Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14.11.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 21.11.2013
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Левиной Т.Ю.,
судей Кораблевой М.С., Панкратовой Н.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Префектуры ВАО города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 15.07.2012 по делу N А40-9544/2013,
принятое судьей Козловым В.Ф.
по иску Префектуры ВАО города Москвы
к ООО "Альбена" (ОГРН 0377399552124)
о признании постройки самовольной и сносе самовольной постройки
третьи лица: Департамент городского имущества города Москвы,
Комитет государственного строительного надзора города Москвы,
Управление Росреестра по Москве
при участии в судебном заседании:
от истца Теплова О.Н. по дов. от 14.05.2013
от ответчика Раденков В.А. по дов. от 01.04.2013
от третьих лиц:
ДГИМ Исаян А.А. по дов. от 27.02.2013
Мосгосстройнадзора Попова К.А. по дов. от 10.01.2013
Управления Росреестра представитель не явился, извещен
установил:
Префектура ВАО города Москвы обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Альбена" о признании постройку площадью 84,6 кв. м по адресу: город Москва, ул. Хабаровская, д. 27, стр. 1 самовольной; об обязании снести самовольную постройку по адресу: г. Москва, ул. Хабаровская, д. 27, стр. 1, с предоставлением взыскателю права, в случае неисполнения судебного акта добровольно, самому осуществить снос за счет должника.
Решением суда от 15.07.2013 в удовлетворении иска отказано.
На указанное решение Истцом подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Управление Росреестра по Москве, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (в том числе, с учетом правил п. п. 4 - 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12), явку представителей в судебное заседание не обеспечило, дело рассмотрено в порядке п. 5 ст. 156, ст. 266 АПК РФ в его отсутствие.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца поддержал требования и доводы жалобы, представитель ответчика заявил о несогласии с требованиями и доводами жалоб, представители Департамента городского имущества города Москвы и Мосгосстройнадзора поддержали позицию Истца.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, между городом Москвой в лице Московского земельного комитета, функции которого в настоящее время осуществляет Департамент городского имущества города Москвы, и ТОО "Альбена" (правопредшественник ООО "Альбена") был заключен Договор аренды от 28.09.1995 N М-03-500369, по которому арендодатель предоставил арендатору на срок до 4 года 11 месяцев и 30 дней земельный участок площадью 72 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Хабаровская, вл. 27 для строительства торгового павильона.
На указанном предоставленном в аренду земельном участке ООО "Альбена" в 1996 г. построило 1-этажный торговый павильон.
Данная постройка принята в эксплуатацию Актом государственной приемочной комиссии от 22.10.1996 как "торговый павильон" (л.д. 41 том 1).
Соглашением от 08.02.2007 Договор аренды от 28.09.1995 N М-03-500369 расторгнут (л.д. 45 том 1), после чего в тот же день 08.02.2007 между городом Москвой в лице Московского земельного комитета и ООО "Альбена" заключен новый Договор аренды от 08.02.2007 N М-03-508032, по которому для эксплуатации вышеуказанного торгового павильона, являющегося некапитальным объектом (движимым имуществом) арендодатель предоставил арендатору на срок до 12.12.2011 земельный участок площадью 72 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Хабаровская, вл. 27, стр. 1.
Данный торговый павильон (далее - спорная постройка) был поставлен на технический учет ГУП г. Москвы "МосГорБТИ" как 1-этажное здание общей площадью 84,6 кв. м, состоящее из помещения I общей площадью 84,6 кв. м, комнату 3 - уборную, комнату 4 - умывальную, комнату 5 - кладовую, комнату 6 - торговый зал и комнату а - тамбур (л.д. 85 том 1), и описан ГУП г. Москвы "МосГорБТИ" - Восточное 1 ТБТИ N 3" как объект недвижимого имущества: 1-этажное здание 1996 г. постройки общей площадью 84,6 кв. м, имеющего стены (металлические панели типа "Сэндвич" (л.д. 138, 139 том 1).
Возникновение у ООО "Альбена" права собственности на спорный торговый павильон зарегистрировано в ЕГРП 22.01.2003 за N 77-01/03-689/2002-36.
Суд первой инстанции сделал соответствующий обстоятельствам дела вывод о том, что технические характеристики объекта, о сносе которого заявлен иск, таковы, что данный объект не является объектом недвижимого имущества применительно к п. 1 ст. 130 ГК РФ.
