Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 19 марта 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Сусловой К.А.,
при участии в заседании:
- от истца - Михеева Т.И., представитель по доверенности N 9/16-2013 от 09.01.2013; Ефремова М.А., представитель по доверенности N 9/15-2013 от 09.01.2013;
- от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом;
- от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 14 марта 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Самаранефтехимпроект", г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от 25 декабря 2012 г. по делу N А55-27494/2012 (судья Каленникова О.Н.),
по иску открытого акционерного общества "Самаранефтехимпроект" (ОГРН 1026301156716, ИНН 6316012356), г. Самара,
к обществу с ограниченной ответственностью "Март-Авто Плюс" (ОГРН 1026301170037, ИНН 6316080395), г. Самара,
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
установил:
Открытое акционерное общество "Самаранефтехимпроект" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Март-Авто Плюс" о признании обременения нежилого помещения площадью 76,5 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, ул. Ново-Садовая, 11, литера Л4, в виде договора аренды нежилого помещения N 9-2003 от 01.02.2003, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25 июля 2003 года за регистрационным N 63-01/01-2/2003-15003.1, в пользу ООО "Март-Авто Плюс" отсутствующим.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 06 ноября 2012 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.12.2012 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Представители истца в судебном заседании поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просили суд апелляционную жалобу удовлетворить.
Иные лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили, отзывы на жалобу не представили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие третьего лица.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменений решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 01.02.2003 между ОАО "Самаранефтехимпроект" (арендодатель) и ООО "Март-Авто Плюс" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 9-2003, по условиям которого арендодатель обязуется представить арендатору во временное пользование и за определенную плату нежилое помещение площадью 76,5 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Самара, ул. Ново-Садовая, 11, литера Л4, 1-й этаж (согласно поэтажному плану N N 45 - 49), для осуществления последним уставной деятельности.
Согласно дополнительному соглашению N 8 от 31.03.2005 срок действия договора определен сторонами по 31 декабря 2005 года.
Судом установлено, что по истечении срока аренды, арендуемое помещение возвращено собственнику из аренды 31 декабря 2005 по акту приема-передачи.
Из материалов дела следует, что согласно сведениям из ЕГРП на указанное нежилое помещение зарегистрировано обременение на основании договора аренды нежилого помещения N 9-2003 от 01.02.2003.
Истец, выявив факт неснятого обременения по ряду объектов, обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее УФРС по Самарской области) с заявлением о государственной регистрации снятия ограничений (обременении) по договору аренды нежилого помещения N 9-2003 от 01.02.2003.
Истцу было отказано в осуществлении регистрационных действий в виде снятия обременения с указанием причин отказа.
Полагая, что наличие указанного обременения не позволяют ему реализовать права как собственника данного имущества, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Пункт 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса РФ определяет, что основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации в указанной сфере.
В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (статья 12 Гражданского кодекса РФ) является обеспечение восстановления нарушенного права.
Истец, являясь арендодателем по договору N 9-2003 от 01.02.2003 и считая данный договор прекращенным, считает надлежащим способом защиты своего права требование о признании отсутствующим зарегистрированного на основании названного договора аренды, обременения права собственности истца, в виде права аренды ООО "Март-Авто Плюс".
Согласно выписке из ЕГРП от 31.05.2012 N 01/020/2012-1931 право собственности ОАО "Самаранефтехимпроект" на нежилое помещение общей площадью 76,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Ново-Садовая, 11, обременено правом аренды ООО "Март-Авто Плюс" на основании договора аренды сроком действия по 01.08.2004.
Согласно ст. 407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии с п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Применительно к данному случаю законом не установлено безусловное прекращение договора аренды в связи с истечением срока аренды, однако такое правило может быть согласовано сторонами в договоре.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Как следует из материалов дела, договор аренды недвижимого имущества от 01.02.2003 N 9-2003 был заключен (в редакции дополнительного соглашения N 8 от 31.12.2004) сроком до 31.12.2005 (п. 7.1. договора) и вступил в силу по правилам статей 433, 609, 651 Гражданского кодекса РФ с момента его государственной регистрации. Из штампа государственной регистрации, имеющегося на спорном договоре аренды, установлено, что соответствующая запись была внесена регистрирующим органом в ЕГРП 25.07.2003 за N 63-01/01-2/2003-15003.
В указанном договоре стороны установили порядок прекращения действия договора.
Так, в силу п. 7.3. стороны согласовали, что договор прекращает свое действие по окончании его срока и передачи имущества арендодателю (т.е. 31.12.2005).
