Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ванина В.В.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
от Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом
от ООО "Краснодар Водоканал": представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 12 апреля 2013 года по делу N А32-40502/2012
по иску Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Краснодар Водоканал"
об обязании заключить дополнительное соглашение,
принятое судьей Ермоловой Н.А.
установил:
Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Краснодар Водоканал" (далее - ООО "Краснодар Водоканал", общество, ответчик) об обязании заключить дополнительные соглашения к договорам аренды муниципального имущества от 27.09.2006 N 448 и от 27.09.2006 N 449.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12 апреля 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с судебным актом, Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить и принять новый судебный акт, удовлетворив исковые требования. В обоснование апелляционной жалобы департамент указывает на то, что согласно приказу Минстроя РФ от 14.09.1992 N 209 "Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения)" с целью учета уровня инфляции методика предусматривает корректировку размеров арендной платы путем введения в расчеты коэффициента (индекса) инфляции, устанавливаемого в дальнейшем централизованно. Президиумом ВАС РФ в постановлении от 06.12.2011 N 9069/11 по делу N А76-37104/2009-21-1051/196-63-397 сделан вывод, что публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения. Таким образом, как указывает заявитель, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. В соответствии с постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 04.05.2012 N 3388 "О внесении изменений в постановление главы администрации города Краснодара от 29.06.2001 N 1002 "Об утверждении ставок арендной платы за муниципальное имущество" размер арендной платы пересматривается арендодателем один раз в год не позднее 15 июля текущего года посредством произведения существующего размера арендной платы на индекс потребительских цен в Краснодарском крае по отношению к предыдущему периоду, предоставляемый официальным органом государственной статистики. Право арендодателя изменять размер арендной платы предусмотрено договорами аренды, изменение арендной платы в одностороннем порядке на индекс инфляции предусмотрено постановлением главы администрации Краснодара от 29.06.2001 N 1002 "Об утверждении ставок арендной платы за муниципальное имущество".
Истец и ответчик, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар (арендодатель) и ООО "Краснодар Водоканал" (арендатор) был заключен договор аренды движимого муниципального имущества N 448 от 27.09.2006 г. согласно условиям которого с целью оказания арендатором услуг водоснабжения и водоотведения в г. Краснодаре арендодатель за плату передал арендатору во временное владение и пользование движимое имущество (указанное в приложении N 1 к договору), относящееся к системе коммунального водоснабжения и водоотведения муниципального образования г. Краснодар.
За указанное в приложении N 1 договора имущество арендатор уплачивает арендную плату, определенную сторонами в приложении N 2, являющемся неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится ежемесячно, равными долями и в размере определенном сторонами в приложении N 2 (п. п. 4.1, 4.3 договора).
Согласно п. 4.3 договора изменение ставки, суммы арендой платы может производиться по решению сторон, не чаще одного раза в год и не позднее 01 ноября текущего года, одновременно с утверждением тарифов на водоснабжение на следующий регулируемый период.
В силу пункта 4.5 договора исключительно в целях исчисления арендной платы арендодатель за свой счет один раз в три года до 01 ноября производит оценку (с привлечением профессионального оценщика) рыночной стоимости имущества.
Согласно приложению N 2 от 28.09.2006 г. к указанному договору аренды движимого имущества, размер годовой арендной платы за имущество определяется в соответствии с абзацем вторым п. 2.2 постановления Главы администрации г. Краснодара от 29.07.2001 г. N 1002 "Об утверждении ставок арендной платы за муниципальное имущество". В соответствии с действующей редакцией вышеуказанного постановления: ставка арендной платы устанавливается в размере 7% в год от рыночной стоимости имущества, передаваемого в аренду, без учета НДС. Размер ежемесячной арендной платы составляет 1 757 523 руб. без учета НДС или 2 073 877 руб. с учетом НДС.
27.09.2006 г. стороны заключили аналогичный договор аренды недвижимого имущества N 499.
