Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Пивоваровой Л.В., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, общества с ограниченной ответственностью "Руслан и Людмила" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2013 по делу N А07-13668/2012 (судья Полтавец М.В.).
Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску, Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Руслан и Людмила" (далее - ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску, ООО "Руслан и Людмила") о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Уфа, ул. Космонавтов, д. 9, общей площадью 540,7 кв. м.
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2012 к рассмотрению совместно с первоначальным принят встречный иск общества с ограниченной ответственностью "Руслан и Людмила" о государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан перехода права собственности на нежилые помещения первого этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Космонавтов, д. 9, (кадастровый номер 02:55:030180:0:3/2) общей площадью 531,8 кв. м (номера помещений 1, 2, 3, 4, 8, 9,10, 13, 14, 15,16,18,20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36) к обществу с ограниченной ответственностью "Руслан и Людмила" по договору купли-продажи, заключенному в соответствии с постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А07-19040/2008 от 02.02.2009 (л. д. 21-30, т. 2).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра)
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2013 (резолютивная часть объявлена 12.03.2013) в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано.
С вынесенным решением не согласились истцы по первоначальному и встречному иску, обжаловав его в апелляционном порядке.
В апелляционной жалобе Управление муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (предыдущее наименование Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в соответствии с решением Совета городского округа город Уфа от 20.02.2013 N 14/21) (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении первоначального иска, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на необходимость применения положений статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации в части определения срока исполнения обществом обязанности по оплате приобретенного имущества, поскольку такой срок не установлен договором и постановлением Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда по делу N А07-19040/2007. Указывает, что ответчик стал исполнять обязательство только после направления в его адрес соответствующего требования о расторжении договора 08.06.2012. Поскольку до настоящего времени обязательство в полном объеме не выполнено, условия договора существенно нарушены, продавец лишен того, на что он был вправе рассчитывать в силу закона.
В апелляционной жалобе ООО "Руслан и Людмила" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на длительное неисполнение Комитетом постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А07-19040/2008, которым на ответчика возложена обязанность по заключению договора купли-продажи нежилого помещения. Ссылаясь на приостановление Управлением Росреестра государственной регистрации права собственности общества на поименованное в иске нежилое помещение, указывает на уклонение Комитета от предоставления договора в соответствующей форме. Полагает, что надлежащим ответчиком по требованию о государственной регистрации перехода права собственности Управление Росреестра не является.
В дополнительном правовом обосновании к апелляционной жалобе общество указало на определение ответчика по требованию о государственной регистрации перехода права собственности в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ООО "Руслан и Людмила" представило отзыв на апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в котором просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве ответчик ссылается на отсутствие оснований для расторжения договора купли-продажи при внесении более 50% выкупной цены, с учетом длительного согласования существенных условий договора.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2009 по делу N А07-19040/2008 на Комитет возложена обязанность заключить с обществом "Руслан и Людмила" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 540, 7 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Космонавтов, д. 9, по выкупной стоимости 6 500 000 руб. в течение 15 дней с момента принятия настоящего постановления.
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 05.05.2009 названный выше судебный акт оставлен без изменения.
В рамках дела N А07-19040/2008 арбитражными судами установлено, что в связи с выкупом товариществом с ограниченной ответственностью "Руслан и Людмила" муниципального имущества, в соответствии с пунктом 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.1993 N 2284, общество "Руслан и Людмила" обладает исключительным правом на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения.
Из представленной в материалы дела переписки сторон усматривается, что после вынесения названного постановления договор купли-продажи нежилого помещения в виде единого документа оформлен не был по причине отсутствия соглашения сторон по условию о сроке оплаты выкупаемого объекта, условию о передаче объекта, размере штрафных санкций за неисполнение обязательств по оплате стоимости помещения, а также мнения общества о необходимости отражения в договоре измененной площади нежилого помещения (л. д. 83-102, т. 1).
Указанные обстоятельства послужили основанием для заявления Комитетом требований к ООО "Руслан и Людмила о понуждении заключить с Комитетом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 531,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Космонавтов, 9, по цене 5 508 474 руб. 58 коп. без НДС, наряду с требованиями о взыскании 2 520 580 руб. 74 коп. неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы за пользование помещением в период с 02.07.2009 по 30.11.2011 и 253 886 руб. 42 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. Указанные требования были рассмотрены Арбитражным судом Республики Башкортостан в рамках дела N А07-17473/2011.
Вступившими в законную силу судебными актами суда по указанному делу в удовлетворении требований Комитета было отказано. При этом, судами на основании положений статей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433, статей 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что условия договора купли-продажи спорного помещения были определены постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2009 по делу N А07-19040/2008, поэтому договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу названного выше постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, то есть с 02.02.2009.
