Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 5 сентября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 6 сентября 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Суховой И.Б.,
Судей Андреещевой Н.Л.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ливенцевой Н.В.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Медведевой Светланы Анатольевны: Елфимова С.А., представителя по доверенности б/н от 19.03.2013;
- от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла: Супонева А.А., представителя по доверенности N 7/2845 от 17.07.2013 (до перерыва);
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502, ИНН 5701000921) на решение Арбитражного суда Орловской области от 27.05.2013 по делу N А48-242/2013 (судья Гайдукова Л.Н.) по исковому заявлению Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502, ИНН 5701000921) к индивидуальному предпринимателю Медведевой Светлане Анатольевне (ОГРНИП 307575210700052) о взыскании 393049 руб. 92 коп.,
установил:
Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (далее по тексту - УМИЗ г. Орла, истец, заявитель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Медведевой Светлане Анатольевне (далее по тексту - ИП Медведева С.А., ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 1.02.2008 N 15268 в сумме 347545 руб. 19 коп. за период с 20.02.2012 по 31.12.2012, пени в сумме 5914 руб. 56 коп. за период с 11.04.2011 по 10.05.2012 (за 436 дней просрочки платежа), проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 5090 руб. 17 коп. за период с 20.09.2012 по 31.12.2012 (за 102 дня просрочки платежа), всего истец просит взыскать с ответчика 358549 руб. 92 коп. (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнений).
Решением Арбитражного суда Орловской области от 27.05.2013 исковые требования удовлетворены в части взыскания 6728 руб. 30 коп., в том числе 2531 руб. 04 коп. задолженности по арендной плате за период с 20.02.2012 по 31.12.2012, 3781 руб. 05 коп. неустойки за просрочку платежа за период с 11.04.2011 по 10.05.2012, 416 руб. 21 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20.09.2012 по 31.12.2012.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, УМИЗ г. Орла обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, ответчику была предоставлена преференция на один год, в связи с чем, у суда не было оснований для частичного отказа в удовлетворении исковых требований.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5.07.2013 апелляционная жалоба принята к производству суда.
Рассмотрение дела откладывалось.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 29.08.2013 представитель УМИЗ г. Орла поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ИП Медведевой С.А. возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В порядке статей 163, 18, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 5.09.2013.
4.09.2013 через канцелярию суда апелляционной инстанции от УМИЗ г. Орла поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, в случае явки представителя ответчика - судебное заседание отложить.
После перерыва рассмотрение дела продолжено в том же судебном составе, при участии того же представителя ответчика, представитель истца не явился.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения истца о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие его представителя.
В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Заслушав мнение представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней, отзыва на нее и возражений, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Муниципальному образованию город Орел на праве собственности принадлежит нежилое помещение N 20, общей площадью 432, 80 кв. м, этаж 1, литера А, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Ленина, д. 29, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 57 АА N 409646, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Орловской области 20.04.2006 (л.д. 51), и нежилое помещение N 20, общей площадью 411, 8 кв. м, этаж 1, литера А, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Ленина, д. 29, согласно свидетельству о государственной регистрации права серия 57 АБ N 339655, выданному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 21.11.2012 (л.д. 73).
1.02.2008 между УМИЗ Администрации г. Орла (арендодатель) и ЗАО "Нива-торг N 3" был заключен договор N 15368 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель сдает во временное пользование арендатору часть нежилого помещения N 20, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Ленина, 29, общей полезной площадью по первому этажу по литере А - 102, 8 кв. м.
Срок действия договора аренды установлен сторонами в п. 1.2 договора - с 1.01.2008 по 31.12.2008.
Указанное нежилое помещение передано истцом ЗАО "Нива-торг N 3" по акту приема-передачи от 01.02.2008 (л.д. 16).
28.03.2008 между ЗАО "Нива-торг N 3" (первоначальный арендатор, "цедент") и Медведевой С.А. (арендатор, приобретающий право аренды, "цессионарий") было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 15268 от 1.02.2008 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Ленина, 29, согласно которому ЗАО "Нива-торг N 3" передало, а Медведева С.А. приняла все права и обязанности по договору аренды N 15268 от 1.02.2008 части нежилого помещения N 20, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Ленина, 29.
Из вышеназванного соглашения также следует, что помещение принято Медведевой С.А. 15.02.2008 в технически исправном состоянии.
Согласно п. 2 соглашения от 28.03.2008 правила, изложенные в п. 1 соглашения, применяются ко всем приложениям договора аренды N 15268 от 1.02.2008.
28.04.2008 между УМИЗ Администрации г. Орла и Медведевой С.А. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 15268 от 1.02.2008, которым срок аренды установлен с 1.01.2008 года по 31.12.2014.
Дополнительным соглашением от 30.04.2009 к договору аренды N 15268 от 1.02.2008 площадь арендованного помещения изменена до 120, 2 кв. м (номера комнат 34, 35, 37, 43, 44).
Дополнительным соглашением от 20.07.2009 к договору аренды N 15268 от 1.02.2008 изменен размер пени за просрочку внесения арендатором арендной платы, установлена пеня в размере 0, 03% за каждый день просрочки от неуплаченной в срок суммы.
Уведомлениями Управления Федеральной регистрационной службы по Орловской области от 29.09.2008 и от 30.07.2010 подтверждается государственная регистрации договора аренды N 15258 от 1.02.2008, соглашений к нему от 28.03.2008, от 28.04.2008, от 30.04.2009 и от 20.07.2009.
Согласно п. 3.1 договора аренды N 15268 от 1.02.2008, размер арендной платы за указанные в п. 1.1 помещения при подписании договора составлял 335970 руб. 65 коп. в год, оплата должна производиться помесячно не позднее 10 числа следующего месяца за расчетным в соответствии с прилагаемым порядком оплаты (приложение N 2 к договору).
