Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 августа 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,
судей Кудриной Е.Н., Солодкевич Ю.М.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Лепехиной М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Ноябрьского городского Департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска (регистрационный номер (08АП-5487/2013), общества с ограниченной ответственностью "Жилищный сервис 5/1" (регистрационный номер 08АП -5486/2013) на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25 апреля 2013 года по делу N А81-372/2013 (судья Чорноба В.В.), принятое по иску Первого заместителя прокурора Ямало-Ненецкого автономного округа к Ноябрьскому городскому Департаменту по имуществу Администрации города Ноябрьска (ОГРН 1028900704392, ИНН 8905017830), обществу с ограниченной ответственностью "Жилищный сервис 5/1" (ОГРН 1068905003276, ИНН 8905037185) о признании недействительным договора N 56/12 от 09.07.2012 и применении последствий недействительности сделки,
установил:
Первый заместитель прокурора Ямало-Ненецкого автономного округа (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к Ноябрьскому городскому Департаменту по имуществу Администрации города Ноябрьска (далее - Департамент, ответчик) и обществу с ограниченной ответственностью "Жилищный сервис 5/1" (далее - ООО "Жилищный сервис 5/1", ответчик) о признании недействительным договора N 56/12 от 09.07.2012 и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО "Жилищный сервис 5/1" вернуть Ноябрьскому городскому Департаменту по имуществу Администрации города Ноябрьска переданное по договору нежилое помещение.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25.04.2013 по делу N А81-372/2013 договор аренды N 56/12 от 09.07.2012, заключенный между Ноябрьским городским Департаментом по имуществу Администрации города Ноябрьска и ООО "Жилищный сервис 5/1" признан недействительным. В порядке применения последствий недействительности сделки суд обязал ООО "Жилищный сервис 5/1" вернуть Ноябрьскому городскому Департаменту по имуществу Администрации города ранее переданное по договору N 56/12 от 09.07.2012 нежилое помещение общей площадью 50,2 кв. м, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 56. Взыскал с ООО "Жилищный сервис 5/1" в доход федерального бюджета госпошлину за рассмотрение судом иска в размере 2 000 руб.
Не соглашаясь с принятым решением, ООО "Жилищный сервис N 5/1" в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы ООО "Жилищный сервис N 5/1" указывает, что оспариваемому договору аренды предшествовали аналогичные договоры того же имущества и между теми же лицами, заключенные до 2008 года (в частности, договор N 283/06 от 14.07.2006), что свидетельствует о непрерывном фактическом использовании обществом арендуемого имущества и о наличии оснований для получения льгот в виде муниципальных преференций, установленных статьей 19 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации". Полагает, что действующее законодательство устанавливает возможность заключения договора без проведения конкурса (аукциона) с субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке и на условиях, оговоренных в части 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ. Обращает внимание на надлежащее исполнение ООО "Жилищный сервис N 5/1" принятых по договору аренды обязательств, в том числе по внесению арендной платы.
Ноябрьский городской Департамент по имуществу Администрации города Ноябрьска, оспаривая решение суда первой инстанции, направил в Восьмой арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование апелляционной жалобы Департамент указывает, что часть 4 статьи 53 Закона о конкуренции не исключает возможности повторного продления договора аренды при соблюдении непрерывности договорных отношений, а также предельного срока действия таких договоров, установленного настоящей статьей. Полагает, что не имеет правового значения, каким образом будет осуществлено продление договорных отношений - однократно или на установленный законом предельный срок, либо несколько раз на более короткий период. По мнению подателя жалобы, истцом в нарушение статьи 4, 52 АПК РФ, не доказаны нарушения положений законодательства о конкуренции при продлении договорных отношений в отсутствии торгов.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, явку представителя в судебное заседание не обеспечили. До начала судебного заседания от ответчика поступило письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
Суд определил ходатайство ответчика удовлетворить. На основании части 1 статьи 266, частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотреть апелляционные жалобы в отсутствие неявившихся участников процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции, открытом 13.08.2013, дважды в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 15.08.2013 и 20.08.2013. Информация о перерывах была размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.
После перерыва стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, в суд не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.
