Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Лавриненкова И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Мелешко Н.В., Медведкиной В.А.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании 07 октября 2013 года гражданское дело N 2-691/13 по апелляционной жалобе Я.А. на решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 11 июля 2013 года по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга к Я.А. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды и выселении.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения ответчицы и ее представителя Я.Ф., судебная коллегия
установила:
Истец обратился в суд с указанным иском к ответчице. В обоснование заявленных требований истец указал, что между сторонами <дата> был заключен договор аренды N <...>, согласно которому истец предоставил ответчице во временное владение и пользование объект нежилого фонда - нежилое помещение по адресу: <...>. Дополнительным соглашением N <...> к договору аренды <...> от <...> был установлен срок действия договора до <дата>. В соответствии с условиями договора ответчик обязан выплачивать арендную плату в размере <...> у.е. в квартал. Величина условной единицы принимается равной стоимости в рублях одного доллара США по курсу Центрального банка Российской Федерации на первый рабочий день оплачиваемого квартала, если иное не предусмотрено правовыми актами Администрации Санкт-Петербурга. Ответчик обязался самостоятельно рассчитывать сумму арендной платы по формуле, указанной в п. 3.1 договора. Однако в нарушение условий договора своей обязанности по оплате аренды ответчица надлежащим образом не исполнила. По состоянию на <дата> образовалась задолженность ответчицы по арендной плате за период с <дата>-<дата> и составила <...>. Истец просил взыскать с ответчицы указанную задолженность, а также проценты за просрочку перечисления арендной платы в размере <...> за период с <дата> - <дата>. В соответствии с п. 5.3.2 договора возникновение задолженности по внесению арендной платы в течение 3-х месяцев является основанием для досрочного расторжения договора. В адрес ответчицы была направлена претензия от <дата> с предложением о погашении задолженности, добровольном расторжении договора аренды и освобождении занимаемой части здания. Претензия была оставлена без удовлетворения.
На основании изложенного, обратившись в суд <дата>, истец просил расторгнуть заключенный с ответчицей договор аренды и выселить ответчицу из занимаемой им части здания.
Решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> исковые требования удовлетворены. С ответчицы в пользу истца взысканы задолженность по арендной плате в размере <...>, пени за просрочку арендной платы в размере <...>
Расторгнут договор аренды <...> от <дата>, заключенный между сторонами.
Ответчица выселена из занимаемого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
Также с ответчицы взыскана государственная пошлина в размере <...>
В апелляционной жалобе ответчица Я.А. просит решение отменить, ссылаясь на его неправильность. При этом ответчица указывает на то, что дело было рассмотрено в ее отсутствие, она не была надлежащим образом извещена о рассмотрении дела, а также выражает несогласие с размером задолженности, полагает, что судом неправильно установлены обстоятельства дела, просит признать действующим договор аренды от <дата>.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
<дата> дело рассмотрено в отсутствие ответчицы.
В апелляционной жалобе ответчица ссылается на допущенное при рассмотрении дела судом первой инстанции нарушение, влекущее отмену решения суда в силу ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебной коллегией установлено, что судебное разбирательство назначено определением суда первой инстанции от <дата> на <дата>, извещение о судебном заседании направлено ответчице посредством телеграммы <дата> по месту регистрации и передано по мобильному телефону <дата>. Указанный срок является явно недостаточным для подготовки к делу и своевременной явки в суд. Судом нарушены требования ч. 3 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой лицам, участвующим в деле, судебные извещения и вызовы должны быть вручены с таким расчетом, чтобы указанные лица имели достаточный срок для подготовки к делу и своевременной явки в суд.
При таком положении извещение ответчицы о судебном разбирательстве, назначенном на <дата>, нельзя признать надлежащим, судом допущено нарушение, которое в силу ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации влечет отмену решения суда.
