Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Донцова Ю.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Сайтбурхановой Р.Х.,
судей Акчуриной Г.Ж., Булгаковой М.В.,
при секретаре Д.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Нефть-Жилинвест" к Щ., Е., Ю., С.С., Управлению землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга о признании сделок недействительными, признании отсутствия права собственности на земельный участок, признании зарегистрированного права собственности по кассационной жалобе Общества с ограниченной ответственностью "Нефть-Жилинвест" на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 3 августа 2010 года, которым в иске Обществу с ограниченной ответственностью "Нефть-Жилинвест" отказано.
Заслушав доклад судьи Оренбургского областного суда Акчуриной Г.Ж., объяснения представителя истца С.И., поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя ответчика С.С. П.Ю., согласившейся с решением суда, судебная коллегия
установила:
ООО "Нефть-Жилинвест" обратилось в суд с иском к Щ., Е., Ю., С.С., Управлению землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга о признании сделок недействительными, признании отсутствия права собственности на земельный участок, признании зарегистрированного права собственности. В обоснование требований указали, что 13.12.2007 г. на основании Постановления N 3712-п "Об утверждении границ и формировании земельного участка по ул. *** для ООО "Нефть-Жилинвест" между ними и Управлением землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга был заключен договор N 7/л-143юр аренды земельного участка площадью 7905 кв. м сроком до 01.12.2008 г. 09.07.2008 г. Комитетом по градостроительству и архитектуре администрации МО "город Оренбург" им было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства на указанном земельном участке. В 2008 г. Общество приступило к строительству десятиэтажного жилого дома. В ноябре 2008 г. представителю ООО "Нефть-Жилинвест" стало известно, что у Общества изъята часть ранее предоставленного земельного участка площадью 1333 кв. м. Изъятие земельного участка было произведено на основании Постановления Главы муниципального образования г. Оренбург N 7233-п "Об объединении домовладений с установлением единого адреса, утверждении границ и формировании земельного участка по адресу: *** от 16.11.2007 г. с согласия Общества. Однако, никакого согласия на изъятие земельного участка ООО "Нефть-Жилинвест" не давало. Из указанного Постановления следует, что из изъятого земельного участка сформирован земельный участок площадью 701 кв. м. Несмотря на ранее заключенный с ООО "Нефть-Жилинвест" договор аренды N 7/л-143юр, 27.12.2007 г. Управление землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга заключает с Е., Щ. договор N 1832 купли-продажи земельного участка общей площадью 701 кв. м, с кадастровым номером 56:44:02 24 004:0070. На основании указанного договора за Е. и Щ. регистрируется право собственности на земельный участок площадью 701 кв. м по ? доли, расположенного по адресу: ***. Считают, что договор купли-продажи земельного участка N *** от 27.12.2007 г. не соответствует закону и иным правовым актам, а именно: Решению Оренбургского городского Совета от 05.03.2007 г. N 229 "Об утверждении Положения "О порядке предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам на территории муниципального образования "город Оренбург"; п. 8 ст. 22 ЗК РФ, п. 1, п. 7 ст. 36 ЗК РФ. Так, Щ. и Е. продан земельный участок, не находящийся под жилым домом. Размер земельного участка, находящегося под жилым домом, расположенным по адресу: ***, не превышает 277 кв. м. Другого объекта недвижимости на оспариваемом земельном участке не было. На оспариваемом земельном участке находился один объект, а не два. Так называемый объект, незавершенный строительством, со степенью готовности 4%, расположенный по адресу: *** - правовая фикция. В реальности объекта по вышеуказанному адресу не было, новое строительство не велось, так как права на так называемый "незавершенный строительством жилой дом" предшествуют правам на землю под этим объектом. Назначение "незавершенного строительством жилого дома" в получении права собственности на земельный участок. При осуществлении государственного кадастрового учета оспариваемого земельного участка, выполнении в отношении оспариваемого земельного участка кадастровых работ, определении местоположения границ земельного участка и его площади, определения местоположения границ смежных земельных участков, Общество не уведомлялось и не принимало никакого участия. Следовательно, несоответствующая указанным выше нормативным актам сделка согласно ст. 168 ГК РФ ничтожна. Недействительная сделка недействительна с момента ее заключения и не порождает правовых последствий. Следовательно, право муниципальной собственности не прекращено, а право собственности у Щ. и Е. не возникло. Между Щ., Е. и Ю. 17.01.2008 г. заключены договоры купли-продажи жилого дома и долей земельного участка. Согласно которого Щ. и Е. продали, а Ю. купил в собственность по 1/2 доли земельного участка, местоположение которого установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: ***. Согласно п. 8 договоров указанный земельный участок Продавцы продали, а Покупатель купил за *** руб. за каждую долю. Между Ю. и С.