Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Захаровой М.В., при участии предпринимателя Рыжкова Ю.А. (паспорт), рассмотрев 12.11.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Рыжкова Юрия Алексеевича на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 26.07.2013 по делу N А26-3567/2013 (судьи Васильева Л.А., Левичева Е.И., Подкопаев А.В.),
установил:
Индивидуальный предприниматель Рыжков Юрий Алексеевич, ОГРНИП 304100222500047, обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Совету Муезерского муниципального района, место нахождения: 186960, Республика Карелия, Муезерский р-н, пгт. Муезерский, Октябрьская ул., д. 28, ОГРН 1061006009206 (далее - Совет), о признании недействующим пункта 1.2 приложения N 1 к решению Совета 22 сессии 4 созыва от 18.11.2008 N 219 "Об установлении размеров коэффициентов сферы деятельности арендаторов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности" (далее - решение Совета N 219) в части установления коэффициента сферы (вида) деятельности арендатора - общественное питание: рестораны, кафе, бары - в размере 0,4.
В порядке части 5 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в дело вступил прокурор Республики Карелия.
Определением от 01.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечена администрация Муезерского муниципального района, ОГРН 1021001770811 (далее - Администрация).
Решением от 26.07.2013 оспариваемый пункт 1.2 приложения N 1 к решению Совета N 219 в части установления коэффициента сферы (вида) деятельности арендатора - общественное питание: рестораны, кафе, бары - в размере 0,4, признан соответствующим Земельному кодексу Российской Федерации (далее - ЗК РФ); в удовлетворении заявления отказано.
В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании предприниматель Рыжков Ю.А. поддержал доводы, приведенные в жалобе.
Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена кассационным судом исходя из доводов жалобы.
Как следует из материалов дела, администрация поселка Ледмозеро (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Рыжков Ю.А. (арендатор) 01.01.2004 заключили договор аренды земельного участка общей площадью 171 кв. м, расположенного по адресу: пос. Ледмозеро, Лесная ул., сроком действия с 01.01.2004 по 25.12.2004 для размещения кафе-бара "Звездное". Названный участок относится к землям населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена.
Пунктом 2.1 договора установлено, что арендная плата рассчитывается согласно приложению N 2 к договору и составляет 55 404 руб. в год. В соответствии с приложением N 2 расчет годовой арендной платы производится путем умножения базовой ставки арендной платы (установлена в соответствии с пунктом 1 решения 13 сессии 3 созыва Совета от 30.06.2004 N 170 в размере 27 руб. за 1 кв. м) на площадь земельного участка (171 кв. м).
Пунктом 2.3 договора аренды предусмотрено, что арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором в случае изменения базовой составляющей арендной платы, а также в случае изменения методики определения размера арендной платы за землю. Расчет при этом направляется арендатору заказным письмом или вручается под роспись.
На основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Постановлением Правительства Республики Карелия от 30.06.2008 N 125-П "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" утверждено Положение об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее - Положение). В подпункте "в" пункта 2 Положения приведена формула для расчета годовой арендной платы за использование земельных участков, которая включает в себя коэффициент сферы (вида) деятельности арендатора.
В соответствии с пунктом 1.2 приложения N 1 к решению Совета N 219 коэффициент сферы (вида) деятельности арендатора - общественное питание: рестораны, кафе, бары - равен 0,4.
На основании Положения и решения Совета N 219 расчет годовой арендной платы по формуле А = С x S x Кс.д. для заявителя составил 864 х 171 х 0,4 = 59 097 руб. 60 коп. Ежемесячный размер арендной платы - 4924 руб. 80 коп.
Считая, что повышающий коэффициент, утвержденный решением Совета N 219 и используемый в формуле для расчета арендной платы, является экономически необоснованным, а пункт 1.2 приложения N 1 к решению Совета N 219 в части установления данного коэффициента противоречит статьям 1, 22 ЗК РФ и постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582), предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Согласно части 1 статьи 192 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействующим нормативного правового акта, принятого государственным органом, органом местного самоуправления, иным органом, должностным лицом, если полагают, что оспариваемый нормативный правовой акт или отдельные его положения не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности или создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По правилам части 4 статьи 194 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании нормативных правовых актов арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельного положения, устанавливает соответствие его федеральному конституционному закону, федеральному закону и иному нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, а также полномочия органа или лица, принявших оспариваемый нормативный правовой акт.
