Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Урбаш С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Никитиной А.И.,
судей Анненковой К.К., Васякина А.Н.,
при секретаре М.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу М.А. на решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 24 декабря 2012 года по гражданскому делу по иску М.А., М.О. к Д., С., К.Н.П., К.В., К.С.А. о применении последствий ничтожности сделки и договора, признании отсутствующим права, обязании к внесению записи, прекращении государственной регистрации права, регистрации перехода права собственности,
установила:
М.А., М.О. обратились в суд с иском к Д., С., К.Н.П., К.В., К.С.А. о регистрации перехода права собственности, внесении записей в ЕГРП о прекращении прав ответчиков на квартиру, указав в обоснование иска, что (дата) между ними и Д., действующей за себя и за несовершеннолетнего сына С. (дата) года рождения, Короткой Н.П., действующей за несовершеннолетних детей К.В. (дата) года рождения, К.С.А. (дата) года рождения был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: (адрес) по цене *** руб. Договор был нотариально удостоверен. Поскольку *** доли указанной квартиры принадлежали по праву собственности несовершеннолетним детям, разрешение на ее продажу выдано в соответствии с распоряжением Главы Северного административного округа (адрес) N от (дата).
Договор купли-продажи квартиры был исполнен - (дата) М.А. и М.О. перевели на счет Д. *** руб., (дата) и (дата) они передали Короткой Н.П. по *** руб., а (дата) поместили на депозитный счет нотариуса по *** руб. каждому собственнику квартиры, поскольку последние уклонялись от получения остатка денег по договору купли-продажи. Квартира М. была передана, они переехали в нее и произвели ремонт, так как она находилась в состоянии непригодном для проживания.
Договор купли-продажи квартиры был подан на государственную регистрацию в УФРС (дата), однако на основании заявления ответчиков (дата) регистрация сделки была приостановлена, а (дата) - прекращена. Поскольку регистрация сделки не была проведена, ипотечный кредит на приобретение квартиры истцам не был выдан, им пришлось занимать деньги для расчета с продавцами квартиры. На полученные от них денежные средства Д. и К.Н.П. приобрели жилые помещения, выполнив условия распоряжения Главы Северного административного округа г. Оренбурга N-р от (дата), и препятствий для регистрации сделки не было. Вместе с тем они, являясь законными представителями несовершеннолетних собственников квартиры, попросили истцов подождать, пока дети достигнут совершеннолетия. К.В. 18 лет исполнилось (дата), К.С.А. - (дата), С. - (дата). В (дата) года при рассмотрении в суде дела по взысканию задолженности по квартплате истцам стало известно, что Д. обращалась в ТСЖ "***" за справкой для отчуждения принадлежащей ей доли спорной квартиры, а из выписки ЕГРП от (дата) им стало известно, что К.С.А. продал принадлежащую ему *** долю квартиры Д. Истцы поняли, что ответчики уклоняются от регистрации сделки купли-продажи квартиры и в одностороннем порядке расторгли договор от (дата).
М.А. и М.О. просили суд вынести решение о регистрации перехода к ним права собственности на квартиру N в доме N по (адрес) и внесении записей в ЕГРП о прекращении прав ответчиков Д., С., К.В. на указанную квартиру.
В ходе рассмотрения дела истцы уточняли исковые требования, ссылаясь на то, что Д. без расторжения договора купли-продажи квартиры от (дата) приобрела (дата) *** долю спорной квартиры у К.С.А. и (дата) - *** долю у К.В., данные сделки являются ничтожными, поскольку противоречат закону и существу обязательства.
Окончательно М.А. и М.О. просили суд применить последствия ничтожности сделки по отчуждению *** доли квартиры N, расположенной по адресу: (адрес), по договору от (дата) К.С.А. Д., признать отсутствующим право собственности Д. на *** долю указанной квартиры и обязать Управление Росреестра по Оренбургской области внести об этом запись в ЕГРП; применить последствия ничтожности договора купли-продажи от (дата) по отчуждению *** доли указанной квартиры К.В. Д., обязав Управление Росреестра по Оренбургской области прекратить действия по государственной регистрации данного договора и перехода права собственности; вынести решение о регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к М.А., М.О. и внесении в ЕГРП записей о прекращении права собственности Д., С., К.В., К.С.А. на данную квартиру.