Спор разрешен апелляционной инстанцией по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец КУГИ Санкт-Петербурга о рассмотрении дела извещен (л.д. 135, 136), в судебное заседание не явился, что не препятствует рассмотрению дела согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчица апелляционную жалобу поддержала, возражала против заявленных требований.
Исследовав материалы дела, проверив доводы жалобы, выслушав объяснения стороны ответчицы, судебная коллегия пришла к следующему.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1).
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3).
Согласно п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, предусмотренных данной нормой закона.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 2)
Согласно ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1). Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2).
В силу ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации статья 453 при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (п. 1). При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2).
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
<дата> сторонами заключен договор аренды <...> нежилого помещения по адресу: <...> с передачей в аренду части здания <...>
Дополнительным соглашением N <...> к договору аренды от <дата> установлен срок действия договора до <дата>.
Согласно условиям договора аренды и представленному истцом расчету задолженность ответчика за период с <дата>-<дата> составила <...>
Согласно п. 4.3 договора в случае нарушения арендатором условия договора о внесении арендной платы начисляются пени в размере <...> процентов с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Сумма неустойки рассчитана истцом и определена в размере <...>
Ответчицей не представлено доказательств выполнения обязанности по оплате аренды за спорный период.
Ответчица ссылается на изменение истцом в январе <...> года в одностороннем порядке условий о размере арендной платы без согласия ответчицы со ссылкой на Закон Санкт-Петербурга от <дата> N <...> "О порядке определения арендной платы за объекты нежилого фонда, предоставленные для хранения индивидуального автотранспорта, арендодателем которых является Санкт-Петербург". При этом ответчица полагает, что в таком случае сохраняется прежний размер арендной платы, предусмотренный договором от <дата>. Вместе с тем, ответчица указывает на то, что <дата> истек срок действия договора аренды, по которому действовал расчет арендной платы, приложенный к договору от <дата>, новый договор не заключен, следовательно, нет нового расчета оплаты за аренду. Согласно ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Таким образом, арендная плата за спорный период с <дата> по <дата> должна исчисляться из расчета, приложенного к договору от <дата>, а именно: стоимость 1 кв. м в год - <...> МРОТ; МРОТ в <...> руб.; арендная плата за <...> год за <...> кв. м составит (<...> аренда за землю составляла. <...>
Доводы ответчицы нельзя признать обоснованными.
Разделом 3 договора аренды от <дата> регулируется порядок установления, расчета и уплаты арендной платы. Согласно п. 3.3 договора аренды от <дата> в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом.
Уведомлением от <дата>, направленным ответчице <дата> и полученным ответчицей <дата>, КУГИ уведомил ответчицу об изменении арендной платы по договору от <дата> в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 10.05.2011 N 222-54 "О порядке определения арендной платы за объекты нежилого фонда, предоставленные для хранения индивидуального автотранспорта, арендодателем которых является Санкт-Петербург". При этом были указаны размер арендной платы в рублях на <дата> за 1 кв. м, формула для расчета суммы арендной платы самостоятельно арендатором, а также обращено внимание на установленный указанным Законом льготный порядок определения арендной платы для отдельных категорий граждан, перечень которых содержится в Приложении к Закону и был приложен к настоящему уведомлению, и указано, что в случае представления документов, подтверждающих принадлежность к одной из перечисленных категорий граждан, размер арендной платы будет пересчитан в соответствии с льготным порядком. Также сообщено о возможности определения размера платы за аренду путем заключения дополнительного соглашения к договору в случае несогласия с размером арендной платы и проведения за свой счет индивидуальной оценки, разъяснены требования, предъявляемые к такой оценке. При этом указано на то, что уведомление является неотъемлемой частью договора.
Таким образом, истцом соблюден предусмотренный договором, не противоречащий закону, порядок изменения условий договора об арендной плате, и истец вправе требовать от ответчицы уплаты задолженности, возникшей за спорный период, исходя из нового размера арендной платы, установленной в январе <...> года.
