Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Тихоновой В.К., Дунаевой Н.Ю.,
при участии в заседании:
от истца - Озерского И.Д. по доверенности от 01.11.2011, Данельяна А.А. по доверенности от 01.11.2011, Агапова А.С. по доверенности от 01.11.2011,
от ответчика - Середа Е.А. по доверенности от 18.10.2011,
рассмотрев 15 апреля 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу Открытого акционерного общества "Государственное акционерное общество "Всероссийский выставочный центр"
на решение от 16 октября 2012 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Скачковой Ю.А.,
на постановление от 21 декабря 2012 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой И.И., Смирновым О.В., Мартыновой Е.Е.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Магистраль XXI" (ОГРН 1117746638723)
к Открытому акционерному обществу "Государственное акционерное общество "Всероссийский выставочный центр"
о признании односторонней сделки недействительной
и встречному иску о признании договора аренды недействительным
третье лицо Управление Росреестра по Москве
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Магистраль XXI" (далее ООО "Магистраль XXI", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу "Государственное акционерное общество "Всероссийский выставочный центр" (далее ОАО "ГАО ВВЦ", ответчик) о признании недействительной односторонней сделки - уведомления ОАО "ГАО ВВЦ" от 13.10.2011 исх. N 24-35/11 о расторжении договора аренды здания, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Мира, д. 119, стр. 33, N 1758/11/24, заключенного 31.08.2011 между ОАО "ГАО ВВЦ" и ООО "Магистраль XXI".
ОАО "ГАО ВВЦ" предъявлен встречный иск, принятый судом к рассмотрению совместно с первоначальным, о признании недействительным договора аренды здания N 1758/11/24 от 31.08.2011, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сельскохозяйственная, д. 119 стр. 33, заключенного между ОАО "ГАО ВВЦ" и ООО "Магистраль XXI".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее Управление Росреестра по Москве, третье лицо).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 16 октября 2012 года первоначальный иск удовлетворен, во встречном иске отказано.
Суд признал недействительной одностороннюю сделку - уведомление ОАО "ГАО ВВЦ" от 13.10.2011 исх. N 24-35/11 о расторжении договора аренды от 31.08.2011 N 1758/11/24, заключенного между ОАО "ГАО ВВЦ и ООО "Магистраль XXI".
Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд исходил из того, что договором аренды здания N 1758/11/24 от 31.08.2011 не предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора. Соглашения сторон о расторжении договора не имеется.
По встречному иску суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора аренды от 31.08.2011 N 1758/11/24 недействительным, заявленных истцом: в соответствии со статьей 78 Федерального закона "Об акционерных обществах" договор является крупной сделкой, одним из взаимосвязанных договоров, совершенной в нарушение порядка ее одобрения, предусмотренного статьей 79 данного Закона, а также по основаниям статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации как заключенного в нарушение ограничений полномочий директора ОАО ГАО "ВВЦ", предусмотренных Уставом общества.
Суд установил, что в соответствии с пунктом 2.2 устава ОАО "ГАО ВВЦ" в редакции от 11.08.2009 передача в аренду собственного и находящегося в пользовании имущества отнесена к предмету деятельности общества; ответчик осуществляет деятельность по сдаче недвижимого имущества в аренду в качестве одного из уставных видов деятельности; сделки по сдаче недвижимого имущества в аренду являются для ОАО "ГАО ВВЦ" сделками, совершаемыми в процессе обычной хозяйственной деятельности общества.
ОАО "ГАО ВВЦ" не представлено доказательств ограничения полномочий генерального директора арендодателя на заключение сделки, осведомленности (реальной или потенциальной) арендатора о таком ограничении.
Довод ответчика об отнесении вопроса одобрения оспариваемой сделки к компетенции правления признан судом неосновательным, поскольку в силу статьи 7.51 устава ОАО "ГАО ВВЦ" к компетенции Правления относится одобрение сделки общества на сумму от 05 до 10 процентов стоимости активов общества, в том числе получение обществом кредитов, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности. Стоимость права аренды по оспариваемой сделке составляет 6,1% активов общества и данная сделка совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, в связи с чем ее одобрение не относится к компетенции Правления. Одобрение данной сделки также не относится к компетенции как Совета директоров, так и Общего собрания, поскольку стоимость имущественного права ниже 10% балансовой стоимости активов общества (пункт 15 статьи 7.24 и пункт 17 статьи 7.8 устава).
В представленной в дело копии справки ОАО "ГАО ВВЦ" с подписью генерального директора и оттиском печати общества от 13.09.2011, адресованной Управлению Росреестра по Москве, общество также подтверждает, что сделка по заключению договора аренды объектов недвижимого имущества крупной не является.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2012 года указанное решение оставлено без изменения.
ООО "ГАО ВВЦ" подана кассационная жалоба на вышеназванные судебные акты, согласно которой заявитель просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, направить дело на новое рассмотрение.
Ответчик считает, что суды допустили неправильное истолкование положений статей 78 Федерального закона "Об акционерных обществах", касающихся понятия взаимосвязанности сделок, сделав необоснованный вывод о том, что оспариваемый договор аренды и две другие сделки не являются взаимосвязанными. Оспариваемый договор аренды и договоры аренды от 29.08.2011 N 1731/11/24 и от 13.09.2011 N 1834/11/24 являются взаимосвязанной крупной сделкой.
Данный довод о взаимосвязанности договоров аренды подтверждается фактическими обстоятельствами по настоящему делу и представленными доказательствами, в том числе самими договорами аренды.
ОАО "ГАО ВВЦ" полагает, что суды допустили неправильное истолкование положений статьи 78 Федерального закона "Об акционерных обществах", касающихся понятия сделок, совершенных в рамках обычной хозяйственной деятельности, сделав необоснованный вывод, что оспариваемый договор аренды совершен в рамках обычной хозяйственной деятельности без анализа его содержания в нарушение позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23.12.2010 N 63.