В силу п. 3.2 договора, перерасчет арендной платы производится в одностороннем порядке арендодателем, который письменно уведомляет арендатора. Данное уведомление является неотъемлемой частью договора.
Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом. Настоящее условие является заблаговременным согласием арендатора с изменением арендной платы в соответствии с пунктами 3.2 - 3.4 договора.
Уведомлением N 7/3163 от 4.02.2010 об изменении арендной платы к договору аренды N 15268 от 15.02.2008 арендодатель известил арендатора о том, что на основании отчета независимого оценщика с 1.01.2010 арендная плата устанавливается в сумме 431267 руб. 73 коп. в год (л.д. 19).
Списком заказных писем от 4.02.2010 подтверждается направление указанного уведомления ответчику (л.д. 20).
В этой связи в 2010 году истец производил начисление ответчику ежемесячных арендных платежей исходя из размера арендной платы в год в сумме 431267 руб. 73 коп.
Истец указывает, что размер годовой арендной платы в 2011 году был равен 86253 руб. 55 коп., поскольку, 29.11.2011 Орловским городским Советом народных депутатов принято решение N 10/0168-ГС о предоставлении ИП Медведевой С.А. муниципальной преференции в целях развития культуры, искусства и сохранения культурных ценностей, путем снижения годового размера арендной платы по договору аренды от 1.02.2008 N 15268 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Ленина, д. 29, площадью 102, 8 кв. м, на сумму 345014 руб. 18 коп. При этом истец считает, что указанная преференция была предоставлена ответчику лишь на 2011 год.
Уведомлением от 6.12.2011 исх. N 7/6487 истец, в соответствии с п. 3.2 договора аренды, внес изменение в договор N 15268 от 1.02.2008 в части размера арендной платы (т. 2, л.д. 8), указав в уведомлении, что во исполнение решения Орловского городского Совета народных депутатов N 10/0168 -ГС от 29 ноября 2011 года размер арендной платы с 1.01.2011 установлен в сумме 86253 руб. 51 коп.
По мнению истца, в 2012 году размер годовой арендной платы по договору аренды от 1.02.2008 N 15268 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Ленина, д. 29, площадью 102, 8 кв. м, снова стал составлять 431267 руб. 70 коп. (как и в 2010 году).
Уведомлением N 7/340 от 26.01.2012 об изменении арендной платы к договору аренды N 15268 от 15.02.2008, адресованным ИП Медведевой С.А., арендодатель указал, что на основании отчета независимого оценщика с 1.01.2012 арендная плата устанавливается в сумме 431267 руб. 70 коп. в год (л.д. 21).
К данному соглашению приложена копия почтовой квитанции от 26.01.2012, адресатом в которой значится ИП Медведева С.А.
Определением Арбитражного суда Орловской области 27.09.2010 по делу N А48-2717/2010 утверждено мировое соглашение, заключенное между УМИЗ Администрации г. Орла и ИП Медведевой С.А. в целях устранения спора, возникшего в связи с ненадлежащим исполнением ИП Медведевой С.А. своих обязательств по оплате арендной платы по договору аренды от 01.02.2008 N 15268.
Определением Арбитражного суда Орловской области 14.12.2011 по делу N А48-1196/2011 утверждено мировое соглашение, заключенное между УМИЗ Администрации г. Орла и ИП Медведевой С.А. в целях устранения спора, возникшего в связи с ненадлежащим исполнением ИП Медведевой С.А. своих обязательств по оплате арендной платы по договору аренды от 01.02.2008 N 15268.
7.02.2012 истец обратился к ответчику с претензией N 7/719, в которой просил оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате в сумме 16777 руб. 49 коп. по договору аренды N 15268 и пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 38509 руб. 26 коп. по состоянию на 1.02.2012 (л.д. 48). Направление данной претензии ответчику подтверждается списком заказных писем с отметкой Почты России от 7.02.2012.
20.03.2012 истец обратился к ответчику с претензией N 7/1882, в которой изложена просьба оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате в сумме 70477 руб. 11 коп. по договору аренды N 15268 и пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 6991 руб. 06 коп. (л.д. 46). Направление данной претензии ответчику подтверждается списком заказных писем с отметкой Почты России от 29.03.2012.
Пунктом 5.2.3 договора аренды установлено, что арендодатель вправе отказаться от договора, если арендатор не внес арендную плату в течение двух месяцев подряд или внес ее не в полном объеме.
Уведомлением N 7/2137 от 10.04.2012 истец сообщил ответчику о том, что по состоянию на 29.03.2012 за Медведевой С.А. числится задолженность по арендной плате за 2012 год в размере 70477 руб. 11 коп. и пени, что является нарушением условий договора аренды N 15268 и ст. 614 Гражданского кодекса РФ.
Истец, руководствуясь п. 5.2.3 и п. 5.1 договора аренды от 01.02.2008 N 15268, заявил отказ от указанного договора аренды нежилого муниципального помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Ленина, 29, сообщил ответчику о прекращении арендных отношений и необходимости освобождения ИП Медведевой С.А. помещения по истечении 30 дней с момента направления данного уведомления, что подтверждается копией почтовой квитанции от 10.04.2012, описью вложения от 10.04.2012 и почтовым уведомлением, в котором имеется отметка о получении ответчиком 12.04.2012 уведомления УМИЗ г. Орла об отказе от договора аренды (л.д. 38).
Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области от 10.08.2012 N 01/030/2012-512 подтверждается отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о зарегистрированных правах на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Орел ул. Ленина д. 29, часть нежилого помещения 20 (л.д. 40).