Из материалов дела следует, что нежилое помещение передано арендодателю из аренды по акту приема-передачи от 31.12.2005.
Исходя из условий договора аренды от 01.02.2003 N 9-2003, обстоятельств настоящего дела, апелляционная коллегия полагает, что данный договор прекратил свое действие по истечении согласованного сторонами срока аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Если в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Закона о регистрации любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.
Порядок внесения записи о прекращении прав, ограничении (обременении) регулируется Правилами ведения ЕГРП (утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 N 219) и Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Министерством юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 N 135.
В соответствии с пунктом 22 названной Инструкции государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 ЕГРП в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.
Согласно пункту 23 Инструкции внесение в ЕГРП указанных в пункте 22 настоящей Инструкции записей, в том числе погашение регистрационной записи в отношении договора аренды, срок действия которого истек, проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.
Доказательств, что стороны указанного договора уклоняются от совершения действий по погашению регистрационной записи в отношении прекратившего действие договора суду не представлено.
Апелляционной коллегией установлено, что 29.04.2008 истец обращался в УФРС по Самарской области с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде, однако ему было отказано по причине не предоставления документов, необходимых в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Данный отказ УФРС по Самарской области истцом не был обжалован.
Согласно рекомендациям, изложенным в пункте 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Однако такой способ защиты права является исключительным способом, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 12576/2011.
Арбитражный суд апелляционной инстанции считает верным определение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции об избрании истцом ненадлежащего способа защиты своих прав.
В силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.
Иском в арбитражном процессе следует считать спорное правовое требование одного лица к другому, вытекающее из материально-правового отношения, основанное на юридических фактах и предъявленное в арбитражный суд для разрешения в строго определенном процессуальном порядке. При этом иск предъявляется лицу, которое, по убеждению истца, нарушило или нарушает его права или законные интересы.
Суд первой инстанции правомерно исходил из того, что основаниями отказа в государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды являются непредставлением непосредственно самим истцом необходимых для государственной регистрации права документов, в том числе учредительных документов истца со всеми изменениями и дополнениями.
Доказательств уклонения ответчика от совершения действий по погашению регистрационной записи в отношении прекратившего действие договора суду не представлено. Обе организации, согласно Выпискам из Единого государственного реестра юридических лиц являются действующими организациями.
Из материалов дела не усматривается возникновение спора о праве с ответчиком по причине уклонения последнего от государственной регистрации прекращения договора аренды.
Обратившись с заявленным иском к ООО "Март-Авто Плюс", истец не привел каких-либо доводов относительно того, как указанным лицом, являющимся по делу ответчиком, нарушается или оспаривается его право собственности, которое подлежит судебной защите на основании статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела не усматривается, что ответчик претендует на спорное имущество, как на собственное, иное суду не представлено. Следовательно, спор о праве на имущество, между истцом и ответчиком отсутствует.
Имеется спор относительно соблюдения установленной законодательством процедуры снятия ограничений (обременений) аренды на объекты недвижимости. Однако истец не вправе подменять этот спор иском о признании обременения отсутствующим.
При наличии у истца всех необходимых документов, предусмотренных законом, он имеет право обратиться в регистрирующий орган за погашением регистрационной записи обременения на спорный объект в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и решить вопрос во внесудебном порядке.
Обращение в суд с иском в данном случае, направлено на уклонение истца от соблюдения установленного законодательством порядка регистрации снятия ограничений (обременений) аренды на объекты недвижимости.
Обход законодательства о регистрации снятия ограничений (обременений) аренды на недвижимое имущество, которое устанавливает гарантии прочности и стабильности гражданского оборота, обеспечивает неприкосновенность собственности (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), может рассматриваться как нарушение основополагающих принципов российского права.
Создание видимости спора для получения формальных оснований регистрации снятия ограничений (обременений) аренды на недвижимое имущество, влечет подмену законных функций государственных органов по регистрации прав и снятия ограничений (обременений) аренды на недвижимое имущество и противоречит публичному порядку.
