Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановой Ю.И.
судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.
при участии:
- от истца: представитель Черепахина О.Л. по доверенности от 20.09.2012 г., удостоверение;
- от ответчика: представитель Подольский Д.Э. по доверенности от 08.02.2013 г., паспорт.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Производственно-торговое предприятие" Торгсин"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.03.2013 по делу N А53-607/2013
по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
к ответчику - ООО "Производственно-торговое предприятие" Торгсин"
об освобождении земельного участка
по встречному иску
ООО "Производственно-торговое предприятие" Торгсин"
к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
об обязании заключить договор
принятое в составе судьи Меленчука И.С.
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обратился к обществу с ограниченной ответственностью "ПТП "Торгсин" с исковым заявлением об освобождении земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ворошиловский, 55, общей площадью 23 кв. м от временного объекта - торгового павильона и передать свободный земельный участок по акту приема-передачи Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в течение 15 суток с момента вступления решения суда в законную силу.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.03.2013 общество с ограниченной ответственностью "ПТП "Торгсин" обязано освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ворошиловский, 55, общей площадью 23 кв. м от временного объекта - торгового павильона и передать свободный земельный участок по акту приема-передачи Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в течение 15 суток с момента вступления решения суда в законную силу. С общества с ограниченной ответственностью "ПТП "Торгсин" в доход федерального бюджета взыскано 4 000 руб. госпошлины.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что истцом, как органом исполнительной власти, допущена дискриминация ответчика, как осуществляющего торговую деятельность, доказательства обратного не представлено. Иного земельного участка истец ответчику по договору аренды не предоставляет. Заявитель указывает, что согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ он обратился в суд со встречным иском о понуждении заключить договор на новый срок. Однако, суд первой инстанции, в нарушение требований процессуального законодательства, факт подачи встречного иска оставил без внимания.
Определением суда от 11.06.2013 г. суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, предусмотренным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Определением суда апелляционной инстанции от 26.06.2013 г. судом к совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск ООО "ПТП "Торгсин" к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону об обязании заключить договор аренды земельного участка по адресу пр. Ворошиловский, д. 55, г. Ростов-на-Дону на условиях договора N 3179 от 26.10.2004 г. за исключением порядка определения цены.
В судебном заседании общество поддержало требование об обязании Департамент заключить договор аренды, возражало против иска об обязании возвратить земельный участок, указало на злоупотребление стороной права, необходимости применения ст. 10 ГК РФ.
Департамент поддержал исковые требования, в удовлетворении встречного иска просил отказать.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска по следующим основаниям.
Между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и обществом с ограниченной ответственностью "ПТП "Торгсин" был заключен договор аренды земельного участка N 3179м от 26.10.2004.
Согласно условиям указанного договора ответчику предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 23 кв. м по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ворошиловский, 55, для эксплуатации торгового павильона.
Срок действия договора стороны установили до 20.07.2005.
В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор государственной регистрации не подлежал.
В связи с тем, что арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.04.2012 по делу N А53-6214/12 в иске Департамента имущественно-земельных отношении города Ростова-на-Дону к обществу с ограниченной ответственностью "ПТП "Торгсин" об освобождении спорного земельного участка было отказано. Суд сослался на отсутствие надлежащего уведомления ответчика о прекращении договора и об освобождении земельного участка.
Как предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон может требовать расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Пользуясь данным правом, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону письмом N из-34290/6 от 07.08.2012 уведомил общество с ограниченной ответственностью "ПТП "Торгсин" об отказе от договора аренды N 3179м от 26.10.2004 и предложил освободить земельный участок и передать его арендодателю до 15.11.2012.
До настоящего времени общество с ограниченной ответственностью "ПТП "Торгсин" свою обязанность по передаче не выполнил, спорный земельный участок не освободил.