Полагая, что договор аренды от 1.02.2008 N 15268 считается прекращенным с 10.05.2012, при этом у ответчика имеется задолженность по арендной плате по договору аренды от 1.02.2008 N 15268 в сумме 347545 руб. 19 коп. за период с 2.02.2012 по 31.12.2012, истец обратился в арбитражный суд, а также просил взыскать пени в сумме 5914 руб. 56 коп. за период с 11.04.2011 по 10.05.2012 (за 436 дней просрочки платежа), проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 5090 руб. 17 коп. за период с 20.09.2012 по 31.12.2012 (за 102 дня просрочки платежа), а всего 358549 руб. 92 коп.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения по договору аренды нежилого помещения от 1.02.2008 N 15268.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Из содержания п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса РФ следует, что арендная плата может быть согласована сторонами в договоре путем указания на размер арендной платы, а также путем указания на порядок ее определения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ст. 622 Гражданского кодекса РФ).
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с требованиями части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Довод заявителя жалобы о предоставлении ответчику преференции на один год вследствие чего отсутствовали основания для частичного отказа в удовлетворении исковых требований подлежит отклонению судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 10.08.2011 ИП Медведева С.А. обратилась с заявлением в УМИЗ Администрации г. Орла о предоставлении ей преференции по арендной плате по договору аренды N 15268 от 1.02.2008 путем ее уменьшения на 80% до окончания срока действия договора, то есть до 31.12.2014 (арендная плата с учетом преференции 86253 руб. 55 коп. в год).
Согласно положениям части 3 ст. 20 Федерального закона от 26.07.2006 г. 135-ФЗ "О защите конкуренции", антимонопольный орган по результатам рассмотрения заявления о даче согласия на предоставление государственной или муниципальной преференции в порядке, установленном федеральным антимонопольным органом, принимает одно из мотивированных решений, предусмотренных указанной статьей, о чем в день принятия решения уведомляет заявителя заказным письмом с уведомлением о вручении с приложением удостоверенной в установленном порядке копии указанного решения:
Одним из решений антимонопольного органа может являться дача согласия на предоставление государственной или муниципальной преференции и введении ограничения в отношении предоставления государственной или муниципальной преференции. Такое мотивированное решение с обоснованием применения указанных в нем ограничения или ограничений принимается антимонопольным органом для обеспечения соответствия государственной или муниципальной преференции целям, указанным в части 1 статьи 19 настоящего Федерального закона, и для уменьшения ее негативного влияния на конкуренцию. Ограничениями могут являться: а) предельный срок предоставления государственной или муниципальной преференции; б) круг лиц, которым может быть предоставлена государственная или муниципальная преференция; в) размер государственной или муниципальной преференции; г) цели предоставления государственной или муниципальной преференции; д) иные ограничения, применение которых оказывает влияние на состояние конкуренции (п. 4 ч. 3 ст. 20 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции").
4.10.2011 письмо N 3161/03 Управление Федеральной антимонопольной службы по Орловской области дало согласие на предоставление ИП Медведевой С.А. муниципальной преференции в целях развития культуры, искусства и сохранения культурных ценностей, путем снижения годового размера арендной платы по договору аренды от 1.02.2008 N 15268 на сумму 345014 руб. 18 коп.
Указанное согласие не содержало сведений о введении ограничения в отношении предоставляемой преференции в виде ограничения предельного срока предоставления муниципальной преференции.
УМИЗ Администрации г. Орла обратилось к Орловскому городскому Совету народных депутатов с пояснительной запиской от 11.10.2011 N 7/5661, в которой содержалась просьба о предоставлении ИП Медведевой С.А. муниципальной преференции в целях развития культуры, искусства и сохранения культурных ценностей путем снижения годового размера арендной платы по договору аренды от 1.02.2008 N 15268 на сумму 345014 руб. 18 коп. Учитывая просьбу ИП Медведевой С.А. предоставить преференцию на весь срок действия договора аренды (до 31.12.2014), в данной пояснительной записке не содержалось возражений по данному сроку или просьбы в ограничении указанного срока.
29.11.2011 Орловским городским Советом народных депутатов принято решение N 10/0168-ГС о предоставлении ИП Медведевой С.А. муниципальной преференции в целях развития культуры, искусства и сохранения культурных ценностей, путем снижения годового размера арендной платы по договору аренды от 1.02.2008 N 15268 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Ленина, д. 29, площадью 102, 8 кв. м, на сумму 345014 руб. 18 коп. (л.д. 107).
Таким образом, ни один из вышеперечисленных органов, на рассмотрении которых находилось заявление ИП Медведевой С.А. о предоставлении преференции на весь срок действия договора аренды, не указал на необходимость ограничения данного срока лишь 2011 годом.
Кроме того, доказательств оспаривания указанных актов о предоставлении преференции суду не представлено.
С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ответчику в отношении арендуемого имущества было дано согласие о предоставления муниципальной преференции на весь срок действия договора аренды - до 31.12.2014.
15.08.2012 письмом N 1/4228 (т. 2, л.д. 11) Глава Администрации г. Орла направил мэру г. Орла проект решения Орловского городского Совета народных депутатов "О внесении изменений в решение Орловского городского Совета народных депутатов от 29.11.2011 N 10/0168-ГС", которым предложено внести изменение в решение Орловского городского Совета народных депутатов от 29.11.2011 N 10/0168-ГС и читать его в следующей редакции: "Предоставить индивидуальному предпринимателю Медведевой С.А. муниципальную преференцию в целях развития культуры, искусства и сохранения культурных ценностей, путем снижения годового размера арендной платы в 2011 году по договору аренды от 1 февраля 2008 года N 15268 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Ленина, д. 29, площадью 102, 8 кв. м, на сумму 345014 руб. 18 коп." (т. 2, л.д. 12).
Вместе с указанным письмом мэру г. Орла была направлена пояснительная записка Администрации г. Орла к проекту решения Орловского городского Совета народных депутатов (т. 2, л.д. 13), из которой следует, что УМИЗ Администрации г. Орла обращалось в Управление Федеральной антимонопольной службы по Орловской области с вопросом, касающимся ограничения срока действия предоставления преференции, однако, Управление Федеральной антимонопольной службы по Орловской области ответило, что ограничение срока зависит от предусмотренных местным бюджетом денежных средств на данные расходы, либо наличия источника возмещения выпадающих расходов, и, как следствие, от решения представительного органа местного самоуправления.