Суд при рассмотрении настоящего дела должен был оценить ранее заключенные ГАО ВВЦ договоры, в том числе договоры аренды, и выяснить, отличаются ли они по своим основным условиям от оспариваемого договора. Суд указанные обстоятельства не оценил и не выяснил, просто сославшись на наличие иных договоров аренды, заключенных ГАО ВВЦ. Ответчик за все время своего существования не заключал договоров аренды недвижимого имущества, аналогичных и даже сопоставимых по сроку аренды и по площади сдаваемых в аренду помещений с оспариваемым договором и договорами аренды от 29.08.2011 и от 13.09.2011.
В соответствии с пунктом 40 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 и Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.07.2012 N 2820/12 договоры аренды имущества подлежат проверке на предмет отнесения их к крупным сделкам, при этом взаимосвязанные сделки должны оцениваться с точки зрения соблюдения процедуры их одобрения как единая сделка. Оспариваемый договор аренды взаимосвязан с двумя другими договорами аренды, является крупной сделкой и не одобрен в установленном законом порядке, в связи с чем является недействительным.
Также ОАО "ГАО ВВЦ" ссылается на то, что суды допустили неправильное истолкование положений статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации. В уставе Общества содержатся ограничения полномочий генерального директора, устав относится к открытым документам и должен был быть исследован при совершении сделок, истец как сторона сделки заведомо должен был узнать об ограничении полномочий генерального директора ГАО ВВЦ.
Ответчик считает, что суды допустили неправильное истолкование положений статьи 79 Федерального закона "Об акционерных обществах", не исследовав вопрос причинения убытков истцу заключением оспариваемого договора.
Также ОАО "ГАО ВВЦ" полагает необоснованным отклонение судом довода о том, что наличие оспариваемого договора влечет за собой негативные последствия для арендодателя, так как делает невозможной реализацию комплексного развития территории ВВЦ в рамках единой, утвержденной на федеральном уровне Концепции, препятствует воссозданию и реконструкции памятника федерального значения Павильон "Космос". Указывает, что наличие оспариваемого договора, в котором не предусмотрена возможность его одностороннего расторжения, является непреодолимым препятствием для сноса здания по адресу: г. Москва, пр. Мира, д. 119, стр. 33, которое диссонирует с Концепцией развития исторической территорией и подлежит сносу в соответствии с Историко-культурным исследованием "Объекты градостроительства и архитектуры, расположенные на территории ВВЦ", разработанного ГУП "НИИПИ Генплана г. Москвы".
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ОАО "ГАО ВВЦ" поддержал доводы кассационной жалобы.
ООО "Магистраль XXI" возражало против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.
Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в его отсутствие.
Письменные отзывы на жалобу не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что между ОАО "ГАО ВВЦ" (арендодатель) и ООО "Магистраль XXI" (арендатор) заключен договор от 31.08.2011 аренды здания, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Мира, д. 119, стр. 33, общей площадью 1 286,2 кв. м.
Срок аренды - пятнадцать лет с даты подписания договора (пункт 2.1 договора).
Указанный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке, запись регистрации N 77-77-02/005/2011-408.
Объект аренды передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 31.08.2011.
На основании уведомления ОАО ГАО "ВВЦ" от 13.10.2011 исх. 24-35/11 о расторжении договора аренды N 1758/11/24 от 31.08.2011, адресованного арендатору ООО "Магистраль XXI", Управлением Росреестра по Москве погашена регистрационная запись N 77-77-02/005/2011-408 о регистрации обременения, произведенная на основании данного договора аренды.
Согласно названному уведомлению арендодатель заявил об отказе от договоров аренды и их расторжении с 14.10.2011, в том числе договора аренды здания N 1758/11/24 от 31.08.2011, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Мира, д. 119, стр. 33, по основанию невыполнения ООО "Магистраль XXI" условий пунктов 3.2.2, 5.4 данного договора.
Пунктом 3.2.2 договора предусмотрена обязанность арендатора в течение десяти рабочих дней после подписания акта приема-передачи заключить с ЗАО "Управление технической эксплуатации ВВЦ" договор на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг на срок аренды.
В соответствии с пунктом 5.4 договора аренды арендатор в недельный срок со дня подписания акта приема передачи здания обязан внести на счет арендодателя обеспечивающий депозит в размере ежемесячной арендной платы.
Суд установил, что указанные пункты договора не содержат условий о последствиях их неисполнения, а также указания на то, что их нарушение является существенным нарушением договора и /или основанием для расторжения договора.
Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Кодекса).
Условиями договора аренды здания N 1758/11/24 от 31.08.2011 не предусмотрено право сторон, в том числе арендодателя, на односторонний отказ от договора; законом также такой отказ не допускается.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Кодекса).
Таким образом, судом правомерно признан отказ ОАО "ГАО ВВЦ" от 13.10.2011 исх. N 24-35/11 от договора аренды N 1758/11/24 от 31.08.2011 недействительным (ничтожным) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующий нормам гражданского законодательства, в том числе статьям 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом судом принято во внимание обстоятельство, что постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2012 по делу N А40-119954/11-82-1000 признаны незаконными действия Управления Росреестра по Москве, выразившиеся в погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 77-77-02/005/2011-408 от 08.09.2011 о государственной регистрации договора аренды здания, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Мира, д. 119, стр. 33, заключенного 31.08.2011 между ОАО "ГАО ВВЦ" и ООО "Магистраль XXI".
Встречный иск заявлен ОАО "ГАО ВВЦ" о признании недействительным договора аренды N 1758/11/24 от 31.08.2011 в силу статей 78, 79 Федерального закона "Об акционерных обществах" как крупной сделки, взаимосвязанной с договорами на аренду иных объектов, заключенных с ООО "Магистраль XXI", совершенной с нарушением порядка ее одобрения, статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации как сделки, совершенной генеральным директором с превышением полномочий по сравнению с тем, как они ограничены уставом ОАО "ГАО ВВЦ".