Проверив в оспариваемой части пункт 1.2 приложения N 1 к решению Совета N 219 на соответствие федеральным законам и иным нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, арбитражный суд не установил оснований для удовлетворения заявления предпринимателя.
Кассационная инстанция считает, что обжалуемый судебный акт является законным и отмене не подлежит.
Согласно пункту 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (часть 1 статьи 65 ЗК РФ). Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (часть 3 статьи 65 ЗК РФ).
В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением земельных участков, расположенных на территории Петрозаводского городского округа, определяется Положением.
Согласно подпункту "в" пункта 2 Положения годовая арендная плата за использование земельных участков для видов использования земель и категорий арендаторов, указанных в пункте 4.5 приложения N 1 и пункте 11 приложения N 2 к Положению, определяется по формуле: А = С x Б x Кс.д., где:
- А - арендная плата за использование земельного участка в рублях;
- S - площадь земельного участка в квадратных метрах;
- С - базовая ставка арендной платы за использование земельного участка, установленная в приложениях N 1 и 2 к Положению в зависимости от категории арендатора и вида использования земель;
- Кс.д. - коэффициент сферы деятельности арендатора земельного участка.
Конкретный размер коэффициента устанавливается органами местного самоуправления, уполномоченными распоряжаться земельными участками, единым для каждого вида деятельности арендатора в пределах, указанных в приложении N 3 к Положению.
В соответствии с пунктом 11 приложения N 2 к Положению "Базовые ставки арендной платы за земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов" базовая ставка по виду использования земельного участка или категории арендатора - "Коммерческие и некоммерческие организации, индивидуальные предприниматели за земельные участки под объектами торговли и обслуживания, отдельно расположенными административными зданиями и офисными помещениями" в Муезерском районе (в городах и поселках городского типа) установлена в размере 1080 руб. за кв. м, в сельских населенных пунктах - 864 руб.
Согласно пункту 2 приложения N 3 к Положению по виду деятельности арендатора "Общественное питание: рестораны, кафе (за исключением детских, сезонных), бары" коэффициент сферы деятельности арендатора земельного участка установлен в размере 0,05 - 0,4 (в редакции, действовавшей на дату принятия решения Совета N 219).
В приложении N 1 к решению Совета N 219 установлены коэффициенты сферы (вида) деятельности арендаторов земельных участков, в том числе оспариваемый коэффициент по виду деятельности "Общественное питание: рестораны, кафе (за исключением детских, сезонных), бары", установлен в размере 0,4.
Суд установил факт надлежащего опубликования оспариваемого нормативного акта, а также наличие у Совета полномочий самостоятельно определять расчетные коэффициенты (К.с.д.) для определения размера арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, в зависимости от вида разрешенного использования земельных участков, категории земель, категории арендатора.
В постановлении N 582 закреплены основные принципы определения арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. К числу основных отнесен принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой он отнесен, и их разрешенного использования.
Данный объективный критерий, не зависящий как от воли арендодателя, так и арендатора и исключающий возможность неравного положения лиц, вступающих в арендные отношения в качестве арендаторов, был учтен Советом при определении порядка установления арендной платы в виде коэффициента, определяемого для различных видов функционального использования.
Решением Совета от 26.02.2013 N 227 отменено в полном объеме оспариваемое приложение N 1 к решению Совета N 219, однако коэффициент для сферы (вида) деятельности арендатора "общественное питание: рестораны, кафе, бары" установлен в том же размере.
В материалы дела представлен отчет об экономическом обосновании коэффициентов, применяемых для расчета арендной платы за земельные участки в Муезерском районе Республики Карелия. В отчете проведен сравнительный анализ по видам функционального использования за 2010 - 2012 годы. При этом при определении значений коэффициентов учитывались следующие факторы: категория и виды функционального использования земельных участков; кадастровая стоимость земельного участка по сведениям государственного кадастра недвижимости; коэффициенты инфляции; учет инвестиционной привлекательности земельных участков для привлечения субъектов хозяйственной деятельности.
