Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
(резолютивная часть постановления объявлена 28.12.2012 г.)
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Логачева К.Д.,
судей: Кудряшевой Е.В., Усенко Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Клепиковой Т.Н.,
без участия лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Русский стиль" (рег. N 07АП-10030/12) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 28.09.2012 по делу N А03-7017/2012 (судья Атюнина М.Н.)
по иску Администрации Лесного сельсовета Бийского района Алтайского края
к ООО "Русский стиль"
о взыскании 58 768,47 руб.
встречному иску о взыскании 122 317,95 руб.,
установил:
Администрация Лесного сельсовета Бийского района Алтайского края (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Русский стиль" о взыскании 58 768 руб. 47 коп. долга за период с 18.01.2011 по 01.02.2012 и 1 486 руб. 85 коп. неустойки за тот же период, а также 15 000 руб. в возмещении расходов по оплате услуг представителя.
Ответчик предъявил встречный иск о взыскании 118 067 руб. 52 коп. долга и 4 250 руб. 43 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.02.2012 по 10.05.2012, заявил требование о взыскании 10 000 руб. в возмещение расходов по оплате услуг представителя.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 28.09.2012 года первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречных требований отказано. Суд исходил из того, что задолженность перед первоначальным истцом подтверждена материалами дела и по существу ответчиком не оспорена. У арендодателя отсутствовала обязанность по возмещению арендатору стоимости улучшений арендованного имущества. Соглашение о зачете несуществующего обязательства противоречит статье 410 Гражданского кодекса РФ и является недействительным.
Не согласившись с принятым решением, ООО "Русский стиль" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Алтайского края от 28.09.2012 года, принять по делу новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что договор содержит согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений. По акту от 10.01.2012 истец принял помещение с указанными улучшениями. Договор аренды не зарегистрирован, подписан со стороны ООО "Русский стиль" неуполномоченным лицом, доказательств наличия права собственности у истца на сдаваемое в аренду имущество не представлено.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, определив на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие сторон, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
Из материалов дела следует, что между Администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 39 от 31.05.2010, согласно которому арендодатель сдает нежилое помещение, расположенное по адресу: ул. Советская, 20, с. Лесное Бийского района Алтайского края, общей площадью 86 кв. м во временное пользование на период с 21.05.2011 по 20.05.2011 за плату, а арендатор согласно разделу 3 договора обязался вносить арендную плату в размере 15 050 руб. за квартал и оплачивать коммунальные услуги.
Нежилое помещение передано арендатору по акту приема передачи от 21.05.2009.
Поскольку по истечении срока договора аренды арендатор продолжал пользоваться имуществом, и со стороны арендодателя, не было возражений, указанный договор на основании статьи 621 Гражданского кодекса РФ и пункта 5.3 этого договора был продлен на неопределенный срок.
01.01.2010 между Администрацией и обществом был заключен договор N 81/1, в соответствии с которым общество обязалось возмещать Администрации расходы по оплате отопления и электроэнергии.
По соглашению сторон договор аренды был расторгнут, нежилое помещение возвращено арендодателю по акту приема-передачи от 10.01.2012.
Ненадлежащее исполнение ответчиком по первоначальному иску обязательств по внесению арендной платы и возмещению затрат на оплату электроэнергии и отопления послужило основанием для предъявления настоящего иска.
Арбитражный суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции обоснованными и соответствующими действующему законодательству исходя из следующего.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пунктов 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
По части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Несостоятельными являются доводы апеллянта о том, что пролонгированный на неопределенный срок договор аренды, в нарушение статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не зарегистрирован в соответствующих органах и поэтому является незаключенным.
Указанные доводы противоречат содержанию части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей обязательную государственную регистрацию только для договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее года.
Ссылка подателя жалобы на подписание договора аренды N 35 со стороны арендодателя не уполномоченным лицом и отсутствие у него документов, подтверждающих право собственности на нежилое помещение, противоречит Уставу Муниципального образования Лесной сельсовет Бийского района Алтайского края, выписке из реестра объектов муниципальной собственности от 20.12.2011 года.