Ответчик заявляет, что оспариваемая сделка взаимосвязана с договорами аренды, заключенными между ОАО "ГАО ВВЦ" и ООО "Магистраль XXI": от 29.08.2011 N 1731/11/24 на здание, расположенное по адресу: г. Москва, проспект Мира, д. 119, стр. 46, общей площадью 4446,6 кв. м (срок аренды 15 лет с даты подписания договора); от 13.09.2011 на здания, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Сельскохозяйственная, д. 35, стр. 117, 121, 122, 123, 125, 126, 183, 184, 185, 201, 279, 289, 310, 428, 429, 431, 432, 433, 443 за N 1834/11/24 общей площадью объектов 24 836,6 кв. м с правом пользования некапитальными постройками подсобного назначения (теплицами), расположенными по адресу: г. Москва, ул. Сельскохозяйственная, д. 35, стр. 109 и стр. 115 (срок аренды 10 лет с даты подписания договора).
В соответствии с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" крупной сделкой считается сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, сделок, связанных с размещением посредством подписки (реализацией) обыкновенных акций общества, сделок, связанных с размещением эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в обыкновенные акции общества, и сделок, совершение которых обязательно для общества в соответствии с федеральными законами и (или) иными правовыми актами Российской Федерации и расчеты по которым производятся по ценам, определенным в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, или по ценам и тарифам, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Уставом общества могут быть установлены также иные случаи, при которых на совершаемые обществом сделки распространяется порядок одобрения крупных сделок, предусмотренный настоящим Федеральным законом.
Согласно статье 79 указанного Закона крупная сделка должна быть одобрена советом директоров (наблюдательным советом) общества или общим собранием акционеров в соответствии с настоящей статьей.
Решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов общества, принимается всеми членами совета директоров (наблюдательного совета) общества единогласно, при этом не учитываются голоса выбывших членов совета директоров (наблюдательного совета) общества.
Судом установлено, что в соответствии с имеющимися в деле доказательствами (справкой о стоимости арендной платы за весь период аренды, составленной по данным бухгалтерского баланса, бухгалтерским балансом на 30.06.2011 - последнюю отчетную дату, предшествующую дате заключения оспариваемой сделки) балансовая стоимость активов ОАО ГАО ВВЦ составляла 1 104 444 000 руб. Стоимость арендной платы за весь период аренды по оспариваемой сделке - договору аренды от 31.08.2011 N 1758/11/24-67 525 300 руб., что по расчету составило 6,1% стоимости активов.
ОАО "ГАО ВВЦ" считает, что оспариваемый договор аренды и договоры аренды от 29.08.2011 N 1731/11/24 и от 13.09.2011 N 1834/11/24 являются взаимосвязанной крупной сделкой, цена которых в совокупности превышает 25% активов ОАО "ГАО ВВЦ".
Как следует из Устава ОАО "ГАО ВВЦ" в редакции от 11.08.2009 (пункт 2.2), передача в аренду собственного и находящегося в пользовании имущества отнесена к предмету деятельности общества.
Суд установил наличие многочисленных споров между ОАО "ГАО ВВЦ" и арендаторами о взыскании арендной платы за пользование арендованным у общества имуществом. Суд указал, что Арбитражным судом города Москвы рассмотрены дела: А40-5423/10-155-52, А40-52931/10-53-388, А40-61823/11-142-525, А40-101962/10-37-825, А40-117014/11-29-1050, А40-115929/11-29-1036, А40-117016/11-53-1059, А40-115797/11-16-1064, А40-38404/12-157-348, А40-38495/12-105-357, А40-93124/12-64-875, А40-93115/12-64-876, А40-93166/12-85-281, в производстве находятся дела: А40-93112/12-16-893, А40-99166/12-77-987, А40-111252/12-85-459, А40-111255/12-77-1114, А40-116143/12-77-1186, А40-116147/12-16-1129, А40-122823/12-142-1153, А40-122826/12-157-1162, А40-122829/12-85-584, А40-132176/12-40-1226, А40-132177/12-64-1232, А40-132179/12-82-1218.
Суд счел, что такое количество споров, связанных со взысканием арендной платы, только по сведениям за период с мая 2010 года по настоящее время, свидетельствует об объеме сделок аренды, заключаемых ОАО "ГАО ВВЦ" в качестве арендодателя.
Также суд принял во внимание пояснения представителя ОАО "ГАО ВВЦ" в судебном заседании о том, на территории ВВЦ расположено более 400 зданий на территории 250 гектаров.
По мнению ответчика, заключение долгосрочных договоров аренды не относится к его обычной хозяйственной деятельности.
Суд, установив, что ОАО "ГАО ВВЦ" осуществляет деятельность по сдаче недвижимого имущества в аренду в качестве одного из уставных видов деятельности, при этом возможность сдачи в аренду имущества не ограничена сроками аренды, пришел к выводу о том, что оспариваемая сделка совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности общества.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суды установили, что договор аренды N 1758/11/24 от 31.08.2011 и договоры аренды от 29.08.2011 N 1731/11/24 и от 13.09.2011 N 1834/11/24 не являются взаимосвязанной крупной сделкой в смысле статьи 78 Федерального закона "Об акционерных обществах". Сам по себе факт заключения нескольких долгосрочных договоров аренды с одним и тем же арендатором на разные помещения и здания, принадлежащие арендодателю, не свидетельствует о взаимосвязанности этих сделок, которые в совокупности применительно к положениям статей 78, 79 указанного Закона подлежат оценке в качестве крупной сделки, требующей соблюдения порядка ее одобрения. Цель заключения каждого из указанных договоров аренды была обусловлена разными обстоятельствами, возникшими в разное время, по разным причинам, что исключает их взаимосвязанность. Доказательств общей цели заключения указанных сделок, направленных на отчуждение или возможность отчуждения имущества ОАО "ГАО ВВЦ", не представлено. При квалификации сделки по сдаче ОАО "ГАО ВВЦ" недвижимого имущества в аренду ООО "Магистраль XXI" обстоятельства, перечисленные в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.02.2008 N 13051/07 и от 22.09.2009 N 6172/09, а именно: преследование единой цели при заключении сделок, однородный предмет, непродолжительный период времени между совершением нескольких сделок, не могут рассматриваться как безусловное доказательство взаимосвязанности таких сделок для целей статьи 78 Закона "Об акционерных обществах" и необходимости одобрения в порядке, предусмотренном статьей 79 этого Закона.