С. 23.04.2008 г. заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости. Согласно которого Ю. продал, а С.С. купил в собственность спорный земельный участок за *** руб. Считают, что все указанные выше сделки в соответствии со ст. 168 ГК РФ являются ничтожными, как не соответствующие требованиям закона или иным правовым актам, в связи с чем ни у Ю., ни у С.С. право собственности на земельный участок не возникло. Таким образом, единственным собственником спорного земельного участка является администрация г. Оренбурга. Просили признать недействительным договор N 1832 от 27.12.2007 г. купли-продажи спорного земельного участка, заключенный между Управлением землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбург и Е., Щ. Применить последствия недействительности договора, обязав Управление землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга вернуть Е. денежную сумму в размере *** руб.; обязав Управление землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга вернуть Щ. денежную сумму в размере *** руб.; обязав Е. вернуть Управлению землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга 1/2 доли земельного участка площадью 701 кв. м, расположенную по адресу ***; обязав Щ. вернуть Управлению землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга 1/2 доли земельного участка площадью 701 кв. м, расположенную по адресу ***. Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем незавершенным строительством жилым домом от 17.01.2008 г., заключенный между Е. и Ю. Применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка. Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и доли земельного участка от 17.01.2008 г., заключенный между Щ. и Ю. Применить последствия недействительности договора купли-продажи жилого дома и доли земельного участка от 17.01.2008 г., Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости от 23.04.2008 г., заключенный между Ю. и С.С. Применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости от 23.04.2008 г., Признать недействительным зарегистрированное право собственности С.С. на земельный участок площадью 701 кв. м с кадастровым номером 56:44:02 24 004:0070, расположенный по адресу: ***.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 19.11.2009 г. в удовлетворении исковых требований ООО "Нефть-Жилинвест" было отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 28.04.2010 г. решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 19.11.2009 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение.
В ходе рассмотрении дела истец исковые требования уточнил в части размера денежных сумм, подлежащих возврату при применении последствий недействительности договоров купли продажи, а именно: признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем незавершенным строительством жилым домом от 17.01.2008 г., заключенный между Е. и Ю. Применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем незавершенным строительством жилым домом от 17.01.2008 г., заключенного между Е. и Ю.: обязав Ю. вернуть Е. денежную сумму в размере *** руб.; обязав Е. вернуть Ю. 1/2 доли земельного участка. Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и доли земельного участка от 17.01.2008 г., заключенный между Щ. и Ю. Применить последствия недействительности договора купли-продажи жилого дома и доли земельного участка от 17.01.2008 г., заключенного между Щ. и Ю., обязав Ю. вернуть Щ. денежную сумму в размере *** руб.; обязав Щ. вернуть Ю. 1/2 доли земельного участка и жилой дом, расположенный по адресу: ***. Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости от 23.04.2008 г., заключенный между Ю. и С.С. Применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости от 23.04.2008 г., заключенного между Ю. и С.С., обязав С.С. вернуть Ю. денежную сумму в размере *** руб.; обязав Ю. вернуть С.С. земельный участок с расположенным на нем жилым домом с адресными ориентирами: ***.
В суде первой инстанции представитель ответчика С.С. - П.Ю. с исковыми требованиями не согласилась, просила в их удовлетворении отказать.
Представитель Управления землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга П.А. просил в удовлетворении исковых требований отказать.
Ответчики Щ., Ю., С.С., Е. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 03.08.2010 г. в удовлетворении исковых требований ООО "Нефть-Жилинвест" к Щ., Е., Ю., С.С., Управлению землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга о признании сделок недействительными, признании отсутствия права собственности С.С. на земельный участок, признании недействительным зарегистрированного права собственности - отказано.
В кассационной жалобе ООО "Нефть-Жилинвест" просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность, принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение.
В возражениях на кассационную жалобу представитель С.С. П.Ю. просит решение суда оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно требованиям ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судом первой инстанции было установлено, что 07.06.2007 г. Постановлением Главы города N 3712-п "Об утверждении границ и формировании земельного участка по ул. Чкалова для ООО "Нефть-Жилинвест" выделен земельный участок площадью 7 905 кв. м.
