Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Носач Е.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарями судебного заседания Семеновой О.М. (до перерыва) и Берая Т.Г. (после перерыва),
при участии от индивидуального предпринимателя Федотовой Ирины Ивановны представителя Озеровой О.А. по доверенности от 15.10.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам суда первой инстанции материалы дела N А13-12714/2012 по иску индивидуального предпринимателя Федотовой Ирины Ивановны к индивидуальному предпринимателю Нестеруку Марку Васильевичу о взыскании долга и пеней по договору аренды нежилых помещений и иску (встречному) индивидуального предпринимателя Нестерука Марка Васильевича к индивидуальному предпринимателю Федотовой Ирине Ивановне о признании договора аренды нежилых помещений расторгнутым,
установил:
индивидуальный предприниматель Федотова Ирина Ивановна (ОГРНИП 311352532500081; далее - ИП Федотова И.И.) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области к индивидуальному предпринимателю Нестеруку Марку Васильевичу (ОГРНИП 304352822600245; далее - ИП Нестерук М.В.) с исковыми требованиями о взыскании 131 477 руб. 58 коп., в том числе 88 064 руб. задолженности по договору аренды нежилых помещений от 01.05.2011 за период с 01.12.2011 по 31.03.2012 и 43 413 руб. 58 коп. договорной неустойки за период с 12.12.2011 по 15.10.2012.
Определением от 30.10.2012 суд первой инстанции принял исковое заявление к производству.
ИП Нестерук М.В. также обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском (встречным) к ИП Федотовой И.И. о признании договора аренды нежилого помещения от 01.05.2011 расторгнутым с 26.02.2012.
Определением от 26.11.2012 исковое заявление (встречное) принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.
Решением от 21.01.2013 суд взыскал с ИП Нестерука М.В. в пользу ИП Федотовой И.И. 131 477 руб. 58 коп., в том числе 88 064 руб. основного долга и 43 413 руб. 58 коп. пеней, а также 4944 руб. 32 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении встречного искового заявления ИП Нестерука М.В. отказал. Возвратил ИП Федотовой И.И. из федерального бюджета 68 коп. излишне уплаченной государственной пошлины.
ИП Нестерук М.В. с судебным актом не согласился, в апелляционной жалобе просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Доводы подателя жалобы сводились к следующему.
В период с октября по декабрь 2011 года арендодатель неоднократно извещался об имеющихся нарушениях договорных обязательств. Так, 24.10.2011, 29.11.2011, 03.02.2012 направлены письменные претензии с требованиями об устранении недостатков, которые истец получил, но оставил без удовлетворения. Наличие недостатков арендуемого помещения подтверждается актами осмотров от 04.11.2011, 04.12.2011, 10.12.2011 и 18.12.2011. Для производства осмотров арендодатель извещался по телефону, о чем имеются сведения о телефонных соединениях, однако на осмотр не являлся и представителей не направил. Арендодателю 03.02.2012 направлено уведомление о расторжении договора аренды в связи с его отказом в устранении недостатков. Данное уведомление так же осталось без ответа. Податель жалобы считает, что свои обязанности он исполнил надлежащим образом. Неосновательное обогащение не произошло.
Определением от 27.02.2013 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 16.04.2013.
В силу части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 названного Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, апелляционная коллегия усмотрела нарушение судом первой инстанции, предусмотренное пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ, а именно, принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Как видно из материалов дела, ИП Федотова И.И. обратилась в арбитражный суд с иском к ИП Нестеруку М.В. о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений от 01.05.2011.
ИП Нестерук М.В. обратился в арбитражный суд со встречным иском к ИП Федотовой И.И. о признании договора аренды нежилого помещения от 01.05.2011 расторгнутым с 26.02.2012.
Вместе с тем, из текста данного договора следует, что арендодателями спорного помещения выступили три лица: ИП Федотова И.И., закрытое акционерное общество "Горстройзаказчик" (далее - ЗАО "Горстройзаказчик"), Шведчикова Евгения Павловна (далее - Шведчикова Е.П.), а арендатором - ИН Нестерук М.В.
Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции принято решение о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, а именно, ЗАО "Горстройзаказчик" и Шведчиковой Е.П.
Указанные лица должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора.
Не выполнение судом данного процессуального действия является безусловным основанием для отмены решения суда на основании пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ.