Судами также признана необоснованной ссылка ответчика на пункт 40 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (передача в аренду имущества, необходимого акционерному обществу для осуществления его основной производственной деятельности, вследствие чего фактически была прекращена производственная деятельность общества, дающая его основной доход), поскольку как оспариваемый договор, так и иные вышеназванные договоры не предусматривают сдачу в аренду всего недвижимого имущества ОАО "ГАО ВВЦ". Кроме того, как сказано выше, деятельность по сдаче недвижимого имущества в аренду является одним из уставных видов деятельности ответчика.
Установив изложенные обстоятельства, суды пришли к правильному выводу о том, что оспариваемая сделка не подлежала заключению с соблюдением порядка, установленного статьей 79 Федерального закона "Об акционерных обществах".
Несоответствия указанного вывода позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.07.2012 N 2820/12 не имеется.
Судами исследован, оценен и отклонен довод ответчика о совершении данной сделки по цене значительно ниже рыночной, поскольку в дело представлен договор аренды в отношении спорного объекта от 31.10.2011 на срок 25 лет, предусматривающий арендную плату 412 181 руб. 75 коп. в месяц. Тогда как срок действия оспариваемого договора - 15 лет и размер арендной платы - 375 141 руб. 67 коп. в месяц. Учитывая, что разница платы за имущество в месяц составляет 9%, и принимая во внимание, что стоимость аренды имущества, переданного на 25 лет, может превышать стоимость аренды того же имущества, переданного на срок 15 лет с учетом экономических преимуществ более длительного срока аренды, суды сочли не доказанным факт причинения ОАО "ГАО ВВЦ" убытков оспариваемой сделкой.
В соответствии со статьей 174 Гражданского кодекса Российской Федерации если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
ОАО "ГАО ВВЦ" считает, что его генеральный директор при заключении договора аренды N 1758/11/24 от 31.08.2011 превысил полномочия, ограниченные пунктом 7.40 устава общества, согласно которому он имеет право распоряжаться имуществом общества, стоимость которого составляет не более 5% балансовой стоимости активов общества.
Суды установили, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлены доказательства наличия обстоятельств, входящих в предмет доказывания по встречному иску, а именно: ограничение полномочий генерального директора арендодателя на заключение сделки, осведомленности (реальной или потенциальной) арендатора о таком ограничении.
Согласно пункту 7.51 устава ОАО "ГАО ВВЦ" к компетенции Правления относится одобрение сделки общества на сумму от 05 до 10 процентов стоимости активов общества, в том числе получение обществом кредитов, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности.
Поскольку стоимость права аренды по оспариваемой сделке составляет 6,1% активов общества и данная сделка совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, суд счел, что ее одобрение не относится к компетенции Правления. Одобрение данной сделки также не относится к компетенции как Совета директоров, так и Общего собрания, поскольку стоимость имущественного права ниже 10% балансовой стоимости активов общества (п. п. 15 пункта 7.24 и п. п. 17 пункта 7.8 устава).
Также суд принял во внимание, что ответчиком представлена копия справки ОАО "ГАО ВВЦ" с подписью генерального директора и оттиском печати общества от 13.09.2011, адресованной Управлению Росреестра по Москве, в которой общество подтверждает, что сделка по заключению договора аренды объектов недвижимого имущества крупной не является. Представители сторон подтвердили в судебном заседании факт представления данной справки в Управление Росреестра по Москве при обращении за государственной регистрацией договора аренды.
Суд пришел к выводу о необоснованности довода ответчика о том, что арендатору должно было быть известно об ограничении полномочий генерального директора из устава ОАО "ГАО ВВЦ"; что арендатор знал или мог знать об ограничении полномочий генерального директора общества на заключение оспариваемой сделки.
Судом исследован и оценен довод ответчика о нарушении его интересов оспариваемой сделкой как препятствующей реализации концепции развития ОАО "ГАО ВВЦ" со ссылкой на то, что оспариваемая сделка блокирует возможность проведения реконструкции территории ВВЦ со сносом переданного в аренду строения.
Суд установил, что ответчиком не представлено доказательств подготовки проектной документации, соответствия такой документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов), не представлено доказательств наличия права ответчика осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. Ответчик не обосновал, каким образом обременение объекта правом аренды в отсутствие разработанного проекта реконструкции, положительного заключения градостроительной экспертизы, разрешения на реконструкцию нарушает права арендодателя, учитывая невозможность осуществления реконструкции до получения указанных документов в силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Довод ответчика о сносе строения 33 по пр. Мира, д. 119 в рамках концепции развития ВВЦ не соответствует содержанию раздела "Основные направления концепции", где данное строение указано в составе строений, нуждающихся в реконструкции. Сведений о сносе названного строения "Концепция" не содержит.
При изложенных, установленных судами обстоятельствах, суды пришли к правильному выводу об отсутствии заявленных ответчиком оснований для признания договора аренды недействительным.
Выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам и установленным судами по делу обстоятельствам, судами правильно применены нормы материального права, в том числе те, на неправильное истолкование которых ссылается ответчик. Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных решения и постановления, судами не допущено.