26.09.2012 состоялось заседание Комитета по муниципальной собственности Городского Совета народных депутатов, на котором было отложено рассмотрение вопроса о внесении изменений в решение Орловского городского Совета народных депутатов от 29.11.2011 N 10/0168-ГС (л.д. 126).
Как следует из имеющегося в материалах дела правового заключения N 71-ПУ от 18.09.2012 начальника правового управления Администрации г. Орла по проекту решения Орловского городского Совета народных депутатов "О внесении изменений в решение Орловского городского Совета народных депутатов от 29 ноября 2011 года N 10/0168-ГС", муниципальная преференция предоставляется на срок не более чем один финансовый год. При этом, данное заключение не является документом, уточняющим решение Орловского городского Совета народных депутатов от 29.11.2011 N 10/0168-ГС в части срока предоставления муниципальной преференции или изменяющим этот срок.
На момент вынесения решения судом первой инстанции каких-либо решений об изменении срока предоставления ответчику преференции принято не было.
Следовательно, суд первой инстанции правомерно установил, что размер годовой арендной платы в 2012 году по договору аренды от 1.02.2008 N 15268 продолжил составлять 86253 руб. 55 коп., в связи с предоставленной 29.11.2011 Орловским городским Советом народных депутатов ответчику муниципальной преференцией, следовательно, расчет задолженности ИП Медведевой С.А. по арендной плате за период с 20.02.2012 по 31.12.2012 должен быть произведен исходя из размера годовой арендной платы 86253 руб. 55 коп. в год, с учетом произведенных ответчиком платежей.
Таким образом, задолженность ответчика по арендной плате в спорный период составила 2531 руб. 04 коп.
Доказательств оплаты указанной суммы суду апелляционной инстанции не представлено.
В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Дополнительным соглашением от 20.07.2009 к договору аренды N 15268 от 1.02.2008 установлено, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает пени в размере 0,03% за каждый день просрочки от неуплаченной в срок суммы.
Истцом предъявлено ко взысканию пени в сумме 5914 руб. 56 коп. за период с 11.04.2011 по 10.05.2012 (за 436 дней просрочки платежа), без учета преференции. Указанный истцом период начисления неустойки включает в себя часть 2011 года, за который по его сведениям у ответчика задолженность отсутствует.
Согласно имеющемуся в материалах дела контррасчету ответчика, с учетом действия в 2012 году предоставленной ему преференции, размер неустойки за просрочку платежа по договору аренды за период с 11.04.2011 по 10.05.2012 составил 3781 руб. 05 коп.
Данный расчет проверен судами первой и апелляционной инстанций и признан правомерным.
С заявлением о снижении размера пени в порядке статьи 333 Гражданского кодекса РФ ответчик не обращался.
Уплата процентов за пользование чужими денежными средствами, по смыслу статьи 395 Гражданского кодекса РФ, является ответственностью за нарушение денежного обязательства, которая применяется с учетом положений статьи 401 Гражданского кодекса РФ.
Согласно статье 314 Гражданского кодекса РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы подтвержден материалами дела.
По правилам п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Для кредитора юридического лица размер процентов определяется существующей в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
В силу п. 3 ст. 395 Гражданского кодекса РФ, проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
Как указано в п. 3. Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 14 от 08.10.1998 года "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" исходя из пункта 1 статьи 395 Кодекса в случаях, когда сумма долга уплачена должником с просрочкой, судом при взыскании процентов применяется учетная ставка банковского процента на день фактического исполнения денежного обязательства (уплаты долга), если договором не установлен иной порядок определения процентной ставки.
Истцом заявлено ко взысканию 5090 руб. 17 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20.09.2012 по 31.12.2012 (за 102 дня просрочки платежа), без учета преференции.
Судом первой инстанции был произведен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за указанный период, исходя из размера годовой арендной платы 86253 руб. 55 коп. в год, учетной ставки банковского кредита 8,25% годовых и сведений о произведенных ответчиком платежах, согласно которому с ответчика подлежат взысканию проценты в размере 416 руб. 21 коп..
Указание ответчика на действие договора аренды N 15368 от 1.02.2008, о прекращении которого истец его уведомил письмом N 7/2137 от 10.04.2012, в заявленный период, а именно, с 20.09.2012 по 31.12.2012, не может быть принято во внимание ввиду следующих обстоятельств.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", в денежных обязательствах, возникших из договоров, в частности, предусматривающих обязанность должника произвести оплату товаров, работ или услуг либо уплатить полученные на условиях возврата денежные средства, на просроченную уплатой сумму подлежат начислению проценты на основании статьи 395 Кодекса. Законом либо соглашением сторон может быть предусмотрена обязанность должника уплачивать неустойку (пени) при просрочке исполнения денежного обязательства. В подобных случаях суду следует исходить из того, что кредитор вправе предъявить требование о применении одной из этих мер, не доказывая факта и размера убытков, понесенных им при неисполнении денежного обязательства, если иное прямо не предусмотрено законом или договором.
С учетом вышеназванных разъяснений, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что право выбора меры ответственности за неисполнение ответчиком обязательств по договору аренды N 15368 от 1.02.2008 принадлежит истцу.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.
Доводы апелляционной жалобы, с учетом вышеизложенного, нельзя признать состоятельными, поскольку они фактически сводятся к повторению обоснованно отклоненных судом первой инстанции доводов и не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, т. к. не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального или процессуального права.