Согласно приложению N 2 от 28.09.2006 г. к указанному договору аренды недвижимого имущества, размер годовой арендной платы за имущество определяется в соответствии с абзацем вторым п. 2.2 постановления Главы администрации г. Краснодара от 29.07.2001 г. N 1002 "Об утверждении ставок арендной платы за муниципальное имущество". В соответствии с действующей редакцией вышеуказанного постановления ставка арендной платы устанавливается в размере 7% в год от рыночной стоимости имущества, передаваемого в аренду, без учета НДС. Размер ежемесячной арендной платы за недвижимое имущество составляет 98 397 руб. без учета НДС или 116 108 руб. с учетом НДС.
21.09.2012 года истец письмом N 45418.26 направил в адрес ответчика дополнительные соглашения к договорам аренды от 27.09.2006 N 449 и от 27.09.2006 N 448 следующего содержания:
I. Дополнительное соглашение к договору аренды движимого имущества от 27.09.2006 N 448:
1. Принимая во внимание подпункт п. 7.2 пункта 7 постановления администрации муниципального образования г. Краснодар от 04.05.2012 N 3388 "О внесении изменений в постановление главы администрации города Краснодара от 29.06.2001 N 1002 "Об утверждении ставок арендной платы за муниципальное имущество" внести следующие изменения в пункты 4.2, 4.3 раздела 4, изложив их в следующей редакции:
1.1. "4.2 Расчет арендной платы производится с учетом исключения из перечня и включения объектов имущества в перечень, указанный в приложении N 1".
1.2. "4.3 Размер арендной платы пересматривается арендодателем один раз в год не позднее 15 июля текущего года посредством произведения существующего размера арендной платы на индекс потребительских цен в Краснодарском крае по отношению к предыдущему периоду, предоставленным официальным органом государственной статистики".
В соответствии с письмом территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Краснодарскому краю (Краснодарстат) от 18.07.2012 N 05-08/120/2369, размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом с 01.09.2012 составляет:
Арендная плата = АП * 1,722,
где АП - размер арендной платы по договору аренды в месяц (без НДС).
АП = 2 599 544, 84* 1,722 = 4 476 433, 43 руб. в месяц (без НДС)
НДС (18%) = 805 758,02 руб.
всего в месяц: 5 282 191 руб. 45 коп.
Арендная плата за пользование нежилым муниципальным помещением перечисляется на счет:
- Получатель платежа - Управление федерального казначейства по Краснодарскому краю (Администрация муниципального образования г. Краснодар), ИНН получателя - 2310032246, КПП получателя - 231001001, р/с 40101810300000010013 в ГКРЦ ГУ Банка России по Краснодарскому краю г. Краснодар, БИК 040349001, ОКАТО - 03401000000;
- За аренду муниципального имущества по коду бюджетной классификации (КБК) 90211105034040900120.
2. Во всем остальном, что не оговорено настоящим дополнительным соглашением, действуют условия договора аренды движимого имущества от 27.09.2006 N 448.
3. Настоящее дополнительное соглашение составлено в семи экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.
4. Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды движимого имущества от 27.09.2006 N 448."
II. Дополнительное соглашение к договору аренды движимого имущества от 27.09.2006 N 449.
1. Принимая во внимание подпункт п. 1.2 пункта 1 постановления администрации муниципального образования г. Краснодар от 04.05.2012 N 3388 "О внесении изменений в постановление главы администрации города Краснодара от 29.06.2001 N 1002 "Об утверждении ставок арендной платы за муниципальное имущество" внести следующие изменения:
1.1. В названиях договора, приложений N 1, 2 слова "недвижимого муниципального имущества" заменить словами "совокупность движимого и недвижимого имущества".
