рассматриваемые правоотношения сторон основаны на инвестиционном контракте б/н от 30.01.2004 г., заключенном сторонами в целях реализации инвестиционного проекта нового строительства группы многоэтажных домов, на земельных участках по адресам:
-г. Калуга, ул. Тульская, 145 -г. Калуга, ул. М. Горького (2 участка) -г. Калуга, ул. Кибальчича На момент заключения данного контракта земельный участок по адресу г. Калуга, ул. Тульская, 145 и находящиеся на нем сооружения имеют текущие имущественные обязательства. В целях исполнения инвестиционного контракта Управа в лице Управления капитального строительства берет на себя обязательства по освобождению данного участка от текущих имущественных обязательств в срок до 31.12.2004 г.
Инвестор, в свою очередь, принимает на себя обязательства по оплате Городской Управе расходов на отселение жильцов.
В соответствии с п. 2. 3 инвестиционного контракта в случае возникновения ситуаций, препятствующих своевременному выполнению обязательств сторонами по инвестиционному контракту б/н от 30.01.2004 г., данные вопросы разрешаются путем заключения дополнительного соглашения.
Во исполнение данного пункта инвестиционного контракта сторонами заключаются дополнительные соглашения N 1 от 31.08.2004 года, и дополнительное соглашение N 2 от 30.01.2005 года. В соответствии с данными соглашениями вносятся изменения в п. 2.3 инвестиционного контракта б/н от 30.01.2004 года по вопросам освобождения земельного участка по адресу: г. Калуга, ул. Тульская, 145 от текущих имущественных обязательств.
Письмом от 30.01.2006 года N 01/149-06 городская управа Муниципального образования г. Калуга предлагает ООО "Союзстройинвест" в качестве компенсации расходов по отселению жильцов в соответствии с инвестиционным контрактом и дополнительным соглашением N 2 от 11.10.2005 г. выступить плательщиком в договоре купли-продажи квартиры. Для чего на подписание был отправлен купли продажи квартиры, с предложением в двухдневный срок подписать указанный договор и оплатить его в соответствии с условиями в нем изложенными. При этом Городская управа ссылается на п. 2.3. инвестиционного контракта. Неподписание данного договора повлекло за собой обращение Городской управы с иском о расторжении инвестиционного контракта и соглашений к нему.
С доводами, изложенными в жалобе, апелляционный суд согласиться не может в силу следующих обстоятельств.
Ссылка ответчика на наличие оснований для расторжения инвестиционного контракта в редакции дополнительного соглашения N 2 от 11.10.2005 г., регулирующего обязательства инвестора не состоятельна, и основывается на отказе от заключения трехстороннего договора в соответствии с письмом ООО "Союзстройинвест". Истцом в данном случае не верно трактуется абзац 3 п. 2.3. инвестиционного контракта в редакции дополнительного соглашения N 2 от 11.10.2005 г., регулирующего обязательства инвестора производить оплату Городской Управе расходов на отселение жильцов.
В соответствии с письмом от 31.01.2006 г. ООО "Союзстройинвест" не отказывается от подписания договора, представленного Городской управой во исполнение инвестиционного контракта в редакции дополнительного соглашения N 2 от 11.10.2005 г., а ссылается на отсутствие правовых оснований для подписания данного договора. Инвестиционный контракт в редакции дополнительного соглашения N 2 от 11.10.2005 г. не предусматривает участие ООО "Союзстройинвест" (инвестора) в качестве плательщика по заключаемым истцом договора с третьими лицами. Кроме того, ООО "Союзстройинвест" выразило готовность оплатить Городской управе расходы связанные с отселением жильцов при предоставлении соответствующих договоров купли-продажи квартир, плательщиком в которых выступает Городская управа, а также соответствующего счета на оплату производственных расходов или соответствующее распоряжение на перечисление денежных средств продавцу.
