Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Тарновская В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вологдиной Т.И.
судей Пучинина Д.А., Рогачева И.А.
при секретаре С.
рассмотрела в судебном заседании от 6 декабря 2012 года гражданское дело N 2-4362/12 по апелляционной жалобе на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 14 августа 2012 года по иску Ф. к ЗАО <...>, ЗАО <...>, Главному управлению МВД России по <...> о признании права собственности на квартиру
заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И., выслушав объяснения лиц, участвующих в деле,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
На основании распоряжения Администрации Санкт-Петербурга N <...>-ра от 29.11.2002 года ГУ МВД России по <...> являлось застройщиком многофункционального жилого комплекса и объектов нежилого назначения со встроенными помещениями по адресу: <адрес>, за счет собственных и привлеченных средств.
23.04.2002 года между ГУ МВД России по <...> и ЗАО <...> был заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве, предметом которого являлось долевое строительство объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес>, для использования под жилые дома со встроенными нежилыми помещениями.
20.10.2004 г. между ЗАО <...> и ЗАО <...> был заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <адрес>.
08.08.2007 г. между ЗАО <...> и Ф. заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома по спорному адресу, согласно которому Ф. была обязана произвести инвестирование строительства доли, соответствующей жилому помещению, общей площадью <...> кв. м, расположенному на <...> этаже, в осях <...> с предварительным номером N <...> (л.д. 22 - 25).
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N <...> от 30.12.2011 года службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <адрес>.
Дому по строительному адресу: <адрес>, присвоен милицейский адрес: <адрес>, а квартире с определенными в договоре характеристиками, расположенной на <...> этаже дома <адрес>, присвоен N <...>.
Ф. обратилась в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с иском о признании за ней права собственности на <...> квартиру N <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, указав, что ею полностью выполнены обязательства по договору N <...>, заключенному 08.08.2007 г с ЗАО <...>, но последним обязательства по договору не исполнены, квартира по акту приема-передачи не передана, что препятствует регистрации права собственности истицы на спорную квартиру в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу.
Представитель ответчика исковые требования не признал.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 14 августа 2012 года в удовлетворении исковых требований Ф. отказано.
В апелляционной жалобе Ф. ставит вопрос об отмене решения суда и об удовлетворении ее иска.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в интересах законности решение суда в полном объеме, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 08.08.2007 г. между ЗАО <...> и Ф. заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома по спорному адресу, согласно которому истец обязалась произвести инвестирование строительства доли, соответствующей жилому помещению, общей площадью <...> кв. м, расположенному на <...> этаже, в осях <...>, с предварительным номером N <...> (л.д. 22 - 25).
Согласно пункту 2.1 договора стоимость долевого участия составляет <...> руб.
Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что оплата стоимости долевого участия производится в срок до 14.08.2007 г.
При этом оплата осуществляется дольщиком за счет собственных средств и за счет кредитных средств, получаемых дольщиком в Банке <...> (ЗАО) согласно кредитному договору (п. 4.2).
В силу п. 4.3 договора окончательный расчет между сторонами производится после получения данных ПИБ по фактической площади квартиры, о чем стороны составляют и подписывают дополнительное соглашение. В случае, если фактическая площадь квартиры окажется больше проектной на 1 и более кв. м, то дольщик производит доплату за дополнительную площадь. Расчетной единицей используют стоимость 1 кв. м площади квартиры равную <...> руб. Возникающая разница в объеме инвестирования возмещается в период после получения официального обмера ПИБ и до подписания акта приема-передачи.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N <...> от 30.12.2011 г. службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <адрес>.
Материалами дела установлено, что дому по строительному адресу: <адрес>, присвоен милицейский адрес: <адрес>, а квартире с определенными в договоре характеристиками, присвоен N <...>.