Нарушений норм материального права, а также процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
В силу статьи 333.27 Налогового кодекса РФ, заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 27.05.2013 по делу N А48-242/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502, ИНН 5701000921) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.Б.СУХОВА
Судьи
Н.Л.АНДРЕЕЩЕВА
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.09.2013 ПО ДЕЛУ N А48-242/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 сентября 2013 г. по делу N А48-242/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 5 сентября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 6 сентября 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Суховой И.Б.,
Судей Андреещевой Н.Л.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ливенцевой Н.В.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Медведевой Светланы Анатольевны: Елфимова С.А., представителя по доверенности б/н от 19.03.2013;
- от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла: Супонева А.А., представителя по доверенности N 7/2845 от 17.07.2013 (до перерыва);
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502, ИНН 5701000921) на решение Арбитражного суда Орловской области от 27.05.2013 по делу N А48-242/2013 (судья Гайдукова Л.Н.) по исковому заявлению Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502, ИНН 5701000921) к индивидуальному предпринимателю Медведевой Светлане Анатольевне (ОГРНИП 307575210700052) о взыскании 393049 руб. 92 коп.,
установил:
Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (далее по тексту - УМИЗ г. Орла, истец, заявитель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Медведевой Светлане Анатольевне (далее по тексту - ИП Медведева С.А., ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 1.02.2008 N 15268 в сумме 347545 руб. 19 коп. за период с 20.02.2012 по 31.12.2012, пени в сумме 5914 руб. 56 коп. за период с 11.04.2011 по 10.05.2012 (за 436 дней просрочки платежа), проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 5090 руб. 17 коп. за период с 20.09.2012 по 31.12.2012 (за 102 дня просрочки платежа), всего истец просит взыскать с ответчика 358549 руб. 92 коп. (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнений).
Решением Арбитражного суда Орловской области от 27.05.2013 исковые требования удовлетворены в части взыскания 6728 руб. 30 коп., в том числе 2531 руб. 04 коп. задолженности по арендной плате за период с 20.02.2012 по 31.12.2012, 3781 руб. 05 коп. неустойки за просрочку платежа за период с 11.04.2011 по 10.05.2012, 416 руб. 21 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20.09.2012 по 31.12.2012.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, УМИЗ г. Орла обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, ответчику была предоставлена преференция на один год, в связи с чем, у суда не было оснований для частичного отказа в удовлетворении исковых требований.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5.07.2013 апелляционная жалоба принята к производству суда.
Рассмотрение дела откладывалось.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 29.08.2013 представитель УМИЗ г. Орла поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ИП Медведевой С.А. возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В порядке статей 163, 18, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 5.09.2013.
4.09.2013 через канцелярию суда апелляционной инстанции от УМИЗ г. Орла поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, в случае явки представителя ответчика - судебное заседание отложить.
После перерыва рассмотрение дела продолжено в том же судебном составе, при участии того же представителя ответчика, представитель истца не явился.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения истца о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие его представителя.
В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Заслушав мнение представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней, отзыва на нее и возражений, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Муниципальному образованию город Орел на праве собственности принадлежит нежилое помещение N 20, общей площадью 432, 80 кв. м, этаж 1, литера А, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Ленина, д. 29, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 57 АА N 409646, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Орловской области 20.04.2006 (л.д. 51), и нежилое помещение N 20, общей площадью 411, 8 кв. м, этаж 1, литера А, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Ленина, д. 29, согласно свидетельству о государственной регистрации права серия 57 АБ N 339655, выданному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 21.11.2012 (л.д. 73).
1.02.2008 между УМИЗ Администрации г. Орла (арендодатель) и ЗАО "Нива-торг N 3" был заключен договор N 15368 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель сдает во временное пользование арендатору часть нежилого помещения N 20, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Ленина, 29, общей полезной площадью по первому этажу по литере А - 102, 8 кв. м.
Срок действия договора аренды установлен сторонами в п. 1.2 договора - с 1.01.2008 по 31.12.2008.
Указанное нежилое помещение передано истцом ЗАО "Нива-торг N 3" по акту приема-передачи от 01.02.2008 (л.д. 16).
28.03.2008 между ЗАО "Нива-торг N 3" (первоначальный арендатор, "цедент") и Медведевой С.А. (арендатор, приобретающий право аренды, "цессионарий") было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 15268 от 1.02.2008 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Ленина, 29, согласно которому ЗАО "Нива-торг N 3" передало, а Медведева С.А. приняла все права и обязанности по договору аренды N 15268 от 1.02.2008 части нежилого помещения N 20, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Ленина, 29.
Из вышеназванного соглашения также следует, что помещение принято Медведевой С.А. 15.02.2008 в технически исправном состоянии.
Согласно п. 2 соглашения от 28.03.2008 правила, изложенные в п. 1 соглашения, применяются ко всем приложениям договора аренды N 15268 от 1.02.2008.
28.04.2008 между УМИЗ Администрации г. Орла и Медведевой С.А. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 15268 от 1.02.2008, которым срок аренды установлен с 1.01.2008 года по 31.12.2014.
Дополнительным соглашением от 30.04.2009 к договору аренды N 15268 от 1.02.2008 площадь арендованного помещения изменена до 120, 2 кв. м (номера комнат 34, 35, 37, 43, 44).
Дополнительным соглашением от 20.07.2009 к договору аренды N 15268 от 1.02.2008 изменен размер пени за просрочку внесения арендатором арендной платы, установлена пеня в размере 0, 03% за каждый день просрочки от неуплаченной в срок суммы.
Уведомлениями Управления Федеральной регистрационной службы по Орловской области от 29.09.2008 и от 30.07.2010 подтверждается государственная регистрации договора аренды N 15258 от 1.02.2008, соглашений к нему от 28.03.2008, от 28.04.2008, от 30.04.2009 и от 20.07.2009.
Согласно п. 3.1 договора аренды N 15268 от 1.02.2008, размер арендной платы за указанные в п. 1.1 помещения при подписании договора составлял 335970 руб. 65 коп. в год, оплата должна производиться помесячно не позднее 10 числа следующего месяца за расчетным в соответствии с прилагаемым порядком оплаты (приложение N 2 к договору).
