Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 сентября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Рябовым П.А.
при участии:
от истца: представитель Иванов А.В. (по доверенности от 10.2.2013)
от ответчика: представитель Коршунов С.Е. (по доверенности от 22.11.2012)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15824/2013) ООО "БП Истейт"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2013 по делу N А56-12403/2013 (судья Савина Е.В.), принятое
по иску ООО "Виртэкс"
к ООО "БП Истейт"
о признании договора действующим,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Виртэкс" (193318, Россия, Санкт-Петербург, Бадаева, 3, 1, А, 7Н, ОГРН 1027806073536) (далее - Истец, ООО "Виртэкс") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "БП Истейт" (191187, Россия, Санкт-Петербург, Гагаринская, 6/1, А, 96Н, ОГРН 1057812034928) (далее - ООО "БП Истейт", Ответчик) о признании договора аренды от 02.08.2010 N 02/08/10-Кл действующим, а также об обязании Ответчика не чинить препятствия в пользовании арендованным имуществом.
Решением арбитражного суда от 05.05.2013 исковые требования удовлетворены частично, суд признал договор аренды действующим, в удовлетворении остальной части иска отказано.
В апелляционной жалобе Ответчик просит названное решение изменить, в удовлетворении иска отказать в полном объеме. По мнению подателя жалобы, при вынесении оспариваемого решения арбитражный суд первой инстанции не принял во внимание то обстоятельство, что согласие на изменение назначения помещения само по себе не влечет внесения изменений в договор аренды, поскольку данные изменения не были оформлены в виде дополнительного соглашения и не зарегистрированы в установленном порядке. Поскольку арендатором было допущено нарушение условий договора аренды, податель жалобы полагает, что арендодатель имел право на односторонний отказ от договора аренды.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда в обжалуемой части изменить.
Представитель Истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагал решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ в отсутствие возражений сторон апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой части.
Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.
Между Истцом (арендодатель) и Ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 02.08.2010 N 02/08/10-Кл в отношении нежилого помещения общей площадью 109,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Клочков пер., д. 10, к. 2, лит. А., переданного Ответчику для использования под продовольственный магазин сроком на 10 лет (далее - договор аренды).
В силу положений п. 2.2.2. договора аренды арендатор обязан использовать переданное в аренду помещение по целевому назначению.
Пунктом 2.2.14 договора предусмотрена обязанность арендатора не заключать сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по настоящему договору имущественных прав (права аренды), в том числе сдачи объекта (или его части) в субаренду без предварительного письменного согласия арендодателя.
Основания расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя определены в п. 4.5. договора аренды, в том числе п. 4.5.5. предусматривает право ООО "БП Истейт" на односторонний отказ от договора аренды в случае использования арендуемого помещения не в соответствии с его целевым назначением, предусмотренным условиями настоящего договора.
Как следует из материалов дела, письмом от 14.12.2012 N 681 ООО "БП Истейт" уведомило арендатора об одностороннем отказе от договора аренды на основании пункта 4.5.5. договора в связи с нецелевым использованием помещения.
Ссылаясь на то, что односторонний отказ от договора аренды является необоснованным, ООО "Виртэкс" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В рассматриваемом споре договором аренды установлены основания для одностороннего отказа арендодателя от данного договора, в том числе нецелевое использование переданного в аренду помещения.
Удовлетворяя требования Истца о признании договора аренды действующим, суд первой инстанции с учетом положений п. 2.2.14, 4.5.5 договора аренды обосновано установил, что арендодатель не имел право на односторонний отказ от договора, поскольку изменение целевого использования помещения было согласовано сторонами, в том числе в письмах от 14.03.2012 N 128, от 27.04.2012 N 27042012.
Доводы подателя жалобы о том, что согласие арендатора на изменение целевого использования требовало оформления в виде заключения дополнительного соглашения, подлежащего государственной регистрации, не представляются убедительными в связи со следующим.
В силу статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Вместе с тем, изменение целевого использования переданного в аренду помещения не является изменением условий договора аренды, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия о порядке использования предмета аренды и в этой связи не требует заключения сторонами в письменном виде дополнительного соглашения.
Поскольку согласие на изменение целевого использования помещения явствует из представленных суду писем Ответчика от 14.03.2012 N 128, от 27.04.2012 N 27042012, оснований полагать нарушенным порядок использования Истцом помещения у апелляционного суда отсутствуют.
При этом довод Ответчика о том, что изменение целевого использования помещения могло иметь место только после государственной регистрации соответствующих изменений, не представляется состоятельным в связи с тем, что соглашение о порядке использования помещения было достигнуто сторонами и исполнялось ими, что связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Указанный подход соответствует правовой позиции, изложенной в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и не выгодным для другой стороны.
Вместе с тем, из обстоятельств дела не усматривается недобросовестности действий Истца, в связи с чем апелляционный суд исходит из того, что при наличии подтвержденного письменными доказательствами согласия Ответчика на изменение целевого использования помещения расторжение договора в одностороннем порядке на основании п. 4.5. данного договора в любом случае не представляется обоснованным.
Таким образом, основания для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части отсутствуют, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.09.2013 ПО ДЕЛУ N А56-12403/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 сентября 2013 г. по делу N А56-12403/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 сентября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Рябовым П.А.