Рассмотрев материалы дела и доводы апелляционных жалоб, проверив в порядке статьи 266, части 5 статьи 268, части 270 АПК РФ законность и обоснованность судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, 09.07.2012 между муниципальным образованием города Ноябрьск и ООО "Жилищный сервис 5/1" подписан договор аренды N 56/12, в соответствии с условиями которого муниципальное образование (арендодатель) передало обществу (арендатору) во временное владение и пользование для осуществления уставной деятельности, нежилое помещение общей площадью 50,2 кв. м, находящееся на первом этаже пятиэтажного капитально строящегося дома, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 56, принадлежащее муниципальному образованию на праве собственности.
На основании пункта 1.2 договора данные, позволяющие определенно установить нежилое помещение (объект аренды), передаваемое по настоящему договору в аренду, помимо пункта 1.1 настоящего договора, указаны в техническом паспорте нежилого здания (Приложение N 1 к настоящему договору).
Настоящий договор вступает в силу, становится обязательным для сторон с момента его подписания, распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01.04.2012, и действует до 01.03.2013, а в части финансовых обязательств сторон - до их полного исполнения (пункт 2.1 договора).
Размер арендной платы и порядок ее уплаты определены в разделе 4 настоящего договора.
Как усматривается из материалов дела, заключению договора аренды N 56/12 от 09.07.2012 предшествовали аналогичные договоры аренды того же имущества между теми же лицами: N 283/06 от 14.07.2006; N 141/07 от 03.04.2007 со сроком действия с 01.03.2007 по 01.03.2008; N 131 от 01.07.2008 со сроком действия с 01.03.2008 по 01.02.2009; N 16/09 от 03.04.2009 со сроком действия с 01.02.2009 по 01.01.2010; N 35/10 от 19.05.2010 со сроком действия с 01.01.2010 по 01.12.2010; N 12/11 от 21.02.2011 со сроком действия с 01.12.2010 по 01.11.2011; N 13/12 от 22.02.2012 со сроком действия с 01.11.2011 по 01.04.2012.
Полагая, что заключение договора аренды N 56/12 от 09.07.2012 без проведения торгов, нарушает положения Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), истец обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с настоящим исковым заявлением.
Суд первой инстанции со ссылками на пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции признал заключенным между участниками спора лишь договор аренды N 283/06 от 14.07.2006, с указанием на ничтожность последующих договоров, не подпадающих под действие названных норм, тем самым удовлетворив исковые требования в полном объеме.
В свою очередь, удовлетворение исковых требований послужило поводом для подачи ответчиками апелляционных жалоб.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные сторонами в обоснование своих позиций доказательства, пришел к выводу, что изложенные судом первой инстанции в обжалуемом судебном акте выводы являются ошибочными, основанными на неправильном применении норм материального права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям запрещается принимать акты и осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
В соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, введенной Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ и вступившей в силу с 02.08.2008, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, прямо названных в данной статье.
При этом частью 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 08.11.2008 N 195-ФЗ) предусмотрено, что до 01.07.2010 (в действующей редакции - до 01.07.2015) разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1, 3 статьи 17.1 настоящего Закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
Частью 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 08.11.2008 N 195-ФЗ) было установлено, что по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров может быть осуществлено заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, которое закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными или муниципальными унитарными предприятиями, государственными или муниципальными бюджетными учреждениями и которым они могут распоряжаться только с согласия собственника.
Таким образом, Закон о защите конкуренции, предусматривая конкурсный порядок заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, устанавливает исключения, в том числе возможность заключения договора без проведения конкурса (аукциона) с субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке и на условиях, оговоренных в части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции.
В соответствии с требованиями действующего законодательства предоставление муниципального имущества в аренду относится к одной из муниципальных услуг, оказываемой в рамках полномочий по распоряжению муниципальным имуществом.
Как установлено судом, договорные отношения между участниками спора относительно пользования спорным имуществом возникли с момента заключения сторонами первоначального договора аренды N 283/06 от 14.07.2006.