В связи с изложенным несостоятелен довод стороны ответчицы о невозможности изменения условий договора на основании Закона Санкт-Петербурга от 10.05.2011 N 222-54 со ссылкой на пункт 2 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Данное положение ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации в настоящем случае неприменимо, не препятствовало изменению условий договора об арендной плате в предусмотренном договором порядке.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
После истечения срока действия договора аренды от <дата>, установленного дополнительным соглашением до <дата>, ответчица продолжала пользоваться арендованным имуществом, что ею не оспорено, соответственно согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях, которые существовали по состоянию на <дата>, то есть с учетом установленных в январе <...> условий арендной платы.
С учетом изложенного несостоятелен довод стороны ответчицы о том, что договор аренды действовал до <дата>, и по состоянию на 2013 год договор аренды отсутствует.
Как следует из сообщений КУГИ от <дата> и Вице-губернатора Санкт-Петербурга от <дата> в адрес Я.А. по результатам рассмотрения ее обращений, Я.А. не относится к какой-либо категории лиц, которым указанным Законом Санкт-Петербурга N 220-54 установлен льготный порядок определения арендной платы. Данное обстоятельство Я.А. не оспорено, не опровергнуто доказательствами с ее стороны.
Ответчицей расчет задолженности, произведенный истцом исходя из размера арендной платы, установленной в январе <...> на основании Закона Санкт-Петербурга N 220-54 и согласно уведомлению КУГИ от <дата>, и расчет пени не оспорены, не опровергнуты иным расчетом.
При таком положении с ответчицы в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за спорный период и пени за просрочку арендной платы, рассчитанные истцом в соответствии с условиями договора.
Задолженность ответчицы по арендной плате образовалась более чем за три месяца, что не оспорено ответчицей.
В соответствии с п. 5.3.2 договора, возникновение задолженности по внесению арендной платы в течение 3-х месяцев, является основанием для досрочного расторжения договора.
<дата> истцом ответчице направлена претензия от <дата> с предложением о погашении задолженности, пени в течение 15 дней с момента отправки данной претензии, о добровольном расторжении договора аренды, с целью чего предлагалось в срок до <дата> явиться для заключения соглашения о расторжении договора в порядке ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, иметь при себе платежные документы, подтверждающие оплату задолженности. При этом Комитет указал, что указанную претензию считает письменным предупреждением о необходимости исполнения обязательств по внесению арендных платежей в соответствии с требованиями ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае отказа от выполнения требований претензии или неполучения ответа в течение 15 дней с момента отправки данной претензии будет вынужден обратиться в суд для принудительного взыскания задолженности и расторжения договора.
Претензия получена ответчицей <дата>.
На момент обращения в суд с настоящим иском ответчицей задолженность не погашена и возражений на претензию не подано, разумный срок для погашения задолженности и расторжения договора в добровольном порядке истек.
Поскольку истцом соблюден порядок расторжения договора, предусмотренный законом и договором, а ответчица имеет задолженность по арендной плате более чем за 3 месяца, исковые требования о расторжении договора аренды подлежат удовлетворению.
При этом в соответствии с положениями п. 2 ст. 453, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат удовлетворению требования истца о выселении ответчицы из занимаемого ею нежилого помещения, поскольку ответчица должна его освободить в связи с расторжением договора.
Согласно ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчицы в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию госпошлина в сумме <...>
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 11 июля 2013 года отменить.
Исковые требования Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга к Я.А. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды и выселении удовлетворить.
Взыскать с Я.А. в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга задолженность по арендной плате в размере <...>, пени за просрочку арендной платы в размере <...>, а всего <...>
Расторгнуть договор аренды <...> от <дата>, заключенный между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и Я.А.
