Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Л.Л. Лепина
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Н.А. Гусевой,
судей Н.Н. Демьяновой, Е.А. Муравьевой,
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу А.А. на решение Костромского районного суда Костромской области от 14 июня 2001 года, которым А.А. в удовлетворении иска к М., З., А.Н. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:, заключенного 2 сентября 2010 года между М., З., А.Н., и применении последствий недействительности сделки; о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности М. на данную квартиру; о признании за А.А. и его сыном А.С. права на бессрочное проживание и пользование указанной квартирой отказано; с А.А. в пользу З. взысканы понесенные расходы по оплате юридических услуг в сумме 3000 рублей.
Заслушав доклад судьи Н.Н. Демьяновой, выслушав объяснения А.А., поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения М., судебная коллегия
установила:
А.А. обратился в суд с иском к М., А.Н., З., в котором просил признать договор купли-продажи жилого помещения по адресу: недействительным, применить последствия его недействительности; признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности М. на данное жилое помещение; признать за ним, его несовершеннолетним сыном А.С. право на бессрочное проживание и пользования квартирой по указанному адресу.
Требования мотивировал тем, что он и его несовершеннолетний сын А.С., 24 декабря 2009 года рождения, являлись членами семьи А.Н.- нанимателя квартиры, расположенной по адресу:. В 2005 году квартира была приватизирована А.Н. и З., он от участия в приватизации отказался. При этом, дав согласие на приватизацию, он исходил из того, что право пользования квартирой для него будет носить бессрочный характер. 2 сентября 2010 года между ответчиками был заключен договор купли-продажи квартиры, в котором указано, что он и А.С. не сохраняют право пользования и проживания. Данное условие договора противоречит положениям ст. 675 ГК РФ, что в силу ст. 168 ГК РФ влечет недействительность договора в целом.
При рассмотрении дела А.А. увеличил исковые требования, дополнительно просил признать за ним и его несовершеннолетним сыном А.С. право на бессрочное проживание и пользование квартирой по адресу:. Также указал, что на продажу квартиры необходимо было получение согласия органов опеки и попечительства, поскольку в ней был зарегистрирован несовершеннолетний ребенок.
К участию в деле привлечен Межрайонный комитет социальной защиты населения, опеки и попечительства.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе А.А. просит решение суда отменить, принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение.
Указывает, что судом при вынесении решения было допущено нарушение норм материального права, не учтена правоприменительная практика Верховного Суда РФ по аналогичным делам. Суд сделал ошибочный вывод о том, что в пункте 1 ст. 558 ГК РФ речь идет не о существенном условии договора в точном смысле ст. 432 ГК РФ, хотя данная норма однозначно говорит о существенности этого условия для договора купли-продажи жилых помещений. Из пункта 1 ст. 558 ГК РФ следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен. Вывод суда о том, что он является ненадлежащим истцом, также ошибочен. В договоре купли-продажи сторонами было указано на отсутствие его права на проживание в спорной квартире. Впоследствии им и его малолетним ребенком в течение длительного времени претерпевались значительные лишения, связанные именно с заключенным договором купли-продажи. Несмотря на вступившее в законную силу решение суда, подтвердившее его право на проживание в квартире, фактически нормальное проживание невозможно, поскольку собственник зарегистрировал в квартире множество незнакомых ему людей. Суд не принял во внимание позицию органа опеки и попечительства.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал надлежащую правовую оценку всем представленным доказательствам и пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований А.А..
Данный вывод судом мотивирован, основания для признания его неправильным отсутствуют.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В силу пункта 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пункт 1 ст. 558 ГК РФ предусматривает, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 2 сентября 2010 года между А.Н., З. как продавцами и М. как покупателем был заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу:. В договоре указано, что на момент его составления в квартире зарегистрированы А.А., А.С., которые не сохраняют право пользования и регистрации и подлежат снятию с регистрационного учета на основании решения суда.
24 сентября 2010 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о государственной регистрации права собственности М. на указанное жилое помещение.
Данное жилое помещение А.Н., З. принадлежало на праве общей долевой собственности на основании договора передачи жилой площади в собственность граждан, заключенного 25 января 2005 года с муниципальным образованием Костромского района Костромской области.