2. Принимая во внимание подпункт п. 7.2 пункта 7 постановления администрации муниципального образования г. Краснодар от 04.05.2012 N 3388 "О внесении изменений в постановление главы администрации города Краснодара от 29.06.2001 N 1002 "Об утверждении ставок арендной платы за муниципальное имущество" внести изменения в п. 5.2, 5.3 раздела 5, изложив их в следующей редакции:
2.1. "5.2 Расчет арендной платы производится с учетом исключения из перечня и включения объектов имущества в перечень, указанный в приложении N 1".
1.2. "5.3 Размер арендной платы пересматривается арендодателем один раз в год не позднее 15 июля текущего года посредством произведения существующего размера арендной платы на индекс потребительских цен в Краснодарском крае по отношению к предыдущему периоду, предоставленным официальным органом государственной статистики".
3. В соответствии с письмом территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Краснодарскому краю (Краснодарстат) от 18.07.2012 N 05-08/120/2369, размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом с 01.09.2012 составляет:
Арендная плата = АП * 1, 722,
где АП - размер арендной платы по договору аренды в месяц (без НДС).
АП = 2 024 146,60* 1, 722 = 3 485 580, 44 руб. в месяц (без НДС)
НДС (18%) = 627 404, 48 руб.
всего в месяц: 4 112 984 руб. 92 коп.
4. Арендная плата за пользование нежилым муниципальным помещением перечисляется на счет:
- Получатель Платежа - Управление федерального казначейства по Краснодарскому краю (Администрация муниципального образования г. Краснодар), ИНН получателя - 2310032246, КПП получателя - 231001001, р/с 40101810300000010013 в ГКРЦ ГУ Банка России по Краснодарскому краю г. Краснодар, БИК 040349001, ОКАТО - 03401000000;
- За аренду муниципального имущества по коду бюджетной классификации (КБК) 90211105034040900120.
5. ООО "Краснодар Водоканал" обязуется за свой счет и своими силами зарегистрировать настоящее дополнительное соглашение в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
6. Во всем остальном, что не оговорено настоящим дополнительным соглашением, действуют условия договора аренды движимого имущества от 27.09.2006 N 449.
7. Настоящее дополнительное соглашение составлено в семи экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.
8. Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды движимого имущества от 27.09.2006 N 449".
Письмом от 08.10.2012 ответчик отказался от подписания указанных дополнительных соглашений.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения департамента в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
По существу, как правильно указал суд первой инстанции, предметом спора является требование об изменении условий договоров аренды в части размера арендной платы.
Согласно пунктам 1 приложений N 2 к спорным договорам аренды, размер годовой арендной платы за имущество определяется в соответствии с абзацем вторым п. 2.2 постановления Главы администрации г. Краснодара от 29.07.2001 г. N 1002 "Об утверждении ставок арендной платы за муниципальное имущество".
В соответствии с указанным пунктом 2.2 постановления Главы администрации г. Краснодара от 29.07.2001 г. N 1002 "Об утверждении ставок арендной платы за муниципальное имущество" ставка арендной платы за муниципальные объекты водопроводно-канализационного хозяйства, являющиеся недвижимым и движимым (в том числе водопроводно-канализационные сети) имуществом, с 01.01.2006 установлена в размере 7% в год от рыночной стоимости имущества, передаваемого в аренду, без учета НДС.
Согласно пунктам 4.5 спорных договоров аренды, исключительно в целях исчисления арендной платы арендодатель за свой счет один раз в три года до 01 ноября производит оценку (с привлечением профессионального оценщика) рыночной стоимости имущества.
Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, в спорных договорах сторонами согласован конкретный способ расчета арендной платы: 7% в год от рыночной стоимости имущества, а также порядок ее изменения путем переоценки (с привлечением профессионального оценщика) рыночной стоимости имущества.