В этом случае арбитражный суд апелляционной инстанции на основании части 6.1 статьи 268 АПК РФ рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
О переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции выносится определение с указанием действий лиц, участвующих в деле, и сроков осуществления этих действий.
На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.
Апелляционная инстанция, признав подготовку дела к судебному разбирательству оконченной, определением от 16.04.2013 перешла к рассмотрению дела N А13-12714/2012 по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, привлекла к участию в деле в качестве третьих лиц ЗАО "Горстройзаказчик" и Шведчикову Е.П., назначила рассмотрение дела на 07.05.2013.
На основании статьи 18 АПК РФ в составе суда в связи с отпуском судьи Романовой А.В. произведена ее замена на судью Носач Е.В., о чем имеется соответствующее распоряжение, объявлено в судебном заседании, указано в протоколе судебного заседания. Рассмотрение дела производится сначала.
В судебном заседании апелляционной инстанции 07.05.2013 объявлен перерыв до 14.05.2013. Информация размещена на официальном сайте суда. После перерыва в судебном заседании суд сообщил о замене секретаря, о чем указано в протоколе.
Представитель ИП Федотовой И.И. в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал исковые требования и просил взыскать с ИП Нестерука М.В. 131 477 руб. 58 коп., в том числе 88 064 руб. задолженности по договору аренды нежилых помещений от 01.05.2011 за период с 01.12.2011 по 31.03.2012 и 43 413 руб. 58 коп. договорной неустойки за период с 12.12.2011 по 15.10.2012.
Представитель ИП Федотовой И.И. в отзыве на встречный иск и в судебном заседании апелляционной инстанции возразил против доводов и требований иска ИП Нестерука М.В., просил в удовлетворении его иска отказать.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, представителей в суд не направили. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.
Выслушав представителя ИП Федотовой И.И., исследовав доказательства по делу, доводы первоначального и встречного исков, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, ЗАО "Горстройзаказчик" (арендодатель 1), ИП Федотова И.И. (арендодатель 2), Шведчикова Е.П. (арендодатель 3), именуемые арендодатели, и ИП Нестерук М.В. (арендатор) 01.05.2011 подписали договор аренды нежилых помещений.
В соответствии с пунктами 1.1, 1.2, 1.3 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилые помещения, полезной площадью 130 кв. м, расположенные на цокольном этаже нежилого здания по адресу: город Вологда, улица Ленинградская, дом 144, часть помещения N 24, из них 50 кв. м под торговый зал, вспомогательные помещения, площадью 35,3 кв. м и 4,9 кв. м, для организации торговли, оказания услуг населению, складирования товара и размещения офиса.
Помещения принадлежат арендодателям на праве общей долевой собственности: ЗАО "Горстройзаказчик" - доля в праве 739/1364; ИП Федотова И.И. - доли в праве 25/341 и 400/1364; Шведчикова Е.П. - доля в праве 125/1364.
В силу пункта 1.4 помещение передается по акту приема-передачи, подписанному арендодателями и арендатором.
Пунктом 2.3.5 договора предусмотрена обязанность арендатора отдельно оплачивать коммунальные услуги, в том числе теплоснабжение.
Арендатор принял на себя обязательства уплачивать арендную плату в размере и сроки, согласованные сторонами в разделе 3 договора.
Согласно пункту 3.2 договора в стоимость арендной платы не входит теплоснабжение.
В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата выплачивается арендатором в следующем соотношении: арендодателю 1 - 54,17%, арендодателю 2 - 36,67%, арендодателю 3 - 9,16%, и составляет за площадь 130 кв. м: арендодателю 1 - 216 руб. 68 коп. в т.ч. НДС, арендодателю 2 - 146 руб. 68 коп., арендодателю 3 - 36 руб. 64 коп.
За вспомогательную площадь 40,2 кв. м: арендодателю 1 - 108 руб. 34 коп., арендодателю 2 - 73 руб. 34 коп., арендодателю 3 - 18 руб. 32 коп.
Согласно разделу 4 договора помещения предоставляются в аренду на срок с 15.04.2011 по 1004.2012.