Д., С., К.С.А., К.В., К.Н.П. были поданы заявления о применении судом последствий пропуска срока исковой давности, мотивированные тем, что (дата) ими было подано заявление о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от (дата), которая была приостановлена до (дата). В дальнейшем, (дата) по их заявлению регистрация была прекращена, о чем М.А. и М.О. были уведомлены Управлением ФРС. Соответственно, получив уведомление, истцы узнали о нарушении их прав, следовательно, срок исковой давности по заявленному спору истек в сентябре 2007 года.
В судебном заседании М.А. и ее представитель К.Е. поддержали уточненные исковые требования в полном объеме. В письменных возражениях на заявления о применении сроков исковой давности указали, что считают свое право нарушенным с мая 2012 года. Ответчики уверяли их, что регистрация сделки купли-продажи квартиры будет произведена после достижения детьми, участниками сделки, совершеннолетия. Кроме того, полагали, что срок давности регистрации права по нотариально удостоверенным сделкам законом не предусмотрен.
Истец М.О. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Ответчики Д., С., К.С.А., К.В., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, в своих заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Ответчик К.Л.П. и представитель ответчиков Г. в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований. Просили применить срок исковой давности, который исчислять с (дата).
Представитель Управления Росреестра по Оренбургской области в судебное заседание не явился, поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Решением суда от (дата) М.А. и М.О. отказано в удовлетворении требований иска.
В апелляционной жалобе М.А. просит отменить указанное решение, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Заслушав доклад судьи Никитиной А.И., объяснения истца М.А. и представителя истцов К.Е., поддержавших апелляционную жалобу, представителя ответчиков Г., просившую оставить решение суда без изменения, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Пунктом 3 этой же статьи предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В свою очередь, согласно пункту 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Пунктом 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Как следует из материалов дела Д., действующая за себя и несовершеннолетнего сына С., К.Н.П., действующая за несовершеннолетних детей К.В. и К.С.А., (дата) заключили договор купли-продажи квартиры N в доме N по (адрес) с покупателями М.А. и М.О., при этом, по условиям договора квартира продавалась по цене *** руб.
В тот же день стороны договора обратились в УФРС по Оренбургской области с заявлением о регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности.
(дата) Д. и К.Н.П. в УФРС было подано заявление о приостановлении регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности сроком на три месяца, в связи с неисполнением распоряжения органов опеки и попечительства, о чем М.А. и М.О. было направлено соответствующее уведомление.
(дата) регистрация была возобновлена.
(дата) М.А., М.О., Д. и К.Н.П. в УФРС было подано заявление о прекращении государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности, в связи с чем, (дата) регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры N в доме N по (адрес) была прекращена, в адрес сторон по сделке направлено соответствующее уведомление.
(дата) между Д., К.Н.П. с одной стороны и М.А. с другой стороны было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры от (дата), по которому продавцы обязуются продать, а покупатель купить квартиру, расположенную по адресу по (адрес) за *** руб., при этом покупатель уплачивает продавцам задаток в сумме *** руб. и оставшуюся сумму покупатель выплачивает с помощью ипотечного кредита в момент предъявления Свидетельства о праве собственности на приобретаемую квартиру. Кроме того, покупатель уплачивает продавцам задаток в сумме *** руб., которые продавцы обязуются вернуть в день получения оставшейся суммы от стоимости квартиры. Покупатель имеет право пользоваться данной квартирой. В случае отказа продавцов от регистрации указанного договора купли-продажи квартиры, они возвращают задаток в двойном размере, оплачивают покупателю проценты за пользование деньгами в соответствии со ст. 395 ГК РФ, компенсируют затраты, произведенные для улучшения приобретаемого жилья.
(дата) между Д., К.Н.П. с одной стороны и М.А. с другой стороны было заключено соглашение о задатке.
(дата) было составлено соглашение о задатке между К.Н.П., действующей от имени своих несовершеннолетних детей К.В., К.С.А. и М.А., по которому К.Н.П. обязалась продать, а М.А. купить *** доли спорной квартиры, стоимость которой определена в размере *** руб. При этом покупатель передает, а продавец принимает задаток в *** руб., который подлежит возврату в двойном размере в случае уклонения продавца от регистрации договора купли-продажи квартиры.