В качестве основания для изменения условий спорных договоров аренды истец ссылается на постановление Главы администрации города Краснодара от 04.05.2012 N 3388 "О внесении изменений в постановление Главы администрации города Краснодара от 29.06.2001 N 1002 "Об утверждении ставок арендной платы за муниципальное имущество", которым введен пункт 7.1 следующего содержания: в случае заключения договоров аренды по результатам проведения аукционов или конкурсов на право заключения договоров аренды муниципального имущества муниципального образования город Краснодар в документации об аукционе должно устанавливаться положение о том, что размер арендной платы пересматривается арендодателем в сторону увеличения не чаще одного раза в год посредством произведения существующего размера арендной платы на индекс потребительских цен в Краснодарском крае по отношению к предыдущему периоду, предоставляемый официальным органом государственной статистики.
Истец полагает, что в связи с внесением указанных изменений, расчет арендной платы по спорным договорам должен теперь производиться посредством произведения существующего размера арендной платы на индекс потребительских цен в Краснодарском крае по отношению к предыдущему периоду, предоставляемый официальным органом государственной статистики.
Указанные доводы департамента подлежат отклонению в силу следующего.
При этом апелляционный суд исходит из следующего.
Из абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ следует, что устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления применяются в случаях, предусмотренных законом. Из пункта 2 статьи 3 ГК РФ следует, что термином "закон" в указанной норме обозначены федеральные законы.
Доказательства того, что в отношении аренды муниципального имущества, являющегося объектом спорных договоров, законом предусмотрено государственное регулирование цен в деле отсутствуют.
В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ). Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
В спорных договорах аренды условие о том, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, отсутствует.
Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В отсутствие указанных обстоятельств суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требование истца об обязании ответчика к заключению с истцом дополнительных соглашений к договорам аренды муниципального имущества от 27.06.2006 года N 448 и от 27.06.2006 N 449 в предложенной истцом редакции удовлетворению не подлежит.
Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12 апреля 2013 года по делу N А32-40502/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
И.В.ПОНОМАРЕВА
Ю.И.БАРАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.07.2013 N 15АП-7911/2013 ПО ДЕЛУ N А32-40502/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июля 2013 г. N 15АП-7911/2013
Дело N А32-40502/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ванина В.В.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
от Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар: представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом
от ООО "Краснодар Водоканал": представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 12 апреля 2013 года по делу N А32-40502/2012
по иску Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Краснодар Водоканал"
об обязании заключить дополнительное соглашение,
принятое судьей Ермоловой Н.А.
установил:
Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Краснодар Водоканал" (далее - ООО "Краснодар Водоканал", общество, ответчик) об обязании заключить дополнительные соглашения к договорам аренды муниципального имущества от 27.09.2006 N 448 и от 27.09.2006 N 449.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12 апреля 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с судебным актом, Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить и принять новый судебный акт, удовлетворив исковые требования. В обоснование апелляционной жалобы департамент указывает на то, что согласно приказу Минстроя РФ от 14.09.1992 N 209 "Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения)" с целью учета уровня инфляции методика предусматривает корректировку размеров арендной платы путем введения в расчеты коэффициента (индекса) инфляции, устанавливаемого в дальнейшем централизованно. Президиумом ВАС РФ в постановлении от 06.12.2011 N 9069/11 по делу N А76-37104/2009-21-1051/196-63-397 сделан вывод, что публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения. Таким образом, как указывает заявитель, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. В соответствии с постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 04.05.2012 N 3388 "О внесении изменений в постановление главы администрации города Краснодара от 29.06.2001 N 1002 "Об утверждении ставок арендной платы за муниципальное имущество" размер арендной платы пересматривается арендодателем один раз в год не позднее 15 июля текущего года посредством произведения существующего размера арендной платы на индекс потребительских цен в Краснодарском крае по отношению к предыдущему периоду, предоставляемый официальным органом государственной статистики. Право арендодателя изменять размер арендной платы предусмотрено договорами аренды, изменение арендной платы в одностороннем порядке на индекс инфляции предусмотрено постановлением главы администрации Краснодара от 29.06.2001 N 1002 "Об утверждении ставок арендной платы за муниципальное имущество".
