Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2013 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Барановской Е.Н., Красновой С.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жигулиной К.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Консалт-Риэлти"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.03.2013 года
по делу N А40-134579/12 (142-1272), принятое судьей Филиной Е.Ю.,
по иску ЗАО "Управляющая компания "Объединенные инвестиционные фонды" (ИНН 7705660190, ОГРН 1057746775965)
к ООО "Консалт-Риэлти" (ИНН 7731403583, ОГРН 1117746217027)
о взыскании задолженности в размере 118.180 руб. 65 коп.,
встречный иск ООО "Консалт-Риэлти" к ЗАО "Управляющая компания "Объединенные инвестиционные фонды" о взыскании задолженности и убытков в размере 277.741 руб. 66 коп.,
при участии в судебном заседании:
от истца: Кондриков С.В. по дов. от 06.06.2013
от ответчика: Крылов Н.И. по дов. от 28.12.2012
установил:
Закрытое акционерное общество (ЗАО) "Управляющая компания "Объединенные инвестиционные фонды" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Консалт-Риэлти" неосновательного обогащения в размере 118.180,65 руб..
В свою очередь ООО "Консалт-Риэлти" обратилось со встречным иском о взыскании с ЗАО "Управляющая компания "Объединенные инвестиционные фонды" 4.628.167,87 руб. задолженности по лизинговым платежам, 3.023.226,92 руб. неустойки, начисленной за просрочку внесения лизинговых платежей, 193.782,9 руб. платы за фактическое пользование предметом лизинга и 240.126,79 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.03.2013 года по делу N А40-134579/12 требования первоначального иска удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы поддержал в полном объеме по изложенным в ней мотивам. Просил отменить решение суда и вынести новый судебный акт.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.
Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как видно из материалов дела, что 25.01.2011 г. между истцом и ЗАО "АЛЕКСАНДР ХАУС" заключен договор субаренды нежилого помещения N АХ/87-б (далее - Договор), по условиям которого ЗАО "АЛЕКСАНДР ХАУС" обязалось передать истцу принадлежащие ЗАО "АЛЕКСАНДР ХАУС" на праве владения и пользования на основании договора аренды N 01-30/348 от 18.05.2002 г. во временное владение и пользование (в субаренду) для использования в качестве офисных помещений и учебной аудитории нежилые помещения общей площадью 56,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Старая Басманная, д. 21/4, стр. 1 (2 этаж, пом. I, комн. N 17 - 20), а истец - принять, выплачивать арендную плату и по окончании действия договора возвратить ЗАО "АЛЕКСАНДР ХАУС" объект аренды на условиях установленных указанным договором.
Согласие арендодателя на сдачу помещений в субаренду выражено подписью представителя МГУИЭ на договоре, удостоверенной гербовой печатью университета.
Факт передачи истцу объекта аренды подтверждается подписями представителей сторон договора в акте приема-передачи от 01.02.2011 г.
На основании дополнительного соглашения от 10.05.2011 г. N 1 произведена замена арендатора по указанному договору субаренды на ООО "Консалт-Риэлти".
Пунктом 4.2 договора субаренды установлен срок действия договора с 01.02.2011 г. по 31.12.2011 г., то есть государственная регистрация Договора не требовалась.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с п. 3.1 Договора арендная плата составляет 85.200 руб. в месяц, с учетом НДС, и подлежит уплате, в соответствии с п. 3.4.4 Договора ежемесячно в срок до пятого числа расчетного месяца.
Ответчик направил истцу письмо от 29.07.2011 г. N 3-Кр, согласно которому ответчик предложил истцу рассмотреть возможность замены объекта аренды на другие свободные площади здания, и в случае если свободные площади не подойдут истцу, ответчик уведомил истца о расторжении договора субаренды в порядке п. 13.6 Договора.
Доказательств изменения объекта аренды в материалы дела не представлено.
В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В связи с выраженным в письме от 29.07.2011 г. N 3-Кр намерением ответчика о расторжении договора субаренды в отношении объекта аренды истцом освобождены нежилые помещения, что подтверждается актом осмотра нежилого помещения, подписанным в присутствии свидетелей и участкового уполномоченного, копия которого имеется в материалах дела.
Истец уведомил ответчика письмом от 14.10.2011 г. N 524 истец уведомил ответчика об освобождении помещений с 18.10.2011 г.