Согласно постановлению Главы муниципального образования г. Оренбург N 7233-п от 16.11.2007 г. "Об объединении домовладений с установлением единого адреса, утверждении границ и формировании земельного участка по адресу: ***" от 16.11.2007 г. домовладения, расположенные по адресу: ***, включающее жилой дом литер АА1 и по адресу: ***, включающее незавершенный строительством жилой дом объединены в единое домовладение с установлением единого адреса: ***. У ООО "Нефть-Жилинвест" с его согласия изъят земельный участок площадью 1333 кв. м из участка, местоположение установлено относительно ориентира - жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: ***, считая оставшуюся часть земельного участка площадью 6 573 кв. м. В постановлении указано, что Щ., Е. следует обратиться в ФГУ "Земельная кадастровая палата" для проведения кадастрового учета земельного участка, местоположение установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка: адрес ориентира: ***, площадью 701 кв. м
13.12.2007 г. между ООО "Нефть-Жилинвест" и Управлением землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга был заключен договор N 7/л-143юр аренды земельного участка площадью 7 905 кв. м с кадастровым номером 56:44:02 24 004:0066 сроком до 01.12.2008 г.
27.12.2007 г. между Управлением землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга и Е., Щ. заключен договор купли-продажи N 1832, согласно которому Управление землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга продало в собственность Е., Щ. по 1/2 доли в общую долевую собственность (без выдела долей в натуре) земельного участка площадью 701 кв. м, кадастровый номер 56:44:02 24044:0070, расположенного на землях населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: ***.
На основании указанного договора за Е., Щ. зарегистрировано право собственности по 1/2 доли за каждым на вышеуказанный земельный участок.
В соответствии с договорами купли-продажи жилого дома и доли земельного участка от 17.01.2008 г. Щ., Е. продали по 1/2 доли каждый, а Ю. купил в собственность по 1/2 доли у Щ., Е. земельный участок, местоположение которого установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: ***.
По договору купли-продажи земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости от 23.04.2008 г. Ю. продал, а С.С. купил в собственность незавершенный строительством жилой дом, находящийся по адресу: ***, одноэтажный жилой дом литер АА1, полезной площадью 54,7 кв. м, жилой площадью 33,6 кв. м и земельный участок, местоположение которого установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: ***, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 56 АА номер 660336.
09.07.2008 г. Комитетом по градостроительству и архитектуре администрации муниципального образования "город Оренбург" ООО "Нефть-Жилинвест" выдано Разрешение на строительство объекта капитального строительства N RU56301000-22108Ж, на земельном участке местоположение находится относительно ориентира жилого дома, расположенного в границах участка, адрес ориентира: ***.
В силу п. 2 ст. 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
Согласно п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.
Пунктом 4 ст. 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 настоящей статьи.
Из материалов дела следует, что до заключения договора аренды земельного участка площадью 7905 кв. м N 7/л-143юр от 13.12.2007 г. между ООО "Нефть-Жилинвест" и Управлением землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга, данный земельный участок прекратил свое существование, как объект, поскольку на основании Постановления Главы г. Оренбурга от 16.11.2007 г. N 7233-п был разделен на два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 56:44:02 24004:0071 площадью 6573 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 56:44:02 24004:0070 площадью 701 кв. м.
Таким образом, перед заключением договора аренды между Управлением землепользования и ООО "Нефть-Жилинвест" спорного земельного участка площадью 7905 кв. м были образованы два самостоятельных земельных участка путем раздела участка площадью 7905 кв. м.
Изъятия земельного участка, в том понимании как это предусматривает Жилищный кодекс РФ, не происходило, т.к. на момент принятия Администрацией г. Оренбурга решения об образовании двух самостоятельных участков ООО "Нефть-Жилинвест" не являлось ни землепользователем, ни землевладельцем, ни арендатором, ни залогодержателем спорного земельного участка площадью 7905 кв. м.
При таких обстоятельствах, у ООО "Нефть-Жилинвест" отсутствовали какие-либо правовые основания для владения и пользования земельным участком, в связи с чем, необходимости в получении согласия ООО "Нефть-Жилинвест" на образование двух самостоятельных земельных участков путем раздела не имелось.
В связи с этим данное согласие, которое оспаривается сейчас истцом не может быть признано обстоятельством, имеющие юридическое значение по данному делу.