Истец и ответчик, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар (арендодатель) и ООО "Краснодар Водоканал" (арендатор) был заключен договор аренды движимого муниципального имущества N 448 от 27.09.2006 г. согласно условиям которого с целью оказания арендатором услуг водоснабжения и водоотведения в г. Краснодаре арендодатель за плату передал арендатору во временное владение и пользование движимое имущество (указанное в приложении N 1 к договору), относящееся к системе коммунального водоснабжения и водоотведения муниципального образования г. Краснодар.
За указанное в приложении N 1 договора имущество арендатор уплачивает арендную плату, определенную сторонами в приложении N 2, являющемся неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится ежемесячно, равными долями и в размере определенном сторонами в приложении N 2 (п. п. 4.1, 4.3 договора).
Согласно п. 4.3 договора изменение ставки, суммы арендой платы может производиться по решению сторон, не чаще одного раза в год и не позднее 01 ноября текущего года, одновременно с утверждением тарифов на водоснабжение на следующий регулируемый период.
В силу пункта 4.5 договора исключительно в целях исчисления арендной платы арендодатель за свой счет один раз в три года до 01 ноября производит оценку (с привлечением профессионального оценщика) рыночной стоимости имущества.
Согласно приложению N 2 от 28.09.2006 г. к указанному договору аренды движимого имущества, размер годовой арендной платы за имущество определяется в соответствии с абзацем вторым п. 2.2 постановления Главы администрации г. Краснодара от 29.07.2001 г. N 1002 "Об утверждении ставок арендной платы за муниципальное имущество". В соответствии с действующей редакцией вышеуказанного постановления: ставка арендной платы устанавливается в размере 7% в год от рыночной стоимости имущества, передаваемого в аренду, без учета НДС. Размер ежемесячной арендной платы составляет 1 757 523 руб. без учета НДС или 2 073 877 руб. с учетом НДС.
27.09.2006 г. стороны заключили аналогичный договор аренды недвижимого имущества N 499.
Согласно приложению N 2 от 28.09.2006 г. к указанному договору аренды недвижимого имущества, размер годовой арендной платы за имущество определяется в соответствии с абзацем вторым п. 2.2 постановления Главы администрации г. Краснодара от 29.07.2001 г. N 1002 "Об утверждении ставок арендной платы за муниципальное имущество". В соответствии с действующей редакцией вышеуказанного постановления ставка арендной платы устанавливается в размере 7% в год от рыночной стоимости имущества, передаваемого в аренду, без учета НДС. Размер ежемесячной арендной платы за недвижимое имущество составляет 98 397 руб. без учета НДС или 116 108 руб. с учетом НДС.
21.09.2012 года истец письмом N 45418.26 направил в адрес ответчика дополнительные соглашения к договорам аренды от 27.09.2006 N 449 и от 27.09.2006 N 448 следующего содержания:
I. Дополнительное соглашение к договору аренды движимого имущества от 27.09.2006 N 448:
1. Принимая во внимание подпункт п. 7.2 пункта 7 постановления администрации муниципального образования г. Краснодар от 04.05.2012 N 3388 "О внесении изменений в постановление главы администрации города Краснодара от 29.06.2001 N 1002 "Об утверждении ставок арендной платы за муниципальное имущество" внести следующие изменения в пункты 4.2, 4.3 раздела 4, изложив их в следующей редакции:
1.1. "4.2 Расчет арендной платы производится с учетом исключения из перечня и включения объектов имущества в перечень, указанный в приложении N 1".
1.2. "4.3 Размер арендной платы пересматривается арендодателем один раз в год не позднее 15 июля текущего года посредством произведения существующего размера арендной платы на индекс потребительских цен в Краснодарском крае по отношению к предыдущему периоду, предоставленным официальным органом государственной статистики".