При принятии решения суд правильно учел изложенное, а также обстоятельства, установленные при рассмотрении арбитражных дел N А26-7135/2010 и А26-2188/2013 по искам о взыскании задолженности с предпринимателя по договору аренды.
При заключении договора аренды арендная плата рассчитывалась согласно приложению N 2 к договору и составляла 55 404 руб. в год. В дальнейшем арендодатель производил расчет арендной платы по формуле А = С x S x Кс.д., в соответствии с которым размер арендной платы составляет 59 097 руб. 60 коп. в год. Как правильно указал суд, в данном случае не произошло ухудшения экономического состояния и увеличения размера ежегодной арендной платы, свидетельствующего о существенном изменении обстоятельств, которыми руководствовались стороны при заключении договора аренды в 2004 году.
Таким образом, оспариваемый нормативный акт не противоречит Земельному кодексу Российской Федерации и постановлению N 582.
Вопреки требованиям статей 4 и 65 АПК РФ предприниматель не представил доказательств нарушения его прав и законных интересов оспариваемыми положениями пункта 1.2 приложения N 1 к решению Совета N 219.
При таких обстоятельствах суд пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного требования.
Довод жалобы о несоблюдении арендодателем порядка изменения арендной платы, предусмотренного пунктом 2.3 договора аренды, подлежит отклонению, поскольку не имеет правового значения для проверки законности оспариваемого нормативного акта.
Публичное образование, сдавая в аренду принадлежащие ему на праве собственности земельные участки, а также участки, право собственности на которые не разграничено, выступает не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды даже тогда, когда условиями договора вообще не предусмотрено его одностороннее изменение.
Довод о несоответствии экономического обоснования за 2013 год экономической ситуации 2010 - 2012 годов не опровергается представленными доказательствами.
Утверждение коэффициента сферы (вида) деятельности арендатора - общественное питание: рестораны, кафе, бары в максимальном размере 0,4 не противоречит требованиям закона.
Ввиду отсутствия предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемого судебного акта решение от 26.07.2013 должно быть оставлено без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Карелия от 26.07.2013 по делу N А26-3567/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Рыжкова Юрия Алексеевича - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
М.В.ЗАХАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 14.11.2013 ПО ДЕЛУ N А26-3567/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 ноября 2013 г. по делу N А26-3567/2013
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Захаровой М.В., при участии предпринимателя Рыжкова Ю.А. (паспорт), рассмотрев 12.11.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Рыжкова Юрия Алексеевича на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 26.07.2013 по делу N А26-3567/2013 (судьи Васильева Л.А., Левичева Е.И., Подкопаев А.В.),
установил:
Индивидуальный предприниматель Рыжков Юрий Алексеевич, ОГРНИП 304100222500047, обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Совету Муезерского муниципального района, место нахождения: 186960, Республика Карелия, Муезерский р-н, пгт. Муезерский, Октябрьская ул., д. 28, ОГРН 1061006009206 (далее - Совет), о признании недействующим пункта 1.2 приложения N 1 к решению Совета 22 сессии 4 созыва от 18.11.2008 N 219 "Об установлении размеров коэффициентов сферы деятельности арендаторов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности" (далее - решение Совета N 219) в части установления коэффициента сферы (вида) деятельности арендатора - общественное питание: рестораны, кафе, бары - в размере 0,4.
В порядке части 5 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в дело вступил прокурор Республики Карелия.
Определением от 01.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечена администрация Муезерского муниципального района, ОГРН 1021001770811 (далее - Администрация).
Решением от 26.07.2013 оспариваемый пункт 1.2 приложения N 1 к решению Совета N 219 в части установления коэффициента сферы (вида) деятельности арендатора - общественное питание: рестораны, кафе, бары - в размере 0,4, признан соответствующим Земельному кодексу Российской Федерации (далее - ЗК РФ); в удовлетворении заявления отказано.
В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании предприниматель Рыжков Ю.А. поддержал доводы, приведенные в жалобе.
Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена кассационным судом исходя из доводов жалобы.
Как следует из материалов дела, администрация поселка Ледмозеро (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Рыжков Ю.А. (арендатор) 01.01.2004 заключили договор аренды земельного участка общей площадью 171 кв. м, расположенного по адресу: пос. Ледмозеро, Лесная ул., сроком действия с 01.01.2004 по 25.12.2004 для размещения кафе-бара "Звездное". Названный участок относится к землям населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена.