Выселить Я.А. из нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>
Взыскать с Я.А. в доход бюджета Санкт-Петербурга госпошлину в размере <...>
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 07.10.2013 N 33-15996
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 октября 2013 г. N 33-15996
Судья: Лавриненкова И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Мелешко Н.В., Медведкиной В.А.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании 07 октября 2013 года гражданское дело N 2-691/13 по апелляционной жалобе Я.А. на решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 11 июля 2013 года по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга к Я.А. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды и выселении.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения ответчицы и ее представителя Я.Ф., судебная коллегия
установила:
Истец обратился в суд с указанным иском к ответчице. В обоснование заявленных требований истец указал, что между сторонами <дата> был заключен договор аренды N <...>, согласно которому истец предоставил ответчице во временное владение и пользование объект нежилого фонда - нежилое помещение по адресу: <...>. Дополнительным соглашением N <...> к договору аренды <...> от <...> был установлен срок действия договора до <дата>. В соответствии с условиями договора ответчик обязан выплачивать арендную плату в размере <...> у.е. в квартал. Величина условной единицы принимается равной стоимости в рублях одного доллара США по курсу Центрального банка Российской Федерации на первый рабочий день оплачиваемого квартала, если иное не предусмотрено правовыми актами Администрации Санкт-Петербурга. Ответчик обязался самостоятельно рассчитывать сумму арендной платы по формуле, указанной в п. 3.1 договора. Однако в нарушение условий договора своей обязанности по оплате аренды ответчица надлежащим образом не исполнила. По состоянию на <дата> образовалась задолженность ответчицы по арендной плате за период с <дата>-<дата> и составила <...>. Истец просил взыскать с ответчицы указанную задолженность, а также проценты за просрочку перечисления арендной платы в размере <...> за период с <дата> - <дата>. В соответствии с п. 5.3.2 договора возникновение задолженности по внесению арендной платы в течение 3-х месяцев является основанием для досрочного расторжения договора. В адрес ответчицы была направлена претензия от <дата> с предложением о погашении задолженности, добровольном расторжении договора аренды и освобождении занимаемой части здания. Претензия была оставлена без удовлетворения.
На основании изложенного, обратившись в суд <дата>, истец просил расторгнуть заключенный с ответчицей договор аренды и выселить ответчицу из занимаемой им части здания.
Решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> исковые требования удовлетворены. С ответчицы в пользу истца взысканы задолженность по арендной плате в размере <...>, пени за просрочку арендной платы в размере <...>
Расторгнут договор аренды <...> от <дата>, заключенный между сторонами.
Ответчица выселена из занимаемого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
Также с ответчицы взыскана государственная пошлина в размере <...>
В апелляционной жалобе ответчица Я.А. просит решение отменить, ссылаясь на его неправильность. При этом ответчица указывает на то, что дело было рассмотрено в ее отсутствие, она не была надлежащим образом извещена о рассмотрении дела, а также выражает несогласие с размером задолженности, полагает, что судом неправильно установлены обстоятельства дела, просит признать действующим договор аренды от <дата>.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
<дата> дело рассмотрено в отсутствие ответчицы.
В апелляционной жалобе ответчица ссылается на допущенное при рассмотрении дела судом первой инстанции нарушение, влекущее отмену решения суда в силу ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Судебной коллегией установлено, что судебное разбирательство назначено определением суда первой инстанции от <дата> на <дата>, извещение о судебном заседании направлено ответчице посредством телеграммы <дата> по месту регистрации и передано по мобильному телефону <дата>. Указанный срок является явно недостаточным для подготовки к делу и своевременной явки в суд. Судом нарушены требования ч. 3 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой лицам, участвующим в деле, судебные извещения и вызовы должны быть вручены с таким расчетом, чтобы указанные лица имели достаточный срок для подготовки к делу и своевременной явки в суд.
При таком положении извещение ответчицы о судебном разбирательстве, назначенном на <дата>, нельзя признать надлежащим, судом допущено нарушение, которое в силу ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации влечет отмену решения суда.