Решением Костромского районного суда Костромской области от 16 декабря 2010 года были частично удовлетворены исковые требования А.А. к М. о вселении, устранении препятствий в пользовании жилым помещением, компенсации морального вреда. А.А. и его малолетний сын А.С. вселены в жилое помещение по адресу:. На М. возложена обязанность не препятствовать А.А. и его малолетнему сыну А.С. в пользовании жилым помещением, расположенным по адресу:. В удовлетворении остальной части исковых требований А.А. отказано. В удовлетворении встречных исковых требований М. к А.С. о признании утратившим право пользования жилым помещением, аннулировании регистрации и выселении отказано. Суд указал, что исходя из того, что на момент приватизации спорной квартиры А.А. имел с А.Н., З. равное право пользования жилым помещением, от которого не отказался при отказе от участия в приватизации, то в силу закона он сохраняет это право бессрочно, в том числе и после перехода права собственности на данную квартиру по договору купли-продажи М.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что неуказание в договоре купли-продажи жилого помещения о сохранении права пользования им А.А., А.С. не влечет за собой недействительность всего договора; согласия органов опеки и попечительства на совершение данной сделки не требовалось, а жилищные права истца и его несовершеннолетнего сына уже защищены решением Костромского районного суда Костромской области от 16 декабря 2010 года.
При этом суд правильно указал, что в пункте 1 ст. 558 ГК РФ речь идет не о существенном условии договора в точном смысле ст. 432 ГК РФ. На продавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар, но ее неисполнение не препятствует признанию договора заключенным, а с учетом ст. 460 ГК РФ лишь делает его неустойчивым.
Обоснование же кассатором недействительности договора ссылкой на отсутствие одного из его существенных условий ошибочно и не соответствует требованиям закона.
Поскольку признание договора купли-продажи жилого помещения недействительным, применение последствий его недействительности не повлечет для истца и его сына изменений в праве пользования жилым помещением, то судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии у А.А. заинтересованности в данном споре.
Доводы кассационной жалобы аналогичны приводимым истцом при рассмотрении дела, являлись предметом обсуждения суда первой инстанции, не опровергают правильность его выводов, поэтому не могут быть приняты во внимание. Иных правовых доводов, которые бы в силу закона могли повлечь отмену решения, кассационная жалоба не содержит.
С учетом приведенных обстоятельств постановленное по делу решение следует признать законным и обоснованным, а кассационную жалобу подлежащей оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Костромского районного суда Костромской области от 14 июня 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу А.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.07.2011 ПО ДЕЛУ N 33-1118
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 июля 2011 г. по делу N 33-1118
Судья Л.Л. Лепина
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Н.А. Гусевой,
судей Н.Н. Демьяновой, Е.А. Муравьевой,
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу А.А. на решение Костромского районного суда Костромской области от 14 июня 2001 года, которым А.А. в удовлетворении иска к М., З., А.Н. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:, заключенного 2 сентября 2010 года между М., З., А.Н., и применении последствий недействительности сделки; о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности М. на данную квартиру; о признании за А.А. и его сыном А.С. права на бессрочное проживание и пользование указанной квартирой отказано; с А.А. в пользу З. взысканы понесенные расходы по оплате юридических услуг в сумме 3000 рублей.
Заслушав доклад судьи Н.Н. Демьяновой, выслушав объяснения А.А., поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения М., судебная коллегия
установила:
А.А. обратился в суд с иском к М., А.Н., З., в котором просил признать договор купли-продажи жилого помещения по адресу: недействительным, применить последствия его недействительности; признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности М. на данное жилое помещение; признать за ним, его несовершеннолетним сыном А.С. право на бессрочное проживание и пользования квартирой по указанному адресу.
Требования мотивировал тем, что он и его несовершеннолетний сын А.С., 24 декабря 2009 года рождения, являлись членами семьи А.Н.- нанимателя квартиры, расположенной по адресу:. В 2005 году квартира была приватизирована А.Н. и З., он от участия в приватизации отказался. При этом, дав согласие на приватизацию, он исходил из того, что право пользования квартирой для него будет носить бессрочный характер. 2 сентября 2010 года между ответчиками был заключен договор купли-продажи квартиры, в котором указано, что он и А.С. не сохраняют право пользования и проживания. Данное условие договора противоречит положениям ст. 675 ГК РФ, что в силу ст. 168 ГК РФ влечет недействительность договора в целом.
При рассмотрении дела А.А. увеличил исковые требования, дополнительно просил признать за ним и его несовершеннолетним сыном А.С. право на бессрочное проживание и пользование квартирой по адресу:. Также указал, что на продажу квартиры необходимо было получение согласия органов опеки и попечительства, поскольку в ней был зарегистрирован несовершеннолетний ребенок.