В то же время, из анализа имеющихся в материалах дела доказательств следует, что фактическое использование ответчиком спорного муниципального имущества не прекращалось, несмотря на последующее заключение договоров аренды в отношении того же имущества и между теми же лицами, в том числе оспариваемого договора N 56/12 от 09.07.2012, о чем, в частности, свидетельствует установленный факт исполнения ООО "Жилищный сервис 5/1" обязанности по содержанию арендованного имущества и своевременному внесению за период с 2006 по 2012 годов арендных платежей в рамках существовавших договорных отношений.
Сведения о том, что арендуемое муниципальное имущество по истечении договора аренды N 283/06 от 14.07.2006 возвращено арендодателю в материалах дела отсутствуют. Напротив, анализ доказательств по делу свидетельствует о нахождении спорного имущества на период рассмотрения иска в пользовании ООО "Жилищный сервис 5/1", осуществлявшего в установленном порядке уплату арендной платы.
Таким образом, фактическое поведение ООО "Жилищный сервис 5/1" свидетельствует о том, что при заключении первоначального договора аренды N 283/06 от 14.07.2006 волеизъявление сторон было направлено на сохранение арендных отношений и последующее заключение договоров аренды, в том числе оспариваемого договора N 56/12 от 09.07.2012, и прекращение арендных отношений не подтверждает.
При изложенных обстоятельствах, учитывая добросовестное выполнение ООО "Жилищный сервис 5/1" договорных арендных обязательств на протяжении длительного периода времени, начиная с 14.07.2006, коллегия суда апелляционной инстанции приходит к выводу, что договор аренды N 56/12 от 09.07.2012 заключен в соответствии с требованиями части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, устанавливающей возможность заключения до 01.07.2015 на новый срок без проведения конкурсов или аукционов лишь тех договоров аренды, которые были заключены до 01.07.2008.
По указанной причине, арендатор, будучи субъектом малого предпринимательства, в данном конкретном случае имеет право на заключение на новый срок без проведения торгов договора аренды в отношении муниципального имущества применительно к части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции.
Помимо прочего суд апелляционной инстанции обращает внимание, что часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции разрешает заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 01.07.2008, с указанными субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В рассматриваемом случае оснований для досрочного расторжения договора аренды, предусмотренных ГК РФ, судом не установлено и первым заместителем прокурора Ямало-Ненецкого автономного округа соответствующих доказательств не приведено.
Более того, суд апелляционной инстанции отмечает, что применяемая в рассматриваемом случае часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции императивной нормы права о запрете заключения последовательно более одного договора аренды не содержит, о чем свидетельствует и сложившаяся судебная практика по аналогичной категории дел (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.02.2012 по делу N A31-3155/2011, ФАС Московского округа от 07.06.2012 по делу N А40-86361/11-72-548), из которой следует, что заключение нескольких договоров аренды, вопреки доводам истца, подтверждают добросовестное использование арендатором имущества и не нарушают положений Закона о защите конкуренции.
Аналогичной позиции придерживается Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, изложенной в Определении от 17.10.2012 N 10303/12, принятом в рамках рассмотрения в порядке надзора заявления Управления Федеральной антимонопольной службы по Вологодской области, в котором отмечено, что по состоянию на 01.07.2008 и после указанной даты спорное государственное имущество находилось в непрерывном временном пользовании у арендатора, арендодателю фактически не передавалось; с учетом данного обстоятельства индивидуальный предприниматель, относясь к субъектам малого и среднего предпринимательства, в силу положений части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции имел право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в отношении ранее арендованной им части помещения.
При таких обстоятельствах, договор аренды N 56/12 от 09.07.2012 требованиям гражданского и антимонопольного законодательства не противоречит, в связи с чем, основания для удовлетворения исковых требований, заявленных Первым заместителем прокурора Ямало-Ненецкого автономного округа, у суда первой инстанции отсутствовали.
С учетом изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ, апелляционные жалобы - удовлетворению.
Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на прокуратуру Ямало-Ненецкого автономного округа.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25 апреля 2013 года по делу N А81-372/2013 отменить, принять новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с прокуратуры Ямало-Ненецкого автономного округа в пользу общества с ограниченной ответственностью "Жилищный сервис 5/1" 2 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Д.Г.РОЖКОВ
Судьи
Е.Н.КУДРИНА
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.08.2013 ПО ДЕЛУ N А81-372/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 августа 2013 г. по делу N А81-372/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 августа 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,
судей Кудриной Е.Н., Солодкевич Ю.М.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Лепехиной М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Ноябрьского городского Департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска (регистрационный номер (08АП-5487/2013), общества с ограниченной ответственностью "Жилищный сервис 5/1" (регистрационный номер 08АП -5486/2013) на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25 апреля 2013 года по делу N А81-372/2013 (судья Чорноба В.В.), принятое по иску Первого заместителя прокурора Ямало-Ненецкого автономного округа к Ноябрьскому городскому Департаменту по имуществу Администрации города Ноябрьска (ОГРН 1028900704392, ИНН 8905017830), обществу с ограниченной ответственностью "Жилищный сервис 5/1" (ОГРН 1068905003276, ИНН 8905037185) о признании недействительным договора N 56/12 от 09.07.2012 и применении последствий недействительности сделки,
установил:
Первый заместитель прокурора Ямало-Ненецкого автономного округа (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к Ноябрьскому городскому Департаменту по имуществу Администрации города Ноябрьска (далее - Департамент, ответчик) и обществу с ограниченной ответственностью "Жилищный сервис 5/1" (далее - ООО "Жилищный сервис 5/1", ответчик) о признании недействительным договора N 56/12 от 09.07.2012 и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО "Жилищный сервис 5/1" вернуть Ноябрьскому городскому Департаменту по имуществу Администрации города Ноябрьска переданное по договору нежилое помещение.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25.04.2013 по делу N А81-372/2013 договор аренды N 56/12 от 09.07.2012, заключенный между Ноябрьским городским Департаментом по имуществу Администрации города Ноябрьска и ООО "Жилищный сервис 5/1" признан недействительным. В порядке применения последствий недействительности сделки суд обязал ООО "Жилищный сервис 5/1" вернуть Ноябрьскому городскому Департаменту по имуществу Администрации города ранее переданное по договору N 56/12 от 09.07.2012 нежилое помещение общей площадью 50,2 кв. м, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 56. Взыскал с ООО "Жилищный сервис 5/1" в доход федерального бюджета госпошлину за рассмотрение судом иска в размере 2 000 руб.
Не соглашаясь с принятым решением, ООО "Жилищный сервис N 5/1" в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы ООО "Жилищный сервис N 5/1" указывает, что оспариваемому договору аренды предшествовали аналогичные договоры того же имущества и между теми же лицами, заключенные до 2008 года (в частности, договор N 283/06 от 14.07.2006), что свидетельствует о непрерывном фактическом использовании обществом арендуемого имущества и о наличии оснований для получения льгот в виде муниципальных преференций, установленных статьей 19 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации". Полагает, что действующее законодательство устанавливает возможность заключения договора без проведения конкурса (аукциона) с субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке и на условиях, оговоренных в части 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ. Обращает внимание на надлежащее исполнение ООО "Жилищный сервис N 5/1" принятых по договору аренды обязательств, в том числе по внесению арендной платы.
Ноябрьский городской Департамент по имуществу Администрации города Ноябрьска, оспаривая решение суда первой инстанции, направил в Восьмой арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование апелляционной жалобы Департамент указывает, что часть 4 статьи 53 Закона о конкуренции не исключает возможности повторного продления договора аренды при соблюдении непрерывности договорных отношений, а также предельного срока действия таких договоров, установленного настоящей статьей. Полагает, что не имеет правового значения, каким образом будет осуществлено продление договорных отношений - однократно или на установленный законом предельный срок, либо несколько раз на более короткий период. По мнению подателя жалобы, истцом в нарушение статьи 4, 52 АПК РФ, не доказаны нарушения положений законодательства о конкуренции при продлении договорных отношений в отсутствии торгов.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, явку представителя в судебное заседание не обеспечили. До начала судебного заседания от ответчика поступило письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
Суд определил ходатайство ответчика удовлетворить. На основании части 1 статьи 266, частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотреть апелляционные жалобы в отсутствие неявившихся участников процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции, открытом 13.08.2013, дважды в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 15.08.2013 и 20.08.2013. Информация о перерывах была размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.
После перерыва стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, в суд не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.