Согласно квитанциям от (дата) нотариусом Т. было принято от М.А. *** руб. для передачи Д., С., К.В., К.С.А., по *** руб. каждому.
Также из материалов гражданского дела следует, что спорная квартира в пользование семьи М-вых перешла с *** года, каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что спорная квартира не была передана в фактическое владение покупателя ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии ответчиками не представлено. Фактически договор купли-продажи спорного жилого помещения от (дата) является исполненным.
Таким образом, условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора, направленное на его заключение, которое должно сохранять силу до момента регистрации.
Возражая против требований иска, ответчики Д., С., К.С.А., К.В., К.Н.П. заявили о применении срока исковой давности, ссылаясь на то, что этот срок истцами пропущен.
Судом первой инстанции заявленное ответчиками ходатайство было удовлетворено, что и явилось основанием для отказа истцам в удовлетворении требований иска. При этом суд исходил из того, что регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры от (дата) была прекращена (дата) по обоюдному заявлению сторон договора, соответственно, с этого момента права покупателей М.А., М.О. были нарушены, о чем им было известно.
С таким выводом суда согласиться нельзя, с учетом нижеследующего.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.
По смыслу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержит указания на срок, в течение которого стороны должны зарегистрировать сделку с недвижимым имуществом, следовательно, правообладатель имеет право обратиться за регистрацией в любое время.
По утверждению истцов, откладывая регистрацию сделки купли-продажи спорной квартиры, ответчики просили подождать наступления совершеннолетия всех собственников продаваемой квартиры. К.В. 18 лет исполнилось (дата), К.С.А. - (дата), С. - (дата). О том, что их права нарушены, истцам стало известно только в мае 2012 года, когда ответчики стали совершать между собой сделки по отчуждению своих долей.
Указанные обстоятельства, а также имеющиеся в деле копии договоров купли-продажи от (дата), по которому К.С.А. продал Д. принадлежащую ему *** долю квартиры, и от (дата) по отчуждению К.В. в пользу Д. принадлежащей ему *** доли квартиры N в доме N по (адрес), позволяют судебной коллегии сделать вывод, что именно в мае 2012 года, ответчики Д., С., К.В., К.С.А., фактически заявили об отказе со своей стороны от совершения каких-либо действий по регистрации договора купли-продажи квартиры, заключенного с М-выми (дата). Следовательно, с этого момента М.А. и М.О. стало известно о нарушении их прав. С иском в суд по настоящему делу М.А. и М.О. обратились (дата), то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.
С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции о пропуске М.А. и М.О. срока исковой давности, является ошибочным.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", если суд апелляционной инстанции придет к выводу о том, что принятое судом первой инстанции в предварительном судебном заседании (абзац 8 части 6 ст. 152 ГПК РФ) решение об отказе в удовлетворении иска (заявления) по причине пропуска срока исковой давности или пропуска установленного федеральным законом срока обращения в суд является незаконным и (или) необоснованным, то он на основании ч. 1 ст. 330 и ст. 328 ГПК РФ отменяет решение суда первой инстанции. В такой ситуации с учетом положений абзаца второго ч. 1 ст. 327 ГПК РФ о повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции оно подлежит направлению в суд первой инстанции для его рассмотрения по существу заявленных требований, поскольку обжалуемое решение суда было вынесено в судебном заседании без исследования и установления иных фактических обстоятельств дела.
Принимая во внимание, что суд первой инстанции необоснованно отказал М.А. и М.О. в удовлетворении иска в связи с истечением срока исковой давности и при этом фактических обстоятельств дела не установил, судебная коллегия считает необходимым направить дело в суд первой инстанции для его рассмотрения по существу заявленных требований.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить фактически обстоятельства дела, а именно заключенность и соответствие закону сделки, на основании которой заявлено требование о государственной регистрации перехода права собственности, исполнение обязательства по передаче имущества, а также наличие уклонения ответчиков от государственной регистрации перехода права собственности и, дав оценку всем доказательствам в их совокупности, рассмотреть спор в соответствии с нормами материального и процессуального законов.