В силу пункта 4.3 по требования арендатора договор может быть расторгнут в одностороннем порядке без обращения в суд при условии уведомления об этом арендодателя за два месяца до даты предполагаемого расторжения, а также в порядке, установленном действующим законодательством. В течение двух месяцев с момента предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон, досрочное освобождение помещения арендатором не является основанием для отказа от внесения арендной платы за указанный период. В данных случаях арендатор обязан освободить помещения и передать их арендодателю по акту приема-передачи не позднее даты расторжения договора, а также произвести все взаиморасчеты с арендодателем и третьим лицами на основании акта сверки взаиморасчетов за период фактического пользования помещением в течение десяти банковских дней с момента уведомления о расторжении.
В соответствии с пунктом 6.1 арендодатель вправе требовать от арендатора в случае задержки любого из платежей в сроки, установленные договором, уплаты пеней в размере 0,2% в день от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Помещения переданы по акту от 01.05.2011.
По расчету истца, задолженность ответчика с учетом произведенных платежей по договору аренды нежилых помещений от 01.05.2011 за период с 01.12.2011 по 31.03.2012 составила 88 064 руб.
Истец также начислил и предъявил ответчику 43 413 руб. 58 коп. договорной неустойки (пункт 6.1) за период с 12.12.2011 по 15.10.2012.
Ненадлежащее выполнение ответчиком договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
ИП Нестерук М.В. обратился в арбитражный суд с иском (встречным) о признании договора аренды от нежилого помещения от 01.05.2011 расторгнутым с 26.02.2012.
Доводы истца по встречному иску сводятся к тому, что помещения предоставлены с недостатками, не позволяющими использовать помещения в целях и по назначению, указанному в договоре, а именно, неоднократные протечки кровли, отсутствие теплоснабжения и кондиционирования, о чем он в октябре, ноябре и декабре 2011 года сообщал арендодателю. Истец 03.02.2012 направил арендодателю уведомление о расторжении договора в связи с его отказом устранить недостатки. Истец 26.02.2012 освободил помещения. Поскольку все арендодатели действовали совместно и именовались арендодатели, помещения передавались единой площадью, не разделялись, истец направлял все документы по адресу арендодателя, имеющего право собственности на большую часть помещения. Кроме того, истцу необоснованно возвращены денежные средства, перечисленные им по реквизитам ответчика в качестве арендных платежей за период с декабря 2011 по январь 2012 года, возвращены банком по причине закрытия счета ответчика.
Апелляционная инстанция полагает, что исковые требования ИП Федотовой И.И. подлежат удовлетворению в полном объеме, а в иске ИП Нестеруку М.В. следует отказать.
Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Материалами дела подтверждается, что ИП Нестерук М.В. в спорный период пользовался помещениями, предоставленными ему по договору от 01.05.2011 и акту от 01.05.2011. При этом плату за такое пользование он вносил не в полном объеме.
Расчет задолженности истцом выполнен в соответствии с условиями договора исходя из приходящейся доли данного арендодателя.
Расчет судом проверен, признан правильным.
Поскольку ответчик ненадлежащим образом выполнил договорные обязательства, истец начислил ему договорную неустойку на основании пункта 6.1.
Расчет неустойки судом также проверен, признан правильным, соответствующим условиям договора и требованиям закона, ответчиком не оспорен.
Ссылки ИП Нестерука М.В. на внесение им соответствующих платежей за спорный период материалами дела не подтверждаются. Имеющиеся в деле платежные поручения содержат сведения о перечислении ответчиком денежных средств по ошибочным реквизитам.
Доводы о том, что арендодатель изменил реквизиты и не сообщил арендатору, также не соответствуют обстоятельствам дела. Такие сведения в деле отсутствуют. В то же время, реквизиты, указанные ИП Нестеруком М.В. в представленных в деле платежных поручениях, не совпадают с реквизитами ИП Федотовой И.И., содержащимися в договоре от 01.05.2011.
В пункте 3.1 договора содержится условие о том, что арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно в срок до 15 числа текущего месяца без предоставления счетов и счетов-фактур со стороны арендодателей.
В разделе 8 договора "Адреса и реквизиты сторон" указан расчетный счет истца для перечисления денежных средств - N 40802810012000005841 в Вологодском отделении N 8638 города Вологды.
При этом ответчик осуществлял перечисление платежей на расчетный счет N 40802810815000000275 в АКБ "Российский капитал" (ОАО).
В материалах дела отсутствуют сведения о том, что истец сообщал ответчику указанные реквизиты для перечисления денежных средств по договору аренды.