Данный вывод суда сделан на основании полно и объективно исследованных доказательств, которым даны подробный анализ в соответствии со ст. ст. 68, 69 АПК РФ и правильная оценка в соответствии со ст. 71 АПК РФ, не согласиться с которой у суда апелляционной инстанции нет оснований.
Кроме того, правовых оснований для квалификации спорного торгового павильона как здания, как объекта недвижимого имущества не имеется, в первую очередь в связи со следующим.
Из поведения лица, создавшего спорный торговый павильон, следует, что он рассматривал его как объект некапитальный и временный.
По заданию ООО "Альбена" ООО МП "Арис" разработана проектная документация "Рабочий проект на торговый павильон, расположенный по адресу: Москва, ул. Хабаровская, вл. 27, которая была согласована Москомархитектурой; согласование произведено в отношении Рабочего проекта строительства "торгового павильона" по адресу: г. Москва, Москва, ул. Хабаровская, вл. 27.
В Договорах аренды о предоставлении земельного участка под размещение и последующую эксплуатацию спорного торгового павильона указано, что он является "временным".
В п. 5.1. первого Договора аренды от 28.09.1995 N М-03-500369 указано на то, что земельный участок предоставляется "под строительство торгового павильона в соответствии с проектом застройки торгового павильона".
В п. 1 второго Договора аренды от 08.02.2007 N М-03-508032 указано на то, что земельный участок предоставляется для эксплуатации существующего временного торгового павильона; в п. 4.3 данного Договора прямо указано на то, что по окончании действия Договора арендатор должен освободить земельный участок посредством демонтажа объекта.
Таким образом, Ответчик как создатель спорного торгового павильона в отношении с собственником земли, на которой он возведен, давал понять, что он признает статус созданного им павильона как некапитального объекта, не являющегося недвижимым имуществом, и как временного объекта, от которого арендуемый земельный участок по окончании срока аренды подлежит освобождению.
Данное обстоятельство является для настоящего дела существенным.
Если лицо вело себя таким образом, что явно давало другим понять, что признает те или иные определенные юридически значимые обстоятельства, то в споре с указанными лицами, которые на соответствующие обстоятельства полагались, оно уже не может ссылаться на их отсутствие, поскольку иное не соответствует требованиям ст. 10 ГК РФ.
По настоящему делу, после того, как 08.02.2007 прекратил действие первый Договор аренды от 28.09.1995 N М-03-500369, арендодатель был вправе потребовать освобождения арендуемого земельного участка от построенного на нем торгового павильона. Однако вместо этого арендодатель согласился предоставить собственнику торгового павильона право еще некоторое время использовать его в месте, где он был построен, заключив второй Договор аренды от 08.02.2007 N М-03-508032, специально оговорив в нем временный на период срока аренды характер пользования, обусловленный временным характером постройки.
В силу этого Ответчик, коль скоро он посредством заключения Договора аренды от 08.02.2007 сообщил городу Москве (Истцу) о признании им обстоятельств, свидетельствующих о том, что возведенная ими постройка является временным торговым павильоном, и что он используют земельный участок под ней без права ее сохранения по окончании срока аренды, - при возникновении спора между указанными лицами, вызванного неисполнением вышеуказанного соглашения, довод Ответчика о наличии у соответствующего торгового павильона характеристик, присущих недвижимости, не должны приниматься во внимание в силу ст. 10 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
Из этой нормы также следует, что волевой момент - отношение сторон к их правам и обязанностям в тот момент, когда соответствующие права/ обязанности возникли, в т.ч. к правам на вещи, - должен учитываться при последующем разрешении спора о соответствующих правах/обязанностях.
Применительно к вопросу о том, является ли постройка недвижимостью по смыслу п. 1 ст. 130 ГК РФ, это означает необходимость принимать во внимание не только степень прочности ее связи с землей, но и то, как по - отношению к ней ее создатель/приобретатель позиционировал себя перед третьими лицами, а именно: как создатель/приобретатель объекта движимого или недвижимого имущества.
Если заведомо для застройщика земельный участок отводился под временную постройку, проект строительства предусматривал создание не здания, а павильона, если построенный объект принимался в эксплуатацию как некапитальный, то такой объект, независимо от того, что затем, по прошествии определенного периода времени застройщик и привлеченные им специалисты в области строительства придут к выводу о том, что фактически постройка прочно связана с землей, - она не может быть признана недвижимостью в юридическом смысле.