Рассмотрев материалы дела и доводы апелляционных жалоб, проверив в порядке статьи 266, части 5 статьи 268, части 270 АПК РФ законность и обоснованность судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, 09.07.2012 между муниципальным образованием города Ноябрьск и ООО "Жилищный сервис 5/1" подписан договор аренды N 56/12, в соответствии с условиями которого муниципальное образование (арендодатель) передало обществу (арендатору) во временное владение и пользование для осуществления уставной деятельности, нежилое помещение общей площадью 50,2 кв. м, находящееся на первом этаже пятиэтажного капитально строящегося дома, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 56, принадлежащее муниципальному образованию на праве собственности.
На основании пункта 1.2 договора данные, позволяющие определенно установить нежилое помещение (объект аренды), передаваемое по настоящему договору в аренду, помимо пункта 1.1 настоящего договора, указаны в техническом паспорте нежилого здания (Приложение N 1 к настоящему договору).
Настоящий договор вступает в силу, становится обязательным для сторон с момента его подписания, распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01.04.2012, и действует до 01.03.2013, а в части финансовых обязательств сторон - до их полного исполнения (пункт 2.1 договора).
Размер арендной платы и порядок ее уплаты определены в разделе 4 настоящего договора.
Как усматривается из материалов дела, заключению договора аренды N 56/12 от 09.07.2012 предшествовали аналогичные договоры аренды того же имущества между теми же лицами: N 283/06 от 14.07.2006; N 141/07 от 03.04.2007 со сроком действия с 01.03.2007 по 01.03.2008; N 131 от 01.07.2008 со сроком действия с 01.03.2008 по 01.02.2009; N 16/09 от 03.04.2009 со сроком действия с 01.02.2009 по 01.01.2010; N 35/10 от 19.05.2010 со сроком действия с 01.01.2010 по 01.12.2010; N 12/11 от 21.02.2011 со сроком действия с 01.12.2010 по 01.11.2011; N 13/12 от 22.02.2012 со сроком действия с 01.11.2011 по 01.04.2012.
Полагая, что заключение договора аренды N 56/12 от 09.07.2012 без проведения торгов, нарушает положения Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), истец обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с настоящим исковым заявлением.
Суд первой инстанции со ссылками на пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции признал заключенным между участниками спора лишь договор аренды N 283/06 от 14.07.2006, с указанием на ничтожность последующих договоров, не подпадающих под действие названных норм, тем самым удовлетворив исковые требования в полном объеме.
В свою очередь, удовлетворение исковых требований послужило поводом для подачи ответчиками апелляционных жалоб.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные сторонами в обоснование своих позиций доказательства, пришел к выводу, что изложенные судом первой инстанции в обжалуемом судебном акте выводы являются ошибочными, основанными на неправильном применении норм материального права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям запрещается принимать акты и осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
В соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, введенной Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ и вступившей в силу с 02.08.2008, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, прямо названных в данной статье.
При этом частью 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 08.11.2008 N 195-ФЗ) предусмотрено, что до 01.07.2010 (в действующей редакции - до 01.07.2015) разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1, 3 статьи 17.1 настоящего Закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
Частью 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 08.11.2008 N 195-ФЗ) было установлено, что по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров может быть осуществлено заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, которое закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными или муниципальными унитарными предприятиями, государственными или муниципальными бюджетными учреждениями и которым они могут распоряжаться только с согласия собственника.
Таким образом, Закон о защите конкуренции, предусматривая конкурсный порядок заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, устанавливает исключения, в том числе возможность заключения договора без проведения конкурса (аукциона) с субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке и на условиях, оговоренных в части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции.
В соответствии с требованиями действующего законодательства предоставление муниципального имущества в аренду относится к одной из муниципальных услуг, оказываемой в рамках полномочий по распоряжению муниципальным имуществом.
Как установлено судом, договорные отношения между участниками спора относительно пользования спорным имуществом возникли с момента заключения сторонами первоначального договора аренды N 283/06 от 14.07.2006.