В силу п. 3.2 договора, перерасчет арендной платы производится в одностороннем порядке арендодателем, который письменно уведомляет арендатора. Данное уведомление является неотъемлемой частью договора.
Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом. Настоящее условие является заблаговременным согласием арендатора с изменением арендной платы в соответствии с пунктами 3.2 - 3.4 договора.
Уведомлением N 7/3163 от 4.02.2010 об изменении арендной платы к договору аренды N 15268 от 15.02.2008 арендодатель известил арендатора о том, что на основании отчета независимого оценщика с 1.01.2010 арендная плата устанавливается в сумме 431267 руб. 73 коп. в год (л.д. 19).
Списком заказных писем от 4.02.2010 подтверждается направление указанного уведомления ответчику (л.д. 20).
В этой связи в 2010 году истец производил начисление ответчику ежемесячных арендных платежей исходя из размера арендной платы в год в сумме 431267 руб. 73 коп.
Истец указывает, что размер годовой арендной платы в 2011 году был равен 86253 руб. 55 коп., поскольку, 29.11.2011 Орловским городским Советом народных депутатов принято решение N 10/0168-ГС о предоставлении ИП Медведевой С.А. муниципальной преференции в целях развития культуры, искусства и сохранения культурных ценностей, путем снижения годового размера арендной платы по договору аренды от 1.02.2008 N 15268 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Ленина, д. 29, площадью 102, 8 кв. м, на сумму 345014 руб. 18 коп. При этом истец считает, что указанная преференция была предоставлена ответчику лишь на 2011 год.
Уведомлением от 6.12.2011 исх. N 7/6487 истец, в соответствии с п. 3.2 договора аренды, внес изменение в договор N 15268 от 1.02.2008 в части размера арендной платы (т. 2, л.д. 8), указав в уведомлении, что во исполнение решения Орловского городского Совета народных депутатов N 10/0168 -ГС от 29 ноября 2011 года размер арендной платы с 1.01.2011 установлен в сумме 86253 руб. 51 коп.
По мнению истца, в 2012 году размер годовой арендной платы по договору аренды от 1.02.2008 N 15268 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Ленина, д. 29, площадью 102, 8 кв. м, снова стал составлять 431267 руб. 70 коп. (как и в 2010 году).
Уведомлением N 7/340 от 26.01.2012 об изменении арендной платы к договору аренды N 15268 от 15.02.2008, адресованным ИП Медведевой С.А., арендодатель указал, что на основании отчета независимого оценщика с 1.01.2012 арендная плата устанавливается в сумме 431267 руб. 70 коп. в год (л.д. 21).
К данному соглашению приложена копия почтовой квитанции от 26.01.2012, адресатом в которой значится ИП Медведева С.А.
Определением Арбитражного суда Орловской области 27.09.2010 по делу N А48-2717/2010 утверждено мировое соглашение, заключенное между УМИЗ Администрации г. Орла и ИП Медведевой С.А. в целях устранения спора, возникшего в связи с ненадлежащим исполнением ИП Медведевой С.А. своих обязательств по оплате арендной платы по договору аренды от 01.02.2008 N 15268.
Определением Арбитражного суда Орловской области 14.12.2011 по делу N А48-1196/2011 утверждено мировое соглашение, заключенное между УМИЗ Администрации г. Орла и ИП Медведевой С.А. в целях устранения спора, возникшего в связи с ненадлежащим исполнением ИП Медведевой С.А. своих обязательств по оплате арендной платы по договору аренды от 01.02.2008 N 15268.
7.02.2012 истец обратился к ответчику с претензией N 7/719, в которой просил оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате в сумме 16777 руб. 49 коп. по договору аренды N 15268 и пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 38509 руб. 26 коп. по состоянию на 1.02.2012 (л.д. 48). Направление данной претензии ответчику подтверждается списком заказных писем с отметкой Почты России от 7.02.2012.
20.03.2012 истец обратился к ответчику с претензией N 7/1882, в которой изложена просьба оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате в сумме 70477 руб. 11 коп. по договору аренды N 15268 и пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 6991 руб. 06 коп. (л.д. 46). Направление данной претензии ответчику подтверждается списком заказных писем с отметкой Почты России от 29.03.2012.
Пунктом 5.2.3 договора аренды установлено, что арендодатель вправе отказаться от договора, если арендатор не внес арендную плату в течение двух месяцев подряд или внес ее не в полном объеме.
Уведомлением N 7/2137 от 10.04.2012 истец сообщил ответчику о том, что по состоянию на 29.03.2012 за Медведевой С.А. числится задолженность по арендной плате за 2012 год в размере 70477 руб. 11 коп. и пени, что является нарушением условий договора аренды N 15268 и ст. 614 Гражданского кодекса РФ.
Истец, руководствуясь п. 5.2.3 и п. 5.1 договора аренды от 01.02.2008 N 15268, заявил отказ от указанного договора аренды нежилого муниципального помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Ленина, 29, сообщил ответчику о прекращении арендных отношений и необходимости освобождения ИП Медведевой С.А. помещения по истечении 30 дней с момента направления данного уведомления, что подтверждается копией почтовой квитанции от 10.04.2012, описью вложения от 10.04.2012 и почтовым уведомлением, в котором имеется отметка о получении ответчиком 12.04.2012 уведомления УМИЗ г. Орла об отказе от договора аренды (л.д. 38).
Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области от 10.08.2012 N 01/030/2012-512 подтверждается отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о зарегистрированных правах на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Орел ул. Ленина д. 29, часть нежилого помещения 20 (л.д. 40).