Пунктом 2.1 договора установлено, что арендная плата рассчитывается согласно приложению N 2 к договору и составляет 55 404 руб. в год. В соответствии с приложением N 2 расчет годовой арендной платы производится путем умножения базовой ставки арендной платы (установлена в соответствии с пунктом 1 решения 13 сессии 3 созыва Совета от 30.06.2004 N 170 в размере 27 руб. за 1 кв. м) на площадь земельного участка (171 кв. м).
Пунктом 2.3 договора аренды предусмотрено, что арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором в случае изменения базовой составляющей арендной платы, а также в случае изменения методики определения размера арендной платы за землю. Расчет при этом направляется арендатору заказным письмом или вручается под роспись.
На основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Постановлением Правительства Республики Карелия от 30.06.2008 N 125-П "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" утверждено Положение об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее - Положение). В подпункте "в" пункта 2 Положения приведена формула для расчета годовой арендной платы за использование земельных участков, которая включает в себя коэффициент сферы (вида) деятельности арендатора.
В соответствии с пунктом 1.2 приложения N 1 к решению Совета N 219 коэффициент сферы (вида) деятельности арендатора - общественное питание: рестораны, кафе, бары - равен 0,4.
На основании Положения и решения Совета N 219 расчет годовой арендной платы по формуле А = С x S x Кс.д. для заявителя составил 864 х 171 х 0,4 = 59 097 руб. 60 коп. Ежемесячный размер арендной платы - 4924 руб. 80 коп.
Считая, что повышающий коэффициент, утвержденный решением Совета N 219 и используемый в формуле для расчета арендной платы, является экономически необоснованным, а пункт 1.2 приложения N 1 к решению Совета N 219 в части установления данного коэффициента противоречит статьям 1, 22 ЗК РФ и постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582), предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Согласно части 1 статьи 192 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействующим нормативного правового акта, принятого государственным органом, органом местного самоуправления, иным органом, должностным лицом, если полагают, что оспариваемый нормативный правовой акт или отдельные его положения не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности или создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По правилам части 4 статьи 194 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании нормативных правовых актов арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельного положения, устанавливает соответствие его федеральному конституционному закону, федеральному закону и иному нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, а также полномочия органа или лица, принявших оспариваемый нормативный правовой акт.
Проверив в оспариваемой части пункт 1.2 приложения N 1 к решению Совета N 219 на соответствие федеральным законам и иным нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, арбитражный суд не установил оснований для удовлетворения заявления предпринимателя.
Кассационная инстанция считает, что обжалуемый судебный акт является законным и отмене не подлежит.
Согласно пункту 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (часть 1 статьи 65 ЗК РФ). Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (часть 3 статьи 65 ЗК РФ).
В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением земельных участков, расположенных на территории Петрозаводского городского округа, определяется Положением.
Согласно подпункту "в" пункта 2 Положения годовая арендная плата за использование земельных участков для видов использования земель и категорий арендаторов, указанных в пункте 4.5 приложения N 1 и пункте 11 приложения N 2 к Положению, определяется по формуле: А = С x Б x Кс.д., где:
- А - арендная плата за использование земельного участка в рублях;
- S - площадь земельного участка в квадратных метрах;
- С - базовая ставка арендной платы за использование земельного участка, установленная в приложениях N 1 и 2 к Положению в зависимости от категории арендатора и вида использования земель;
- Кс.д. - коэффициент сферы деятельности арендатора земельного участка.
Конкретный размер коэффициента устанавливается органами местного самоуправления, уполномоченными распоряжаться земельными участками, единым для каждого вида деятельности арендатора в пределах, указанных в приложении N 3 к Положению.
В соответствии с пунктом 11 приложения N 2 к Положению "Базовые ставки арендной платы за земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов" базовая ставка по виду использования земельного участка или категории арендатора - "Коммерческие и некоммерческие организации, индивидуальные предприниматели за земельные участки под объектами торговли и обслуживания, отдельно расположенными административными зданиями и офисными помещениями" в Муезерском районе (в городах и поселках городского типа) установлена в размере 1080 руб. за кв. м, в сельских населенных пунктах - 864 руб.