Учитывая изложенное, Управление землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга вправе было продать Е., Щ. по договору купли-продажи в общую долевую собственность по 1\\2 доли земельного участка площадью 701 кв. м.
В обоснование своих требований о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка N 1832 от 27.12.2007 г., заключенного между администрацией г. Оренбурга и Е., Щ. истец ссылается на то, что при установлении границ землепользования (межевании), определении местоположения границ смежного земельного участка и его площади, определении местоположения границ смежных земельных участков, истец не уведомлялся и не принимал никакого участия.
Вместе с тем, из материалов землеустроительного дела по межеванию земельного участка по адресу: ***, утвержденного 27.11.2007 г., усматривается, что ООО "Нефть-Жилинвест" не является смежным землепользователем, ими являются земли города и участок, расположенный по адресу ***, границы с которым согласованы с К.
Соответственно, согласование границ земельного участка с ООО "Нефть-Жилинвест" не требовалось.
Таким образом, права истца при проведении межевания земельного участка не могли быть нарушены.
При таких обстоятельствах, заключенные договора купли-продажи соответствуют требованиям действующего законодательства.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договоры купли-продажи не являются ничтожными, отвечают требованиям действующего законодательства, отказав ООО "Нефть-Жилинвест" в удовлетворении заявленных требований.
С данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку он соответствует обстоятельствам дела, обоснован доказательствами, исследованными в судебном заседании, и нормами права.
Доводы кассационной жалобы сводятся по существу к переоценке обстоятельств, которые судом определены правильно, и доказательств, которые суд положил в основу своих выводов, в связи с чем, не могут быть приняты в качестве оснований для отмены законного и обоснованного решения суда.
Нарушений норм материального права, а также норм процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом кассационной инстанции не установлено, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 3 августа 2010 года по гражданскому делу по иску Общества с ограниченной ответственностью "Нефть-Жилинвест" к Щ., Е., Ю., С.С., Управлению землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга о признании сделок недействительными, признании отсутствия права собственности на земельный участок, признании зарегистрированного права собственности оставить без изменения, а кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Нефть-Жилинвест" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.11.2010 ПО ДЕЛУ N 33-6104/2010
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 ноября 2010 г. по делу N 33-6104/2010
Судья: Донцова Ю.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Сайтбурхановой Р.Х.,
судей Акчуриной Г.Ж., Булгаковой М.В.,
при секретаре Д.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Нефть-Жилинвест" к Щ., Е., Ю., С.С., Управлению землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга о признании сделок недействительными, признании отсутствия права собственности на земельный участок, признании зарегистрированного права собственности по кассационной жалобе Общества с ограниченной ответственностью "Нефть-Жилинвест" на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 3 августа 2010 года, которым в иске Обществу с ограниченной ответственностью "Нефть-Жилинвест" отказано.
Заслушав доклад судьи Оренбургского областного суда Акчуриной Г.Ж., объяснения представителя истца С.И., поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя ответчика С.С. П.Ю., согласившейся с решением суда, судебная коллегия
установила:
ООО "Нефть-Жилинвест" обратилось в суд с иском к Щ., Е., Ю., С.С., Управлению землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга о признании сделок недействительными, признании отсутствия права собственности на земельный участок, признании зарегистрированного права собственности. В обоснование требований указали, что 13.12.2007 г. на основании Постановления N 3712-п "Об утверждении границ и формировании земельного участка по ул. *** для ООО "Нефть-Жилинвест" между ними и Управлением землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга был заключен договор N 7/л-143юр аренды земельного участка площадью 7905 кв. м сроком до 01.12.2008 г. 09.07.2008 г. Комитетом по градостроительству и архитектуре администрации МО "город Оренбург" им было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства на указанном земельном участке. В 2008 г. Общество приступило к строительству десятиэтажного жилого дома. В ноябре 2008 г. представителю ООО "Нефть-Жилинвест" стало известно, что у Общества изъята часть ранее предоставленного земельного участка площадью 1333 кв. м. Изъятие земельного участка было произведено на основании Постановления Главы муниципального образования г. Оренбург N 7233-п "Об объединении домовладений с установлением единого адреса, утверждении границ и формировании земельного участка по адресу: *** от 16.11.2007 г. с согласия Общества. Однако, никакого согласия на изъятие земельного участка ООО "Нефть-Жилинвест" не давало. Из указанного Постановления следует, что из изъятого земельного