Судебными актами по делу также установлено, что к моменту заключения договора купли-продажи спорное нежилое помещение уже находилось во владении у общества "Руслан и Людмила" на основании ранее заключенного договора аренды, поэтому признается переданным обществу с этого момента.
Уведомлением от 08.06.2012 N КС 3563 Комитет сообщил обществу о неисполнении обязанности по внесению выкупной цены нежилого помещения и предложил расторгнуть договор купли-продажи помещения по адресу: г. Уфа, ул. Космонавтов, д. 9 (л. д. 10, 8, т. 1) Уведомление получено ответчиком 18.06.2012 (л. д. 9, т. 1).
Письмом от 05.07.2012 N 10 общество выразило несогласие с расторжением договора и просило предоставить счет на оплату с указанием необходимых банковских реквизитов (л. д. 79, т. 1).
Письмом от 08.08.2012 N КС-8617 Комитет направил в адрес ответчика реквизиты для оплаты объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Космонавтов, д. 9 (л. д. 80, т. 1).
В соответствии с квитанцией от 19.09.2012 СБ8598/0213 Гурова А.Н. внесла на расчетный счет истца денежные средства в сумме 1 030 123 руб. 80 коп., наименование платежа указано "по договору купли-продажи объекта Космонавтов, д. 9, за ООО "Руслан и Людмила" согласно договору займа" (л. д. 74, т. 1).
Согласно квитанции от 22.10.2012 Гуровой А.Н. внесено 700 000 руб. за выкуп помещения (л. д. 75, т. 1). Письмом Сбербанка России (Башкирское отделение N 8598 дополнительный офис N 0213) от 05.03.2013 N 213-098 уточнено наименование платежа "по договору купли-продажи объекта Космонавтов, д. 9, за ООО "Руслан и Людмила" согласно договора займа от 03.11.2009".
Также в материалах дела имеется заявление от 18.09.2012 ООО "Руслан и Людмила" о зачете переплаты в сумме 424126 руб. 46 коп., образовавшейся за счет возмещения по декларациям за 1-4 кварталы 2007 год, 1-2 квартал 2008 год по НДС в счет уплаты текущих платежей по договору выкупа объекта нежилого фонда, полученное Межрайонной ИФНС 19.09.2012 N 33 (л. д. 77, т. 1).
Платежным поручением от 26.11.2012 N 406 обществом с ограниченной ответственностью Торговая фирма "АМОС-2" было произведено перечисление денежных средств в сумме 1 100 000 руб. с указанием назначения платежа "оплата по договору б/н от 17.02.2009 за выкуп помещения по адресу: г. Уфа, ул. Космонавтов, 9 (ООО "Руслан и Людмила")" (л. д. 111, 112, т. 2).
Сведений о возвращении обществу указанных выше денежных средств судом первой инстанции не установлено. В соответствии с оформленным ООО "Руслан и Людмила" и направленном в адрес истца по первоначальному иску актом сверки расчетов по состоянию на 06.03.2013, задолженность общества по договору купли-продажи нежилого помещения составляет 3 419 029 руб. 51 коп. (л. д. 118-120, т. 2).
Из содержания уведомления Управления Росреестра от 13.11.2012 о приостановлении государственной регистрации (л. д. 26, т. 2), усматривается, что 30.10.2012 ООО "Руслан и Людмила" были представлены документы на регистрацию права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Космонавтов, д. 9. В приостановлении государственной регистрации указано, что ее основанием послужило наличие сомнений государственного регистратора в наличии оснований для государственной регистрации. Заявителю было указано на необходимость предоставления на государственную регистрацию надлежащим образом оформленного договора купли-продажи, акта приема передачи нежилого помещения, заявления на переход права собственности от имени муниципального образования, а также заявления о прекращении записи о зарегистрированном обременении - аренде нежилого помещения.
30.11.2012 обществом "Руслан и Людмила" в адрес Комитета было направлено требование об участии в государственной регистрации перехода права собственности, в котором предлагалось в срок до 06.12.2012 подготовить и сдать указанные в уведомлении Управления Росреестра документы (л. д. 115, т. 2). Вручение письма произведено 03.12.2012.
Неисполнение ООО "Руслан и Людмила" обязанности по оплате цены нежилого помещения в сумме 6 500 000 руб. послужило основанием для обращения истца по первоначальному иску в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями о расторжении договора купли-продажи. Основанием для предъявления встречных исковых требований общества о государственной регистрации перехода права собственности на приобретенный по договору объект недвижимого имущества послужило уклонение Комитета от заключения договора купли-продажи в соответствующей форме и осуществления государственной регистрации. Правовым основанием встречных требований являются положения статьи 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении спора, суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами заключен договор купли-продажи путем определения его условий постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А07-19040/2008. Установив, что обществом произведена частичная оплата стоимости приобретенного объекта, суд пришел к выводу об отклонении требований о расторжении договора. Отказывая в удовлетворении встречных требований об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное по договору нежилое помещение, суд первой инстанции исходил из их буквального содержания, предполагающего совершение действий Управлением Росреестра, которое привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого судебного акта по первоначальному иску и наличии таких оснований в части решения, принятого по встречному иску.