Судом первой инстанции установлен факт наличия задолженности, который подтверждается материалами дела и не оспаривается апеллянтом.
Расчет неустойки проверен апелляционным судом и признан правильным.
ООО "Русский стиль" считает, что истец не возместил ему затраты на произведенные им неотделимые улучшения арендованного имущества на сумму 176 232 руб. 73 коп.
В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
По смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ, иначе у него не будет возможности выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям.
В рассматриваемом случае ООО "Русский стиль" согласия со стороны Администрации Лесного сельсовета Бийского района Алтайского края получено не было.
Условия договора, содержащиеся в пункте 2.4, не могут быть расценены в качестве безусловного согласия арендодателя на произведение арендатором любых улучшений арендованного имущества.
Названный пункт и договор в целом не содержат положений, согласно которым стоимость неотделимых улучшений подлежит обязательному возмещению арендодателем.
Из искового заявления, претензий, акта сверки на 15.12.2011 усматривается, что арендодатель возражал против улучшений арендованного имущества и после их осуществления арендатором.
Поскольку судом установлено отсутствие обязанности Администрации по возмещению стоимости произведенных ответчиком улучшений, оснований для признания требований истца погашенными в результате взаимозачета встречных однородных требований, не имеется.
Кроме того, в материалах дела не имеется документов о том, что ООО "Русский стиль" заявляло в порядке статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации о таком зачете.
В связи с этим, оснований для удовлетворения встречного иска у суда первой инстанции не имелось.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены решения суда, поскольку судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, дана им правильная оценка и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, нормы материального и процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены решения, не нарушены.
Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от "28" сентября 2012 г. по делу N А03-7017/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
К.Д.ЛОГАЧЕВ
Судьи
Е.В.КУДРЯШЕВОЙ
Н.А.УСЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.01.2013 ПО ДЕЛУ N А03-7017/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 января 2013 г. по делу N А03-7017/2012
(резолютивная часть постановления объявлена 28.12.2012 г.)
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Логачева К.Д.,
судей: Кудряшевой Е.В., Усенко Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Клепиковой Т.Н.,
без участия лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Русский стиль" (рег. N 07АП-10030/12) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 28.09.2012 по делу N А03-7017/2012 (судья Атюнина М.Н.)
по иску Администрации Лесного сельсовета Бийского района Алтайского края
к ООО "Русский стиль"
о взыскании 58 768,47 руб.
встречному иску о взыскании 122 317,95 руб.,
установил:
Администрация Лесного сельсовета Бийского района Алтайского края (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Русский стиль" о взыскании 58 768 руб. 47 коп. долга за период с 18.01.2011 по 01.02.2012 и 1 486 руб. 85 коп. неустойки за тот же период, а также 15 000 руб. в возмещении расходов по оплате услуг представителя.
Ответчик предъявил встречный иск о взыскании 118 067 руб. 52 коп. долга и 4 250 руб. 43 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.02.2012 по 10.05.2012, заявил требование о взыскании 10 000 руб. в возмещение расходов по оплате услуг представителя.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 28.09.2012 года первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречных требований отказано. Суд исходил из того, что задолженность перед первоначальным истцом подтверждена материалами дела и по существу ответчиком не оспорена. У арендодателя отсутствовала обязанность по возмещению арендатору стоимости улучшений арендованного имущества. Соглашение о зачете несуществующего обязательства противоречит статье 410 Гражданского кодекса РФ и является недействительным.