Согласно паспорту на спорную квартиру, общая площадь жилого помещения составляет <...> кв. м, жилая площадь - <...> кв. м.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, Ф. своевременно и в полном объеме были выполнены требования пункта 2.1 договора сторон об оплате стоимости долевого участия в размере <...> руб. (л.д. 40 - 41), исходя из первоначально определенной стоимости.
Кроме того, в связи с увеличением площади квартиры, выявленным по результатам обмера ПИБ у Ф. в соответствии с пунктом 4.3 договора возникло обязательство по оплате дополнительной площади квартиры в размере <...> кв. м, составляющей <...> руб., что не оспаривается сторонами по делу.
Соответствующая доплата в денежном выражении Ф. в ЗАО <...> не вносилась. Вместе с тем, истицей 5 мая 2012 года в адрес ЗАО <...> было направлено заявление о прекращении указанного выше обязательства путем зачета встречных однородных требований, поскольку на основании вступившего в законную силу и неисполненного решения Невского районного суда Санкт-Петербурга от 06.03.2012 года с ЗАО <...> в пользу Ф. взыскана неустойка за нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию в размере <...> руб. Данное заявление было принято ответчиком 5.05.2012 года и зарегистрировано за входящим номером <...> (л.д. 51).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из тех обстоятельств, что Ф. до настоящего времени не исполнено обязательство по оплате дополнительной площади квартиры на сумму <...> руб., которое не может быть прекращено путем зачета денежного обязательства ЗАО <...> перед Ф., так как данные обязательства не являются однородными, а также в связи с тем, что ЗАО <...> не заявляло соответствующего требования.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о наличии у Ф. каких-либо неисполненных денежных обязательств перед ЗАО <...>, вытекающих из договора N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома от 08.08.2007 года.
В силу положений статьи 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
ЗАО <...> не оспаривалось и не опровергнуто обстоятельство наличия у него неисполненного денежного обязательства по выплате Ф. <...> рублей, срок исполнения которого наступил на момент поступления заявления Ф. о производстве зачета, а размер которого значительно превышал размер денежных обязательств Ф. по договору.
Мнение суда о том, что взаимные обязательства ЗАО <...> и Ф. не являются однородными, ошибочно, поскольку в обоих случаях предметом обязательства являются денежные средства. Основания возникновения обязательств в данном случае правового значения не имеют. Не имеет правового значения и отсутствие какого-либо встречного требования ЗАО <...>, поскольку для производства зачета достаточно заявления одной стороны. Наоборот, отсутствие каких-либо требований ЗАО <...>, связанных с исполнением договора, свидетельствует о том, что данной организацией фактически признается факт полного исполнения Ф. своих обязательств по договору N <...> от 08.08.2007 года.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что Ф. полностью выполнила обязательства по договору N <...>, в силу чего имеет право требовать от ЗАО <...> исполнения встречных обязательств, в том числе связанных с передачей указанного в договоре объекта недвижимости.
Вместе с тем, наличие у истицы соответствующего права требования само по себе не порождает право собственности, поскольку до передачи указанного объекта недвижимости и регистрации перехода права на имущество отсутствуют основания, с которыми закон связывает возникновение права собственности.
В силу положений пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен лишь в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Заявленный Ф. спор по существу сводился к установлению ее права, как участника долевого участия в строительстве жилого дома на результат внесенных ею инвестиций.
Между тем, соответствующие обстоятельства строительства спорного объекта на счет средств Ф. какими-либо доказательствами не подтверждены, учитывая, что ЗАО <...> не являлось застройщиком многофункционального жилого комплекса и объектов нежилого назначения со встроенными помещениями по адресу: <адрес>.
В силу положений статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Закон N 214-ФЗ) с момента введения в действие указанного Закона право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Таким образом, заключенный с Ф. договор, несмотря на название по своей правовой природе не является договором участия в долевом строительстве, регулируемым положениями Закона N 214-ФЗ, но в силу того же Закона, исходя из даты его заключения, не может быть назван и инвестиционным договором.
