Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Семеновой Т.П.
судей Зориной О.В., Смольниковой М.В.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Самовичем А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6737/2013) Администрации города Сургута на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.05.2013 по делу N А75-159/2013 (судья Гавриш С.А.), принятое по иску Администрации города Сургута (ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) к Региональной общественной организации Военно-спортивная детско-юношеская "Школа выживания "Беркут" (ОГРН 1098600000608, ИНН 8602153440) о взыскании 3 150 889 руб. 54 коп. и возврате арендованного имущества,
при участии в судебном заседании представителей:
от Администрации города Сургута, Региональной общественной организации Военно-спортивная детско-юношеская "Школа выживания "Беркут" - не явились, извещены
установил:
Администрация города Сургута (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры к Региональной общественной организации Военно-спортивная детско-юношеская "Школа выживания "Беркут" (далее - РОО ВСДЮ "ШВ "Беркут", ответчик) с иском о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды муниципального имущества от 15.09.2009 N 92-09 за период с 21.05.2009 по 19.05.2010 в размере 80 483 руб., штрафа за просрочку внесения арендной платы по этому договору за период с 21.05.2009 по 05.05.2010 в размере 12 072 руб. 45 коп., арендной платы за фактическое пользование арендованным имуществом за период с 20.05.2010 по 31.12.2012 в размере 257 698 руб., пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 27.05.2010 по 31.12.2012 в размере 901 255 руб. 90 коп., а также о возврате муниципального имущества - нежилого помещения 3 этажа жилого здания площадью 93,4 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, пр. Мира, д. 55/1, предоставленного по договору аренды муниципального имущества от 15.09.2009 N 92-09.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.05.2013 по делу исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 303 633 руб. 45 коп., в том числе 80 483 руб. задолженности по арендной плате за период с 21.05.2009 по 19.05.2010, 12 072 руб. 45 коп. штрафа за просрочку внесения арендной платы за период с 21.05.2009 по 05.05.2010, 211 078 руб. арендной платы за фактическое пользование арендованным имуществом за период с 20.05.2010 по 31.12.2012. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 9 072 руб. 67 коп.
Не согласившись с принятым решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит его изменить в части взыскания с ответчика арендной платы за время фактического пользования арендованным имуществом, пени за просрочку возврата арендованного имущества, возврата арендованного имущества, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Одновременно в жалобе истец изложил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
В обоснование своей жалобы истец указывает, что суд сделал вывод о продлении срока действия договора на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), при этом не учел условия пунктов 2.3.12. и 6.3. договора аренды. Суд первой инстанции неверно оценил претензию от 25.09.2012 в адрес ответчика, в которой указано о возврате арендованного имущества.
Также указывает, что при рассмотрении расчета суммы платы за фактическое пользование муниципальным имуществом суд не учел того, что цены за аренду муниципальных помещений на территории города Сургута являются регулируемыми. Расчет суммы арендной платы за период с 20.05.2010 по 31.12.2010 произведен в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом, утвержденной Постановлением Главы города Сургута от 21.09.2006 N 43. При расчете суммы платы за период с 01.01.2011 по 31.12.2012 применялась Методика, утвержденная постановлением Главы города Сургута от 13.10.2008 N 61. В связи с чем полагает, что корректировка размера арендной платы за фактическое пользование муниципальным имуществом произведена судом неправомерно.
От ответчика отзыва на жалобу не поступило.
Представители сторон, извещенных о судебном заседании надлежащим образом, в него не явились. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.
В судебном заседании 19.09.2013 был объявлен перерыв до 20.09.2013.
Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, а также на официальном сайте Высшего Арбитражного суда Российской Федерации (картотека арбитражных дел).
После перерыва представители сторон не явились.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, между Муниципальным образованием городской округ город Сургут (арендодатель), Муниципальным учреждением "Казна городского хозяйства" (балансодержатель) и РОО ВСДЮ "ШВ "Беркут" (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества N 92-09 от 15.09.2009 (далее - договор аренды) (л.д. 10-17), по условиям которого арендатор принимает во временное пользование за плату в размере 7 935 руб. 50 коп. с учетом НДС в месяц муниципальное имущество - нежилое помещение 3 этажа жилого здания, расположенное по адресу: г. Сургут, пр. Мира, 55/1, площадью 93,4 кв. м, на срок с 21.05.2009 по 19.05.2010.
По акту от 21.05.2009 ответчик принял в аренду указанное нежилое помещение (л.д. 16).
25 сентября 2012 года Департамент имущественных отношений Администрации города Сургута выставил ответчику претензию о погашении задолженности за фактическое пользование имуществом в период с 20.05.2010 по 01.10.2012 в размере 230 911 руб. (л.д. 18-19).
В этой же претензии Департамент просил ответчика вернуть имущество по акту приема-передачи представителю Департамента.
На претензии имеется рукописная отметка о получении 27.09. без расшифровки подписи и должности, а также отсутствует печать, штамп ответчика.
Истец, ссылаясь на пункт 1 статьи 614, статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, с которым суд апелляционной инстанции соглашается исходя из следующего.
По требованию истца о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды муниципального имущества от 15.09.2009 N 92-09 за период с 21.05.2009 по 19.05.2010 в размере 80 483 руб.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
По условию пункта 2.3.21. договора аренды арендатор обязался вносить арендную плату в сроки, установленные пунктом 3.3. настоящего договора.
Внесение арендной платы согласно пункту 3.3. договора аренды производится арендатором в порядке предоплаты за каждый месяц, до пятого числа текущего месяца путем перечисления на расчетный счет получателя, указанного в разделе "юридические адреса и банковские реквизиты сторон", а в случае заключения договора после пятого числа, первый платеж производится в пятидневный срок со дня заключения договора.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Между тем, из материалов дела не усматривается, что ответчик надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды, своевременно ежемесячно производил арендные платежи.