Акт приема-передачи помещений от 19.10.2011 г. в редакции ответчика со стороны истца не подписан, от принятия помещений, освобожденных истцом, ответчик уклонился, при этом в материалах дела имеется акт приема-передачи в редакции ответчика от 19.10.2011 г., подписанный ответчиком.
При таких данных суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у ответчика отсутствует право требования к истцу внесения арендных платежей за период с даты освобождения истцом помещений в связи с отказом ответчика от договора субаренды в одностороннем порядке в соответствии с п. 13.6 Договора. Аналогичная позиция изложена в п. 37 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Исполнение истцом обязанности по внесению предусмотренных договором субаренды платежей в период действия договора, включая октябрь 2011 года, сторонами не оспаривается.
В силу п. 3.4.2 Договора истец обязан вносить страховой платеж в размере, равном арендной плате за один расчетный месяц.
Уплаченный истцом прежнему арендатору страховой взнос в размере 85.200 руб. был перечислен ответчику, что подтверждается платежным поручением N 774 от 05.07.2011 г. и письмом ЗАО "АЛЕКСАНДР ХАУС" от 12.07.2012 г. N Уд-9-170.
На основании п. 5.1.6 Договора по окончании срока действия договора, при условии выполнения истцом всех условий договора, в течение пяти банковских дней с момента подписания сторонами акта приема-передачи нежилого помещения, ответчик обязался возвратить истцу страховой платеж в размере, установленном п. 3.4.2 Договора.
Согласно п. 5.1.7 Договора ответчик имеет право в случае ненадлежащего исполнения истцом своих обязательств по договору, обусловившего возникновение его денежного обязательства перед ответчиком (по внесению арендной платы, по возмещению вреда, причиненного нежилому помещению или зданию и т.д.) полностью или частично зачесть свое право требования по данному обязательству с правом требования истца по обязательству, предусмотренному п. 5.1.6 договора.
Ответчик в обоснование отсутствия обязанности возвращения страхового взноса указал на неисполнение истцом при возврате помещения обязанности выполнить текущий ремонт в отношении объекта аренды, что повлекло причинение ответчику убытков, а также наличие задолженности по арендной плате, что в сумме превосходит размер страхового взноса, уплаченного истцом по Договору.
Суд первой инстанции принял во внимание, что согласно п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, пунктом 6.1.17 которого на истца возложена обязанность возвратить истцу помещение в исправном состоянии с учетом нормального износа, в полной комплектации.
Согласно п. 7.3 Договора по истечении срока действия договора субаренды, а также при его досрочном расторжении истец обязался передать ответчику нежилое помещение по акту приема-передачи в день прекращения договора произведя текущий ремонт. На основании п. 7.1 Договора в течение срока действия договора истец обязался не производить изменения и/или улучшения нежилого помещения без письменного согласования с ответчиком в каждом конкретном случае, а п. 6.1.5 Договора установлена необходимость согласования сторонами объема выполняемого текущего ремонта внутри нежилого помещения, стоимость которого не подлежит возмещению или зачету в счет арендной платы.
В обоснование размера убытков ответчик представил сметную стоимость на общую сумму 173.302,96 руб., при этом доказательств фактически понесенных расходов либо выполнения соответствующих работ, а также согласования сторонами необходимости проведения ремонта в указанном в сметной стоимости объеме в материалы дела не представлено.
В силу ст. ст. 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации требуя возмещения реального ущерба и упущенной выгоды, лицо, право которого нарушено, обязано доказать размер ущерба, причинную связь между ущербом и действиями лица, нарушившего право, а в случаях когда законом или договором предусмотрена презумпция невиновности должника - также вину.
В данном случае суд первой инстанции правомерно посчитал, что ответчик не доказал наличие всех предусмотренных нормой закона условий. Из представленной сметной стоимости и иных доказательствах невозможно сделать вывод о том, что ухудшение качественных характеристик объекта аренды сверх нормального износа является прямым следствием ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности поддержания имущества в исправном состоянии. Доказательств согласования сторонами в установленном договором субаренды порядке (п. 6.1.5, п. 7.1 договора) объема необходимого текущего ремонта в материалы дела не представлено.
При таких данных Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу о том, что в деле не имеется доказательств, подтверждающих несение ответчиком убытков вследствие ненадлежащего исполнения истцом по первоначальному иску обязательств по договору субаренды.