Данные обстоятельства явились основанием для обращения Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону с настоящим иском в суд.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Как установлено судом, 07.08.2012 Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону направил в адрес общества с ограниченной ответственностью "ПТП "Торгсин" уведомление о прекращении спорного договора аренды с 15.11.2012 в связи с отказом арендодателя от договора аренды и о необходимости освободить земельный участок и передать его арендодателю.
Уведомление об одностороннем отказе было получено ответчиком 16.08.2012. Следовательно, ответчик считается надлежащим образом извещенным о прекращении договора аренды, продленного на неопределенный срок.
Согласно проведенному обследованию от 19.11.2012 установлено, что земельный участок КН 61:44:0040604:34 площадью 23 кв. м предоставлен обществу с ограниченной ответственностью "ПТП "Торгсин" для эксплуатации торгового павильона. На земельном участке расположен павильон общества с ограниченной ответственностью "ПТП "Торгсин" по реализации продуктов питания. Данный факт подтверждается актом осмотра от 19.11.2012 и не оспорен ответчиком.
Поскольку арендодатель предупредил арендатора о прекращении договора аренды за 3 месяца, обязанность уведомить ответчика о прекращении действия договора исполнил, то договор аренды N из-34290/6 от 07.08.2012 прекратил свое действие с 15.11.2012.
Кроме того, фактом подачи иска по делу N А53-6412/12 уже была выражена воля Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на прекращение арендных отношений и отказ от договора аренды земельного участка N из-34290/6 от 07.08.2012.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.
Таким образом, после прекращения договора правовые основания для занятия ответчиком арендуемого земельного участка отпали, у него возникла законная обязанность по возврату спорного объекта недвижимого имущества.
Поскольку документы, подтверждающие факт освобождения спорного земельного участка ответчиком и передаче его в установленном порядке истцу, в материалах дела отсутствуют, требования истца являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.
Суд пришел к выводу о разумном истребуемом департаментом сроке для освобождения земельного участка - 15 дней.
Возражая против требований Департамента, обществом заявлен встречный иск.
В обоснование искового заявления ООО "ПТП "Торгсин" указывает, что оно имеет право на подписание нового договора на новый срок без проведения торгов в соответствии с п. 9 ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Просил заключить договор аренды земельного участка по адресу пр. Ворошиловский, д. 55, г. Ростов-на-Дону на условиях договора N 3179 от 26.10.2004 г. за исключением порядка определения цены.
Суд считает, что обществом соблюден порядок, предусмотренный ст. 445 ГК РФ. Общество неоднократно направляло в Департамент заявление о заключении договора аренды земельного участка на новый срок на условиях действующего договора. (письмам N 39 от 11.06.2013 г., ответ администрации от 119.11.2012 г.).
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении встречных требований по следующим основаниям.
В соответствии с п. 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.
В соответствии со ст. 17.1 Закона о конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, указанных в п. п. 1 - 15.
В соответствии с ч. 9 Закона по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
- 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
- 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В соответствии с ч. 10 Закона Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:
- 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;
- 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Между тем, общество не учитывает, что ч. 2 ст. 17.1 установлено, что указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.
Учитывая, что объектом предложения аренды является земельный участок, положения части первой статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ к спорным правоотношениям неприменимы, применяются нормы Земельного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со ст. 38 ЗК РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.
В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.
Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.
Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.
Земельный кодекс не предусматривает возможность заключения договора аренды земельного участка, принадлежащего муниципалитету без конкурса по основаниям положений ст. 17.1 Закона о конкуренции.
Необоснованны ссылки общества на ст. 10 ГК РФ, поскольку Департамент, как уполномоченный орган по распоряжению земельными участками муниципальной собственности, реализовал право на отказ от договора, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, они свободны также в выборе контрагента по договору.
Пунктом 2 ст. 22 ЗК РФ устанавливает право собственника сдавать земельные участки в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. Действующим законодательством не предусмотрено право арендатора в судебном порядке требовать заключение с ним договора на новый срок. Право владения, пользования, распоряжения своим имуществом принадлежит собственнику (ст. 209 ГК РФ), поэтому только собственник решает вопросы о заключении договора.
Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ любая из сторон договора, заключенного неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону о его прекращении за три месяца. Данная норма корреспондирует ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которой, если это допускается законом, то односторонний отказ от исполнения договора приводит к тому, что договор считается расторгнутым.
Не подтверждены доводы общества, что Департамент планирует передать земельный участок в аренду иному лицу, в нарушение его преимущественного права на заключение договора аренды.
Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Между тем, доказательств наличия обстоятельств предоставления Департаментом спорного участка иному лицу и возникшего у общества права перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды на момент рассмотрения апелляционной жалобы судом не установлено.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
При таких обстоятельствах, требования общества подлежат отклонению как необоснованные.
Расходы по госпошлине по искам и апелляционной жалобе возлагаются на общество в соответствии со ст. 110 АПК РФ. Поскольку обществом уплачено в бюджет 6 000 руб. за подачу встречного иска и апелляционной жалобы, с него подлежит взысканию в доход федерального бюджета РФ 4 000 руб. госпошлины по первоначальному иску Департамента.
В соответствии пунктом 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 г. N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" по результатам рассмотрения дела по правилам суда первой инстанции суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основанием для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.03.2013 по делу N А53-607/2013 отменить по основанию, предусмотренному ч. 4 ст. 270 АПК РФ.
Принять новое решение.
Обязать ООО "Производственно-торговое предприятие" Торгсин" (ИНН 6165027936, ОГРН 1026103732357) освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ворошиловский, 55, общей площадью 23 кв. м от временного объекта - торгового павильона и передать свободный земельный участок по акту приема-передачи Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Взыскать с ООО "Производственно-торговое предприятие" Торгсин" в доход федерального бюджета РФ 4 000 руб. госпошлины.
По встречному иску:
В удовлетворении исковых требований отказать.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.07.2013 N 15АП-6675/2013 ПО ДЕЛУ N А53-607/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 июля 2013 г. N 15АП-6675/2013
Дело N А53-607/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановой Ю.И.
судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.
при участии:
- от истца: представитель Черепахина О.Л. по доверенности от 20.09.2012 г., удостоверение;
- от ответчика: представитель Подольский Д.Э. по доверенности от 08.02.2013 г., паспорт.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Производственно-торговое предприятие" Торгсин"
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.03.2013 по делу N А53-607/2013
по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
к ответчику - ООО "Производственно-торговое предприятие" Торгсин"
об освобождении земельного участка
по встречному иску
ООО "Производственно-торговое предприятие" Торгсин"
к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
об обязании заключить договор
принятое в составе судьи Меленчука И.С.
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обратился к обществу с ограниченной ответственностью "ПТП "Торгсин" с исковым заявлением об освобождении земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ворошиловский, 55, общей площадью 23 кв. м от временного объекта - торгового павильона и передать свободный земельный участок по акту приема-передачи Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в течение 15 суток с момента вступления решения суда в законную силу.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.03.2013 общество с ограниченной ответственностью "ПТП "Торгсин" обязано освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ворошиловский, 55, общей площадью 23 кв. м от временного объекта - торгового павильона и передать свободный земельный участок по акту приема-передачи Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в течение 15 суток с момента вступления решения суда в законную силу. С общества с ограниченной ответственностью "ПТП "Торгсин" в доход федерального бюджета взыскано 4 000 руб. госпошлины.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что истцом, как органом исполнительной власти, допущена дискриминация ответчика, как осуществляющего торговую деятельность, доказательства обратного не представлено. Иного земельного участка истец ответчику по договору аренды не предоставляет. Заявитель указывает, что согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ он обратился в суд со встречным иском о понуждении заключить договор на новый срок. Однако, суд первой инстанции, в нарушение требований процессуального законодательства, факт подачи встречного иска оставил без внимания.