Доводы ответчика, изложенные в кассационной жалобе, по существу являются несогласием с произведенной судами оценкой доказательств, что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов (несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права) не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 октября 2012 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2012 года по делу N А40-37955/12-11-348 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
В.К.ТИХОНОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 22.04.2013 ПО ДЕЛУ N А40-37955/12-11-348
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 апреля 2013 г. по делу N А40-37955/12-11-348
Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Тихоновой В.К., Дунаевой Н.Ю.,
при участии в заседании:
от истца - Озерского И.Д. по доверенности от 01.11.2011, Данельяна А.А. по доверенности от 01.11.2011, Агапова А.С. по доверенности от 01.11.2011,
от ответчика - Середа Е.А. по доверенности от 18.10.2011,
рассмотрев 15 апреля 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу Открытого акционерного общества "Государственное акционерное общество "Всероссийский выставочный центр"
на решение от 16 октября 2012 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Скачковой Ю.А.,
на постановление от 21 декабря 2012 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой И.И., Смирновым О.В., Мартыновой Е.Е.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Магистраль XXI" (ОГРН 1117746638723)
к Открытому акционерному обществу "Государственное акционерное общество "Всероссийский выставочный центр"
о признании односторонней сделки недействительной
и встречному иску о признании договора аренды недействительным
третье лицо Управление Росреестра по Москве
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Магистраль XXI" (далее ООО "Магистраль XXI", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу "Государственное акционерное общество "Всероссийский выставочный центр" (далее ОАО "ГАО ВВЦ", ответчик) о признании недействительной односторонней сделки - уведомления ОАО "ГАО ВВЦ" от 13.10.2011 исх. N 24-35/11 о расторжении договора аренды здания, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Мира, д. 119, стр. 33, N 1758/11/24, заключенного 31.08.2011 между ОАО "ГАО ВВЦ" и ООО "Магистраль XXI".
ОАО "ГАО ВВЦ" предъявлен встречный иск, принятый судом к рассмотрению совместно с первоначальным, о признании недействительным договора аренды здания N 1758/11/24 от 31.08.2011, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сельскохозяйственная, д. 119 стр. 33, заключенного между ОАО "ГАО ВВЦ" и ООО "Магистраль XXI".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее Управление Росреестра по Москве, третье лицо).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 16 октября 2012 года первоначальный иск удовлетворен, во встречном иске отказано.
Суд признал недействительной одностороннюю сделку - уведомление ОАО "ГАО ВВЦ" от 13.10.2011 исх. N 24-35/11 о расторжении договора аренды от 31.08.2011 N 1758/11/24, заключенного между ОАО "ГАО ВВЦ и ООО "Магистраль XXI".
Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд исходил из того, что договором аренды здания N 1758/11/24 от 31.08.2011 не предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора. Соглашения сторон о расторжении договора не имеется.
По встречному иску суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора аренды от 31.08.2011 N 1758/11/24 недействительным, заявленных истцом: в соответствии со статьей 78 Федерального закона "Об акционерных обществах" договор является крупной сделкой, одним из взаимосвязанных договоров, совершенной в нарушение порядка ее одобрения, предусмотренного статьей 79 данного Закона, а также по основаниям статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации как заключенного в нарушение ограничений полномочий директора ОАО ГАО "ВВЦ", предусмотренных Уставом общества.
Суд установил, что в соответствии с пунктом 2.2 устава ОАО "ГАО ВВЦ" в редакции от 11.08.2009 передача в аренду собственного и находящегося в пользовании имущества отнесена к предмету деятельности общества; ответчик осуществляет деятельность по сдаче недвижимого имущества в аренду в качестве одного из уставных видов деятельности; сделки по сдаче недвижимого имущества в аренду являются для ОАО "ГАО ВВЦ" сделками, совершаемыми в процессе обычной хозяйственной деятельности общества.
ОАО "ГАО ВВЦ" не представлено доказательств ограничения полномочий генерального директора арендодателя на заключение сделки, осведомленности (реальной или потенциальной) арендатора о таком ограничении.
Довод ответчика об отнесении вопроса одобрения оспариваемой сделки к компетенции правления признан судом неосновательным, поскольку в силу статьи 7.51 устава ОАО "ГАО ВВЦ" к компетенции Правления относится одобрение сделки общества на сумму от 05 до 10 процентов стоимости активов общества, в том числе получение обществом кредитов, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности. Стоимость права аренды по оспариваемой сделке составляет 6,1% активов общества и данная сделка совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, в связи с чем ее одобрение не относится к компетенции Правления. Одобрение данной сделки также не относится к компетенции как Совета директоров, так и Общего собрания, поскольку стоимость имущественного права ниже 10% балансовой стоимости активов общества (пункт 15 статьи 7.24 и пункт 17 статьи 7.8 устава).
В представленной в дело копии справки ОАО "ГАО ВВЦ" с подписью генерального директора и оттиском печати общества от 13.09.2011, адресованной Управлению Росреестра по Москве, общество также подтверждает, что сделка по заключению договора аренды объектов недвижимого имущества крупной не является.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2012 года указанное решение оставлено без изменения.
ООО "ГАО ВВЦ" подана кассационная жалоба на вышеназванные судебные акты, согласно которой заявитель просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, направить дело на новое рассмотрение.
Ответчик считает, что суды допустили неправильное истолкование положений статей 78 Федерального закона "Об акционерных обществах", касающихся понятия взаимосвязанности сделок, сделав необоснованный вывод о том, что оспариваемый договор аренды и две другие сделки не являются взаимосвязанными. Оспариваемый договор аренды и договоры аренды от 29.08.2011 N 1731/11/24 и от 13.09.2011 N 1834/11/24 являются взаимосвязанной крупной сделкой.
Данный довод о взаимосвязанности договоров аренды подтверждается фактическими обстоятельствами по настоящему делу и представленными доказательствами, в том числе самими договорами аренды.
ОАО "ГАО ВВЦ" полагает, что суды допустили неправильное истолкование положений статьи 78 Федерального закона "Об акционерных обществах", касающихся понятия сделок, совершенных в рамках обычной хозяйственной деятельности, сделав необоснованный вывод, что оспариваемый договор аренды совершен в рамках обычной хозяйственной деятельности без анализа его содержания в нарушение позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23.12.2010 N 63.