Если при создании объекта строительства застройщик своей волей исключил его из-под режима действия п. 1 ст. 130 ГК РФ - исключил не тем, что после создания не регистрировал его в ЕГРП как здание, а тем, что заказывал проект строительства не здания, а павильона; получал согласие собственника земли на строительство не здания, а павильона; сдавал построенный объект в эксплуатацию не как здание, а как павильон, - то он приобрел именно те права, на которые рассчитывал, а именно: право на вещь, не являющуюся недвижимостью, и это право, однажды возникнув, уже не может быть преобразовано им в иное, с иным объемом полномочий, посредством одной только его государственной регистрации.
По настоящему делу, поскольку спорный павильон создавался на земельном участке, отведенном под "временный торговый павильон", по проекту, предусматривавшему строительство "временного торгового павильона", и принимался в эксплуатацию как "временный торговый павильон", то для целей применения ст. 222 ГК РФ не подлежит выяснению вопрос о наличии у такого павильона физических признаков, характеризующих степень прочности его связи с землей.
Только когда застройщик знал, что по его зданию строится объект, обладающий такими физическими характеристиками, которые обеспечивают его связь с землей не временную, а постоянную (капитальную), - поскольку, поскольку строительство велось по проекту, предусматривающему строительство здания, а не павильона, когда застройщик не знал об отсутствии у него права застроить чужой земельный участок на бессрочном праве, не предполагающем по прошествии определенного времени обязанности освободить участок от всяких построек (например, когда впоследствии установлена ничтожность договора о предоставлении земельного участка), - только в таком случае, если встанет вопрос о сносе такой постройки на основании ст. 222 ГК РФ, должен выяснятся вопрос, для целей применения заявления об истечении срока исковой давности, о том, действительно ли постройка обладает физическими признаками объекта недвижимого имущества.
Тогда как по настоящему делу, поскольку застройщик знал, что строительство велось по проекту, предусматривающему строительство временного павильона, и поскольку под строительство предоставлен временный землеотвод, подлежавший по истечении оговоренного срока освобождению от возведенной на нем постройки, и поскольку последующим приобретателям павильона также был предоставлен только временный землеотвод, с оговоркой об обязанности освободить его по истечении оговоренного срока от приобретенной ими постройки, - такая постройка, независимо от того, прочна ее физическая связь с землей или нет, не является объектом недвижимости ни для целей применения ст. ст. 130, 131 ГК РФ, ни для целей применения ст. 222 ГК РФ.
Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в отношении спорного павильона по установленным гражданским законодательствам основаниям у его создателя не возникло право собственности именно как на объект с правовым режимом недвижимого имущества.
Соответственно, государственная регистрация права собственности Ответчика на данный объект произведена при отсутствии установленных п. 1 ст. 131 ГК РФ оснований.
Между тем по настоящему делу на дату рассмотрения судом первой инстанции спора по существу Договор аренды от 08.02.2007 N М-03-508032 продолжал действовать, поскольку после того, как он был возобновлен на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ, ни одна из сторон от него не отказывалась, его расторжения не требовала.
Обстоятельство того, что договор аренды от 08.02.2007 N М-03-508032 государственную регистрацию не проходил, для настоящего спора, по - мнению суда апелляционной инстанции, значения не имеет.
По смыслу норм п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ в системе иных норм действующего гражданского законодательства, требования к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеют своей целью довести до неопределенного круга лиц сведения обо всех имеющихся зарегистрированных правах и обременениях на недвижимость и тем самым защитить их права на случай совершения ими сделок с такой недвижимостью.
В частности, требования к государственной регистрации долгосрочного договора аренды недвижимости, учитывая, что в силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, - имеют своей целью предотвратить продажу обремененного арендной объекта в собственность неосведомленному о данном обременении лицу.
Само по себе неосуществление государственной регистрации долгосрочного договора аренды недвижимости в силу ст. 10 ГК РФ не должно служить неисправной стороне данного договора средством освободиться полностью или частично от обязательств, предусмотренных данным договором, за тот период, когда данная сторона фактически получила от другой, исправной стороны, обусловленное Договором предоставление.