Кроме того, ответчиком совершен платеж по надлежащим реквизитам, указанным в договоре аренды, по платежному поручению от 12.12.2011 N 1. Указанный платеж учтен истцом при расчете суммы иска.
Ссылка ответчика на освобождение помещений 26.02.2012 не принимается во внимание, как недоказанная. Сведения о передаче помещений арендодателю в деле отсутствуют.
Таким образом, исковые требования ИП Федотовой И.И. являются законными и подлежат удовлетворению.
Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для удовлетворения иска (встречного) ИП Нестерука М.В. к ИП Федотовой И.И. о признании договора расторгнутым с 26.02.2012.
В соответствии со статьей 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В материалах дела не представлено ни одного документа, свидетельствующего об обстоятельствах, на которые указывает в иске истец.
Доводы истца (по встречному иску) ответчик не признает, оспаривает. Данные доводы встречного иска опровергаются установленными судом обстоятельствами дела.
Кроме того, сведений о том, что ИП Нестерук М.В. уведомил арендодателей о расторжении договора по правилам, предусмотренным условиями договора и ГК РФ, в деле не имеется.
Таким образом, основания для удовлетворения данных требований у суда отсутствуют.
В связи с допущенным судом первой инстанции нарушением норм процессуального права, являющегося в силу пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, обжалуемое решение подлежит отмене.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ. Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату ИП Федотовой И.И. из бюджета в силу статьи 104 АПК РФ.
Расходы ИП Нестерука М.В. по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 104, 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 21 января 2013 года по делу N А13-12714/2012 отменить.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Нестерука Марка Васильевича в пользу индивидуального предпринимателя Федотовой Ирины Ивановны 88 064 руб. долга и 43 413 руб. 58 коп. пени, 4944 руб. 32 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение первоначального иска.
В удовлетворении встречного искового заявления индивидуального предпринимателя Нестерука Марка Васильевича отказать.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Федотовой Ирине Ивановне из федерального бюджета 68 коп. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 15.10.2012 N 2.
Платежное поручение остается в материалах дела.
Председательствующий
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Судьи
Е.В.НОСАЧ
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.05.2013 ПО ДЕЛУ N А13-12714/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 мая 2013 г. по делу N А13-12714/2012
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Носач Е.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарями судебного заседания Семеновой О.М. (до перерыва) и Берая Т.Г. (после перерыва),
при участии от индивидуального предпринимателя Федотовой Ирины Ивановны представителя Озеровой О.А. по доверенности от 15.10.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам суда первой инстанции материалы дела N А13-12714/2012 по иску индивидуального предпринимателя Федотовой Ирины Ивановны к индивидуальному предпринимателю Нестеруку Марку Васильевичу о взыскании долга и пеней по договору аренды нежилых помещений и иску (встречному) индивидуального предпринимателя Нестерука Марка Васильевича к индивидуальному предпринимателю Федотовой Ирине Ивановне о признании договора аренды нежилых помещений расторгнутым,
установил:
индивидуальный предприниматель Федотова Ирина Ивановна (ОГРНИП 311352532500081; далее - ИП Федотова И.И.) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области к индивидуальному предпринимателю Нестеруку Марку Васильевичу (ОГРНИП 304352822600245; далее - ИП Нестерук М.В.) с исковыми требованиями о взыскании 131 477 руб. 58 коп., в том числе 88 064 руб. задолженности по договору аренды нежилых помещений от 01.05.2011 за период с 01.12.2011 по 31.03.2012 и 43 413 руб. 58 коп. договорной неустойки за период с 12.12.2011 по 15.10.2012.
Определением от 30.10.2012 суд первой инстанции принял исковое заявление к производству.
ИП Нестерук М.В. также обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском (встречным) к ИП Федотовой И.И. о признании договора аренды нежилого помещения от 01.05.2011 расторгнутым с 26.02.2012.
Определением от 26.11.2012 исковое заявление (встречное) принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.
Решением от 21.01.2013 суд взыскал с ИП Нестерука М.В. в пользу ИП Федотовой И.И. 131 477 руб. 58 коп., в том числе 88 064 руб. основного долга и 43 413 руб. 58 коп. пеней, а также 4944 руб. 32 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении встречного искового заявления ИП Нестерука М.В. отказал. Возвратил ИП Федотовой И.И. из федерального бюджета 68 коп. излишне уплаченной государственной пошлины.