Суд при рассмотрении настоящего дела должен был оценить ранее заключенные ГАО ВВЦ договоры, в том числе договоры аренды, и выяснить, отличаются ли они по своим основным условиям от оспариваемого договора. Суд указанные обстоятельства не оценил и не выяснил, просто сославшись на наличие иных договоров аренды, заключенных ГАО ВВЦ. Ответчик за все время своего существования не заключал договоров аренды недвижимого имущества, аналогичных и даже сопоставимых по сроку аренды и по площади сдаваемых в аренду помещений с оспариваемым договором и договорами аренды от 29.08.2011 и от 13.09.2011.
В соответствии с пунктом 40 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 и Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.07.2012 N 2820/12 договоры аренды имущества подлежат проверке на предмет отнесения их к крупным сделкам, при этом взаимосвязанные сделки должны оцениваться с точки зрения соблюдения процедуры их одобрения как единая сделка. Оспариваемый договор аренды взаимосвязан с двумя другими договорами аренды, является крупной сделкой и не одобрен в установленном законом порядке, в связи с чем является недействительным.
Также ОАО "ГАО ВВЦ" ссылается на то, что суды допустили неправильное истолкование положений статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации. В уставе Общества содержатся ограничения полномочий генерального директора, устав относится к открытым документам и должен был быть исследован при совершении сделок, истец как сторона сделки заведомо должен был узнать об ограничении полномочий генерального директора ГАО ВВЦ.
Ответчик считает, что суды допустили неправильное истолкование положений статьи 79 Федерального закона "Об акционерных обществах", не исследовав вопрос причинения убытков истцу заключением оспариваемого договора.
Также ОАО "ГАО ВВЦ" полагает необоснованным отклонение судом довода о том, что наличие оспариваемого договора влечет за собой негативные последствия для арендодателя, так как делает невозможной реализацию комплексного развития территории ВВЦ в рамках единой, утвержденной на федеральном уровне Концепции, препятствует воссозданию и реконструкции памятника федерального значения Павильон "Космос". Указывает, что наличие оспариваемого договора, в котором не предусмотрена возможность его одностороннего расторжения, является непреодолимым препятствием для сноса здания по адресу: г. Москва, пр. Мира, д. 119, стр. 33, которое диссонирует с Концепцией развития исторической территорией и подлежит сносу в соответствии с Историко-культурным исследованием "Объекты градостроительства и архитектуры, расположенные на территории ВВЦ", разработанного ГУП "НИИПИ Генплана г. Москвы".
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ОАО "ГАО ВВЦ" поддержал доводы кассационной жалобы.
ООО "Магистраль XXI" возражало против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.
Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в его отсутствие.
Письменные отзывы на жалобу не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что между ОАО "ГАО ВВЦ" (арендодатель) и ООО "Магистраль XXI" (арендатор) заключен договор от 31.08.2011 аренды здания, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Мира, д. 119, стр. 33, общей площадью 1 286,2 кв. м.
Срок аренды - пятнадцать лет с даты подписания договора (пункт 2.1 договора).
Указанный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке, запись регистрации N 77-77-02/005/2011-408.
Объект аренды передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 31.08.2011.
На основании уведомления ОАО ГАО "ВВЦ" от 13.10.2011 исх. 24-35/11 о расторжении договора аренды N 1758/11/24 от 31.08.2011, адресованного арендатору ООО "Магистраль XXI", Управлением Росреестра по Москве погашена регистрационная запись N 77-77-02/005/2011-408 о регистрации обременения, произведенная на основании данного договора аренды.
Согласно названному уведомлению арендодатель заявил об отказе от договоров аренды и их расторжении с 14.10.2011, в том числе договора аренды здания N 1758/11/24 от 31.08.2011, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Мира, д. 119, стр. 33, по основанию невыполнения ООО "Магистраль XXI" условий пунктов 3.2.2, 5.4 данного договора.
Пунктом 3.2.2 договора предусмотрена обязанность арендатора в течение десяти рабочих дней после подписания акта приема-передачи заключить с ЗАО "Управление технической эксплуатации ВВЦ" договор на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг на срок аренды.
В соответствии с пунктом 5.4 договора аренды арендатор в недельный срок со дня подписания акта приема передачи здания обязан внести на счет арендодателя обеспечивающий депозит в размере ежемесячной арендной платы.
Суд установил, что указанные пункты договора не содержат условий о последствиях их неисполнения, а также указания на то, что их нарушение является существенным нарушением договора и /или основанием для расторжения договора.
Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Кодекса).
Условиями договора аренды здания N 1758/11/24 от 31.08.2011 не предусмотрено право сторон, в том числе арендодателя, на односторонний отказ от договора; законом также такой отказ не допускается.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Кодекса).
Таким образом, судом правомерно признан отказ ОАО "ГАО ВВЦ" от 13.10.2011 исх. N 24-35/11 от договора аренды N 1758/11/24 от 31.08.2011 недействительным (ничтожным) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующий нормам гражданского законодательства, в том числе статьям 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом судом принято во внимание обстоятельство, что постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2012 по делу N А40-119954/11-82-1000 признаны незаконными действия Управления Росреестра по Москве, выразившиеся в погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 77-77-02/005/2011-408 от 08.09.2011 о государственной регистрации договора аренды здания, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Мира, д. 119, стр. 33, заключенного 31.08.2011 между ОАО "ГАО ВВЦ" и ООО "Магистраль XXI".
Встречный иск заявлен ОАО "ГАО ВВЦ" о признании недействительным договора аренды N 1758/11/24 от 31.08.2011 в силу статей 78, 79 Федерального закона "Об акционерных обществах" как крупной сделки, взаимосвязанной с договорами на аренду иных объектов, заключенных с ООО "Магистраль XXI", совершенной с нарушением порядка ее одобрения, статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации как сделки, совершенной генеральным директором с превышением полномочий по сравнению с тем, как они ограничены уставом ОАО "ГАО ВВЦ".