Спор разрешен апелляционной инстанцией по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец КУГИ Санкт-Петербурга о рассмотрении дела извещен (л.д. 135, 136), в судебное заседание не явился, что не препятствует рассмотрению дела согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчица апелляционную жалобу поддержала, возражала против заявленных требований.
Исследовав материалы дела, проверив доводы жалобы, выслушав объяснения стороны ответчицы, судебная коллегия пришла к следующему.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1).
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3).
Согласно п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, предусмотренных данной нормой закона.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 2)
Согласно ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1). Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2).
В силу ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации статья 453 при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (п. 1). При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2).
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
<дата> сторонами заключен договор аренды <...> нежилого помещения по адресу: <...> с передачей в аренду части здания <...>
Дополнительным соглашением N <...> к договору аренды от <дата> установлен срок действия договора до <дата>.
Согласно условиям договора аренды и представленному истцом расчету задолженность ответчика за период с <дата>-<дата> составила <...>
Согласно п. 4.3 договора в случае нарушения арендатором условия договора о внесении арендной платы начисляются пени в размере <...> процентов с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Сумма неустойки рассчитана истцом и определена в размере <...>
Ответчицей не представлено доказательств выполнения обязанности по оплате аренды за спорный период.
Ответчица ссылается на изменение истцом в январе <...> года в одностороннем порядке условий о размере арендной платы без согласия ответчицы со ссылкой на Закон Санкт-Петербурга от <дата> N <...> "О порядке определения арендной платы за объекты нежилого фонда, предоставленные для хранения индивидуального автотранспорта, арендодателем которых является Санкт-Петербург". При этом ответчица полагает, что в таком случае сохраняется прежний размер арендной платы, предусмотренный договором от <дата>. Вместе с тем, ответчица указывает на то, что <дата> истек срок действия договора аренды, по которому действовал расчет арендной платы, приложенный к договору от <дата>, новый договор не заключен, следовательно, нет нового расчета оплаты за аренду. Согласно ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Таким образом, арендная плата за спорный период с <дата> по <дата> должна исчисляться из расчета, приложенного к договору от <дата>, а именно: стоимость 1 кв. м в год - <...> МРОТ; МРОТ в <...> руб.; арендная плата за <...> год за <...> кв. м составит (<...> аренда за землю составляла. <...>
Доводы ответчицы нельзя признать обоснованными.
Разделом 3 договора аренды от <дата> регулируется порядок установления, расчета и уплаты арендной платы. Согласно п. 3.3 договора аренды от <дата> в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом.
Уведомлением от <дата>, направленным ответчице <дата> и полученным ответчицей <дата>, КУГИ уведомил ответчицу об изменении арендной платы по договору от <дата> в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 10.05.2011 N 222-54 "О порядке определения арендной платы за объекты нежилого фонда, предоставленные для хранения индивидуального автотранспорта, арендодателем которых является Санкт-Петербург". При этом были указаны размер арендной платы в рублях на <дата> за 1 кв. м, формула для расчета суммы арендной платы самостоятельно арендатором, а также обращено внимание на установленный указанным Законом льготный порядок определения арендной платы для отдельных категорий граждан, перечень которых содержится в Приложении к Закону и был приложен к настоящему уведомлению, и указано, что в случае представления документов, подтверждающих принадлежность к одной из перечисленных категорий граждан, размер арендной платы будет пересчитан в соответствии с льготным порядком. Также сообщено о возможности определения размера платы за аренду путем заключения дополнительного соглашения к договору в случае несогласия с размером арендной платы и проведения за свой счет индивидуальной оценки, разъяснены требования, предъявляемые к такой оценке. При этом указано на то, что уведомление является неотъемлемой частью договора.
Таким образом, истцом соблюден предусмотренный договором, не противоречащий закону, порядок изменения условий договора об арендной плате, и истец вправе требовать от ответчицы уплаты задолженности, возникшей за спорный период, исходя из нового размера арендной платы, установленной в январе <...> года.