Определением суда от 11.06.2013 г. суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, предусмотренным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Определением суда апелляционной инстанции от 26.06.2013 г. судом к совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск ООО "ПТП "Торгсин" к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону об обязании заключить договор аренды земельного участка по адресу пр. Ворошиловский, д. 55, г. Ростов-на-Дону на условиях договора N 3179 от 26.10.2004 г. за исключением порядка определения цены.
В судебном заседании общество поддержало требование об обязании Департамент заключить договор аренды, возражало против иска об обязании возвратить земельный участок, указало на злоупотребление стороной права, необходимости применения ст. 10 ГК РФ.
Департамент поддержал исковые требования, в удовлетворении встречного иска просил отказать.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска по следующим основаниям.
Между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и обществом с ограниченной ответственностью "ПТП "Торгсин" был заключен договор аренды земельного участка N 3179м от 26.10.2004.
Согласно условиям указанного договора ответчику предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 23 кв. м по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ворошиловский, 55, для эксплуатации торгового павильона.
Срок действия договора стороны установили до 20.07.2005.
В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор государственной регистрации не подлежал.
В связи с тем, что арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.04.2012 по делу N А53-6214/12 в иске Департамента имущественно-земельных отношении города Ростова-на-Дону к обществу с ограниченной ответственностью "ПТП "Торгсин" об освобождении спорного земельного участка было отказано. Суд сослался на отсутствие надлежащего уведомления ответчика о прекращении договора и об освобождении земельного участка.
Как предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон может требовать расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Пользуясь данным правом, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону письмом N из-34290/6 от 07.08.2012 уведомил общество с ограниченной ответственностью "ПТП "Торгсин" об отказе от договора аренды N 3179м от 26.10.2004 и предложил освободить земельный участок и передать его арендодателю до 15.11.2012.
До настоящего времени общество с ограниченной ответственностью "ПТП "Торгсин" свою обязанность по передаче не выполнил, спорный земельный участок не освободил.
Данные обстоятельства явились основанием для обращения Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону с настоящим иском в суд.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Как установлено судом, 07.08.2012 Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону направил в адрес общества с ограниченной ответственностью "ПТП "Торгсин" уведомление о прекращении спорного договора аренды с 15.11.2012 в связи с отказом арендодателя от договора аренды и о необходимости освободить земельный участок и передать его арендодателю.
Уведомление об одностороннем отказе было получено ответчиком 16.08.2012. Следовательно, ответчик считается надлежащим образом извещенным о прекращении договора аренды, продленного на неопределенный срок.
Согласно проведенному обследованию от 19.11.2012 установлено, что земельный участок КН 61:44:0040604:34 площадью 23 кв. м предоставлен обществу с ограниченной ответственностью "ПТП "Торгсин" для эксплуатации торгового павильона. На земельном участке расположен павильон общества с ограниченной ответственностью "ПТП "Торгсин" по реализации продуктов питания. Данный факт подтверждается актом осмотра от 19.11.2012 и не оспорен ответчиком.
Поскольку арендодатель предупредил арендатора о прекращении договора аренды за 3 месяца, обязанность уведомить ответчика о прекращении действия договора исполнил, то договор аренды N из-34290/6 от 07.08.2012 прекратил свое действие с 15.11.2012.
Кроме того, фактом подачи иска по делу N А53-6412/12 уже была выражена воля Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на прекращение арендных отношений и отказ от договора аренды земельного участка N из-34290/6 от 07.08.2012.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.
Таким образом, после прекращения договора правовые основания для занятия ответчиком арендуемого земельного участка отпали, у него возникла законная обязанность по возврату спорного объекта недвижимого имущества.
Поскольку документы, подтверждающие факт освобождения спорного земельного участка ответчиком и передаче его в установленном порядке истцу, в материалах дела отсутствуют, требования истца являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.
Суд пришел к выводу о разумном истребуемом департаментом сроке для освобождения земельного участка - 15 дней.