В то же время, из анализа имеющихся в материалах дела доказательств следует, что фактическое использование ответчиком спорного муниципального имущества не прекращалось, несмотря на последующее заключение договоров аренды в отношении того же имущества и между теми же лицами, в том числе оспариваемого договора N 56/12 от 09.07.2012, о чем, в частности, свидетельствует установленный факт исполнения ООО "Жилищный сервис 5/1" обязанности по содержанию арендованного имущества и своевременному внесению за период с 2006 по 2012 годов арендных платежей в рамках существовавших договорных отношений.
Сведения о том, что арендуемое муниципальное имущество по истечении договора аренды N 283/06 от 14.07.2006 возвращено арендодателю в материалах дела отсутствуют. Напротив, анализ доказательств по делу свидетельствует о нахождении спорного имущества на период рассмотрения иска в пользовании ООО "Жилищный сервис 5/1", осуществлявшего в установленном порядке уплату арендной платы.
Таким образом, фактическое поведение ООО "Жилищный сервис 5/1" свидетельствует о том, что при заключении первоначального договора аренды N 283/06 от 14.07.2006 волеизъявление сторон было направлено на сохранение арендных отношений и последующее заключение договоров аренды, в том числе оспариваемого договора N 56/12 от 09.07.2012, и прекращение арендных отношений не подтверждает.
При изложенных обстоятельствах, учитывая добросовестное выполнение ООО "Жилищный сервис 5/1" договорных арендных обязательств на протяжении длительного периода времени, начиная с 14.07.2006, коллегия суда апелляционной инстанции приходит к выводу, что договор аренды N 56/12 от 09.07.2012 заключен в соответствии с требованиями части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, устанавливающей возможность заключения до 01.07.2015 на новый срок без проведения конкурсов или аукционов лишь тех договоров аренды, которые были заключены до 01.07.2008.
По указанной причине, арендатор, будучи субъектом малого предпринимательства, в данном конкретном случае имеет право на заключение на новый срок без проведения торгов договора аренды в отношении муниципального имущества применительно к части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции.
Помимо прочего суд апелляционной инстанции обращает внимание, что часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции разрешает заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 01.07.2008, с указанными субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В рассматриваемом случае оснований для досрочного расторжения договора аренды, предусмотренных ГК РФ, судом не установлено и первым заместителем прокурора Ямало-Ненецкого автономного округа соответствующих доказательств не приведено.
Более того, суд апелляционной инстанции отмечает, что применяемая в рассматриваемом случае часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции императивной нормы права о запрете заключения последовательно более одного договора аренды не содержит, о чем свидетельствует и сложившаяся судебная практика по аналогичной категории дел (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.02.2012 по делу N A31-3155/2011, ФАС Московского округа от 07.06.2012 по делу N А40-86361/11-72-548), из которой следует, что заключение нескольких договоров аренды, вопреки доводам истца, подтверждают добросовестное использование арендатором имущества и не нарушают положений Закона о защите конкуренции.
Аналогичной позиции придерживается Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, изложенной в Определении от 17.10.2012 N 10303/12, принятом в рамках рассмотрения в порядке надзора заявления Управления Федеральной антимонопольной службы по Вологодской области, в котором отмечено, что по состоянию на 01.07.2008 и после указанной даты спорное государственное имущество находилось в непрерывном временном пользовании у арендатора, арендодателю фактически не передавалось; с учетом данного обстоятельства индивидуальный предприниматель, относясь к субъектам малого и среднего предпринимательства, в силу положений части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции имел право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в отношении ранее арендованной им части помещения.
При таких обстоятельствах, договор аренды N 56/12 от 09.07.2012 требованиям гражданского и антимонопольного законодательства не противоречит, в связи с чем, основания для удовлетворения исковых требований, заявленных Первым заместителем прокурора Ямало-Ненецкого автономного округа, у суда первой инстанции отсутствовали.
С учетом изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ, апелляционные жалобы - удовлетворению.
Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на прокуратуру Ямало-Ненецкого автономного округа.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25 апреля 2013 года по делу N А81-372/2013 отменить, принять новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с прокуратуры Ямало-Ненецкого автономного округа в пользу общества с ограниченной ответственностью "Жилищный сервис 5/1" 2 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Д.Г.РОЖКОВ
Судьи
Е.Н.КУДРИНА
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)