В соответствии с письмом территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Краснодарскому краю (Краснодарстат) от 18.07.2012 N 05-08/120/2369, размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом с 01.09.2012 составляет:
Арендная плата = АП * 1,722,
где АП - размер арендной платы по договору аренды в месяц (без НДС).
АП = 2 599 544, 84* 1,722 = 4 476 433, 43 руб. в месяц (без НДС)
НДС (18%) = 805 758,02 руб.
всего в месяц: 5 282 191 руб. 45 коп.
Арендная плата за пользование нежилым муниципальным помещением перечисляется на счет:
- Получатель платежа - Управление федерального казначейства по Краснодарскому краю (Администрация муниципального образования г. Краснодар), ИНН получателя - 2310032246, КПП получателя - 231001001, р/с 40101810300000010013 в ГКРЦ ГУ Банка России по Краснодарскому краю г. Краснодар, БИК 040349001, ОКАТО - 03401000000;
- За аренду муниципального имущества по коду бюджетной классификации (КБК) 90211105034040900120.
2. Во всем остальном, что не оговорено настоящим дополнительным соглашением, действуют условия договора аренды движимого имущества от 27.09.2006 N 448.
3. Настоящее дополнительное соглашение составлено в семи экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.
4. Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды движимого имущества от 27.09.2006 N 448."
II. Дополнительное соглашение к договору аренды движимого имущества от 27.09.2006 N 449.
1. Принимая во внимание подпункт п. 1.2 пункта 1 постановления администрации муниципального образования г. Краснодар от 04.05.2012 N 3388 "О внесении изменений в постановление главы администрации города Краснодара от 29.06.2001 N 1002 "Об утверждении ставок арендной платы за муниципальное имущество" внести следующие изменения:
1.1. В названиях договора, приложений N 1, 2 слова "недвижимого муниципального имущества" заменить словами "совокупность движимого и недвижимого имущества".
2. Принимая во внимание подпункт п. 7.2 пункта 7 постановления администрации муниципального образования г. Краснодар от 04.05.2012 N 3388 "О внесении изменений в постановление главы администрации города Краснодара от 29.06.2001 N 1002 "Об утверждении ставок арендной платы за муниципальное имущество" внести изменения в п. 5.2, 5.3 раздела 5, изложив их в следующей редакции:
2.1. "5.2 Расчет арендной платы производится с учетом исключения из перечня и включения объектов имущества в перечень, указанный в приложении N 1".
1.2. "5.3 Размер арендной платы пересматривается арендодателем один раз в год не позднее 15 июля текущего года посредством произведения существующего размера арендной платы на индекс потребительских цен в Краснодарском крае по отношению к предыдущему периоду, предоставленным официальным органом государственной статистики".
3. В соответствии с письмом территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Краснодарскому краю (Краснодарстат) от 18.07.2012 N 05-08/120/2369, размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом с 01.09.2012 составляет:
Арендная плата = АП * 1, 722,
где АП - размер арендной платы по договору аренды в месяц (без НДС).
АП = 2 024 146,60* 1, 722 = 3 485 580, 44 руб. в месяц (без НДС)
НДС (18%) = 627 404, 48 руб.
всего в месяц: 4 112 984 руб. 92 коп.
4. Арендная плата за пользование нежилым муниципальным помещением перечисляется на счет:
- Получатель Платежа - Управление федерального казначейства по Краснодарскому краю (Администрация муниципального образования г. Краснодар), ИНН получателя - 2310032246, КПП получателя - 231001001, р/с 40101810300000010013 в ГКРЦ ГУ Банка России по Краснодарскому краю г. Краснодар, БИК 040349001, ОКАТО - 03401000000;
- За аренду муниципального имущества по коду бюджетной классификации (КБК) 90211105034040900120.