ИП Нестерук М.В. с судебным актом не согласился, в апелляционной жалобе просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Доводы подателя жалобы сводились к следующему.
В период с октября по декабрь 2011 года арендодатель неоднократно извещался об имеющихся нарушениях договорных обязательств. Так, 24.10.2011, 29.11.2011, 03.02.2012 направлены письменные претензии с требованиями об устранении недостатков, которые истец получил, но оставил без удовлетворения. Наличие недостатков арендуемого помещения подтверждается актами осмотров от 04.11.2011, 04.12.2011, 10.12.2011 и 18.12.2011. Для производства осмотров арендодатель извещался по телефону, о чем имеются сведения о телефонных соединениях, однако на осмотр не являлся и представителей не направил. Арендодателю 03.02.2012 направлено уведомление о расторжении договора аренды в связи с его отказом в устранении недостатков. Данное уведомление так же осталось без ответа. Податель жалобы считает, что свои обязанности он исполнил надлежащим образом. Неосновательное обогащение не произошло.
Определением от 27.02.2013 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 16.04.2013.
В силу части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 названного Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, апелляционная коллегия усмотрела нарушение судом первой инстанции, предусмотренное пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ, а именно, принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Как видно из материалов дела, ИП Федотова И.И. обратилась в арбитражный суд с иском к ИП Нестеруку М.В. о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений от 01.05.2011.
ИП Нестерук М.В. обратился в арбитражный суд со встречным иском к ИП Федотовой И.И. о признании договора аренды нежилого помещения от 01.05.2011 расторгнутым с 26.02.2012.
Вместе с тем, из текста данного договора следует, что арендодателями спорного помещения выступили три лица: ИП Федотова И.И., закрытое акционерное общество "Горстройзаказчик" (далее - ЗАО "Горстройзаказчик"), Шведчикова Евгения Павловна (далее - Шведчикова Е.П.), а арендатором - ИН Нестерук М.В.
Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции принято решение о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, а именно, ЗАО "Горстройзаказчик" и Шведчиковой Е.П.
Указанные лица должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора.
Не выполнение судом данного процессуального действия является безусловным основанием для отмены решения суда на основании пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ.
В этом случае арбитражный суд апелляционной инстанции на основании части 6.1 статьи 268 АПК РФ рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
О переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции выносится определение с указанием действий лиц, участвующих в деле, и сроков осуществления этих действий.
На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.
Апелляционная инстанция, признав подготовку дела к судебному разбирательству оконченной, определением от 16.04.2013 перешла к рассмотрению дела N А13-12714/2012 по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, привлекла к участию в деле в качестве третьих лиц ЗАО "Горстройзаказчик" и Шведчикову Е.П., назначила рассмотрение дела на 07.05.2013.
На основании статьи 18 АПК РФ в составе суда в связи с отпуском судьи Романовой А.В. произведена ее замена на судью Носач Е.В., о чем имеется соответствующее распоряжение, объявлено в судебном заседании, указано в протоколе судебного заседания. Рассмотрение дела производится сначала.
В судебном заседании апелляционной инстанции 07.05.2013 объявлен перерыв до 14.05.2013. Информация размещена на официальном сайте суда. После перерыва в судебном заседании суд сообщил о замене секретаря, о чем указано в протоколе.
Представитель ИП Федотовой И.И. в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал исковые требования и просил взыскать с ИП Нестерука М.В. 131 477 руб. 58 коп., в том числе 88 064 руб. задолженности по договору аренды нежилых помещений от 01.05.2011 за период с 01.12.2011 по 31.03.2012 и 43 413 руб. 58 коп. договорной неустойки за период с 12.12.2011 по 15.10.2012.
Представитель ИП Федотовой И.И. в отзыве на встречный иск и в судебном заседании апелляционной инстанции возразил против доводов и требований иска ИП Нестерука М.В., просил в удовлетворении его иска отказать.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, представителей в суд не направили. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.
Выслушав представителя ИП Федотовой И.И., исследовав доказательства по делу, доводы первоначального и встречного исков, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, ЗАО "Горстройзаказчик" (арендодатель 1), ИП Федотова И.И. (арендодатель 2), Шведчикова Е.П. (арендодатель 3), именуемые арендодатели, и ИП Нестерук М.В. (арендатор) 01.05.2011 подписали договор аренды нежилых помещений.