Исходя из положений пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установленные при рассмотрении дел N А07-19040/2008 и N А07-17473/2011 обстоятельства заключения между Комитетом и ООО "Руслан и Людмила" договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Космонавтов, д. 9, с 02.02.2009, а также нахождения нежилого помещения во владении ООО "Руслан и Людмила" на основании ранее заключенного договора аренды (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует признать не подлежащими доказыванию при рассмотрении настоящего дела.
В силу статьи 549, пункта 1 статьи 454, 485, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации к обязанностям покупателя по договору купли-продажи относится оплата приобретенного имущества по цене предусмотренной договором купли продажи. В рассматриваемом случае обязанностью покупателя является внесение денежных средств в сумме 6 500 000 руб. (включающих налог на добавленную стоимость).
Доказательства внесения указанной суммы в полном объеме в материалах дела отсутствуют.
Вместе с тем, особенностью рассматриваемой ситуации является отсутствие согласования сторонами условия о порядке и сроках внесения выкупной цены, поскольку проект договора купли-продажи таких условий не содержал (л. д. 11, т. 2). Они не были заявлены ООО "Руслан и Людмила" в качестве существенных условий, подлежащих определению при понуждении Комитета к заключению договора и, соответственно, не были определены судебным актом по делу N А07-19040/2008.
Принимая во внимания отсутствие согласования сторонами условия о рассрочке платежа при исполнении судебного акта по названному делу, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отклонении доводов ответчика о рассрочке платежа в течение 1095 дней.
По общему правилу, предусмотренному статьей 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
Поскольку указанной нормой закона определена обязанность исполнения обязательства по оплате, довод апеллянта о применении положений статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации является необоснованным. Положения пункта 2 указанной нормы применимы, если обязанность исполнения не вытекает из закона, а только условий обязательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Неоплата имущества в установленный договором срок признается существенным нарушением договора, которое может служить основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон. Соответствующая правовая позиция выражена в пункте 65 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
В рассматриваемом случае, судебной коллегией не установлено оснований для возложения на ООО "Руслан и Людмила" негативных последствий в виде расторжения договора купли-продажи по причине нарушения обязательства по оплате приобретенного имущества.
Отношения, связанные с выкупом обществом нежилого помещения урегулированы Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Статьей 35 указанного закона предусмотрено, что оплата приобретаемого покупателем государственного или муниципального имущества производится единовременно или в рассрочку.
В силу пункта 1 статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Правила пункта 1 настоящей статьи соответственно применяются и в случаях, когда должник в силу закона или договора несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства независимо от своей вины (в том числе при осуществлении предпринимательской деятельности).
Имеющиеся в деле сведения о предъявлении Комитетом требований к ООО "Руслан и Людмила" понуждении заключить с Комитетом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 531,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Космонавтов, 9 (дело N А07-17473/2011), мотивировка встречных требований ООО "Руслан и Людмила" по настоящему иску в части уклонения ответчика от предоставления договора купли-продажи, а также переписка сторон, имевшая место с 2009 по 2011 годы, по поводу заключения договора (включая условия о рассрочке оплаты приобретенного имущества), свидетельствуют об убеждении обеих сторон спора о необходимости оформления договора купли-продажи как единого документа. Вывод о заключении договора путем принятия судебного акта по делу N А07-19040/2008 сделан лишь при вынесении судебного акта по делу N А07-17473/2011, вступившего в законную силу 06.08.2012. Названное позволяет сделать вывод о вине в просрочке платежа как истца, так и ответчика по первоначальному иску.
С учетом отсутствия требований Комитета об оплате имущества до июня 2012 года, сообщения им обществу реквизитов для оплаты по договору купли-продажи лишь письмом от 08.08.2012 (л. д. 80, т. 1), а также внесения обществом оплаты по договору приближенной к половине его стоимости, указанные выше обстоятельства конкретного дела исключают удовлетворение иска о расторжении договора купли-продажи, о чем суд первой инстанции сделал правильные выводы.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и отмены обжалуемого решения в части отказа в удовлетворении первоначального иска не имеется.