Руководствуясь ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 24 декабря 2012 года отменить, дело направить в тот же суд на новое рассмотрение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.03.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1897/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 марта 2013 г. по делу N 33-1897/2013
Судья: Урбаш С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Никитиной А.И.,
судей Анненковой К.К., Васякина А.Н.,
при секретаре М.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу М.А. на решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 24 декабря 2012 года по гражданскому делу по иску М.А., М.О. к Д., С., К.Н.П., К.В., К.С.А. о применении последствий ничтожности сделки и договора, признании отсутствующим права, обязании к внесению записи, прекращении государственной регистрации права, регистрации перехода права собственности,
установила:
М.А., М.О. обратились в суд с иском к Д., С., К.Н.П., К.В., К.С.А. о регистрации перехода права собственности, внесении записей в ЕГРП о прекращении прав ответчиков на квартиру, указав в обоснование иска, что (дата) между ними и Д., действующей за себя и за несовершеннолетнего сына С. (дата) года рождения, Короткой Н.П., действующей за несовершеннолетних детей К.В. (дата) года рождения, К.С.А. (дата) года рождения был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: (адрес) по цене *** руб. Договор был нотариально удостоверен. Поскольку *** доли указанной квартиры принадлежали по праву собственности несовершеннолетним детям, разрешение на ее продажу выдано в соответствии с распоряжением Главы Северного административного округа (адрес) N от (дата).
Договор купли-продажи квартиры был исполнен - (дата) М.А. и М.О. перевели на счет Д. *** руб., (дата) и (дата) они передали Короткой Н.П. по *** руб., а (дата) поместили на депозитный счет нотариуса по *** руб. каждому собственнику квартиры, поскольку последние уклонялись от получения остатка денег по договору купли-продажи. Квартира М. была передана, они переехали в нее и произвели ремонт, так как она находилась в состоянии непригодном для проживания.
Договор купли-продажи квартиры был подан на государственную регистрацию в УФРС (дата), однако на основании заявления ответчиков (дата) регистрация сделки была приостановлена, а (дата) - прекращена. Поскольку регистрация сделки не была проведена, ипотечный кредит на приобретение квартиры истцам не был выдан, им пришлось занимать деньги для расчета с продавцами квартиры. На полученные от них денежные средства Д. и К.Н.П. приобрели жилые помещения, выполнив условия распоряжения Главы Северного административного округа г. Оренбурга N-р от (дата), и препятствий для регистрации сделки не было. Вместе с тем они, являясь законными представителями несовершеннолетних собственников квартиры, попросили истцов подождать, пока дети достигнут совершеннолетия. К.В. 18 лет исполнилось (дата), К.С.А. - (дата), С. - (дата). В (дата) года при рассмотрении в суде дела по взысканию задолженности по квартплате истцам стало известно, что Д. обращалась в ТСЖ "***" за справкой для отчуждения принадлежащей ей доли спорной квартиры, а из выписки ЕГРП от (дата) им стало известно, что К.С.А. продал принадлежащую ему *** долю квартиры Д. Истцы поняли, что ответчики уклоняются от регистрации сделки купли-продажи квартиры и в одностороннем порядке расторгли договор от (дата).
М.А. и М.О. просили суд вынести решение о регистрации перехода к ним права собственности на квартиру N в доме N по (адрес) и внесении записей в ЕГРП о прекращении прав ответчиков Д., С., К.В. на указанную квартиру.
В ходе рассмотрения дела истцы уточняли исковые требования, ссылаясь на то, что Д. без расторжения договора купли-продажи квартиры от (дата) приобрела (дата) *** долю спорной квартиры у К.С.А. и (дата) - *** долю у К.В., данные сделки являются ничтожными, поскольку противоречат закону и существу обязательства.
Окончательно М.А. и М.О. просили суд применить последствия ничтожности сделки по отчуждению *** доли квартиры N, расположенной по адресу: (адрес), по договору от (дата) К.С.А. Д., признать отсутствующим право собственности Д. на *** долю указанной квартиры и обязать Управление Росреестра по Оренбургской области внести об этом запись в ЕГРП; применить последствия ничтожности договора купли-продажи от (дата) по отчуждению *** доли указанной квартиры К.В. Д., обязав Управление Росреестра по Оренбургской области прекратить действия по государственной регистрации данного договора и перехода права собственности; вынести решение о регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к М.А., М.О. и внесении в ЕГРП записей о прекращении права собственности Д., С., К.В., К.С.А. на данную квартиру.