Однако суд, исходя из задач судопроизводства, в данном случае при отсутствии спора о праве собственности, не может возлагать на себя функции соответствующих государственных органов.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права. Доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права и направлены на переоценку надлежаще установленных судом фактических обстоятельств дела, в связи с чем, подлежат отклонению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 25 декабря 2012 г. по делу N А55-27494/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Самаранефтехимпроект", г. Самара, - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.03.2013 ПО ДЕЛУ N А55-27494/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 марта 2013 г. по делу N А55-27494/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 19 марта 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Сусловой К.А.,
при участии в заседании:
- от истца - Михеева Т.И., представитель по доверенности N 9/16-2013 от 09.01.2013; Ефремова М.А., представитель по доверенности N 9/15-2013 от 09.01.2013;
- от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом;
- от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 14 марта 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Самаранефтехимпроект", г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от 25 декабря 2012 г. по делу N А55-27494/2012 (судья Каленникова О.Н.),
по иску открытого акционерного общества "Самаранефтехимпроект" (ОГРН 1026301156716, ИНН 6316012356), г. Самара,
к обществу с ограниченной ответственностью "Март-Авто Плюс" (ОГРН 1026301170037, ИНН 6316080395), г. Самара,
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
установил:
Открытое акционерное общество "Самаранефтехимпроект" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Март-Авто Плюс" о признании обременения нежилого помещения площадью 76,5 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, ул. Ново-Садовая, 11, литера Л4, в виде договора аренды нежилого помещения N 9-2003 от 01.02.2003, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25 июля 2003 года за регистрационным N 63-01/01-2/2003-15003.1, в пользу ООО "Март-Авто Плюс" отсутствующим.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 06 ноября 2012 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.12.2012 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Представители истца в судебном заседании поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просили суд апелляционную жалобу удовлетворить.
Иные лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили, отзывы на жалобу не представили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие третьего лица.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменений решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 01.02.2003 между ОАО "Самаранефтехимпроект" (арендодатель) и ООО "Март-Авто Плюс" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 9-2003, по условиям которого арендодатель обязуется представить арендатору во временное пользование и за определенную плату нежилое помещение площадью 76,5 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Самара, ул. Ново-Садовая, 11, литера Л4, 1-й этаж (согласно поэтажному плану N N 45 - 49), для осуществления последним уставной деятельности.
Согласно дополнительному соглашению N 8 от 31.03.2005 срок действия договора определен сторонами по 31 декабря 2005 года.
Судом установлено, что по истечении срока аренды, арендуемое помещение возвращено собственнику из аренды 31 декабря 2005 по акту приема-передачи.
Из материалов дела следует, что согласно сведениям из ЕГРП на указанное нежилое помещение зарегистрировано обременение на основании договора аренды нежилого помещения N 9-2003 от 01.02.2003.
Истец, выявив факт неснятого обременения по ряду объектов, обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее УФРС по Самарской области) с заявлением о государственной регистрации снятия ограничений (обременении) по договору аренды нежилого помещения N 9-2003 от 01.02.2003.
Истцу было отказано в осуществлении регистрационных действий в виде снятия обременения с указанием причин отказа.
Полагая, что наличие указанного обременения не позволяют ему реализовать права как собственника данного имущества, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Пункт 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса РФ определяет, что основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации в указанной сфере.
В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (статья 12 Гражданского кодекса РФ) является обеспечение восстановления нарушенного права.
Истец, являясь арендодателем по договору N 9-2003 от 01.02.2003 и считая данный договор прекращенным, считает надлежащим способом защиты своего права требование о признании отсутствующим зарегистрированного на основании названного договора аренды, обременения права собственности истца, в виде права аренды ООО "Март-Авто Плюс".
Согласно выписке из ЕГРП от 31.05.2012 N 01/020/2012-1931 право собственности ОАО "Самаранефтехимпроект" на нежилое помещение общей площадью 76,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Ново-Садовая, 11, обременено правом аренды ООО "Март-Авто Плюс" на основании договора аренды сроком действия по 01.08.2004.
Согласно ст. 407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии с п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Применительно к данному случаю законом не установлено безусловное прекращение договора аренды в связи с истечением срока аренды, однако такое правило может быть согласовано сторонами в договоре.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Как следует из материалов дела, договор аренды недвижимого имущества от 01.02.2003 N 9-2003 был заключен (в редакции дополнительного соглашения N 8 от 31.12.2004) сроком до 31.12.2005 (п. 7.1. договора) и вступил в силу по правилам статей 433, 609, 651 Гражданского кодекса РФ с момента его государственной регистрации. Из штампа государственной регистрации, имеющегося на спорном договоре аренды, установлено, что соответствующая запись была внесена регистрирующим органом в ЕГРП 25.07.2003 за N 63-01/01-2/2003-15003.
В указанном договоре стороны установили порядок прекращения действия договора.