При оценке обоснованности встречных требований ООО "Руслан и Людмила" о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение по договору купли продажи, судебная коллегия пришла к следующим выводам:
Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация права, возникшего на основании сделки, не требующей нотариального удостоверения, проводится по заявлению обеих сторон договора. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны пункт 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Содержание приведенных норм свидетельствует о том, что требования о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи, могут быть обращены исключительно к лицу, которое является стороной сделки (собственником имущества в рассматриваемом случае). Управление Росреестра таким лицом не является, поэтому выводы суда первой инстанции об отсутствии заявленных к нему требований не могли являться причиной отказа в удовлетворении заявленных обществом требований. Сама по себе формулировка истцом заявленных к Комитету требований, как осуществление государственной регистрации перехода права собственности Управлением Росреестра, употреблена в контексте порядка осуществления государственной регистрации и исходя из их существа, не означает требований к органу, осуществляющему государственную регистрацию.
Выводы суда первой инстанции в этой части следует признать ошибочными.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Нахождения нежилого помещения во владении ООО "Руслан и Людмила" на основании ранее заключенного договора аренды установлено вступившими в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-17473/2011. Принимая во внимание также установленное в порядке пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельство заключения между Комитетом и ООО "Руслан и Людмила" договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Космонавтов, д. 9 с 02.02.2009, удовлетворение заявленных истцом по встречному иску находится в зависимости от предоставления доказательств уклонения ответчика от осуществление государственной регистрации перехода права собственности.
30.11.2012 обществом "Руслан и Людмила" в адрес Комитета было направлено требование об участии в государственной регистрации перехода права собственности, в котором предлагалось в срок до 06.12.2012 подготовить и сдать указанные в уведомлении Управления Росреестра документы (л. д. 115, т. 2). Вручение письма произведено 03.12.2012.
Вместе с тем, от содействия в проведении государственной регистрации ответчик по встречному иску уклонился, в суде против заявленного иска возражал.
Исходя из пункта 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при названных обстоятельствах у судебной коллегии не имеется оснований считать недоказанным факт уклонения. Сходный подход к правовой оценке уклонения для целей государственной регистрации сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 N 6267/10.
Поскольку в данном случае действия ответчика по уклонению от совершения названных действий создали обществу "Руслан и Людмила" препятствия в государственной регистрации, проведение которой невозможно в отсутствие заявления продавца недвижимого имущества, государственную регистрацию перехода права собственности следует произвести на основании решения суда в соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Наличие иных оснований, препятствующих проведению государственной регистрации перехода права собственности, материалами дела не подтверждено.
Отсутствие полной оплаты стоимости нежилого помещения обществом "Руслан и Людмила" по договору купли-продажи на дату вынесения судебного акта о государственной регистрации перехода права собственности, препятствием для вынесения такого судебного акта не является, поскольку в соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также заявления требований об оплате по договору и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами.
Ошибочное мнение общества (сделанное без учета ранее принятых по спорному правоотношению судебных актов) о необходимости оформления надлежащим образом оформленного договора купли-продажи и акта приема передачи нежилого имущества, основанием для отказа в удовлетворении заявленных им требований не является.
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция усматривает основания для удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Руслан и Людмила" и отмены обжалуемого решения в части отказа в удовлетворении встречного иска в связи с неправильным применением норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) с принятием судебного акта об удовлетворении встречных исковых требований.
При вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности судебная коллегия исходит из уточненных по состоянию на 07.04.2010 данных о площади спорного нежилого помещения (ее уменьшении на 8,9 кв. м) и нумерации помещений, о чем приведены сведения в кадастровом паспорте помещения от 30.06.2010 (л. д. 24, т. 2).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции подлежат отнесению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе ООО "Руслан и Людмила" не подлежат возмещению в связи с предоставлением ему отсрочки в уплате государственной пошлины. Взыскание государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции с Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в доход федерального бюджета не производится в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2013 по делу N А07-13668/2012 в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Руслан и Людмила" - отменить.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Руслан и Людмила" к Управлению муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения первого этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Космонавтов, д. 9, (кадастровый номер 02:55:030180:0:3/2) общей площадью 531,8 кв. м (номера помещений 1, 2, 3, 4, 8, 9,10, 12, 13, 14, 15, 16, 18, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36) - удовлетворить.
Зарегистрировать переход права собственности к обществу с ограниченной ответственностью "Руслан и Людмила" на нежилые помещения первого этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Космонавтов, д. 9, (кадастровый номер 02:55:030180:0:3/2) общей площадью 531,8 кв. м (номера помещений 1, 2, 3, 4, 8, 9,10, 12, 13, 14, 15,16,18,20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36) к обществу с ограниченной ответственностью "Руслан и Людмила" в соответствии с постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2009 по делу N А07-19040/2008.