Полагая, что договор аренды от 1.02.2008 N 15268 считается прекращенным с 10.05.2012, при этом у ответчика имеется задолженность по арендной плате по договору аренды от 1.02.2008 N 15268 в сумме 347545 руб. 19 коп. за период с 2.02.2012 по 31.12.2012, истец обратился в арбитражный суд, а также просил взыскать пени в сумме 5914 руб. 56 коп. за период с 11.04.2011 по 10.05.2012 (за 436 дней просрочки платежа), проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 5090 руб. 17 коп. за период с 20.09.2012 по 31.12.2012 (за 102 дня просрочки платежа), а всего 358549 руб. 92 коп.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения по договору аренды нежилого помещения от 1.02.2008 N 15268.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Из содержания п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса РФ следует, что арендная плата может быть согласована сторонами в договоре путем указания на размер арендной платы, а также путем указания на порядок ее определения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ст. 622 Гражданского кодекса РФ).
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с требованиями части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Довод заявителя жалобы о предоставлении ответчику преференции на один год вследствие чего отсутствовали основания для частичного отказа в удовлетворении исковых требований подлежит отклонению судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 10.08.2011 ИП Медведева С.А. обратилась с заявлением в УМИЗ Администрации г. Орла о предоставлении ей преференции по арендной плате по договору аренды N 15268 от 1.02.2008 путем ее уменьшения на 80% до окончания срока действия договора, то есть до 31.12.2014 (арендная плата с учетом преференции 86253 руб. 55 коп. в год).
Согласно положениям части 3 ст. 20 Федерального закона от 26.07.2006 г. 135-ФЗ "О защите конкуренции", антимонопольный орган по результатам рассмотрения заявления о даче согласия на предоставление государственной или муниципальной преференции в порядке, установленном федеральным антимонопольным органом, принимает одно из мотивированных решений, предусмотренных указанной статьей, о чем в день принятия решения уведомляет заявителя заказным письмом с уведомлением о вручении с приложением удостоверенной в установленном порядке копии указанного решения:
Одним из решений антимонопольного органа может являться дача согласия на предоставление государственной или муниципальной преференции и введении ограничения в отношении предоставления государственной или муниципальной преференции. Такое мотивированное решение с обоснованием применения указанных в нем ограничения или ограничений принимается антимонопольным органом для обеспечения соответствия государственной или муниципальной преференции целям, указанным в части 1 статьи 19 настоящего Федерального закона, и для уменьшения ее негативного влияния на конкуренцию. Ограничениями могут являться: а) предельный срок предоставления государственной или муниципальной преференции; б) круг лиц, которым может быть предоставлена государственная или муниципальная преференция; в) размер государственной или муниципальной преференции; г) цели предоставления государственной или муниципальной преференции; д) иные ограничения, применение которых оказывает влияние на состояние конкуренции (п. 4 ч. 3 ст. 20 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции").
4.10.2011 письмо N 3161/03 Управление Федеральной антимонопольной службы по Орловской области дало согласие на предоставление ИП Медведевой С.А. муниципальной преференции в целях развития культуры, искусства и сохранения культурных ценностей, путем снижения годового размера арендной платы по договору аренды от 1.02.2008 N 15268 на сумму 345014 руб. 18 коп.
Указанное согласие не содержало сведений о введении ограничения в отношении предоставляемой преференции в виде ограничения предельного срока предоставления муниципальной преференции.
УМИЗ Администрации г. Орла обратилось к Орловскому городскому Совету народных депутатов с пояснительной запиской от 11.10.2011 N 7/5661, в которой содержалась просьба о предоставлении ИП Медведевой С.А. муниципальной преференции в целях развития культуры, искусства и сохранения культурных ценностей путем снижения годового размера арендной платы по договору аренды от 1.02.2008 N 15268 на сумму 345014 руб. 18 коп. Учитывая просьбу ИП Медведевой С.А. предоставить преференцию на весь срок действия договора аренды (до 31.12.2014), в данной пояснительной записке не содержалось возражений по данному сроку или просьбы в ограничении указанного срока.
29.11.2011 Орловским городским Советом народных депутатов принято решение N 10/0168-ГС о предоставлении ИП Медведевой С.А. муниципальной преференции в целях развития культуры, искусства и сохранения культурных ценностей, путем снижения годового размера арендной платы по договору аренды от 1.02.2008 N 15268 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Ленина, д. 29, площадью 102, 8 кв. м, на сумму 345014 руб. 18 коп. (л.д. 107).
Таким образом, ни один из вышеперечисленных органов, на рассмотрении которых находилось заявление ИП Медведевой С.А. о предоставлении преференции на весь срок действия договора аренды, не указал на необходимость ограничения данного срока лишь 2011 годом.
Кроме того, доказательств оспаривания указанных актов о предоставлении преференции суду не представлено.
С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ответчику в отношении арендуемого имущества было дано согласие о предоставления муниципальной преференции на весь срок действия договора аренды - до 31.12.2014.
15.08.2012 письмом N 1/4228 (т. 2, л.д. 11) Глава Администрации г. Орла направил мэру г. Орла проект решения Орловского городского Совета народных депутатов "О внесении изменений в решение Орловского городского Совета народных депутатов от 29.11.2011 N 10/0168-ГС", которым предложено внести изменение в решение Орловского городского Совета народных депутатов от 29.11.2011 N 10/0168-ГС и читать его в следующей редакции: "Предоставить индивидуальному предпринимателю Медведевой С.А. муниципальную преференцию в целях развития культуры, искусства и сохранения культурных ценностей, путем снижения годового размера арендной платы в 2011 году по договору аренды от 1 февраля 2008 года N 15268 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Ленина, д. 29, площадью 102, 8 кв. м, на сумму 345014 руб. 18 коп." (т. 2, л.д. 12).
Вместе с указанным письмом мэру г. Орла была направлена пояснительная записка Администрации г. Орла к проекту решения Орловского городского Совета народных депутатов (т. 2, л.д. 13), из которой следует, что УМИЗ Администрации г. Орла обращалось в Управление Федеральной антимонопольной службы по Орловской области с вопросом, касающимся ограничения срока действия предоставления преференции, однако, Управление Федеральной антимонопольной службы по Орловской области ответило, что ограничение срока зависит от предусмотренных местным бюджетом денежных средств на данные расходы, либо наличия источника возмещения выпадающих расходов, и, как следствие, от решения представительного органа местного самоуправления.