участка сформирован земельный участок площадью 701 кв. м. Несмотря на ранее заключенный с ООО "Нефть-Жилинвест" договор аренды N 7/л-143юр, 27.12.2007 г. Управление землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга заключает с Е., Щ. договор N 1832 купли-продажи земельного участка общей площадью 701 кв. м, с кадастровым номером 56:44:02 24 004:0070. На основании указанного договора за Е. и Щ. регистрируется право собственности на земельный участок площадью 701 кв. м по ? доли, расположенного по адресу: ***. Считают, что договор купли-продажи земельного участка N *** от 27.12.2007 г. не соответствует закону и иным правовым актам, а именно: Решению Оренбургского городского Совета от 05.03.2007 г. N 229 "Об утверждении Положения "О порядке предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам на территории муниципального образования "город Оренбург"; п. 8 ст. 22 ЗК РФ, п. 1, п. 7 ст. 36 ЗК РФ. Так, Щ. и Е. продан земельный участок, не находящийся под жилым домом. Размер земельного участка, находящегося под жилым домом, расположенным по адресу: ***, не превышает 277 кв. м. Другого объекта недвижимости на оспариваемом земельном участке не было. На оспариваемом земельном участке находился один объект, а не два. Так называемый объект, незавершенный строительством, со степенью готовности 4%, расположенный по адресу: *** - правовая фикция. В реальности объекта по вышеуказанному адресу не было, новое строительство не велось, так как права на так называемый "незавершенный строительством жилой дом" предшествуют правам на землю под этим объектом. Назначение "незавершенного строительством жилого дома" в получении права собственности на земельный участок. При осуществлении государственного кадастрового учета оспариваемого земельного участка, выполнении в отношении оспариваемого земельного участка кадастровых работ, определении местоположения границ земельного участка и его площади, определения местоположения границ смежных земельных участков, Общество не уведомлялось и не принимало никакого участия. Следовательно, несоответствующая указанным выше нормативным актам сделка согласно ст. 168 ГК РФ ничтожна. Недействительная сделка недействительна с момента ее заключения и не порождает правовых последствий. Следовательно, право муниципальной собственности не прекращено, а право собственности у Щ. и Е. не возникло. Между Щ., Е. и Ю. 17.01.2008 г. заключены договоры купли-продажи жилого дома и долей земельного участка. Согласно которого Щ. и Е. продали, а Ю. купил в собственность по 1/2 доли земельного участка, местоположение которого установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: ***. Согласно п. 8 договоров указанный земельный участок Продавцы продали, а Покупатель купил за *** руб. за каждую долю. Между Ю. и С.С. 23.04.2008 г. заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости. Согласно которого Ю. продал, а С.С. купил в собственность спорный земельный участок за *** руб. Считают, что все указанные выше сделки в соответствии со ст. 168 ГК РФ являются ничтожными, как не соответствующие требованиям закона или иным правовым актам, в связи с чем ни у Ю., ни у С.С. право собственности на земельный участок не возникло. Таким образом, единственным собственником спорного земельного участка является администрация г. Оренбурга. Просили признать недействительным договор N 1832 от 27.12.2007 г. купли-продажи спорного земельного участка, заключенный между Управлением землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбург и Е., Щ. Применить последствия недействительности договора, обязав Управление землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга вернуть Е. денежную сумму в размере *** руб.; обязав Управление землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга вернуть Щ. денежную сумму в размере *** руб.; обязав Е. вернуть Управлению землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга 1/2 доли земельного участка площадью 701 кв. м, расположенную по адресу ***; обязав Щ. вернуть Управлению землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга 1/2 доли земельного участка площадью 701 кв. м, расположенную по адресу ***. Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем незавершенным строительством жилым домом от 17.01.2008 г., заключенный между Е. и Ю. Применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка. Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и доли земельного участка от 17.01.2008 г., заключенный между Щ. и Ю. Применить последствия недействительности договора купли-продажи жилого дома и доли земельного участка от 17.01.2008 г., Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости от 23.04.2008 г., заключенный между Ю. и С.С. Применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости от 23.04.2008 г., Признать недействительным зарегистрированное право собственности С.С. на земельный участок площадью 701 кв. м с кадастровым номером 56:44:02 24 004:0070, расположенный по адресу: ***.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 19.11.2009 г. в удовлетворении исковых требований ООО "Нефть-Жилинвест" было отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 28.04.2010 г. решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 19.11.2009 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение.