В остальной части решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2013 по делу N А07-13668/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.06.2013 N 18АП-4802/2012 ПО ДЕЛУ N А07-13668/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июня 2013 г. N 18АП-4802/2012
Дело N А07-13668/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Пивоваровой Л.В., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, общества с ограниченной ответственностью "Руслан и Людмила" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2013 по делу N А07-13668/2012 (судья Полтавец М.В.).
Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску, Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Руслан и Людмила" (далее - ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску, ООО "Руслан и Людмила") о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Уфа, ул. Космонавтов, д. 9, общей площадью 540,7 кв. м.
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2012 к рассмотрению совместно с первоначальным принят встречный иск общества с ограниченной ответственностью "Руслан и Людмила" о государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан перехода права собственности на нежилые помещения первого этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Космонавтов, д. 9, (кадастровый номер 02:55:030180:0:3/2) общей площадью 531,8 кв. м (номера помещений 1, 2, 3, 4, 8, 9,10, 13, 14, 15,16,18,20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36) к обществу с ограниченной ответственностью "Руслан и Людмила" по договору купли-продажи, заключенному в соответствии с постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А07-19040/2008 от 02.02.2009 (л. д. 21-30, т. 2).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра)
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2013 (резолютивная часть объявлена 12.03.2013) в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано.
С вынесенным решением не согласились истцы по первоначальному и встречному иску, обжаловав его в апелляционном порядке.
В апелляционной жалобе Управление муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (предыдущее наименование Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в соответствии с решением Совета городского округа город Уфа от 20.02.2013 N 14/21) (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении первоначального иска, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на необходимость применения положений статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации в части определения срока исполнения обществом обязанности по оплате приобретенного имущества, поскольку такой срок не установлен договором и постановлением Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда по делу N А07-19040/2007. Указывает, что ответчик стал исполнять обязательство только после направления в его адрес соответствующего требования о расторжении договора 08.06.2012. Поскольку до настоящего времени обязательство в полном объеме не выполнено, условия договора существенно нарушены, продавец лишен того, на что он был вправе рассчитывать в силу закона.
В апелляционной жалобе ООО "Руслан и Людмила" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на длительное неисполнение Комитетом постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А07-19040/2008, которым на ответчика возложена обязанность по заключению договора купли-продажи нежилого помещения. Ссылаясь на приостановление Управлением Росреестра государственной регистрации права собственности общества на поименованное в иске нежилое помещение, указывает на уклонение Комитета от предоставления договора в соответствующей форме. Полагает, что надлежащим ответчиком по требованию о государственной регистрации перехода права собственности Управление Росреестра не является.
В дополнительном правовом обосновании к апелляционной жалобе общество указало на определение ответчика по требованию о государственной регистрации перехода права собственности в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ООО "Руслан и Людмила" представило отзыв на апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в котором просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве ответчик ссылается на отсутствие оснований для расторжения договора купли-продажи при внесении более 50% выкупной цены, с учетом длительного согласования существенных условий договора.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2009 по делу N А07-19040/2008 на Комитет возложена обязанность заключить с обществом "Руслан и Людмила" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 540, 7 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Космонавтов, д. 9, по выкупной стоимости 6 500 000 руб. в течение 15 дней с момента принятия настоящего постановления.
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 05.05.2009 названный выше судебный акт оставлен без изменения.
В рамках дела N А07-19040/2008 арбитражными судами установлено, что в связи с выкупом товариществом с ограниченной ответственностью "Руслан и Людмила" муниципального имущества, в соответствии с пунктом 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.1993 N 2284, общество "Руслан и Людмила" обладает исключительным правом на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения.
Из представленной в материалы дела переписки сторон усматривается, что после вынесения названного постановления договор купли-продажи нежилого помещения в виде единого документа оформлен не был по причине отсутствия соглашения сторон по условию о сроке оплаты выкупаемого объекта, условию о передаче объекта, размере штрафных санкций за неисполнение обязательств по оплате стоимости помещения, а также мнения общества о необходимости отражения в договоре измененной площади нежилого помещения (л. д. 83-102, т. 1).
Указанные обстоятельства послужили основанием для заявления Комитетом требований к ООО "Руслан и Людмила о понуждении заключить с Комитетом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 531,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Космонавтов, 9, по цене 5 508 474 руб. 58 коп. без НДС, наряду с требованиями о взыскании 2 520 580 руб. 74 коп. неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы за пользование помещением в период с 02.07.2009 по 30.11.2011 и 253 886 руб. 42 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. Указанные требования были рассмотрены Арбитражным судом Республики Башкортостан в рамках дела N А07-17473/2011.
Вступившими в законную силу судебными актами суда по указанному делу в удовлетворении требований Комитета было отказано. При этом, судами на основании положений статей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433, статей 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что условия договора купли-продажи спорного помещения были определены постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2009 по делу N А07-19040/2008, поэтому договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу названного выше постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, то есть с 02.02.2009.