В связи с отказом ответчика от Договора в одностороннем порядке в соответствии с п. 13.6 Договора, и освобождением истцом помещений 19.10.2011 г. в отсутствие подписанного сторонами акта приема-передачи помещений и учитывая то обстоятельство, что судом установлено отсутствие у ответчика права требования к истцу внесения арендных платежей с момента освобождения истцом помещений, а также отсутствием финансовых обязательств истца после прекращения договора, у ответчика отсутствуют законные основания для удержания денежных средств, перечисленных истцом на расчетный счет ответчика в качестве страхового платежа, а также арендной платы за период с 20.10.2011 г. по 31.10.2011 г. в размере 118.80,65 руб.
Так как ответчиком не представлено доказательств возвращения денежных средств истцу в размере 118.180,65 руб., а также отсутствия оснований для удержания денежных средств в указанном размере, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что перечисленные истцом в указанном размере денежные средства являются неосновательным обогащением, в связи с чем, подлежат возврату истцу в соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку судом не установлено наличия задолженности ЗАО "Управляющая компания "Объединенные инвестиционные фонды" по уплате предусмотренных договором аренды платежей после освобождения нежилых помещений, а также отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих несения ответчиком убытков вследствие ненадлежащего исполнения ЗАО "Управляющая компания "Объединенные инвестиционные фонды" по Договору субаренды, то Арбитражный суд города Москвы обоснованно отказал в удовлетворении требований встречного иска.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчика, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что ответчик письмом от 29.07.2011 г. N 3-кр уведомил истца об отказе от Договора. С указанным уведомлением истец согласился и письмом от 14.10.2011 г. N 524 уведомил ответчика об освобождении помещений с 18.10.2011 г. Материалами дела подтверждается, что истец фактически освободил спорные нежилые помещения 19.10.2011 г.
Доводы ответчика о наличии в спорных помещениях на момент их освобождения истцом недостатков, в силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не доказаны и документально не подтверждены.
При таких обстоятельствах, приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 29.03.2013 по делу N А40-134579/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
С.В.КРАСНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.06.2013 N 09АП-18476/2013 ПО ДЕЛУ N А40-134579/12-142-1272
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июня 2013 г. N 09АП-18476/2013
Дело N А40-134579/12-142-1272
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2013 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Барановской Е.Н., Красновой С.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жигулиной К.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Консалт-Риэлти"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.03.2013 года
по делу N А40-134579/12 (142-1272), принятое судьей Филиной Е.Ю.,
по иску ЗАО "Управляющая компания "Объединенные инвестиционные фонды" (ИНН 7705660190, ОГРН 1057746775965)
к ООО "Консалт-Риэлти" (ИНН 7731403583, ОГРН 1117746217027)
о взыскании задолженности в размере 118.180 руб. 65 коп.,
встречный иск ООО "Консалт-Риэлти" к ЗАО "Управляющая компания "Объединенные инвестиционные фонды" о взыскании задолженности и убытков в размере 277.741 руб. 66 коп.,
при участии в судебном заседании:
от истца: Кондриков С.В. по дов. от 06.06.2013
от ответчика: Крылов Н.И. по дов. от 28.12.2012
установил:
Закрытое акционерное общество (ЗАО) "Управляющая компания "Объединенные инвестиционные фонды" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Консалт-Риэлти" неосновательного обогащения в размере 118.180,65 руб..
В свою очередь ООО "Консалт-Риэлти" обратилось со встречным иском о взыскании с ЗАО "Управляющая компания "Объединенные инвестиционные фонды" 4.628.167,87 руб. задолженности по лизинговым платежам, 3.023.226,92 руб. неустойки, начисленной за просрочку внесения лизинговых платежей, 193.782,9 руб. платы за фактическое пользование предметом лизинга и 240.126,79 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.03.2013 года по делу N А40-134579/12 требования первоначального иска удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы поддержал в полном объеме по изложенным в ней мотивам. Просил отменить решение суда и вынести новый судебный акт.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.
Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как видно из материалов дела, что 25.01.2011 г. между истцом и ЗАО "АЛЕКСАНДР ХАУС" заключен договор субаренды нежилого помещения N АХ/87-б (далее - Договор), по условиям которого ЗАО "АЛЕКСАНДР ХАУС" обязалось передать истцу принадлежащие ЗАО "АЛЕКСАНДР ХАУС" на праве владения и пользования на основании договора аренды N 01-30/348 от 18.05.2002 г. во временное владение и пользование (в субаренду) для использования в качестве офисных помещений и учебной аудитории нежилые помещения общей площадью 56,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Старая Басманная, д. 21/4, стр. 1 (2 этаж, пом. I, комн. N 17 - 20), а истец - принять, выплачивать арендную плату и по окончании действия договора возвратить ЗАО "АЛЕКСАНДР ХАУС" объект аренды на условиях установленных указанным договором.
Согласие арендодателя на сдачу помещений в субаренду выражено подписью представителя МГУИЭ на договоре, удостоверенной гербовой печатью университета.
Факт передачи истцу объекта аренды подтверждается подписями представителей сторон договора в акте приема-передачи от 01.02.2011 г.
На основании дополнительного соглашения от 10.05.2011 г. N 1 произведена замена арендатора по указанному договору субаренды на ООО "Консалт-Риэлти".
Пунктом 4.2 договора субаренды установлен срок действия договора с 01.02.2011 г. по 31.12.2011 г., то есть государственная регистрация Договора не требовалась.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с п. 3.1 Договора арендная плата составляет 85.200 руб. в месяц, с учетом НДС, и подлежит уплате, в соответствии с п. 3.4.4 Договора ежемесячно в срок до пятого числа расчетного месяца.
Ответчик направил истцу письмо от 29.07.2011 г. N 3-Кр, согласно которому ответчик предложил истцу рассмотреть возможность замены объекта аренды на другие свободные площади здания, и в случае если свободные площади не подойдут истцу, ответчик уведомил истца о расторжении договора субаренды в порядке п. 13.6 Договора.
Доказательств изменения объекта аренды в материалы дела не представлено.
В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В связи с выраженным в письме от 29.07.2011 г. N 3-Кр намерением ответчика о расторжении договора субаренды в отношении объекта аренды истцом освобождены нежилые помещения, что подтверждается актом осмотра нежилого помещения, подписанным в присутствии свидетелей и участкового уполномоченного, копия которого имеется в материалах дела.
Истец уведомил ответчика письмом от 14.10.2011 г. N 524 истец уведомил ответчика об освобождении помещений с 18.10.2011 г.
Акт приема-передачи помещений от 19.10.2011 г. в редакции ответчика со стороны истца не подписан, от принятия помещений, освобожденных истцом, ответчик уклонился, при этом в материалах дела имеется акт приема-передачи в редакции ответчика от 19.10.2011 г., подписанный ответчиком.
При таких данных суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у ответчика отсутствует право требования к истцу внесения арендных платежей за период с даты освобождения истцом помещений в связи с отказом ответчика от договора субаренды в одностороннем порядке в соответствии с п. 13.6 Договора. Аналогичная позиция изложена в п. 37 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Исполнение истцом обязанности по внесению предусмотренных договором субаренды платежей в период действия договора, включая октябрь 2011 года, сторонами не оспаривается.
В силу п. 3.4.2 Договора истец обязан вносить страховой платеж в размере, равном арендной плате за один расчетный месяц.
Уплаченный истцом прежнему арендатору страховой взнос в размере 85.200 руб. был перечислен ответчику, что подтверждается платежным поручением N 774 от 05.07.2011 г. и письмом ЗАО "АЛЕКСАНДР ХАУС" от 12.07.2012 г. N Уд-9-170.
На основании п. 5.1.6 Договора по окончании срока действия договора, при условии выполнения истцом всех условий договора, в течение пяти банковских дней с момента подписания сторонами акта приема-передачи нежилого помещения, ответчик обязался возвратить истцу страховой платеж в размере, установленном п. 3.4.2 Договора.
Согласно п. 5.1.7 Договора ответчик имеет право в случае ненадлежащего исполнения истцом своих обязательств по договору, обусловившего возникновение его денежного обязательства перед ответчиком (по внесению арендной платы, по возмещению вреда, причиненного нежилому помещению или зданию и т.д.) полностью или частично зачесть свое право требования по данному обязательству с правом требования истца по обязательству, предусмотренному п. 5.1.6 договора.
Ответчик в обоснование отсутствия обязанности возвращения страхового взноса указал на неисполнение истцом при возврате помещения обязанности выполнить текущий ремонт в отношении объекта аренды, что повлекло причинение ответчику убытков, а также наличие задолженности по арендной плате, что в сумме превосходит размер страхового взноса, уплаченного истцом по Договору.