В ходе рассмотрении дела истец исковые требования уточнил в части размера денежных сумм, подлежащих возврату при применении последствий недействительности договоров купли продажи, а именно: признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем незавершенным строительством жилым домом от 17.01.2008 г., заключенный между Е. и Ю. Применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем незавершенным строительством жилым домом от 17.01.2008 г., заключенного между Е. и Ю.: обязав Ю. вернуть Е. денежную сумму в размере *** руб.; обязав Е. вернуть Ю. 1/2 доли земельного участка. Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и доли земельного участка от 17.01.2008 г., заключенный между Щ. и Ю. Применить последствия недействительности договора купли-продажи жилого дома и доли земельного участка от 17.01.2008 г., заключенного между Щ. и Ю., обязав Ю. вернуть Щ. денежную сумму в размере *** руб.; обязав Щ. вернуть Ю. 1/2 доли земельного участка и жилой дом, расположенный по адресу: ***. Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости от 23.04.2008 г., заключенный между Ю. и С.С. Применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости от 23.04.2008 г., заключенного между Ю. и С.С., обязав С.С. вернуть Ю. денежную сумму в размере *** руб.; обязав Ю. вернуть С.С. земельный участок с расположенным на нем жилым домом с адресными ориентирами: ***.
В суде первой инстанции представитель ответчика С.С. - П.Ю. с исковыми требованиями не согласилась, просила в их удовлетворении отказать.
Представитель Управления землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга П.А. просил в удовлетворении исковых требований отказать.
Ответчики Щ., Ю., С.С., Е. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 03.08.2010 г. в удовлетворении исковых требований ООО "Нефть-Жилинвест" к Щ., Е., Ю., С.С., Управлению землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга о признании сделок недействительными, признании отсутствия права собственности С.С. на земельный участок, признании недействительным зарегистрированного права собственности - отказано.
В кассационной жалобе ООО "Нефть-Жилинвест" просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность, принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение.
В возражениях на кассационную жалобу представитель С.С. П.Ю. просит решение суда оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно требованиям ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судом первой инстанции было установлено, что 07.06.2007 г. Постановлением Главы города N 3712-п "Об утверждении границ и формировании земельного участка по ул. Чкалова для ООО "Нефть-Жилинвест" выделен земельный участок площадью 7 905 кв. м.
Согласно постановлению Главы муниципального образования г. Оренбург N 7233-п от 16.11.2007 г. "Об объединении домовладений с установлением единого адреса, утверждении границ и формировании земельного участка по адресу: ***" от 16.11.2007 г. домовладения, расположенные по адресу: ***, включающее жилой дом литер АА1 и по адресу: ***, включающее незавершенный строительством жилой дом объединены в единое домовладение с установлением единого адреса: ***. У ООО "Нефть-Жилинвест" с его согласия изъят земельный участок площадью 1333 кв. м из участка, местоположение установлено относительно ориентира - жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: ***, считая оставшуюся часть земельного участка площадью 6 573 кв. м. В постановлении указано, что Щ., Е. следует обратиться в ФГУ "Земельная кадастровая палата" для проведения кадастрового учета земельного участка, местоположение установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка: адрес ориентира: ***, площадью 701 кв. м
13.12.2007 г. между ООО "Нефть-Жилинвест" и Управлением землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга был заключен договор N 7/л-143юр аренды земельного участка площадью 7 905 кв. м с кадастровым номером 56:44:02 24 004:0066 сроком до 01.12.2008 г.
27.12.2007 г. между Управлением землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга и Е., Щ. заключен договор купли-продажи N 1832, согласно которому Управление землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга продало в собственность Е., Щ. по 1/2 доли в общую долевую собственность (без выдела долей в натуре) земельного участка площадью 701 кв. м, кадастровый номер 56:44:02 24044:0070, расположенного на землях населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: ***.
На основании указанного договора за Е., Щ. зарегистрировано право собственности по 1/2 доли за каждым на вышеуказанный земельный участок.
В соответствии с договорами купли-продажи жилого дома и доли земельного участка от 17.01.2008 г. Щ., Е. продали по 1/2 доли каждый, а Ю. купил в собственность по 1/2 доли у Щ., Е. земельный участок, местоположение которого установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: ***.