Аналогичная правовая позиция, согласно которой отсутствие государственной регистрации договора не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, но при этом права сторон в отсутствие такой регистрации не могут быть противопоставлены третьим лицам, отражена в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
По настоящему делу, как пояснили суду апелляционной инстанции стороны, Договор от 08.02.2007 N М-03-508032 исполняли, т.е. арендатор получил от арендодателя обусловленное исполнение, поскольку использовал согласованный в качестве объекта аренды земельный участок под эксплуатацию на нем торгового павильона, и в свою очередь предоставлял встречное исполнение в виде уплаты арендной платы.
Датой заключения договора применительно к п. 1 ст. 420, п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 432 ГК РФ понимается дата достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой в подлежащих случаях форме (которая в силу ст. 158 ГК РФ м./б. устной или письменной (простой или нотариальной), тогда как требование о государственной регистрации сделок (ст. 164 ГК РФ) к форме сделки никакого отношения не имеет.
Поскольку стороны в простой письменной форме достигли соглашения об установлении между ними прав и обязанностей из долгосрочного договора аренды, однако договор не зарегистрировали, но, тем не менее, одна сторона предоставила причитающееся от нее исполнение, другая сторона предложенное исполнение приняла, и в свою очередь предоставляла встречное (в виде уплате арендной платы), т.е. обе стороны воспользовалась обусловленным Договором предоставлением одной стороны от другой; после того, как Договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ, ни одна из сторон от него не отказывалась, его расторжения не требовала, - то такой договор продолжает действовать.
Следовательно, по настоящему делу установленные Договором аренды основания использования Ответчиком арендованного земельного участка не отпали.
Соответственно, у Ответчика не возникло обязанности возвратить арендуемый земельный участок свободным от возведенного на нем торгового павильона, в связи с чем нельзя говорить о том, что фактом возведения спорной постройки нарушены права города Москвы, поскольку у арендодателя право требовать демонтажа возведенного на арендуемом земельном участке торгового павильона еще не наступило.
По этим же причинам указанное требование арендодателя удовлетворению не подлежит как преждевременное.
В связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленного иска является правильным.
В соответствии со статьями 266 - 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 15.07.2012 по делу N А40-9544/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Ю.ЛЕВИНА
Судья
М.С.КОРАБЛЕВА
Судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.11.2013 ПО ДЕЛУ N А40-9544/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 ноября 2013 г. по делу N А40-9544/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 14.11.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 21.11.2013
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Левиной Т.Ю.,
судей Кораблевой М.С., Панкратовой Н.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Префектуры ВАО города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 15.07.2012 по делу N А40-9544/2013,
принятое судьей Козловым В.Ф.
по иску Префектуры ВАО города Москвы
к ООО "Альбена" (ОГРН 0377399552124)
о признании постройки самовольной и сносе самовольной постройки
третьи лица: Департамент городского имущества города Москвы,
Комитет государственного строительного надзора города Москвы,
Управление Росреестра по Москве
при участии в судебном заседании:
от истца Теплова О.Н. по дов. от 14.05.2013
от ответчика Раденков В.А. по дов. от 01.04.2013
от третьих лиц:
ДГИМ Исаян А.А. по дов. от 27.02.2013
Мосгосстройнадзора Попова К.А. по дов. от 10.01.2013
Управления Росреестра представитель не явился, извещен
установил:
Префектура ВАО города Москвы обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Альбена" о признании постройку площадью 84,6 кв. м по адресу: город Москва, ул. Хабаровская, д. 27, стр. 1 самовольной; об обязании снести самовольную постройку по адресу: г. Москва, ул. Хабаровская, д. 27, стр. 1, с предоставлением взыскателю права, в случае неисполнения судебного акта добровольно, самому осуществить снос за счет должника.
Решением суда от 15.07.2013 в удовлетворении иска отказано.
На указанное решение Истцом подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Управление Росреестра по Москве, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (в том числе, с учетом правил п. п. 4 - 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12), явку представителей в судебное заседание не обеспечило, дело рассмотрено в порядке п. 5 ст. 156, ст. 266 АПК РФ в его отсутствие.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца поддержал требования и доводы жалобы, представитель ответчика заявил о несогласии с требованиями и доводами жалоб, представители Департамента городского имущества города Москвы и Мосгосстройнадзора поддержали позицию Истца.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, между городом Москвой в лице Московского земельного комитета, функции которого в настоящее время осуществляет Департамент городского имущества города Москвы, и ТОО "Альбена" (правопредшественник ООО "Альбена") был заключен Договор аренды от 28.09.1995 N М-03-500369, по которому арендодатель предоставил арендатору на срок до 4 года 11 месяцев и 30 дней земельный участок площадью 72 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Хабаровская, вл. 27 для строительства торгового павильона.