при участии:
от истца: представитель Иванов А.В. (по доверенности от 10.2.2013)
от ответчика: представитель Коршунов С.Е. (по доверенности от 22.11.2012)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15824/2013) ООО "БП Истейт"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2013 по делу N А56-12403/2013 (судья Савина Е.В.), принятое
по иску ООО "Виртэкс"
к ООО "БП Истейт"
о признании договора действующим,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Виртэкс" (193318, Россия, Санкт-Петербург, Бадаева, 3, 1, А, 7Н, ОГРН 1027806073536) (далее - Истец, ООО "Виртэкс") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "БП Истейт" (191187, Россия, Санкт-Петербург, Гагаринская, 6/1, А, 96Н, ОГРН 1057812034928) (далее - ООО "БП Истейт", Ответчик) о признании договора аренды от 02.08.2010 N 02/08/10-Кл действующим, а также об обязании Ответчика не чинить препятствия в пользовании арендованным имуществом.
Решением арбитражного суда от 05.05.2013 исковые требования удовлетворены частично, суд признал договор аренды действующим, в удовлетворении остальной части иска отказано.
В апелляционной жалобе Ответчик просит названное решение изменить, в удовлетворении иска отказать в полном объеме. По мнению подателя жалобы, при вынесении оспариваемого решения арбитражный суд первой инстанции не принял во внимание то обстоятельство, что согласие на изменение назначения помещения само по себе не влечет внесения изменений в договор аренды, поскольку данные изменения не были оформлены в виде дополнительного соглашения и не зарегистрированы в установленном порядке. Поскольку арендатором было допущено нарушение условий договора аренды, податель жалобы полагает, что арендодатель имел право на односторонний отказ от договора аренды.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда в обжалуемой части изменить.
Представитель Истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагал решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ в отсутствие возражений сторон апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой части.
Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.
Между Истцом (арендодатель) и Ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 02.08.2010 N 02/08/10-Кл в отношении нежилого помещения общей площадью 109,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Клочков пер., д. 10, к. 2, лит. А., переданного Ответчику для использования под продовольственный магазин сроком на 10 лет (далее - договор аренды).
В силу положений п. 2.2.2. договора аренды арендатор обязан использовать переданное в аренду помещение по целевому назначению.
Пунктом 2.2.14 договора предусмотрена обязанность арендатора не заключать сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по настоящему договору имущественных прав (права аренды), в том числе сдачи объекта (или его части) в субаренду без предварительного письменного согласия арендодателя.
Основания расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя определены в п. 4.5. договора аренды, в том числе п. 4.5.5. предусматривает право ООО "БП Истейт" на односторонний отказ от договора аренды в случае использования арендуемого помещения не в соответствии с его целевым назначением, предусмотренным условиями настоящего договора.
Как следует из материалов дела, письмом от 14.12.2012 N 681 ООО "БП Истейт" уведомило арендатора об одностороннем отказе от договора аренды на основании пункта 4.5.5. договора в связи с нецелевым использованием помещения.
Ссылаясь на то, что односторонний отказ от договора аренды является необоснованным, ООО "Виртэкс" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В рассматриваемом споре договором аренды установлены основания для одностороннего отказа арендодателя от данного договора, в том числе нецелевое использование переданного в аренду помещения.
Удовлетворяя требования Истца о признании договора аренды действующим, суд первой инстанции с учетом положений п. 2.2.14, 4.5.5 договора аренды обосновано установил, что арендодатель не имел право на односторонний отказ от договора, поскольку изменение целевого использования помещения было согласовано сторонами, в том числе в письмах от 14.03.2012 N 128, от 27.04.2012 N 27042012.
Доводы подателя жалобы о том, что согласие арендатора на изменение целевого использования требовало оформления в виде заключения дополнительного соглашения, подлежащего государственной регистрации, не представляются убедительными в связи со следующим.
В силу статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Вместе с тем, изменение целевого использования переданного в аренду помещения не является изменением условий договора аренды, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия о порядке использования предмета аренды и в этой связи не требует заключения сторонами в письменном виде дополнительного соглашения.
Поскольку согласие на изменение целевого использования помещения явствует из представленных суду писем Ответчика от 14.03.2012 N 128, от 27.04.2012 N 27042012, оснований полагать нарушенным порядок использования Истцом помещения у апелляционного суда отсутствуют.
При этом довод Ответчика о том, что изменение целевого использования помещения могло иметь место только после государственной регистрации соответствующих изменений, не представляется состоятельным в связи с тем, что соглашение о порядке использования помещения было достигнуто сторонами и исполнялось ими, что связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Указанный подход соответствует правовой позиции, изложенной в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и не выгодным для другой стороны.
Вместе с тем, из обстоятельств дела не усматривается недобросовестности действий Истца, в связи с чем апелляционный суд исходит из того, что при наличии подтвержденного письменными доказательствами согласия Ответчика на изменение целевого использования помещения расторжение договора в одностороннем порядке на основании п. 4.5. данного договора в любом случае не представляется обоснованным.
Таким образом, основания для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части отсутствуют, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)