Кроме того, положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Поскольку действительность договора не оспаривалась Ф., то заключенный ею с организацией, не являющейся застройщиком строительства, а лишь, наделенной правом требования передачи ей жилой площади после окончания строительства, следует квалифицировать, как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
В связи с тем, что параграф 7 Главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
Между тем, для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ).
Однако, такой иск подлежит удовлетворению в случае, если спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что спорное жилое помещение по акту приема-передачи от 10.04.2012 года передано ЗАО <...> от ЗАО <...>. Между тем, в материалах дела отсутствуют данные о регистрации права собственности ЗАО <...> на спорный объект недвижимости.
При этом, поскольку истцом, не владеющим недвижимым имуществом, в отношении которого заявлены требования о признании права собственности, одновременно не были заявлены требования об истребовании данного имущества у ответчика, у судебной коллегии отсутствуют основания для квалификации данного требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Основания, установленные ч. 3 статьи 196 ГПК РФ, для выхода за пределы заявленных требований также отсутствуют.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного иска по вышеизложенным мотивам, и не усматривает оснований для отмены постановленного судом решения, обращая внимание истца на неверно избранный способ защиты нарушенного права.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает необходимым изменить мотивировочную часть решения суда, исключив из нее выводы суда о наличии у Ф. неисполненных обязательств перед ЗАО <...> по оплате договора N <...> от 8.08.2007 года.
Доводы апелляционной жалобы не содержат указаний на правовые основания, по которым решение суда может быть отменено, а заявленный иск удовлетворен, поскольку основаны на неправильном толковании положений законодательства, регулирующего спорные правоотношения, неправильной правовой квалификации заключенного с Ф. договора, повлекшей неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, и, как следствие неправильный способ защиты права.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Исключить из мотивировочной части решения Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 14 августа 2012 года выводы о наличии у Ф. неисполненных обязательств перед ЗАО <...> по оплате договора N <...> от 8.08.2007 года.
В остальной части решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 14 августа 2012 оставить без изменения, а поданную апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 06.12.2012 N 16569
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 декабря 2012 г. N 16569
Судья: Тарновская В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вологдиной Т.И.
судей Пучинина Д.А., Рогачева И.А.
при секретаре С.
рассмотрела в судебном заседании от 6 декабря 2012 года гражданское дело N 2-4362/12 по апелляционной жалобе на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 14 августа 2012 года по иску Ф. к ЗАО <...>, ЗАО <...>, Главному управлению МВД России по <...> о признании права собственности на квартиру
заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И., выслушав объяснения лиц, участвующих в деле,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
На основании распоряжения Администрации Санкт-Петербурга N <...>-ра от 29.11.2002 года ГУ МВД России по <...> являлось застройщиком многофункционального жилого комплекса и объектов нежилого назначения со встроенными помещениями по адресу: <адрес>, за счет собственных и привлеченных средств.
23.04.2002 года между ГУ МВД России по <...> и ЗАО <...> был заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве, предметом которого являлось долевое строительство объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес>, для использования под жилые дома со встроенными нежилыми помещениями.
20.10.2004 г. между ЗАО <...> и ЗАО <...> был заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <адрес>.
08.08.2007 г. между ЗАО <...> и Ф. заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома по спорному адресу, согласно которому Ф. была обязана произвести инвестирование строительства доли, соответствующей жилому помещению, общей площадью <...> кв. м, расположенному на <...> этаже, в осях <...> с предварительным номером N <...> (л.д. 22 - 25).
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N <...> от 30.12.2011 года службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <адрес>.
Дому по строительному адресу: <адрес>, присвоен милицейский адрес: <адрес>, а квартире с определенными в договоре характеристиками, расположенной на <...> этаже дома <адрес>, присвоен N <...>.
Ф. обратилась в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с иском о признании за ней права собственности на <...> квартиру N <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, указав, что ею полностью выполнены обязательства по договору N <...>, заключенному 08.08.2007 г с ЗАО <...>, но последним обязательства по договору не исполнены, квартира по акту приема-передачи не передана, что препятствует регистрации права собственности истицы на спорную квартиру в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу.