На указанном предоставленном в аренду земельном участке ООО "Альбена" в 1996 г. построило 1-этажный торговый павильон.
Данная постройка принята в эксплуатацию Актом государственной приемочной комиссии от 22.10.1996 как "торговый павильон" (л.д. 41 том 1).
Соглашением от 08.02.2007 Договор аренды от 28.09.1995 N М-03-500369 расторгнут (л.д. 45 том 1), после чего в тот же день 08.02.2007 между городом Москвой в лице Московского земельного комитета и ООО "Альбена" заключен новый Договор аренды от 08.02.2007 N М-03-508032, по которому для эксплуатации вышеуказанного торгового павильона, являющегося некапитальным объектом (движимым имуществом) арендодатель предоставил арендатору на срок до 12.12.2011 земельный участок площадью 72 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Хабаровская, вл. 27, стр. 1.
Данный торговый павильон (далее - спорная постройка) был поставлен на технический учет ГУП г. Москвы "МосГорБТИ" как 1-этажное здание общей площадью 84,6 кв. м, состоящее из помещения I общей площадью 84,6 кв. м, комнату 3 - уборную, комнату 4 - умывальную, комнату 5 - кладовую, комнату 6 - торговый зал и комнату а - тамбур (л.д. 85 том 1), и описан ГУП г. Москвы "МосГорБТИ" - Восточное 1 ТБТИ N 3" как объект недвижимого имущества: 1-этажное здание 1996 г. постройки общей площадью 84,6 кв. м, имеющего стены (металлические панели типа "Сэндвич" (л.д. 138, 139 том 1).
Возникновение у ООО "Альбена" права собственности на спорный торговый павильон зарегистрировано в ЕГРП 22.01.2003 за N 77-01/03-689/2002-36.
Суд первой инстанции сделал соответствующий обстоятельствам дела вывод о том, что технические характеристики объекта, о сносе которого заявлен иск, таковы, что данный объект не является объектом недвижимого имущества применительно к п. 1 ст. 130 ГК РФ.
Данный вывод суда сделан на основании полно и объективно исследованных доказательств, которым даны подробный анализ в соответствии со ст. ст. 68, 69 АПК РФ и правильная оценка в соответствии со ст. 71 АПК РФ, не согласиться с которой у суда апелляционной инстанции нет оснований.
Кроме того, правовых оснований для квалификации спорного торгового павильона как здания, как объекта недвижимого имущества не имеется, в первую очередь в связи со следующим.
Из поведения лица, создавшего спорный торговый павильон, следует, что он рассматривал его как объект некапитальный и временный.
По заданию ООО "Альбена" ООО МП "Арис" разработана проектная документация "Рабочий проект на торговый павильон, расположенный по адресу: Москва, ул. Хабаровская, вл. 27, которая была согласована Москомархитектурой; согласование произведено в отношении Рабочего проекта строительства "торгового павильона" по адресу: г. Москва, Москва, ул. Хабаровская, вл. 27.
В Договорах аренды о предоставлении земельного участка под размещение и последующую эксплуатацию спорного торгового павильона указано, что он является "временным".
В п. 5.1. первого Договора аренды от 28.09.1995 N М-03-500369 указано на то, что земельный участок предоставляется "под строительство торгового павильона в соответствии с проектом застройки торгового павильона".
В п. 1 второго Договора аренды от 08.02.2007 N М-03-508032 указано на то, что земельный участок предоставляется для эксплуатации существующего временного торгового павильона; в п. 4.3 данного Договора прямо указано на то, что по окончании действия Договора арендатор должен освободить земельный участок посредством демонтажа объекта.
Таким образом, Ответчик как создатель спорного торгового павильона в отношении с собственником земли, на которой он возведен, давал понять, что он признает статус созданного им павильона как некапитального объекта, не являющегося недвижимым имуществом, и как временного объекта, от которого арендуемый земельный участок по окончании срока аренды подлежит освобождению.
Данное обстоятельство является для настоящего дела существенным.