Не согласившись с принятым решением, ООО "Русский стиль" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Алтайского края от 28.09.2012 года, принять по делу новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что договор содержит согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений. По акту от 10.01.2012 истец принял помещение с указанными улучшениями. Договор аренды не зарегистрирован, подписан со стороны ООО "Русский стиль" неуполномоченным лицом, доказательств наличия права собственности у истца на сдаваемое в аренду имущество не представлено.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, определив на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие сторон, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
Из материалов дела следует, что между Администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 39 от 31.05.2010, согласно которому арендодатель сдает нежилое помещение, расположенное по адресу: ул. Советская, 20, с. Лесное Бийского района Алтайского края, общей площадью 86 кв. м во временное пользование на период с 21.05.2011 по 20.05.2011 за плату, а арендатор согласно разделу 3 договора обязался вносить арендную плату в размере 15 050 руб. за квартал и оплачивать коммунальные услуги.
Нежилое помещение передано арендатору по акту приема передачи от 21.05.2009.
Поскольку по истечении срока договора аренды арендатор продолжал пользоваться имуществом, и со стороны арендодателя, не было возражений, указанный договор на основании статьи 621 Гражданского кодекса РФ и пункта 5.3 этого договора был продлен на неопределенный срок.
01.01.2010 между Администрацией и обществом был заключен договор N 81/1, в соответствии с которым общество обязалось возмещать Администрации расходы по оплате отопления и электроэнергии.
По соглашению сторон договор аренды был расторгнут, нежилое помещение возвращено арендодателю по акту приема-передачи от 10.01.2012.
Ненадлежащее исполнение ответчиком по первоначальному иску обязательств по внесению арендной платы и возмещению затрат на оплату электроэнергии и отопления послужило основанием для предъявления настоящего иска.
Арбитражный суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции обоснованными и соответствующими действующему законодательству исходя из следующего.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пунктов 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
По части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Несостоятельными являются доводы апеллянта о том, что пролонгированный на неопределенный срок договор аренды, в нарушение статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не зарегистрирован в соответствующих органах и поэтому является незаключенным.
Указанные доводы противоречат содержанию части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей обязательную государственную регистрацию только для договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее года.
Ссылка подателя жалобы на подписание договора аренды N 35 со стороны арендодателя не уполномоченным лицом и отсутствие у него документов, подтверждающих право собственности на нежилое помещение, противоречит Уставу Муниципального образования Лесной сельсовет Бийского района Алтайского края, выписке из реестра объектов муниципальной собственности от 20.12.2011 года.
Судом первой инстанции установлен факт наличия задолженности, который подтверждается материалами дела и не оспаривается апеллянтом.
Расчет неустойки проверен апелляционным судом и признан правильным.
ООО "Русский стиль" считает, что истец не возместил ему затраты на произведенные им неотделимые улучшения арендованного имущества на сумму 176 232 руб. 73 коп.
В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
По смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ, иначе у него не будет возможности выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям.
В рассматриваемом случае ООО "Русский стиль" согласия со стороны Администрации Лесного сельсовета Бийского района Алтайского края получено не было.
Условия договора, содержащиеся в пункте 2.4, не могут быть расценены в качестве безусловного согласия арендодателя на произведение арендатором любых улучшений арендованного имущества.
Названный пункт и договор в целом не содержат положений, согласно которым стоимость неотделимых улучшений подлежит обязательному возмещению арендодателем.
Из искового заявления, претензий, акта сверки на 15.12.2011 усматривается, что арендодатель возражал против улучшений арендованного имущества и после их осуществления арендатором.
Поскольку судом установлено отсутствие обязанности Администрации по возмещению стоимости произведенных ответчиком улучшений, оснований для признания требований истца погашенными в результате взаимозачета встречных однородных требований, не имеется.
Кроме того, в материалах дела не имеется документов о том, что ООО "Русский стиль" заявляло в порядке статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации о таком зачете.
В связи с этим, оснований для удовлетворения встречного иска у суда первой инстанции не имелось.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены решения суда, поскольку судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, дана им правильная оценка и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, нормы материального и процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены решения, не нарушены.
Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от "28" сентября 2012 г. по делу N А03-7017/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
К.Д.ЛОГАЧЕВ
Судьи
Е.В.КУДРЯШЕВОЙ
Н.А.УСЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)