К участию в деле привлечен Межрайонный комитет социальной защиты населения, опеки и попечительства.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе А.А. просит решение суда отменить, принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение.
Указывает, что судом при вынесении решения было допущено нарушение норм материального права, не учтена правоприменительная практика Верховного Суда РФ по аналогичным делам. Суд сделал ошибочный вывод о том, что в пункте 1 ст. 558 ГК РФ речь идет не о существенном условии договора в точном смысле ст. 432 ГК РФ, хотя данная норма однозначно говорит о существенности этого условия для договора купли-продажи жилых помещений. Из пункта 1 ст. 558 ГК РФ следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен. Вывод суда о том, что он является ненадлежащим истцом, также ошибочен. В договоре купли-продажи сторонами было указано на отсутствие его права на проживание в спорной квартире. Впоследствии им и его малолетним ребенком в течение длительного времени претерпевались значительные лишения, связанные именно с заключенным договором купли-продажи. Несмотря на вступившее в законную силу решение суда, подтвердившее его право на проживание в квартире, фактически нормальное проживание невозможно, поскольку собственник зарегистрировал в квартире множество незнакомых ему людей. Суд не принял во внимание позицию органа опеки и попечительства.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал надлежащую правовую оценку всем представленным доказательствам и пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований А.А..
Данный вывод судом мотивирован, основания для признания его неправильным отсутствуют.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В силу пункта 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пункт 1 ст. 558 ГК РФ предусматривает, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 2 сентября 2010 года между А.Н., З. как продавцами и М. как покупателем был заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу:. В договоре указано, что на момент его составления в квартире зарегистрированы А.А., А.С., которые не сохраняют право пользования и регистрации и подлежат снятию с регистрационного учета на основании решения суда.
24 сентября 2010 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о государственной регистрации права собственности М. на указанное жилое помещение.
Данное жилое помещение А.Н., З. принадлежало на праве общей долевой собственности на основании договора передачи жилой площади в собственность граждан, заключенного 25 января 2005 года с муниципальным образованием Костромского района Костромской области.
Решением Костромского районного суда Костромской области от 16 декабря 2010 года были частично удовлетворены исковые требования А.А. к М. о вселении, устранении препятствий в пользовании жилым помещением, компенсации морального вреда. А.А. и его малолетний сын А.С. вселены в жилое помещение по адресу:. На М. возложена обязанность не препятствовать А.А. и его малолетнему сыну А.С. в пользовании жилым помещением, расположенным по адресу:. В удовлетворении остальной части исковых требований А.А. отказано. В удовлетворении встречных исковых требований М. к А.С. о признании утратившим право пользования жилым помещением, аннулировании регистрации и выселении отказано. Суд указал, что исходя из того, что на момент приватизации спорной квартиры А.А. имел с А.Н., З. равное право пользования жилым помещением, от которого не отказался при отказе от участия в приватизации, то в силу закона он сохраняет это право бессрочно, в том числе и после перехода права собственности на данную квартиру по договору купли-продажи М.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что неуказание в договоре купли-продажи жилого помещения о сохранении права пользования им А.А., А.С. не влечет за собой недействительность всего договора; согласия органов опеки и попечительства на совершение данной сделки не требовалось, а жилищные права истца и его несовершеннолетнего сына уже защищены решением Костромского районного суда Костромской области от 16 декабря 2010 года.
При этом суд правильно указал, что в пункте 1 ст. 558 ГК РФ речь идет не о существенном условии договора в точном смысле ст. 432 ГК РФ. На продавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар, но ее неисполнение не препятствует признанию договора заключенным, а с учетом ст. 460 ГК РФ лишь делает его неустойчивым.
Обоснование же кассатором недействительности договора ссылкой на отсутствие одного из его существенных условий ошибочно и не соответствует требованиям закона.
Поскольку признание договора купли-продажи жилого помещения недействительным, применение последствий его недействительности не повлечет для истца и его сына изменений в праве пользования жилым помещением, то судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии у А.А. заинтересованности в данном споре.
Доводы кассационной жалобы аналогичны приводимым истцом при рассмотрении дела, являлись предметом обсуждения суда первой инстанции, не опровергают правильность его выводов, поэтому не могут быть приняты во внимание. Иных правовых доводов, которые бы в силу закона могли повлечь отмену решения, кассационная жалоба не содержит.
С учетом приведенных обстоятельств постановленное по делу решение следует признать законным и обоснованным, а кассационную жалобу подлежащей оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Костромского районного суда Костромской области от 14 июня 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу А.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)