Судебными актами по делу также установлено, что к моменту заключения договора купли-продажи спорное нежилое помещение уже находилось во владении у общества "Руслан и Людмила" на основании ранее заключенного договора аренды, поэтому признается переданным обществу с этого момента.
Уведомлением от 08.06.2012 N КС 3563 Комитет сообщил обществу о неисполнении обязанности по внесению выкупной цены нежилого помещения и предложил расторгнуть договор купли-продажи помещения по адресу: г. Уфа, ул. Космонавтов, д. 9 (л. д. 10, 8, т. 1) Уведомление получено ответчиком 18.06.2012 (л. д. 9, т. 1).
Письмом от 05.07.2012 N 10 общество выразило несогласие с расторжением договора и просило предоставить счет на оплату с указанием необходимых банковских реквизитов (л. д. 79, т. 1).
Письмом от 08.08.2012 N КС-8617 Комитет направил в адрес ответчика реквизиты для оплаты объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Космонавтов, д. 9 (л. д. 80, т. 1).
В соответствии с квитанцией от 19.09.2012 СБ8598/0213 Гурова А.Н. внесла на расчетный счет истца денежные средства в сумме 1 030 123 руб. 80 коп., наименование платежа указано "по договору купли-продажи объекта Космонавтов, д. 9, за ООО "Руслан и Людмила" согласно договору займа" (л. д. 74, т. 1).
Согласно квитанции от 22.10.2012 Гуровой А.Н. внесено 700 000 руб. за выкуп помещения (л. д. 75, т. 1). Письмом Сбербанка России (Башкирское отделение N 8598 дополнительный офис N 0213) от 05.03.2013 N 213-098 уточнено наименование платежа "по договору купли-продажи объекта Космонавтов, д. 9, за ООО "Руслан и Людмила" согласно договора займа от 03.11.2009".
Также в материалах дела имеется заявление от 18.09.2012 ООО "Руслан и Людмила" о зачете переплаты в сумме 424126 руб. 46 коп., образовавшейся за счет возмещения по декларациям за 1-4 кварталы 2007 год, 1-2 квартал 2008 год по НДС в счет уплаты текущих платежей по договору выкупа объекта нежилого фонда, полученное Межрайонной ИФНС 19.09.2012 N 33 (л. д. 77, т. 1).
Платежным поручением от 26.11.2012 N 406 обществом с ограниченной ответственностью Торговая фирма "АМОС-2" было произведено перечисление денежных средств в сумме 1 100 000 руб. с указанием назначения платежа "оплата по договору б/н от 17.02.2009 за выкуп помещения по адресу: г. Уфа, ул. Космонавтов, 9 (ООО "Руслан и Людмила")" (л. д. 111, 112, т. 2).
Сведений о возвращении обществу указанных выше денежных средств судом первой инстанции не установлено. В соответствии с оформленным ООО "Руслан и Людмила" и направленном в адрес истца по первоначальному иску актом сверки расчетов по состоянию на 06.03.2013, задолженность общества по договору купли-продажи нежилого помещения составляет 3 419 029 руб. 51 коп. (л. д. 118-120, т. 2).
Из содержания уведомления Управления Росреестра от 13.11.2012 о приостановлении государственной регистрации (л. д. 26, т. 2), усматривается, что 30.10.2012 ООО "Руслан и Людмила" были представлены документы на регистрацию права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Космонавтов, д. 9. В приостановлении государственной регистрации указано, что ее основанием послужило наличие сомнений государственного регистратора в наличии оснований для государственной регистрации. Заявителю было указано на необходимость предоставления на государственную регистрацию надлежащим образом оформленного договора купли-продажи, акта приема передачи нежилого помещения, заявления на переход права собственности от имени муниципального образования, а также заявления о прекращении записи о зарегистрированном обременении - аренде нежилого помещения.
30.11.2012 обществом "Руслан и Людмила" в адрес Комитета было направлено требование об участии в государственной регистрации перехода права собственности, в котором предлагалось в срок до 06.12.2012 подготовить и сдать указанные в уведомлении Управления Росреестра документы (л. д. 115, т. 2). Вручение письма произведено 03.12.2012.