В связи с изложенным несостоятелен довод стороны ответчицы о невозможности изменения условий договора на основании Закона Санкт-Петербурга от 10.05.2011 N 222-54 со ссылкой на пункт 2 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Данное положение ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации в настоящем случае неприменимо, не препятствовало изменению условий договора об арендной плате в предусмотренном договором порядке.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
После истечения срока действия договора аренды от <дата>, установленного дополнительным соглашением до <дата>, ответчица продолжала пользоваться арендованным имуществом, что ею не оспорено, соответственно согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях, которые существовали по состоянию на <дата>, то есть с учетом установленных в январе <...> условий арендной платы.
С учетом изложенного несостоятелен довод стороны ответчицы о том, что договор аренды действовал до <дата>, и по состоянию на 2013 год договор аренды отсутствует.
Как следует из сообщений КУГИ от <дата> и Вице-губернатора Санкт-Петербурга от <дата> в адрес Я.А. по результатам рассмотрения ее обращений, Я.А. не относится к какой-либо категории лиц, которым указанным Законом Санкт-Петербурга N 220-54 установлен льготный порядок определения арендной платы. Данное обстоятельство Я.А. не оспорено, не опровергнуто доказательствами с ее стороны.
Ответчицей расчет задолженности, произведенный истцом исходя из размера арендной платы, установленной в январе <...> на основании Закона Санкт-Петербурга N 220-54 и согласно уведомлению КУГИ от <дата>, и расчет пени не оспорены, не опровергнуты иным расчетом.
При таком положении с ответчицы в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за спорный период и пени за просрочку арендной платы, рассчитанные истцом в соответствии с условиями договора.
Задолженность ответчицы по арендной плате образовалась более чем за три месяца, что не оспорено ответчицей.
В соответствии с п. 5.3.2 договора, возникновение задолженности по внесению арендной платы в течение 3-х месяцев, является основанием для досрочного расторжения договора.
<дата> истцом ответчице направлена претензия от <дата> с предложением о погашении задолженности, пени в течение 15 дней с момента отправки данной претензии, о добровольном расторжении договора аренды, с целью чего предлагалось в срок до <дата> явиться для заключения соглашения о расторжении договора в порядке ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, иметь при себе платежные документы, подтверждающие оплату задолженности. При этом Комитет указал, что указанную претензию считает письменным предупреждением о необходимости исполнения обязательств по внесению арендных платежей в соответствии с требованиями ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае отказа от выполнения требований претензии или неполучения ответа в течение 15 дней с момента отправки данной претензии будет вынужден обратиться в суд для принудительного взыскания задолженности и расторжения договора.
Претензия получена ответчицей <дата>.
На момент обращения в суд с настоящим иском ответчицей задолженность не погашена и возражений на претензию не подано, разумный срок для погашения задолженности и расторжения договора в добровольном порядке истек.
Поскольку истцом соблюден порядок расторжения договора, предусмотренный законом и договором, а ответчица имеет задолженность по арендной плате более чем за 3 месяца, исковые требования о расторжении договора аренды подлежат удовлетворению.
При этом в соответствии с положениями п. 2 ст. 453, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат удовлетворению требования истца о выселении ответчицы из занимаемого ею нежилого помещения, поскольку ответчица должна его освободить в связи с расторжением договора.
Согласно ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчицы в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию госпошлина в сумме <...>
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 11 июля 2013 года отменить.
Исковые требования Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга к Я.А. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды и выселении удовлетворить.
Взыскать с Я.А. в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга задолженность по арендной плате в размере <...>, пени за просрочку арендной платы в размере <...>, а всего <...>
Расторгнуть договор аренды <...> от <дата>, заключенный между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и Я.А.
Выселить Я.А. из нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>
Взыскать с Я.А. в доход бюджета Санкт-Петербурга госпошлину в размере <...>
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)