Д., С., К.С.А., К.В., К.Н.П. были поданы заявления о применении судом последствий пропуска срока исковой давности, мотивированные тем, что (дата) ими было подано заявление о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от (дата), которая была приостановлена до (дата). В дальнейшем, (дата) по их заявлению регистрация была прекращена, о чем М.А. и М.О. были уведомлены Управлением ФРС. Соответственно, получив уведомление, истцы узнали о нарушении их прав, следовательно, срок исковой давности по заявленному спору истек в сентябре 2007 года.
В судебном заседании М.А. и ее представитель К.Е. поддержали уточненные исковые требования в полном объеме. В письменных возражениях на заявления о применении сроков исковой давности указали, что считают свое право нарушенным с мая 2012 года. Ответчики уверяли их, что регистрация сделки купли-продажи квартиры будет произведена после достижения детьми, участниками сделки, совершеннолетия. Кроме того, полагали, что срок давности регистрации права по нотариально удостоверенным сделкам законом не предусмотрен.
Истец М.О. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Ответчики Д., С., К.С.А., К.В., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, в своих заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Ответчик К.Л.П. и представитель ответчиков Г. в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований. Просили применить срок исковой давности, который исчислять с (дата).
Представитель Управления Росреестра по Оренбургской области в судебное заседание не явился, поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Решением суда от (дата) М.А. и М.О. отказано в удовлетворении требований иска.
В апелляционной жалобе М.А. просит отменить указанное решение, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Заслушав доклад судьи Никитиной А.И., объяснения истца М.А. и представителя истцов К.Е., поддержавших апелляционную жалобу, представителя ответчиков Г., просившую оставить решение суда без изменения, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Пунктом 3 этой же статьи предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В свою очередь, согласно пункту 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Пунктом 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Как следует из материалов дела Д., действующая за себя и несовершеннолетнего сына С., К.Н.П., действующая за несовершеннолетних детей К.В. и К.С.А., (дата) заключили договор купли-продажи квартиры N в доме N по (адрес) с покупателями М.А. и М.О., при этом, по условиям договора квартира продавалась по цене *** руб.
В тот же день стороны договора обратились в УФРС по Оренбургской области с заявлением о регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности.
(дата) Д. и К.Н.П. в УФРС было подано заявление о приостановлении регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности сроком на три месяца, в связи с неисполнением распоряжения органов опеки и попечительства, о чем М.А. и М.О. было направлено соответствующее уведомление.
(дата) регистрация была возобновлена.
(дата) М.А., М.О., Д. и К.Н.П. в УФРС было подано заявление о прекращении государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности, в связи с чем, (дата) регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры N в доме N по (адрес) была прекращена, в адрес сторон по сделке направлено соответствующее уведомление.
(дата) между Д., К.Н.П. с одной стороны и М.А. с другой стороны было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры от (дата), по которому продавцы обязуются продать, а покупатель купить квартиру, расположенную по адресу по (адрес) за *** руб., при этом покупатель уплачивает продавцам задаток в сумме *** руб. и оставшуюся сумму покупатель выплачивает с помощью ипотечного кредита в момент предъявления Свидетельства о праве собственности на приобретаемую квартиру. Кроме того, покупатель уплачивает продавцам задаток в сумме *** руб., которые продавцы обязуются вернуть в день получения оставшейся суммы от стоимости квартиры. Покупатель имеет право пользоваться данной квартирой. В случае отказа продавцов от регистрации указанного договора купли-продажи квартиры, они возвращают задаток в двойном размере, оплачивают покупателю проценты за пользование деньгами в соответствии со ст. 395 ГК РФ, компенсируют затраты, произведенные для улучшения приобретаемого жилья.
(дата) между Д., К.Н.П. с одной стороны и М.А. с другой стороны было заключено соглашение о задатке.
(дата) было составлено соглашение о задатке между К.Н.П., действующей от имени своих несовершеннолетних детей К.В., К.С.А. и М.А., по которому К.Н.П. обязалась продать, а М.А. купить *** доли спорной квартиры, стоимость которой определена в размере *** руб. При этом покупатель передает, а продавец принимает задаток в *** руб., который подлежит возврату в двойном размере в случае уклонения продавца от регистрации договора купли-продажи квартиры.