Представитель ответчика исковые требования не признал.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 14 августа 2012 года в удовлетворении исковых требований Ф. отказано.
В апелляционной жалобе Ф. ставит вопрос об отмене решения суда и об удовлетворении ее иска.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в интересах законности решение суда в полном объеме, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 08.08.2007 г. между ЗАО <...> и Ф. заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома по спорному адресу, согласно которому истец обязалась произвести инвестирование строительства доли, соответствующей жилому помещению, общей площадью <...> кв. м, расположенному на <...> этаже, в осях <...>, с предварительным номером N <...> (л.д. 22 - 25).
Согласно пункту 2.1 договора стоимость долевого участия составляет <...> руб.
Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что оплата стоимости долевого участия производится в срок до 14.08.2007 г.
При этом оплата осуществляется дольщиком за счет собственных средств и за счет кредитных средств, получаемых дольщиком в Банке <...> (ЗАО) согласно кредитному договору (п. 4.2).
В силу п. 4.3 договора окончательный расчет между сторонами производится после получения данных ПИБ по фактической площади квартиры, о чем стороны составляют и подписывают дополнительное соглашение. В случае, если фактическая площадь квартиры окажется больше проектной на 1 и более кв. м, то дольщик производит доплату за дополнительную площадь. Расчетной единицей используют стоимость 1 кв. м площади квартиры равную <...> руб. Возникающая разница в объеме инвестирования возмещается в период после получения официального обмера ПИБ и до подписания акта приема-передачи.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N <...> от 30.12.2011 г. службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <адрес>.
Материалами дела установлено, что дому по строительному адресу: <адрес>, присвоен милицейский адрес: <адрес>, а квартире с определенными в договоре характеристиками, присвоен N <...>.
Согласно паспорту на спорную квартиру, общая площадь жилого помещения составляет <...> кв. м, жилая площадь - <...> кв. м.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, Ф. своевременно и в полном объеме были выполнены требования пункта 2.1 договора сторон об оплате стоимости долевого участия в размере <...> руб. (л.д. 40 - 41), исходя из первоначально определенной стоимости.
Кроме того, в связи с увеличением площади квартиры, выявленным по результатам обмера ПИБ у Ф. в соответствии с пунктом 4.3 договора возникло обязательство по оплате дополнительной площади квартиры в размере <...> кв. м, составляющей <...> руб., что не оспаривается сторонами по делу.
Соответствующая доплата в денежном выражении Ф. в ЗАО <...> не вносилась. Вместе с тем, истицей 5 мая 2012 года в адрес ЗАО <...> было направлено заявление о прекращении указанного выше обязательства путем зачета встречных однородных требований, поскольку на основании вступившего в законную силу и неисполненного решения Невского районного суда Санкт-Петербурга от 06.03.2012 года с ЗАО <...> в пользу Ф. взыскана неустойка за нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию в размере <...> руб. Данное заявление было принято ответчиком 5.05.2012 года и зарегистрировано за входящим номером <...> (л.д. 51).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из тех обстоятельств, что Ф. до настоящего времени не исполнено обязательство по оплате дополнительной площади квартиры на сумму <...> руб., которое не может быть прекращено путем зачета денежного обязательства ЗАО <...> перед Ф., так как данные обязательства не являются однородными, а также в связи с тем, что ЗАО <...> не заявляло соответствующего требования.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о наличии у Ф. каких-либо неисполненных денежных обязательств перед ЗАО <...>, вытекающих из договора N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома от 08.08.2007 года.
В силу положений статьи 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
ЗАО <...> не оспаривалось и не опровергнуто обстоятельство наличия у него неисполненного денежного обязательства по выплате Ф. <...> рублей, срок исполнения которого наступил на момент поступления заявления Ф. о производстве зачета, а размер которого значительно превышал размер денежных обязательств Ф. по договору.