Если лицо вело себя таким образом, что явно давало другим понять, что признает те или иные определенные юридически значимые обстоятельства, то в споре с указанными лицами, которые на соответствующие обстоятельства полагались, оно уже не может ссылаться на их отсутствие, поскольку иное не соответствует требованиям ст. 10 ГК РФ.
По настоящему делу, после того, как 08.02.2007 прекратил действие первый Договор аренды от 28.09.1995 N М-03-500369, арендодатель был вправе потребовать освобождения арендуемого земельного участка от построенного на нем торгового павильона. Однако вместо этого арендодатель согласился предоставить собственнику торгового павильона право еще некоторое время использовать его в месте, где он был построен, заключив второй Договор аренды от 08.02.2007 N М-03-508032, специально оговорив в нем временный на период срока аренды характер пользования, обусловленный временным характером постройки.
В силу этого Ответчик, коль скоро он посредством заключения Договора аренды от 08.02.2007 сообщил городу Москве (Истцу) о признании им обстоятельств, свидетельствующих о том, что возведенная ими постройка является временным торговым павильоном, и что он используют земельный участок под ней без права ее сохранения по окончании срока аренды, - при возникновении спора между указанными лицами, вызванного неисполнением вышеуказанного соглашения, довод Ответчика о наличии у соответствующего торгового павильона характеристик, присущих недвижимости, не должны приниматься во внимание в силу ст. 10 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
Из этой нормы также следует, что волевой момент - отношение сторон к их правам и обязанностям в тот момент, когда соответствующие права/ обязанности возникли, в т.ч. к правам на вещи, - должен учитываться при последующем разрешении спора о соответствующих правах/обязанностях.
Применительно к вопросу о том, является ли постройка недвижимостью по смыслу п. 1 ст. 130 ГК РФ, это означает необходимость принимать во внимание не только степень прочности ее связи с землей, но и то, как по - отношению к ней ее создатель/приобретатель позиционировал себя перед третьими лицами, а именно: как создатель/приобретатель объекта движимого или недвижимого имущества.
Если заведомо для застройщика земельный участок отводился под временную постройку, проект строительства предусматривал создание не здания, а павильона, если построенный объект принимался в эксплуатацию как некапитальный, то такой объект, независимо от того, что затем, по прошествии определенного периода времени застройщик и привлеченные им специалисты в области строительства придут к выводу о том, что фактически постройка прочно связана с землей, - она не может быть признана недвижимостью в юридическом смысле.
Если при создании объекта строительства застройщик своей волей исключил его из-под режима действия п. 1 ст. 130 ГК РФ - исключил не тем, что после создания не регистрировал его в ЕГРП как здание, а тем, что заказывал проект строительства не здания, а павильона; получал согласие собственника земли на строительство не здания, а павильона; сдавал построенный объект в эксплуатацию не как здание, а как павильон, - то он приобрел именно те права, на которые рассчитывал, а именно: право на вещь, не являющуюся недвижимостью, и это право, однажды возникнув, уже не может быть преобразовано им в иное, с иным объемом полномочий, посредством одной только его государственной регистрации.
По настоящему делу, поскольку спорный павильон создавался на земельном участке, отведенном под "временный торговый павильон", по проекту, предусматривавшему строительство "временного торгового павильона", и принимался в эксплуатацию как "временный торговый павильон", то для целей применения ст. 222 ГК РФ не подлежит выяснению вопрос о наличии у такого павильона физических признаков, характеризующих степень прочности его связи с землей.
Только когда застройщик знал, что по его зданию строится объект, обладающий такими физическими характеристиками, которые обеспечивают его связь с землей не временную, а постоянную (капитальную), - поскольку, поскольку строительство велось по проекту, предусматривающему строительство здания, а не павильона, когда застройщик не знал об отсутствии у него права застроить чужой земельный участок на бессрочном праве, не предполагающем по прошествии определенного времени обязанности освободить участок от всяких построек (например, когда впоследствии установлена ничтожность договора о предоставлении земельного участка), - только в таком случае, если встанет вопрос о сносе такой постройки на основании ст. 222 ГК РФ, должен выяснятся вопрос, для целей применения заявления об истечении срока исковой давности, о том, действительно ли постройка обладает физическими признаками объекта недвижимого имущества.