26.09.2012 состоялось заседание Комитета по муниципальной собственности Городского Совета народных депутатов, на котором было отложено рассмотрение вопроса о внесении изменений в решение Орловского городского Совета народных депутатов от 29.11.2011 N 10/0168-ГС (л.д. 126).
Как следует из имеющегося в материалах дела правового заключения N 71-ПУ от 18.09.2012 начальника правового управления Администрации г. Орла по проекту решения Орловского городского Совета народных депутатов "О внесении изменений в решение Орловского городского Совета народных депутатов от 29 ноября 2011 года N 10/0168-ГС", муниципальная преференция предоставляется на срок не более чем один финансовый год. При этом, данное заключение не является документом, уточняющим решение Орловского городского Совета народных депутатов от 29.11.2011 N 10/0168-ГС в части срока предоставления муниципальной преференции или изменяющим этот срок.
На момент вынесения решения судом первой инстанции каких-либо решений об изменении срока предоставления ответчику преференции принято не было.
Следовательно, суд первой инстанции правомерно установил, что размер годовой арендной платы в 2012 году по договору аренды от 1.02.2008 N 15268 продолжил составлять 86253 руб. 55 коп., в связи с предоставленной 29.11.2011 Орловским городским Советом народных депутатов ответчику муниципальной преференцией, следовательно, расчет задолженности ИП Медведевой С.А. по арендной плате за период с 20.02.2012 по 31.12.2012 должен быть произведен исходя из размера годовой арендной платы 86253 руб. 55 коп. в год, с учетом произведенных ответчиком платежей.
Таким образом, задолженность ответчика по арендной плате в спорный период составила 2531 руб. 04 коп.
Доказательств оплаты указанной суммы суду апелляционной инстанции не представлено.
В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Дополнительным соглашением от 20.07.2009 к договору аренды N 15268 от 1.02.2008 установлено, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает пени в размере 0,03% за каждый день просрочки от неуплаченной в срок суммы.
Истцом предъявлено ко взысканию пени в сумме 5914 руб. 56 коп. за период с 11.04.2011 по 10.05.2012 (за 436 дней просрочки платежа), без учета преференции. Указанный истцом период начисления неустойки включает в себя часть 2011 года, за который по его сведениям у ответчика задолженность отсутствует.
Согласно имеющемуся в материалах дела контррасчету ответчика, с учетом действия в 2012 году предоставленной ему преференции, размер неустойки за просрочку платежа по договору аренды за период с 11.04.2011 по 10.05.2012 составил 3781 руб. 05 коп.
Данный расчет проверен судами первой и апелляционной инстанций и признан правомерным.
С заявлением о снижении размера пени в порядке статьи 333 Гражданского кодекса РФ ответчик не обращался.
Уплата процентов за пользование чужими денежными средствами, по смыслу статьи 395 Гражданского кодекса РФ, является ответственностью за нарушение денежного обязательства, которая применяется с учетом положений статьи 401 Гражданского кодекса РФ.
Согласно статье 314 Гражданского кодекса РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы подтвержден материалами дела.
По правилам п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Для кредитора юридического лица размер процентов определяется существующей в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
В силу п. 3 ст. 395 Гражданского кодекса РФ, проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
Как указано в п. 3. Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 14 от 08.10.1998 года "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" исходя из пункта 1 статьи 395 Кодекса в случаях, когда сумма долга уплачена должником с просрочкой, судом при взыскании процентов применяется учетная ставка банковского процента на день фактического исполнения денежного обязательства (уплаты долга), если договором не установлен иной порядок определения процентной ставки.
Истцом заявлено ко взысканию 5090 руб. 17 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20.09.2012 по 31.12.2012 (за 102 дня просрочки платежа), без учета преференции.
Судом первой инстанции был произведен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за указанный период, исходя из размера годовой арендной платы 86253 руб. 55 коп. в год, учетной ставки банковского кредита 8,25% годовых и сведений о произведенных ответчиком платежах, согласно которому с ответчика подлежат взысканию проценты в размере 416 руб. 21 коп..
Указание ответчика на действие договора аренды N 15368 от 1.02.2008, о прекращении которого истец его уведомил письмом N 7/2137 от 10.04.2012, в заявленный период, а именно, с 20.09.2012 по 31.12.2012, не может быть принято во внимание ввиду следующих обстоятельств.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", в денежных обязательствах, возникших из договоров, в частности, предусматривающих обязанность должника произвести оплату товаров, работ или услуг либо уплатить полученные на условиях возврата денежные средства, на просроченную уплатой сумму подлежат начислению проценты на основании статьи 395 Кодекса. Законом либо соглашением сторон может быть предусмотрена обязанность должника уплачивать неустойку (пени) при просрочке исполнения денежного обязательства. В подобных случаях суду следует исходить из того, что кредитор вправе предъявить требование о применении одной из этих мер, не доказывая факта и размера убытков, понесенных им при неисполнении денежного обязательства, если иное прямо не предусмотрено законом или договором.
С учетом вышеназванных разъяснений, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что право выбора меры ответственности за неисполнение ответчиком обязательств по договору аренды N 15368 от 1.02.2008 принадлежит истцу.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.
Доводы апелляционной жалобы, с учетом вышеизложенного, нельзя признать состоятельными, поскольку они фактически сводятся к повторению обоснованно отклоненных судом первой инстанции доводов и не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, т. к. не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального или процессуального права.
Нарушений норм материального права, а также процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
В силу статьи 333.27 Налогового кодекса РФ, заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 27.05.2013 по делу N А48-242/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502, ИНН 5701000921) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.Б.СУХОВА
Судьи
Н.Л.АНДРЕЕЩЕВА
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)