Мнение суда о том, что взаимные обязательства ЗАО <...> и Ф. не являются однородными, ошибочно, поскольку в обоих случаях предметом обязательства являются денежные средства. Основания возникновения обязательств в данном случае правового значения не имеют. Не имеет правового значения и отсутствие какого-либо встречного требования ЗАО <...>, поскольку для производства зачета достаточно заявления одной стороны. Наоборот, отсутствие каких-либо требований ЗАО <...>, связанных с исполнением договора, свидетельствует о том, что данной организацией фактически признается факт полного исполнения Ф. своих обязательств по договору N <...> от 08.08.2007 года.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что Ф. полностью выполнила обязательства по договору N <...>, в силу чего имеет право требовать от ЗАО <...> исполнения встречных обязательств, в том числе связанных с передачей указанного в договоре объекта недвижимости.
Вместе с тем, наличие у истицы соответствующего права требования само по себе не порождает право собственности, поскольку до передачи указанного объекта недвижимости и регистрации перехода права на имущество отсутствуют основания, с которыми закон связывает возникновение права собственности.
В силу положений пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен лишь в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Заявленный Ф. спор по существу сводился к установлению ее права, как участника долевого участия в строительстве жилого дома на результат внесенных ею инвестиций.
Между тем, соответствующие обстоятельства строительства спорного объекта на счет средств Ф. какими-либо доказательствами не подтверждены, учитывая, что ЗАО <...> не являлось застройщиком многофункционального жилого комплекса и объектов нежилого назначения со встроенными помещениями по адресу: <адрес>.
В силу положений статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Закон N 214-ФЗ) с момента введения в действие указанного Закона право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Таким образом, заключенный с Ф. договор, несмотря на название по своей правовой природе не является договором участия в долевом строительстве, регулируемым положениями Закона N 214-ФЗ, но в силу того же Закона, исходя из даты его заключения, не может быть назван и инвестиционным договором.
Кроме того, положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Поскольку действительность договора не оспаривалась Ф., то заключенный ею с организацией, не являющейся застройщиком строительства, а лишь, наделенной правом требования передачи ей жилой площади после окончания строительства, следует квалифицировать, как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
В связи с тем, что параграф 7 Главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
Между тем, для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ).
Однако, такой иск подлежит удовлетворению в случае, если спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что спорное жилое помещение по акту приема-передачи от 10.04.2012 года передано ЗАО <...> от ЗАО <...>. Между тем, в материалах дела отсутствуют данные о регистрации права собственности ЗАО <...> на спорный объект недвижимости.
При этом, поскольку истцом, не владеющим недвижимым имуществом, в отношении которого заявлены требования о признании права собственности, одновременно не были заявлены требования об истребовании данного имущества у ответчика, у судебной коллегии отсутствуют основания для квалификации данного требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Основания, установленные ч. 3 статьи 196 ГПК РФ, для выхода за пределы заявленных требований также отсутствуют.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного иска по вышеизложенным мотивам, и не усматривает оснований для отмены постановленного судом решения, обращая внимание истца на неверно избранный способ защиты нарушенного права.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает необходимым изменить мотивировочную часть решения суда, исключив из нее выводы суда о наличии у Ф. неисполненных обязательств перед ЗАО <...> по оплате договора N <...> от 8.08.2007 года.
Доводы апелляционной жалобы не содержат указаний на правовые основания, по которым решение суда может быть отменено, а заявленный иск удовлетворен, поскольку основаны на неправильном толковании положений законодательства, регулирующего спорные правоотношения, неправильной правовой квалификации заключенного с Ф. договора, повлекшей неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, и, как следствие неправильный способ защиты права.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Исключить из мотивировочной части решения Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 14 августа 2012 года выводы о наличии у Ф. неисполненных обязательств перед ЗАО <...> по оплате договора N <...> от 8.08.2007 года.
В остальной части решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 14 августа 2012 оставить без изменения, а поданную апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)