Возражая против требований Департамента, обществом заявлен встречный иск.
В обоснование искового заявления ООО "ПТП "Торгсин" указывает, что оно имеет право на подписание нового договора на новый срок без проведения торгов в соответствии с п. 9 ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Просил заключить договор аренды земельного участка по адресу пр. Ворошиловский, д. 55, г. Ростов-на-Дону на условиях договора N 3179 от 26.10.2004 г. за исключением порядка определения цены.
Суд считает, что обществом соблюден порядок, предусмотренный ст. 445 ГК РФ. Общество неоднократно направляло в Департамент заявление о заключении договора аренды земельного участка на новый срок на условиях действующего договора. (письмам N 39 от 11.06.2013 г., ответ администрации от 119.11.2012 г.).
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении встречных требований по следующим основаниям.
В соответствии с п. 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.
В соответствии со ст. 17.1 Закона о конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, указанных в п. п. 1 - 15.
В соответствии с ч. 9 Закона по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
- 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
- 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В соответствии с ч. 10 Закона Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:
- 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;
- 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Между тем, общество не учитывает, что ч. 2 ст. 17.1 установлено, что указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.
Учитывая, что объектом предложения аренды является земельный участок, положения части первой статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ к спорным правоотношениям неприменимы, применяются нормы Земельного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со ст. 38 ЗК РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.
В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.
Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.
Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.
Земельный кодекс не предусматривает возможность заключения договора аренды земельного участка, принадлежащего муниципалитету без конкурса по основаниям положений ст. 17.1 Закона о конкуренции.
Необоснованны ссылки общества на ст. 10 ГК РФ, поскольку Департамент, как уполномоченный орган по распоряжению земельными участками муниципальной собственности, реализовал право на отказ от договора, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, они свободны также в выборе контрагента по договору.
Пунктом 2 ст. 22 ЗК РФ устанавливает право собственника сдавать земельные участки в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. Действующим законодательством не предусмотрено право арендатора в судебном порядке требовать заключение с ним договора на новый срок. Право владения, пользования, распоряжения своим имуществом принадлежит собственнику (ст. 209 ГК РФ), поэтому только собственник решает вопросы о заключении договора.
Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ любая из сторон договора, заключенного неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону о его прекращении за три месяца. Данная норма корреспондирует ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которой, если это допускается законом, то односторонний отказ от исполнения договора приводит к тому, что договор считается расторгнутым.
Не подтверждены доводы общества, что Департамент планирует передать земельный участок в аренду иному лицу, в нарушение его преимущественного права на заключение договора аренды.
Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Между тем, доказательств наличия обстоятельств предоставления Департаментом спорного участка иному лицу и возникшего у общества права перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды на момент рассмотрения апелляционной жалобы судом не установлено.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
При таких обстоятельствах, требования общества подлежат отклонению как необоснованные.
Расходы по госпошлине по искам и апелляционной жалобе возлагаются на общество в соответствии со ст. 110 АПК РФ. Поскольку обществом уплачено в бюджет 6 000 руб. за подачу встречного иска и апелляционной жалобы, с него подлежит взысканию в доход федерального бюджета РФ 4 000 руб. госпошлины по первоначальному иску Департамента.
В соответствии пунктом 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 г. N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" по результатам рассмотрения дела по правилам суда первой инстанции суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основанием для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.03.2013 по делу N А53-607/2013 отменить по основанию, предусмотренному ч. 4 ст. 270 АПК РФ.
Принять новое решение.
Обязать ООО "Производственно-торговое предприятие" Торгсин" (ИНН 6165027936, ОГРН 1026103732357) освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ворошиловский, 55, общей площадью 23 кв. м от временного объекта - торгового павильона и передать свободный земельный участок по акту приема-передачи Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Взыскать с ООО "Производственно-торговое предприятие" Торгсин" в доход федерального бюджета РФ 4 000 руб. госпошлины.
По встречному иску:
В удовлетворении исковых требований отказать.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)