Суд первой инстанции принял во внимание, что согласно п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, пунктом 6.1.17 которого на истца возложена обязанность возвратить истцу помещение в исправном состоянии с учетом нормального износа, в полной комплектации.
Согласно п. 7.3 Договора по истечении срока действия договора субаренды, а также при его досрочном расторжении истец обязался передать ответчику нежилое помещение по акту приема-передачи в день прекращения договора произведя текущий ремонт. На основании п. 7.1 Договора в течение срока действия договора истец обязался не производить изменения и/или улучшения нежилого помещения без письменного согласования с ответчиком в каждом конкретном случае, а п. 6.1.5 Договора установлена необходимость согласования сторонами объема выполняемого текущего ремонта внутри нежилого помещения, стоимость которого не подлежит возмещению или зачету в счет арендной платы.
В обоснование размера убытков ответчик представил сметную стоимость на общую сумму 173.302,96 руб., при этом доказательств фактически понесенных расходов либо выполнения соответствующих работ, а также согласования сторонами необходимости проведения ремонта в указанном в сметной стоимости объеме в материалы дела не представлено.
В силу ст. ст. 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации требуя возмещения реального ущерба и упущенной выгоды, лицо, право которого нарушено, обязано доказать размер ущерба, причинную связь между ущербом и действиями лица, нарушившего право, а в случаях когда законом или договором предусмотрена презумпция невиновности должника - также вину.
В данном случае суд первой инстанции правомерно посчитал, что ответчик не доказал наличие всех предусмотренных нормой закона условий. Из представленной сметной стоимости и иных доказательствах невозможно сделать вывод о том, что ухудшение качественных характеристик объекта аренды сверх нормального износа является прямым следствием ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности поддержания имущества в исправном состоянии. Доказательств согласования сторонами в установленном договором субаренды порядке (п. 6.1.5, п. 7.1 договора) объема необходимого текущего ремонта в материалы дела не представлено.
При таких данных Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу о том, что в деле не имеется доказательств, подтверждающих несение ответчиком убытков вследствие ненадлежащего исполнения истцом по первоначальному иску обязательств по договору субаренды.
В связи с отказом ответчика от Договора в одностороннем порядке в соответствии с п. 13.6 Договора, и освобождением истцом помещений 19.10.2011 г. в отсутствие подписанного сторонами акта приема-передачи помещений и учитывая то обстоятельство, что судом установлено отсутствие у ответчика права требования к истцу внесения арендных платежей с момента освобождения истцом помещений, а также отсутствием финансовых обязательств истца после прекращения договора, у ответчика отсутствуют законные основания для удержания денежных средств, перечисленных истцом на расчетный счет ответчика в качестве страхового платежа, а также арендной платы за период с 20.10.2011 г. по 31.10.2011 г. в размере 118.80,65 руб.
Так как ответчиком не представлено доказательств возвращения денежных средств истцу в размере 118.180,65 руб., а также отсутствия оснований для удержания денежных средств в указанном размере, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что перечисленные истцом в указанном размере денежные средства являются неосновательным обогащением, в связи с чем, подлежат возврату истцу в соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку судом не установлено наличия задолженности ЗАО "Управляющая компания "Объединенные инвестиционные фонды" по уплате предусмотренных договором аренды платежей после освобождения нежилых помещений, а также отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих несения ответчиком убытков вследствие ненадлежащего исполнения ЗАО "Управляющая компания "Объединенные инвестиционные фонды" по Договору субаренды, то Арбитражный суд города Москвы обоснованно отказал в удовлетворении требований встречного иска.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчика, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что ответчик письмом от 29.07.2011 г. N 3-кр уведомил истца об отказе от Договора. С указанным уведомлением истец согласился и письмом от 14.10.2011 г. N 524 уведомил ответчика об освобождении помещений с 18.10.2011 г. Материалами дела подтверждается, что истец фактически освободил спорные нежилые помещения 19.10.2011 г.
Доводы ответчика о наличии в спорных помещениях на момент их освобождения истцом недостатков, в силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не доказаны и документально не подтверждены.
При таких обстоятельствах, приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 29.03.2013 по делу N А40-134579/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
С.В.КРАСНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)