Ответчик заявляет, что оспариваемая сделка взаимосвязана с договорами аренды, заключенными между ОАО "ГАО ВВЦ" и ООО "Магистраль XXI": от 29.08.2011 N 1731/11/24 на здание, расположенное по адресу: г. Москва, проспект Мира, д. 119, стр. 46, общей площадью 4446,6 кв. м (срок аренды 15 лет с даты подписания договора); от 13.09.2011 на здания, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Сельскохозяйственная, д. 35, стр. 117, 121, 122, 123, 125, 126, 183, 184, 185, 201, 279, 289, 310, 428, 429, 431, 432, 433, 443 за N 1834/11/24 общей площадью объектов 24 836,6 кв. м с правом пользования некапитальными постройками подсобного назначения (теплицами), расположенными по адресу: г. Москва, ул. Сельскохозяйственная, д. 35, стр. 109 и стр. 115 (срок аренды 10 лет с даты подписания договора).
В соответствии с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" крупной сделкой считается сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, сделок, связанных с размещением посредством подписки (реализацией) обыкновенных акций общества, сделок, связанных с размещением эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в обыкновенные акции общества, и сделок, совершение которых обязательно для общества в соответствии с федеральными законами и (или) иными правовыми актами Российской Федерации и расчеты по которым производятся по ценам, определенным в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, или по ценам и тарифам, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Уставом общества могут быть установлены также иные случаи, при которых на совершаемые обществом сделки распространяется порядок одобрения крупных сделок, предусмотренный настоящим Федеральным законом.
Согласно статье 79 указанного Закона крупная сделка должна быть одобрена советом директоров (наблюдательным советом) общества или общим собранием акционеров в соответствии с настоящей статьей.
Решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов общества, принимается всеми членами совета директоров (наблюдательного совета) общества единогласно, при этом не учитываются голоса выбывших членов совета директоров (наблюдательного совета) общества.
Судом установлено, что в соответствии с имеющимися в деле доказательствами (справкой о стоимости арендной платы за весь период аренды, составленной по данным бухгалтерского баланса, бухгалтерским балансом на 30.06.2011 - последнюю отчетную дату, предшествующую дате заключения оспариваемой сделки) балансовая стоимость активов ОАО ГАО ВВЦ составляла 1 104 444 000 руб. Стоимость арендной платы за весь период аренды по оспариваемой сделке - договору аренды от 31.08.2011 N 1758/11/24-67 525 300 руб., что по расчету составило 6,1% стоимости активов.
ОАО "ГАО ВВЦ" считает, что оспариваемый договор аренды и договоры аренды от 29.08.2011 N 1731/11/24 и от 13.09.2011 N 1834/11/24 являются взаимосвязанной крупной сделкой, цена которых в совокупности превышает 25% активов ОАО "ГАО ВВЦ".
Как следует из Устава ОАО "ГАО ВВЦ" в редакции от 11.08.2009 (пункт 2.2), передача в аренду собственного и находящегося в пользовании имущества отнесена к предмету деятельности общества.
Суд установил наличие многочисленных споров между ОАО "ГАО ВВЦ" и арендаторами о взыскании арендной платы за пользование арендованным у общества имуществом. Суд указал, что Арбитражным судом города Москвы рассмотрены дела: А40-5423/10-155-52, А40-52931/10-53-388, А40-61823/11-142-525, А40-101962/10-37-825, А40-117014/11-29-1050, А40-115929/11-29-1036, А40-117016/11-53-1059, А40-115797/11-16-1064, А40-38404/12-157-348, А40-38495/12-105-357, А40-93124/12-64-875, А40-93115/12-64-876, А40-93166/12-85-281, в производстве находятся дела: А40-93112/12-16-893, А40-99166/12-77-987, А40-111252/12-85-459, А40-111255/12-77-1114, А40-116143/12-77-1186, А40-116147/12-16-1129, А40-122823/12-142-1153, А40-122826/12-157-1162, А40-122829/12-85-584, А40-132176/12-40-1226, А40-132177/12-64-1232, А40-132179/12-82-1218.
Суд счел, что такое количество споров, связанных со взысканием арендной платы, только по сведениям за период с мая 2010 года по настоящее время, свидетельствует об объеме сделок аренды, заключаемых ОАО "ГАО ВВЦ" в качестве арендодателя.
Также суд принял во внимание пояснения представителя ОАО "ГАО ВВЦ" в судебном заседании о том, на территории ВВЦ расположено более 400 зданий на территории 250 гектаров.
По мнению ответчика, заключение долгосрочных договоров аренды не относится к его обычной хозяйственной деятельности.
Суд, установив, что ОАО "ГАО ВВЦ" осуществляет деятельность по сдаче недвижимого имущества в аренду в качестве одного из уставных видов деятельности, при этом возможность сдачи в аренду имущества не ограничена сроками аренды, пришел к выводу о том, что оспариваемая сделка совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности общества.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суды установили, что договор аренды N 1758/11/24 от 31.08.2011 и договоры аренды от 29.08.2011 N 1731/11/24 и от 13.09.2011 N 1834/11/24 не являются взаимосвязанной крупной сделкой в смысле статьи 78 Федерального закона "Об акционерных обществах". Сам по себе факт заключения нескольких долгосрочных договоров аренды с одним и тем же арендатором на разные помещения и здания, принадлежащие арендодателю, не свидетельствует о взаимосвязанности этих сделок, которые в совокупности применительно к положениям статей 78, 79 указанного Закона подлежат оценке в качестве крупной сделки, требующей соблюдения порядка ее одобрения. Цель заключения каждого из указанных договоров аренды была обусловлена разными обстоятельствами, возникшими в разное время, по разным причинам, что исключает их взаимосвязанность. Доказательств общей цели заключения указанных сделок, направленных на отчуждение или возможность отчуждения имущества ОАО "ГАО ВВЦ", не представлено. При квалификации сделки по сдаче ОАО "ГАО ВВЦ" недвижимого имущества в аренду ООО "Магистраль XXI" обстоятельства, перечисленные в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.02.2008 N 13051/07 и от 22.09.2009 N 6172/09, а именно: преследование единой цели при заключении сделок, однородный предмет, непродолжительный период времени между совершением нескольких сделок, не могут рассматриваться как безусловное доказательство взаимосвязанности таких сделок для целей статьи 78 Закона "Об акционерных обществах" и необходимости одобрения в порядке, предусмотренном статьей 79 этого Закона.