Тогда как по настоящему делу, поскольку застройщик знал, что строительство велось по проекту, предусматривающему строительство временного павильона, и поскольку под строительство предоставлен временный землеотвод, подлежавший по истечении оговоренного срока освобождению от возведенной на нем постройки, и поскольку последующим приобретателям павильона также был предоставлен только временный землеотвод, с оговоркой об обязанности освободить его по истечении оговоренного срока от приобретенной ими постройки, - такая постройка, независимо от того, прочна ее физическая связь с землей или нет, не является объектом недвижимости ни для целей применения ст. ст. 130, 131 ГК РФ, ни для целей применения ст. 222 ГК РФ.
Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в отношении спорного павильона по установленным гражданским законодательствам основаниям у его создателя не возникло право собственности именно как на объект с правовым режимом недвижимого имущества.
Соответственно, государственная регистрация права собственности Ответчика на данный объект произведена при отсутствии установленных п. 1 ст. 131 ГК РФ оснований.
Между тем по настоящему делу на дату рассмотрения судом первой инстанции спора по существу Договор аренды от 08.02.2007 N М-03-508032 продолжал действовать, поскольку после того, как он был возобновлен на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ, ни одна из сторон от него не отказывалась, его расторжения не требовала.
Обстоятельство того, что договор аренды от 08.02.2007 N М-03-508032 государственную регистрацию не проходил, для настоящего спора, по - мнению суда апелляционной инстанции, значения не имеет.
По смыслу норм п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ в системе иных норм действующего гражданского законодательства, требования к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеют своей целью довести до неопределенного круга лиц сведения обо всех имеющихся зарегистрированных правах и обременениях на недвижимость и тем самым защитить их права на случай совершения ими сделок с такой недвижимостью.
В частности, требования к государственной регистрации долгосрочного договора аренды недвижимости, учитывая, что в силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, - имеют своей целью предотвратить продажу обремененного арендной объекта в собственность неосведомленному о данном обременении лицу.
Само по себе неосуществление государственной регистрации долгосрочного договора аренды недвижимости в силу ст. 10 ГК РФ не должно служить неисправной стороне данного договора средством освободиться полностью или частично от обязательств, предусмотренных данным договором, за тот период, когда данная сторона фактически получила от другой, исправной стороны, обусловленное Договором предоставление.
Аналогичная правовая позиция, согласно которой отсутствие государственной регистрации договора не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, но при этом права сторон в отсутствие такой регистрации не могут быть противопоставлены третьим лицам, отражена в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
По настоящему делу, как пояснили суду апелляционной инстанции стороны, Договор от 08.02.2007 N М-03-508032 исполняли, т.е. арендатор получил от арендодателя обусловленное исполнение, поскольку использовал согласованный в качестве объекта аренды земельный участок под эксплуатацию на нем торгового павильона, и в свою очередь предоставлял встречное исполнение в виде уплаты арендной платы.
Датой заключения договора применительно к п. 1 ст. 420, п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 432 ГК РФ понимается дата достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой в подлежащих случаях форме (которая в силу ст. 158 ГК РФ м./б. устной или письменной (простой или нотариальной), тогда как требование о государственной регистрации сделок (ст. 164 ГК РФ) к форме сделки никакого отношения не имеет.
Поскольку стороны в простой письменной форме достигли соглашения об установлении между ними прав и обязанностей из долгосрочного договора аренды, однако договор не зарегистрировали, но, тем не менее, одна сторона предоставила причитающееся от нее исполнение, другая сторона предложенное исполнение приняла, и в свою очередь предоставляла встречное (в виде уплате арендной платы), т.е. обе стороны воспользовалась обусловленным Договором предоставлением одной стороны от другой; после того, как Договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ, ни одна из сторон от него не отказывалась, его расторжения не требовала, - то такой договор продолжает действовать.
Следовательно, по настоящему делу установленные Договором аренды основания использования Ответчиком арендованного земельного участка не отпали.
Соответственно, у Ответчика не возникло обязанности возвратить арендуемый земельный участок свободным от возведенного на нем торгового павильона, в связи с чем нельзя говорить о том, что фактом возведения спорной постройки нарушены права города Москвы, поскольку у арендодателя право требовать демонтажа возведенного на арендуемом земельном участке торгового павильона еще не наступило.
По этим же причинам указанное требование арендодателя удовлетворению не подлежит как преждевременное.
В связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленного иска является правильным.
В соответствии со статьями 266 - 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 15.07.2012 по делу N А40-9544/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Ю.ЛЕВИНА
Судья
М.С.КОРАБЛЕВА
Судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)