5. ООО "Краснодар Водоканал" обязуется за свой счет и своими силами зарегистрировать настоящее дополнительное соглашение в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
6. Во всем остальном, что не оговорено настоящим дополнительным соглашением, действуют условия договора аренды движимого имущества от 27.09.2006 N 449.
7. Настоящее дополнительное соглашение составлено в семи экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.
8. Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды движимого имущества от 27.09.2006 N 449".
Письмом от 08.10.2012 ответчик отказался от подписания указанных дополнительных соглашений.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения департамента в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
По существу, как правильно указал суд первой инстанции, предметом спора является требование об изменении условий договоров аренды в части размера арендной платы.
Согласно пунктам 1 приложений N 2 к спорным договорам аренды, размер годовой арендной платы за имущество определяется в соответствии с абзацем вторым п. 2.2 постановления Главы администрации г. Краснодара от 29.07.2001 г. N 1002 "Об утверждении ставок арендной платы за муниципальное имущество".
В соответствии с указанным пунктом 2.2 постановления Главы администрации г. Краснодара от 29.07.2001 г. N 1002 "Об утверждении ставок арендной платы за муниципальное имущество" ставка арендной платы за муниципальные объекты водопроводно-канализационного хозяйства, являющиеся недвижимым и движимым (в том числе водопроводно-канализационные сети) имуществом, с 01.01.2006 установлена в размере 7% в год от рыночной стоимости имущества, передаваемого в аренду, без учета НДС.
Согласно пунктам 4.5 спорных договоров аренды, исключительно в целях исчисления арендной платы арендодатель за свой счет один раз в три года до 01 ноября производит оценку (с привлечением профессионального оценщика) рыночной стоимости имущества.
Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, в спорных договорах сторонами согласован конкретный способ расчета арендной платы: 7% в год от рыночной стоимости имущества, а также порядок ее изменения путем переоценки (с привлечением профессионального оценщика) рыночной стоимости имущества.
В качестве основания для изменения условий спорных договоров аренды истец ссылается на постановление Главы администрации города Краснодара от 04.05.2012 N 3388 "О внесении изменений в постановление Главы администрации города Краснодара от 29.06.2001 N 1002 "Об утверждении ставок арендной платы за муниципальное имущество", которым введен пункт 7.1 следующего содержания: в случае заключения договоров аренды по результатам проведения аукционов или конкурсов на право заключения договоров аренды муниципального имущества муниципального образования город Краснодар в документации об аукционе должно устанавливаться положение о том, что размер арендной платы пересматривается арендодателем в сторону увеличения не чаще одного раза в год посредством произведения существующего размера арендной платы на индекс потребительских цен в Краснодарском крае по отношению к предыдущему периоду, предоставляемый официальным органом государственной статистики.
Истец полагает, что в связи с внесением указанных изменений, расчет арендной платы по спорным договорам должен теперь производиться посредством произведения существующего размера арендной платы на индекс потребительских цен в Краснодарском крае по отношению к предыдущему периоду, предоставляемый официальным органом государственной статистики.
Указанные доводы департамента подлежат отклонению в силу следующего.
При этом апелляционный суд исходит из следующего.
Из абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ следует, что устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления применяются в случаях, предусмотренных законом. Из пункта 2 статьи 3 ГК РФ следует, что термином "закон" в указанной норме обозначены федеральные законы.
Доказательства того, что в отношении аренды муниципального имущества, являющегося объектом спорных договоров, законом предусмотрено государственное регулирование цен в деле отсутствуют.
В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ). Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
В спорных договорах аренды условие о том, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, отсутствует.
Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В отсутствие указанных обстоятельств суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требование истца об обязании ответчика к заключению с истцом дополнительных соглашений к договорам аренды муниципального имущества от 27.06.2006 года N 448 и от 27.06.2006 N 449 в предложенной истцом редакции удовлетворению не подлежит.
Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12 апреля 2013 года по делу N А32-40502/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
И.В.ПОНОМАРЕВА
Ю.И.БАРАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)