В соответствии с п. 2.3 инвестиционного контракта от 31.01.2004 г., изложенного в редакции дополнительного соглашения N 2 от 11.10.2005 г., Городская управа принимает на себя обязательства своими силами за счет выделенных инвестором денежных средств, производить отселение жителей из жилого дома N 145 по ул. Тульской в г. Калуга. (абз. 2 п. 2.3. Дополнительного соглашения N 2 от 11.10.2005 г.). Инвестор принимает на себя обязательства по произведению оплаты Городской Управе расходов на отселение (абз. 3 п. 2. 3 Дополнительного соглашения N 2 от 11.10.2005 г.). Оплата данных расходов производится Инвестором в течение трех банковских дней со дня предоставления Управой всех необходимых документов, подтверждающих сумму оплаты. (абз. 4 п. 2. 3 Дополнительного соглашения N 2 от 11.10.2005 г.).
Инвестиционный контракт с дополнительными соглашениями при буквальном его толковании с соответствии с правилами ст. 431 ГК РФ с учетом общей воли сторон и целей договора позволяет сделать выводы о том, что сторонами достигнуто соглашение об оплате расходов на отселение жильцов Управе в соответствии с предоставленными документами, подтверждающими данный факт, при этом возможности оплаты иному лицу данных расходов не предусмотрено. Сопоставляя условия в части порядка и сроков оплаты инвестиционного договора и договора купли-продажи квартиры, представленного Городской Управой, позволяют сделать вывод о возможности изменения в одностороннем порядке условий, предусмотренных в инвестиционном контракте. В соответствии с договором купли-продажи Городская Управа предлагает инвестору оплатить денежные средства лицу, не являющемуся стороной по инвестиционному контракту, и тем самым в одностороннем порядке меняет сроки оплаты, установленные в инвестиционном контракте. Таким образом, неподписание предложенного договора купли-продажи не может являться фактом неисполнения инвестором обязательств по инвестиционному договору.
Согласно пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным ГК РФ признает нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Поскольку исполнение условий инвестиционного контракта ответчиком обусловливалось предварительным исполнением обязательств истцом, которые последним исполнены не были, судом первой инстанции сделан правильный вывод об отсутствии существенных нарушений со стороны ответчика положений договора, являющихся основанием для его расторжения.
Несостоятельна ссылка Городской управы на то, что предложение о заключении договора купли-продажи последовало уже после истечения всех возможных сроков для произведения оплаты ООО "Союзстройинвест". указанных в абз. 5 инвестиционного контракта в редакции дополнительного соглашения. На основании данного факта Городская Управа считает, что не могла изменить сроки оплаты ввиду их пропуска.
Абзац 4 п. 2. 3 в редакции дополнительного соглашения указывает, что оплата расходов производится Инвестором в течение трех банковских дней со дня предоставления Управой всех необходимых документов, подтверждающих сумму оплаты. При этом, абзац 5 п. 2.3. указывает на поэтапные сроки выделения денежных средств на оплату расходов, по отселению жителей в указанные сроки но не более, чем на сумму соответствующую данному периоду. Таким образом абзац 5 п. 2.3. инвестиционного контракта, не может трактоваться как односторонне обязательство инвестора по перечислению денежных средств, ввиду того, что данные обязательства из смысла абзаца 4 п. 2.3. возникают в случае выполнения обязательств Управы по отселению жильцов.
Кроме того, расторжение инвестиционного контракта в целом на основании не выполнения требований по одному из объектов не допустимо, т. к. повлечет за собой расторжение контракта и по остальным объектам, что является нарушением прав инвестора и повлечет причинение ему значительных убытков.
При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения жалобы Городская Управа (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Калуга" и отмены принятого законного и обоснованного решения.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 12 марта 2007 года по делу N А23-4879/06Г-6-117 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по уплате госпошлины отнести на заявителя жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральном арбитражном суде Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ПОЛЫНКИНА
Судьи
Н.Ю.БАЙРАМОВА
М.В.НИКУЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)