Согласно квитанциям от (дата) нотариусом Т. было принято от М.А. *** руб. для передачи Д., С., К.В., К.С.А., по *** руб. каждому.
Также из материалов гражданского дела следует, что спорная квартира в пользование семьи М-вых перешла с *** года, каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что спорная квартира не была передана в фактическое владение покупателя ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии ответчиками не представлено. Фактически договор купли-продажи спорного жилого помещения от (дата) является исполненным.
Таким образом, условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора, направленное на его заключение, которое должно сохранять силу до момента регистрации.
Возражая против требований иска, ответчики Д., С., К.С.А., К.В., К.Н.П. заявили о применении срока исковой давности, ссылаясь на то, что этот срок истцами пропущен.
Судом первой инстанции заявленное ответчиками ходатайство было удовлетворено, что и явилось основанием для отказа истцам в удовлетворении требований иска. При этом суд исходил из того, что регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры от (дата) была прекращена (дата) по обоюдному заявлению сторон договора, соответственно, с этого момента права покупателей М.А., М.О. были нарушены, о чем им было известно.
С таким выводом суда согласиться нельзя, с учетом нижеследующего.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.
По смыслу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержит указания на срок, в течение которого стороны должны зарегистрировать сделку с недвижимым имуществом, следовательно, правообладатель имеет право обратиться за регистрацией в любое время.
По утверждению истцов, откладывая регистрацию сделки купли-продажи спорной квартиры, ответчики просили подождать наступления совершеннолетия всех собственников продаваемой квартиры. К.В. 18 лет исполнилось (дата), К.С.А. - (дата), С. - (дата). О том, что их права нарушены, истцам стало известно только в мае 2012 года, когда ответчики стали совершать между собой сделки по отчуждению своих долей.
Указанные обстоятельства, а также имеющиеся в деле копии договоров купли-продажи от (дата), по которому К.С.А. продал Д. принадлежащую ему *** долю квартиры, и от (дата) по отчуждению К.В. в пользу Д. принадлежащей ему *** доли квартиры N в доме N по (адрес), позволяют судебной коллегии сделать вывод, что именно в мае 2012 года, ответчики Д., С., К.В., К.С.А., фактически заявили об отказе со своей стороны от совершения каких-либо действий по регистрации договора купли-продажи квартиры, заключенного с М-выми (дата). Следовательно, с этого момента М.А. и М.О. стало известно о нарушении их прав. С иском в суд по настоящему делу М.А. и М.О. обратились (дата), то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.
С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции о пропуске М.А. и М.О. срока исковой давности, является ошибочным.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", если суд апелляционной инстанции придет к выводу о том, что принятое судом первой инстанции в предварительном судебном заседании (абзац 8 части 6 ст. 152 ГПК РФ) решение об отказе в удовлетворении иска (заявления) по причине пропуска срока исковой давности или пропуска установленного федеральным законом срока обращения в суд является незаконным и (или) необоснованным, то он на основании ч. 1 ст. 330 и ст. 328 ГПК РФ отменяет решение суда первой инстанции. В такой ситуации с учетом положений абзаца второго ч. 1 ст. 327 ГПК РФ о повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции оно подлежит направлению в суд первой инстанции для его рассмотрения по существу заявленных требований, поскольку обжалуемое решение суда было вынесено в судебном заседании без исследования и установления иных фактических обстоятельств дела.
Принимая во внимание, что суд первой инстанции необоснованно отказал М.А. и М.О. в удовлетворении иска в связи с истечением срока исковой давности и при этом фактических обстоятельств дела не установил, судебная коллегия считает необходимым направить дело в суд первой инстанции для его рассмотрения по существу заявленных требований.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить фактически обстоятельства дела, а именно заключенность и соответствие закону сделки, на основании которой заявлено требование о государственной регистрации перехода права собственности, исполнение обязательства по передаче имущества, а также наличие уклонения ответчиков от государственной регистрации перехода права собственности и, дав оценку всем доказательствам в их совокупности, рассмотреть спор в соответствии с нормами материального и процессуального законов.
Руководствуясь ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 24 декабря 2012 года отменить, дело направить в тот же суд на новое рассмотрение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)