В соответствии с пунктами 1.1, 1.2, 1.3 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилые помещения, полезной площадью 130 кв. м, расположенные на цокольном этаже нежилого здания по адресу: город Вологда, улица Ленинградская, дом 144, часть помещения N 24, из них 50 кв. м под торговый зал, вспомогательные помещения, площадью 35,3 кв. м и 4,9 кв. м, для организации торговли, оказания услуг населению, складирования товара и размещения офиса.
Помещения принадлежат арендодателям на праве общей долевой собственности: ЗАО "Горстройзаказчик" - доля в праве 739/1364; ИП Федотова И.И. - доли в праве 25/341 и 400/1364; Шведчикова Е.П. - доля в праве 125/1364.
В силу пункта 1.4 помещение передается по акту приема-передачи, подписанному арендодателями и арендатором.
Пунктом 2.3.5 договора предусмотрена обязанность арендатора отдельно оплачивать коммунальные услуги, в том числе теплоснабжение.
Арендатор принял на себя обязательства уплачивать арендную плату в размере и сроки, согласованные сторонами в разделе 3 договора.
Согласно пункту 3.2 договора в стоимость арендной платы не входит теплоснабжение.
В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата выплачивается арендатором в следующем соотношении: арендодателю 1 - 54,17%, арендодателю 2 - 36,67%, арендодателю 3 - 9,16%, и составляет за площадь 130 кв. м: арендодателю 1 - 216 руб. 68 коп. в т.ч. НДС, арендодателю 2 - 146 руб. 68 коп., арендодателю 3 - 36 руб. 64 коп.
За вспомогательную площадь 40,2 кв. м: арендодателю 1 - 108 руб. 34 коп., арендодателю 2 - 73 руб. 34 коп., арендодателю 3 - 18 руб. 32 коп.
Согласно разделу 4 договора помещения предоставляются в аренду на срок с 15.04.2011 по 1004.2012.
В силу пункта 4.3 по требования арендатора договор может быть расторгнут в одностороннем порядке без обращения в суд при условии уведомления об этом арендодателя за два месяца до даты предполагаемого расторжения, а также в порядке, установленном действующим законодательством. В течение двух месяцев с момента предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон, досрочное освобождение помещения арендатором не является основанием для отказа от внесения арендной платы за указанный период. В данных случаях арендатор обязан освободить помещения и передать их арендодателю по акту приема-передачи не позднее даты расторжения договора, а также произвести все взаиморасчеты с арендодателем и третьим лицами на основании акта сверки взаиморасчетов за период фактического пользования помещением в течение десяти банковских дней с момента уведомления о расторжении.
В соответствии с пунктом 6.1 арендодатель вправе требовать от арендатора в случае задержки любого из платежей в сроки, установленные договором, уплаты пеней в размере 0,2% в день от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Помещения переданы по акту от 01.05.2011.
По расчету истца, задолженность ответчика с учетом произведенных платежей по договору аренды нежилых помещений от 01.05.2011 за период с 01.12.2011 по 31.03.2012 составила 88 064 руб.
Истец также начислил и предъявил ответчику 43 413 руб. 58 коп. договорной неустойки (пункт 6.1) за период с 12.12.2011 по 15.10.2012.
Ненадлежащее выполнение ответчиком договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
ИП Нестерук М.В. обратился в арбитражный суд с иском (встречным) о признании договора аренды от нежилого помещения от 01.05.2011 расторгнутым с 26.02.2012.
Доводы истца по встречному иску сводятся к тому, что помещения предоставлены с недостатками, не позволяющими использовать помещения в целях и по назначению, указанному в договоре, а именно, неоднократные протечки кровли, отсутствие теплоснабжения и кондиционирования, о чем он в октябре, ноябре и декабре 2011 года сообщал арендодателю. Истец 03.02.2012 направил арендодателю уведомление о расторжении договора в связи с его отказом устранить недостатки. Истец 26.02.2012 освободил помещения. Поскольку все арендодатели действовали совместно и именовались арендодатели, помещения передавались единой площадью, не разделялись, истец направлял все документы по адресу арендодателя, имеющего право собственности на большую часть помещения. Кроме того, истцу необоснованно возвращены денежные средства, перечисленные им по реквизитам ответчика в качестве арендных платежей за период с декабря 2011 по январь 2012 года, возвращены банком по причине закрытия счета ответчика.