Неисполнение ООО "Руслан и Людмила" обязанности по оплате цены нежилого помещения в сумме 6 500 000 руб. послужило основанием для обращения истца по первоначальному иску в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями о расторжении договора купли-продажи. Основанием для предъявления встречных исковых требований общества о государственной регистрации перехода права собственности на приобретенный по договору объект недвижимого имущества послужило уклонение Комитета от заключения договора купли-продажи в соответствующей форме и осуществления государственной регистрации. Правовым основанием встречных требований являются положения статьи 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении спора, суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами заключен договор купли-продажи путем определения его условий постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А07-19040/2008. Установив, что обществом произведена частичная оплата стоимости приобретенного объекта, суд пришел к выводу об отклонении требований о расторжении договора. Отказывая в удовлетворении встречных требований об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное по договору нежилое помещение, суд первой инстанции исходил из их буквального содержания, предполагающего совершение действий Управлением Росреестра, которое привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого судебного акта по первоначальному иску и наличии таких оснований в части решения, принятого по встречному иску.
Исходя из положений пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установленные при рассмотрении дел N А07-19040/2008 и N А07-17473/2011 обстоятельства заключения между Комитетом и ООО "Руслан и Людмила" договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Космонавтов, д. 9, с 02.02.2009, а также нахождения нежилого помещения во владении ООО "Руслан и Людмила" на основании ранее заключенного договора аренды (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует признать не подлежащими доказыванию при рассмотрении настоящего дела.
В силу статьи 549, пункта 1 статьи 454, 485, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации к обязанностям покупателя по договору купли-продажи относится оплата приобретенного имущества по цене предусмотренной договором купли продажи. В рассматриваемом случае обязанностью покупателя является внесение денежных средств в сумме 6 500 000 руб. (включающих налог на добавленную стоимость).
Доказательства внесения указанной суммы в полном объеме в материалах дела отсутствуют.
Вместе с тем, особенностью рассматриваемой ситуации является отсутствие согласования сторонами условия о порядке и сроках внесения выкупной цены, поскольку проект договора купли-продажи таких условий не содержал (л. д. 11, т. 2). Они не были заявлены ООО "Руслан и Людмила" в качестве существенных условий, подлежащих определению при понуждении Комитета к заключению договора и, соответственно, не были определены судебным актом по делу N А07-19040/2008.
Принимая во внимания отсутствие согласования сторонами условия о рассрочке платежа при исполнении судебного акта по названному делу, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отклонении доводов ответчика о рассрочке платежа в течение 1095 дней.
По общему правилу, предусмотренному статьей 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
Поскольку указанной нормой закона определена обязанность исполнения обязательства по оплате, довод апеллянта о применении положений статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации является необоснованным. Положения пункта 2 указанной нормы применимы, если обязанность исполнения не вытекает из закона, а только условий обязательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Неоплата имущества в установленный договором срок признается существенным нарушением договора, которое может служить основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон. Соответствующая правовая позиция выражена в пункте 65 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
В рассматриваемом случае, судебной коллегией не установлено оснований для возложения на ООО "Руслан и Людмила" негативных последствий в виде расторжения договора купли-продажи по причине нарушения обязательства по оплате приобретенного имущества.
Отношения, связанные с выкупом обществом нежилого помещения урегулированы Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Статьей 35 указанного закона предусмотрено, что оплата приобретаемого покупателем государственного или муниципального имущества производится единовременно или в рассрочку.
В силу пункта 1 статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Правила пункта 1 настоящей статьи соответственно применяются и в случаях, когда должник в силу закона или договора несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства независимо от своей вины (в том числе при осуществлении предпринимательской деятельности).
Имеющиеся в деле сведения о предъявлении Комитетом требований к ООО "Руслан и Людмила" понуждении заключить с Комитетом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 531,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Космонавтов, 9 (дело N А07-17473/2011), мотивировка встречных требований ООО "Руслан и Людмила" по настоящему иску в части уклонения ответчика от предоставления договора купли-продажи, а также переписка сторон, имевшая место с 2009 по 2011 годы, по поводу заключения договора (включая условия о рассрочке оплаты приобретенного имущества), свидетельствуют об убеждении обеих сторон спора о необходимости оформления договора купли-продажи как единого документа. Вывод о заключении договора путем принятия судебного акта по делу N А07-19040/2008 сделан лишь при вынесении судебного акта по делу N А07-17473/2011, вступившего в законную силу 06.08.2012. Названное позволяет сделать вывод о вине в просрочке платежа как истца, так и ответчика по первоначальному иску.
С учетом отсутствия требований Комитета об оплате имущества до июня 2012 года, сообщения им обществу реквизитов для оплаты по договору купли-продажи лишь письмом от 08.08.2012 (л. д. 80, т. 1), а также внесения обществом оплаты по договору приближенной к половине его стоимости, указанные выше обстоятельства конкретного дела исключают удовлетворение иска о расторжении договора купли-продажи, о чем суд первой инстанции сделал правильные выводы.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и отмены обжалуемого решения в части отказа в удовлетворении первоначального иска не имеется.