По договору купли-продажи земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости от 23.04.2008 г. Ю. продал, а С.С. купил в собственность незавершенный строительством жилой дом, находящийся по адресу: ***, одноэтажный жилой дом литер АА1, полезной площадью 54,7 кв. м, жилой площадью 33,6 кв. м и земельный участок, местоположение которого установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: ***, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 56 АА номер 660336.
09.07.2008 г. Комитетом по градостроительству и архитектуре администрации муниципального образования "город Оренбург" ООО "Нефть-Жилинвест" выдано Разрешение на строительство объекта капитального строительства N RU56301000-22108Ж, на земельном участке местоположение находится относительно ориентира жилого дома, расположенного в границах участка, адрес ориентира: ***.
В силу п. 2 ст. 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
Согласно п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.
Пунктом 4 ст. 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 настоящей статьи.
Из материалов дела следует, что до заключения договора аренды земельного участка площадью 7905 кв. м N 7/л-143юр от 13.12.2007 г. между ООО "Нефть-Жилинвест" и Управлением землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга, данный земельный участок прекратил свое существование, как объект, поскольку на основании Постановления Главы г. Оренбурга от 16.11.2007 г. N 7233-п был разделен на два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 56:44:02 24004:0071 площадью 6573 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 56:44:02 24004:0070 площадью 701 кв. м.
Таким образом, перед заключением договора аренды между Управлением землепользования и ООО "Нефть-Жилинвест" спорного земельного участка площадью 7905 кв. м были образованы два самостоятельных земельных участка путем раздела участка площадью 7905 кв. м.
Изъятия земельного участка, в том понимании как это предусматривает Жилищный кодекс РФ, не происходило, т.к. на момент принятия Администрацией г. Оренбурга решения об образовании двух самостоятельных участков ООО "Нефть-Жилинвест" не являлось ни землепользователем, ни землевладельцем, ни арендатором, ни залогодержателем спорного земельного участка площадью 7905 кв. м.
При таких обстоятельствах, у ООО "Нефть-Жилинвест" отсутствовали какие-либо правовые основания для владения и пользования земельным участком, в связи с чем, необходимости в получении согласия ООО "Нефть-Жилинвест" на образование двух самостоятельных земельных участков путем раздела не имелось.
В связи с этим данное согласие, которое оспаривается сейчас истцом не может быть признано обстоятельством, имеющие юридическое значение по данному делу.
Учитывая изложенное, Управление землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга вправе было продать Е., Щ. по договору купли-продажи в общую долевую собственность по 1\\2 доли земельного участка площадью 701 кв. м.
В обоснование своих требований о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка N 1832 от 27.12.2007 г., заключенного между администрацией г. Оренбурга и Е., Щ. истец ссылается на то, что при установлении границ землепользования (межевании), определении местоположения границ смежного земельного участка и его площади, определении местоположения границ смежных земельных участков, истец не уведомлялся и не принимал никакого участия.
Вместе с тем, из материалов землеустроительного дела по межеванию земельного участка по адресу: ***, утвержденного 27.11.2007 г., усматривается, что ООО "Нефть-Жилинвест" не является смежным землепользователем, ими являются земли города и участок, расположенный по адресу ***, границы с которым согласованы с К.
Соответственно, согласование границ земельного участка с ООО "Нефть-Жилинвест" не требовалось.
Таким образом, права истца при проведении межевания земельного участка не могли быть нарушены.
При таких обстоятельствах, заключенные договора купли-продажи соответствуют требованиям действующего законодательства.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договоры купли-продажи не являются ничтожными, отвечают требованиям действующего законодательства, отказав ООО "Нефть-Жилинвест" в удовлетворении заявленных требований.
С данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку он соответствует обстоятельствам дела, обоснован доказательствами, исследованными в судебном заседании, и нормами права.
Доводы кассационной жалобы сводятся по существу к переоценке обстоятельств, которые судом определены правильно, и доказательств, которые суд положил в основу своих выводов, в связи с чем, не могут быть приняты в качестве оснований для отмены законного и обоснованного решения суда.
Нарушений норм материального права, а также норм процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом кассационной инстанции не установлено, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 3 августа 2010 года по гражданскому делу по иску Общества с ограниченной ответственностью "Нефть-Жилинвест" к Щ., Е., Ю., С.С., Управлению землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга о признании сделок недействительными, признании отсутствия права собственности на земельный участок, признании зарегистрированного права собственности оставить без изменения, а кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Нефть-Жилинвест" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)