Апелляционная инстанция полагает, что исковые требования ИП Федотовой И.И. подлежат удовлетворению в полном объеме, а в иске ИП Нестеруку М.В. следует отказать.
Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Материалами дела подтверждается, что ИП Нестерук М.В. в спорный период пользовался помещениями, предоставленными ему по договору от 01.05.2011 и акту от 01.05.2011. При этом плату за такое пользование он вносил не в полном объеме.
Расчет задолженности истцом выполнен в соответствии с условиями договора исходя из приходящейся доли данного арендодателя.
Расчет судом проверен, признан правильным.
Поскольку ответчик ненадлежащим образом выполнил договорные обязательства, истец начислил ему договорную неустойку на основании пункта 6.1.
Расчет неустойки судом также проверен, признан правильным, соответствующим условиям договора и требованиям закона, ответчиком не оспорен.
Ссылки ИП Нестерука М.В. на внесение им соответствующих платежей за спорный период материалами дела не подтверждаются. Имеющиеся в деле платежные поручения содержат сведения о перечислении ответчиком денежных средств по ошибочным реквизитам.
Доводы о том, что арендодатель изменил реквизиты и не сообщил арендатору, также не соответствуют обстоятельствам дела. Такие сведения в деле отсутствуют. В то же время, реквизиты, указанные ИП Нестеруком М.В. в представленных в деле платежных поручениях, не совпадают с реквизитами ИП Федотовой И.И., содержащимися в договоре от 01.05.2011.
В пункте 3.1 договора содержится условие о том, что арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно в срок до 15 числа текущего месяца без предоставления счетов и счетов-фактур со стороны арендодателей.
В разделе 8 договора "Адреса и реквизиты сторон" указан расчетный счет истца для перечисления денежных средств - N 40802810012000005841 в Вологодском отделении N 8638 города Вологды.
При этом ответчик осуществлял перечисление платежей на расчетный счет N 40802810815000000275 в АКБ "Российский капитал" (ОАО).
В материалах дела отсутствуют сведения о том, что истец сообщал ответчику указанные реквизиты для перечисления денежных средств по договору аренды.
Кроме того, ответчиком совершен платеж по надлежащим реквизитам, указанным в договоре аренды, по платежному поручению от 12.12.2011 N 1. Указанный платеж учтен истцом при расчете суммы иска.
Ссылка ответчика на освобождение помещений 26.02.2012 не принимается во внимание, как недоказанная. Сведения о передаче помещений арендодателю в деле отсутствуют.
Таким образом, исковые требования ИП Федотовой И.И. являются законными и подлежат удовлетворению.
Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для удовлетворения иска (встречного) ИП Нестерука М.В. к ИП Федотовой И.И. о признании договора расторгнутым с 26.02.2012.
В соответствии со статьей 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В материалах дела не представлено ни одного документа, свидетельствующего об обстоятельствах, на которые указывает в иске истец.
Доводы истца (по встречному иску) ответчик не признает, оспаривает. Данные доводы встречного иска опровергаются установленными судом обстоятельствами дела.
Кроме того, сведений о том, что ИП Нестерук М.В. уведомил арендодателей о расторжении договора по правилам, предусмотренным условиями договора и ГК РФ, в деле не имеется.
Таким образом, основания для удовлетворения данных требований у суда отсутствуют.
В связи с допущенным судом первой инстанции нарушением норм процессуального права, являющегося в силу пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, обжалуемое решение подлежит отмене.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ. Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату ИП Федотовой И.И. из бюджета в силу статьи 104 АПК РФ.
Расходы ИП Нестерука М.В. по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 104, 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 21 января 2013 года по делу N А13-12714/2012 отменить.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Нестерука Марка Васильевича в пользу индивидуального предпринимателя Федотовой Ирины Ивановны 88 064 руб. долга и 43 413 руб. 58 коп. пени, 4944 руб. 32 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение первоначального иска.
В удовлетворении встречного искового заявления индивидуального предпринимателя Нестерука Марка Васильевича отказать.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Федотовой Ирине Ивановне из федерального бюджета 68 коп. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 15.10.2012 N 2.
Платежное поручение остается в материалах дела.
Председательствующий
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Судьи
Е.В.НОСАЧ
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)