Так, в силу п. 7.3. стороны согласовали, что договор прекращает свое действие по окончании его срока и передачи имущества арендодателю (т.е. 31.12.2005).
Из материалов дела следует, что нежилое помещение передано арендодателю из аренды по акту приема-передачи от 31.12.2005.
Исходя из условий договора аренды от 01.02.2003 N 9-2003, обстоятельств настоящего дела, апелляционная коллегия полагает, что данный договор прекратил свое действие по истечении согласованного сторонами срока аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Если в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Закона о регистрации любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.
Порядок внесения записи о прекращении прав, ограничении (обременении) регулируется Правилами ведения ЕГРП (утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 N 219) и Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Министерством юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 N 135.
В соответствии с пунктом 22 названной Инструкции государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 ЕГРП в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.
Согласно пункту 23 Инструкции внесение в ЕГРП указанных в пункте 22 настоящей Инструкции записей, в том числе погашение регистрационной записи в отношении договора аренды, срок действия которого истек, проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.
Доказательств, что стороны указанного договора уклоняются от совершения действий по погашению регистрационной записи в отношении прекратившего действие договора суду не представлено.
Апелляционной коллегией установлено, что 29.04.2008 истец обращался в УФРС по Самарской области с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде, однако ему было отказано по причине не предоставления документов, необходимых в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Данный отказ УФРС по Самарской области истцом не был обжалован.
Согласно рекомендациям, изложенным в пункте 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Однако такой способ защиты права является исключительным способом, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 12576/2011.
Арбитражный суд апелляционной инстанции считает верным определение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции об избрании истцом ненадлежащего способа защиты своих прав.
В силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.
Иском в арбитражном процессе следует считать спорное правовое требование одного лица к другому, вытекающее из материально-правового отношения, основанное на юридических фактах и предъявленное в арбитражный суд для разрешения в строго определенном процессуальном порядке. При этом иск предъявляется лицу, которое, по убеждению истца, нарушило или нарушает его права или законные интересы.
Суд первой инстанции правомерно исходил из того, что основаниями отказа в государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды являются непредставлением непосредственно самим истцом необходимых для государственной регистрации права документов, в том числе учредительных документов истца со всеми изменениями и дополнениями.
Доказательств уклонения ответчика от совершения действий по погашению регистрационной записи в отношении прекратившего действие договора суду не представлено. Обе организации, согласно Выпискам из Единого государственного реестра юридических лиц являются действующими организациями.
Из материалов дела не усматривается возникновение спора о праве с ответчиком по причине уклонения последнего от государственной регистрации прекращения договора аренды.
Обратившись с заявленным иском к ООО "Март-Авто Плюс", истец не привел каких-либо доводов относительно того, как указанным лицом, являющимся по делу ответчиком, нарушается или оспаривается его право собственности, которое подлежит судебной защите на основании статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела не усматривается, что ответчик претендует на спорное имущество, как на собственное, иное суду не представлено. Следовательно, спор о праве на имущество, между истцом и ответчиком отсутствует.
Имеется спор относительно соблюдения установленной законодательством процедуры снятия ограничений (обременений) аренды на объекты недвижимости. Однако истец не вправе подменять этот спор иском о признании обременения отсутствующим.
При наличии у истца всех необходимых документов, предусмотренных законом, он имеет право обратиться в регистрирующий орган за погашением регистрационной записи обременения на спорный объект в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и решить вопрос во внесудебном порядке.
Обращение в суд с иском в данном случае, направлено на уклонение истца от соблюдения установленного законодательством порядка регистрации снятия ограничений (обременений) аренды на объекты недвижимости.
Обход законодательства о регистрации снятия ограничений (обременений) аренды на недвижимое имущество, которое устанавливает гарантии прочности и стабильности гражданского оборота, обеспечивает неприкосновенность собственности (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), может рассматриваться как нарушение основополагающих принципов российского права.
Создание видимости спора для получения формальных оснований регистрации снятия ограничений (обременений) аренды на недвижимое имущество, влечет подмену законных функций государственных органов по регистрации прав и снятия ограничений (обременений) аренды на недвижимое имущество и противоречит публичному порядку.
Однако суд, исходя из задач судопроизводства, в данном случае при отсутствии спора о праве собственности, не может возлагать на себя функции соответствующих государственных органов.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права. Доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права и направлены на переоценку надлежаще установленных судом фактических обстоятельств дела, в связи с чем, подлежат отклонению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 25 декабря 2012 г. по делу N А55-27494/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Самаранефтехимпроект", г. Самара, - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)