При оценке обоснованности встречных требований ООО "Руслан и Людмила" о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение по договору купли продажи, судебная коллегия пришла к следующим выводам:
Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация права, возникшего на основании сделки, не требующей нотариального удостоверения, проводится по заявлению обеих сторон договора. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны пункт 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Содержание приведенных норм свидетельствует о том, что требования о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи, могут быть обращены исключительно к лицу, которое является стороной сделки (собственником имущества в рассматриваемом случае). Управление Росреестра таким лицом не является, поэтому выводы суда первой инстанции об отсутствии заявленных к нему требований не могли являться причиной отказа в удовлетворении заявленных обществом требований. Сама по себе формулировка истцом заявленных к Комитету требований, как осуществление государственной регистрации перехода права собственности Управлением Росреестра, употреблена в контексте порядка осуществления государственной регистрации и исходя из их существа, не означает требований к органу, осуществляющему государственную регистрацию.
Выводы суда первой инстанции в этой части следует признать ошибочными.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Нахождения нежилого помещения во владении ООО "Руслан и Людмила" на основании ранее заключенного договора аренды установлено вступившими в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-17473/2011. Принимая во внимание также установленное в порядке пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельство заключения между Комитетом и ООО "Руслан и Людмила" договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Космонавтов, д. 9 с 02.02.2009, удовлетворение заявленных истцом по встречному иску находится в зависимости от предоставления доказательств уклонения ответчика от осуществление государственной регистрации перехода права собственности.
30.11.2012 обществом "Руслан и Людмила" в адрес Комитета было направлено требование об участии в государственной регистрации перехода права собственности, в котором предлагалось в срок до 06.12.2012 подготовить и сдать указанные в уведомлении Управления Росреестра документы (л. д. 115, т. 2). Вручение письма произведено 03.12.2012.
Вместе с тем, от содействия в проведении государственной регистрации ответчик по встречному иску уклонился, в суде против заявленного иска возражал.
Исходя из пункта 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при названных обстоятельствах у судебной коллегии не имеется оснований считать недоказанным факт уклонения. Сходный подход к правовой оценке уклонения для целей государственной регистрации сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 N 6267/10.
Поскольку в данном случае действия ответчика по уклонению от совершения названных действий создали обществу "Руслан и Людмила" препятствия в государственной регистрации, проведение которой невозможно в отсутствие заявления продавца недвижимого имущества, государственную регистрацию перехода права собственности следует произвести на основании решения суда в соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Наличие иных оснований, препятствующих проведению государственной регистрации перехода права собственности, материалами дела не подтверждено.
Отсутствие полной оплаты стоимости нежилого помещения обществом "Руслан и Людмила" по договору купли-продажи на дату вынесения судебного акта о государственной регистрации перехода права собственности, препятствием для вынесения такого судебного акта не является, поскольку в соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также заявления требований об оплате по договору и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами.
Ошибочное мнение общества (сделанное без учета ранее принятых по спорному правоотношению судебных актов) о необходимости оформления надлежащим образом оформленного договора купли-продажи и акта приема передачи нежилого имущества, основанием для отказа в удовлетворении заявленных им требований не является.
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция усматривает основания для удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Руслан и Людмила" и отмены обжалуемого решения в части отказа в удовлетворении встречного иска в связи с неправильным применением норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) с принятием судебного акта об удовлетворении встречных исковых требований.
При вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности судебная коллегия исходит из уточненных по состоянию на 07.04.2010 данных о площади спорного нежилого помещения (ее уменьшении на 8,9 кв. м) и нумерации помещений, о чем приведены сведения в кадастровом паспорте помещения от 30.06.2010 (л. д. 24, т. 2).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции подлежат отнесению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе ООО "Руслан и Людмила" не подлежат возмещению в связи с предоставлением ему отсрочки в уплате государственной пошлины. Взыскание государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции с Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в доход федерального бюджета не производится в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2013 по делу N А07-13668/2012 в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Руслан и Людмила" - отменить.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Руслан и Людмила" к Управлению муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения первого этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Космонавтов, д. 9, (кадастровый номер 02:55:030180:0:3/2) общей площадью 531,8 кв. м (номера помещений 1, 2, 3, 4, 8, 9,10, 12, 13, 14, 15, 16, 18, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36) - удовлетворить.
Зарегистрировать переход права собственности к обществу с ограниченной ответственностью "Руслан и Людмила" на нежилые помещения первого этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Космонавтов, д. 9, (кадастровый номер 02:55:030180:0:3/2) общей площадью 531,8 кв. м (номера помещений 1, 2, 3, 4, 8, 9,10, 12, 13, 14, 15,16,18,20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36) к обществу с ограниченной ответственностью "Руслан и Людмила" в соответствии с постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2009 по делу N А07-19040/2008.
В остальной части решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2013 по делу N А07-13668/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)