Согласно пункту 2 приложения N 3 к Положению по виду деятельности арендатора "Общественное питание: рестораны, кафе (за исключением детских, сезонных), бары" коэффициент сферы деятельности арендатора земельного участка установлен в размере 0,05 - 0,4 (в редакции, действовавшей на дату принятия решения Совета N 219).
В приложении N 1 к решению Совета N 219 установлены коэффициенты сферы (вида) деятельности арендаторов земельных участков, в том числе оспариваемый коэффициент по виду деятельности "Общественное питание: рестораны, кафе (за исключением детских, сезонных), бары", установлен в размере 0,4.
Суд установил факт надлежащего опубликования оспариваемого нормативного акта, а также наличие у Совета полномочий самостоятельно определять расчетные коэффициенты (К.с.д.) для определения размера арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, в зависимости от вида разрешенного использования земельных участков, категории земель, категории арендатора.
В постановлении N 582 закреплены основные принципы определения арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. К числу основных отнесен принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой он отнесен, и их разрешенного использования.
Данный объективный критерий, не зависящий как от воли арендодателя, так и арендатора и исключающий возможность неравного положения лиц, вступающих в арендные отношения в качестве арендаторов, был учтен Советом при определении порядка установления арендной платы в виде коэффициента, определяемого для различных видов функционального использования.
Решением Совета от 26.02.2013 N 227 отменено в полном объеме оспариваемое приложение N 1 к решению Совета N 219, однако коэффициент для сферы (вида) деятельности арендатора "общественное питание: рестораны, кафе, бары" установлен в том же размере.
В материалы дела представлен отчет об экономическом обосновании коэффициентов, применяемых для расчета арендной платы за земельные участки в Муезерском районе Республики Карелия. В отчете проведен сравнительный анализ по видам функционального использования за 2010 - 2012 годы. При этом при определении значений коэффициентов учитывались следующие факторы: категория и виды функционального использования земельных участков; кадастровая стоимость земельного участка по сведениям государственного кадастра недвижимости; коэффициенты инфляции; учет инвестиционной привлекательности земельных участков для привлечения субъектов хозяйственной деятельности.
При принятии решения суд правильно учел изложенное, а также обстоятельства, установленные при рассмотрении арбитражных дел N А26-7135/2010 и А26-2188/2013 по искам о взыскании задолженности с предпринимателя по договору аренды.
При заключении договора аренды арендная плата рассчитывалась согласно приложению N 2 к договору и составляла 55 404 руб. в год. В дальнейшем арендодатель производил расчет арендной платы по формуле А = С x S x Кс.д., в соответствии с которым размер арендной платы составляет 59 097 руб. 60 коп. в год. Как правильно указал суд, в данном случае не произошло ухудшения экономического состояния и увеличения размера ежегодной арендной платы, свидетельствующего о существенном изменении обстоятельств, которыми руководствовались стороны при заключении договора аренды в 2004 году.
Таким образом, оспариваемый нормативный акт не противоречит Земельному кодексу Российской Федерации и постановлению N 582.
Вопреки требованиям статей 4 и 65 АПК РФ предприниматель не представил доказательств нарушения его прав и законных интересов оспариваемыми положениями пункта 1.2 приложения N 1 к решению Совета N 219.
При таких обстоятельствах суд пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного требования.
Довод жалобы о несоблюдении арендодателем порядка изменения арендной платы, предусмотренного пунктом 2.3 договора аренды, подлежит отклонению, поскольку не имеет правового значения для проверки законности оспариваемого нормативного акта.
Публичное образование, сдавая в аренду принадлежащие ему на праве собственности земельные участки, а также участки, право собственности на которые не разграничено, выступает не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды даже тогда, когда условиями договора вообще не предусмотрено его одностороннее изменение.
Довод о несоответствии экономического обоснования за 2013 год экономической ситуации 2010 - 2012 годов не опровергается представленными доказательствами.
Утверждение коэффициента сферы (вида) деятельности арендатора - общественное питание: рестораны, кафе, бары в максимальном размере 0,4 не противоречит требованиям закона.
Ввиду отсутствия предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемого судебного акта решение от 26.07.2013 должно быть оставлено без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Карелия от 26.07.2013 по делу N А26-3567/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Рыжкова Юрия Алексеевича - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
М.В.ЗАХАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)