Судами также признана необоснованной ссылка ответчика на пункт 40 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (передача в аренду имущества, необходимого акционерному обществу для осуществления его основной производственной деятельности, вследствие чего фактически была прекращена производственная деятельность общества, дающая его основной доход), поскольку как оспариваемый договор, так и иные вышеназванные договоры не предусматривают сдачу в аренду всего недвижимого имущества ОАО "ГАО ВВЦ". Кроме того, как сказано выше, деятельность по сдаче недвижимого имущества в аренду является одним из уставных видов деятельности ответчика.
Установив изложенные обстоятельства, суды пришли к правильному выводу о том, что оспариваемая сделка не подлежала заключению с соблюдением порядка, установленного статьей 79 Федерального закона "Об акционерных обществах".
Несоответствия указанного вывода позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.07.2012 N 2820/12 не имеется.
Судами исследован, оценен и отклонен довод ответчика о совершении данной сделки по цене значительно ниже рыночной, поскольку в дело представлен договор аренды в отношении спорного объекта от 31.10.2011 на срок 25 лет, предусматривающий арендную плату 412 181 руб. 75 коп. в месяц. Тогда как срок действия оспариваемого договора - 15 лет и размер арендной платы - 375 141 руб. 67 коп. в месяц. Учитывая, что разница платы за имущество в месяц составляет 9%, и принимая во внимание, что стоимость аренды имущества, переданного на 25 лет, может превышать стоимость аренды того же имущества, переданного на срок 15 лет с учетом экономических преимуществ более длительного срока аренды, суды сочли не доказанным факт причинения ОАО "ГАО ВВЦ" убытков оспариваемой сделкой.
В соответствии со статьей 174 Гражданского кодекса Российской Федерации если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
ОАО "ГАО ВВЦ" считает, что его генеральный директор при заключении договора аренды N 1758/11/24 от 31.08.2011 превысил полномочия, ограниченные пунктом 7.40 устава общества, согласно которому он имеет право распоряжаться имуществом общества, стоимость которого составляет не более 5% балансовой стоимости активов общества.
Суды установили, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлены доказательства наличия обстоятельств, входящих в предмет доказывания по встречному иску, а именно: ограничение полномочий генерального директора арендодателя на заключение сделки, осведомленности (реальной или потенциальной) арендатора о таком ограничении.
Согласно пункту 7.51 устава ОАО "ГАО ВВЦ" к компетенции Правления относится одобрение сделки общества на сумму от 05 до 10 процентов стоимости активов общества, в том числе получение обществом кредитов, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности.
Поскольку стоимость права аренды по оспариваемой сделке составляет 6,1% активов общества и данная сделка совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, суд счел, что ее одобрение не относится к компетенции Правления. Одобрение данной сделки также не относится к компетенции как Совета директоров, так и Общего собрания, поскольку стоимость имущественного права ниже 10% балансовой стоимости активов общества (п. п. 15 пункта 7.24 и п. п. 17 пункта 7.8 устава).
Также суд принял во внимание, что ответчиком представлена копия справки ОАО "ГАО ВВЦ" с подписью генерального директора и оттиском печати общества от 13.09.2011, адресованной Управлению Росреестра по Москве, в которой общество подтверждает, что сделка по заключению договора аренды объектов недвижимого имущества крупной не является. Представители сторон подтвердили в судебном заседании факт представления данной справки в Управление Росреестра по Москве при обращении за государственной регистрацией договора аренды.
Суд пришел к выводу о необоснованности довода ответчика о том, что арендатору должно было быть известно об ограничении полномочий генерального директора из устава ОАО "ГАО ВВЦ"; что арендатор знал или мог знать об ограничении полномочий генерального директора общества на заключение оспариваемой сделки.
Судом исследован и оценен довод ответчика о нарушении его интересов оспариваемой сделкой как препятствующей реализации концепции развития ОАО "ГАО ВВЦ" со ссылкой на то, что оспариваемая сделка блокирует возможность проведения реконструкции территории ВВЦ со сносом переданного в аренду строения.
Суд установил, что ответчиком не представлено доказательств подготовки проектной документации, соответствия такой документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов), не представлено доказательств наличия права ответчика осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. Ответчик не обосновал, каким образом обременение объекта правом аренды в отсутствие разработанного проекта реконструкции, положительного заключения градостроительной экспертизы, разрешения на реконструкцию нарушает права арендодателя, учитывая невозможность осуществления реконструкции до получения указанных документов в силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Довод ответчика о сносе строения 33 по пр. Мира, д. 119 в рамках концепции развития ВВЦ не соответствует содержанию раздела "Основные направления концепции", где данное строение указано в составе строений, нуждающихся в реконструкции. Сведений о сносе названного строения "Концепция" не содержит.
При изложенных, установленных судами обстоятельствах, суды пришли к правильному выводу об отсутствии заявленных ответчиком оснований для признания договора аренды недействительным.
Выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам и установленным судами по делу обстоятельствам, судами правильно применены нормы материального права, в том числе те, на неправильное истолкование которых ссылается ответчик. Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных решения и постановления, судами не допущено.
Доводы ответчика, изложенные в кассационной жалобе, по существу являются несогласием с произведенной судами оценкой доказательств, что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов (несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права) не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 октября 2012 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2012 года по делу N А40-37955/12-11-348 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
В.К.ТИХОНОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)