Сумма основного долга по арендным платежам определена истцом за период срока действия договора аренды с 21.05.2009 по 19.05.2010 и составляет 80 483 руб.
Ответчиком расчет задолженности по арендным платежам не оспорен, контррасчет не представлен.
В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Доказательств погашения задолженности в материалы дела не представлено.
В связи с чем суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 80 483 руб. в полном объеме.
Решение суда в указанной части ответчиком не обжалуется.
По требованию истца о взыскании штрафа за просрочку внесения арендной платы по этому договору за период с 21.05.2009 по 05.05.2010 в размере 12 072 руб. 45 коп.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 4.2. договора аренды предусмотрено, что за просрочку внесения (или невнесение) арендных платежей в сроки, установленные пунктом 3.3. договора, арендодатель начисляет арендатору штраф в день 15 процентов от просроченной суммы платежа. Штраф начисляется единовременно в день возникновения задолженности. В дальнейшем начисление штрафа осуществляется на вновь образовавшуюся задолженность с учетом суммы просроченного платежа, на которую был ранее наложен штраф.
Факт просрочки внесения арендной платы в течение срока действия договора аренды в период с 21.05.2009 по 19.05.2010 подтверждается материалами дела.
Следовательно, истец правомерно начислил договорную неустойку в пределах срока действия договора с 21.05.2009 по 05.05.2010.
По расчету истца сумма пени составляет 12 072 руб. 45 коп., что соответствует условию пункта 4.2. договора (80 483 руб. * 15%).
Данный расчет пени ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен.
Суд первой инстанции заявленную сумму пени взыскал с ответчика в полном объеме.
Возражений против принятого судом решения в указанной части ответчиком не заявлено.
По требованию истца о взыскании арендной платы за фактическое пользование арендованным имуществом за период с 20.05.2010 по 31.12.2012 в размере 257 698 руб.
Поскольку по истечении срока действия договора (19.05.2010) ответчик не возвратил истцу арендованное имущество, истец начислил дополнительно арендную плату за период фактического пользования имуществом с 20.05.2010 по 31.12.2010 в размере 257 698 руб. (расчет, л.д. 21).
Суд первой инстанции удовлетворил данное требование истца частично в сумме 211 078 руб.
Суд апелляционной инстанции поддерживает данный вывод суда первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 1.2. договора аренды он действует по 19.05.2010.
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Из материалов дела следует и не отрицается ответчиком, что последний продолжал пользоваться имуществом и после истечения срока действия договора аренды.
Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о возврате ответчиком арендованного им имущества обратно истцу.
Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ установлено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Поэтому требование истца о взыскании арендной платы за фактическое пользование ответчиком арендованным имуществом правомерно.
Вместе с тем, расчет истца арендной платы за последующий после истечения договорного срока аренды период нельзя признать правильным в силу следующего.
По условию пункта 3.1. договора аренды сумма арендной платы в месяц составляет 7 935 руб. 50 коп., в том числе арендная плата в месяц - 6 725 руб., НДС в месяц - 1 210 руб. 50 коп.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с положениями статьи 424 ГК РФ, действующей в редакции на момент заключения договора аренды 15.09.2009, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
По условию пункта 3.2. договора арендодатель вправе изменять в течение срока действия договора (не чаще одного раза в год) арендную плату за пользование имуществом с учетом реально складывающихся цен и факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость имущества, а также при изменении устанавливаемых централизованно цен и тарифов, экономических условий, роста уровня инфляции и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ. Изменение арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору.
Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, о чем свидетельствует судебная практика.
В пункте 3.2. договора стороны определили события, при наступлении которых возникает основание для пересмотра цены договора - реально складывающиеся цены и факторы, оказывающие влияние на оценочную стоимость имущества, а также при изменении устанавливаемых централизованно цен и тарифов, экономических условий, роста уровня инфляции и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.
Обстоятельство утверждения органом местного самоуправления Методик расчета арендной платы, базовых коэффициентов, на основании которых осуществляется расчет размера арендной платы, в качестве основания для изменения размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в договоре не предусмотрено.
Кроме этого, толкование условий пункта 3.2. договора с учетом положений статьи 431 ГК РФ позволяет суду апелляционной инстанции сделать вывод о том, что истцу предоставлено право изменять в течение срока действия договора арендную плату, однако такое изменение должно быть обязательно оформлено соответствующим дополнительным соглашением к договору, наличие которого свидетельствовало бы о надлежащим уведомлении ответчика об изменений условий договора и его волеизъявление на продолжение договорных отношений с учетом измененных условий.
Таким образом, истец не вправе самостоятельно изменять условия договора аренды относительно цены договора в одностороннем порядке.
В отсутствие заключенного между сторонами соглашения об изменении размера ежемесячной арендной платы после истечения установленного в договоре срока его действия (19.05.2010) суд первой инстанции правильно определил подлежащий взысканию размер арендной платы исходя из условий договора аренды в общей сумме 211 078 руб.
Поэтому доводы жалобы о том, что при рассмотрении расчета суммы платы за фактическое пользование муниципальным имуществом суд не учел того, что цены за аренду муниципальных помещений на территории города Сургута являются регулируемыми со ссылкой на Методику расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом, утвержденной Постановлением Главы города Сургута от 21.09.2006 N 43, и Методику, утвержденную постановлением Главы города Сургута от 13.10.2008 N 61, подлежат отклонению ввиду несоответствия их условиям договора и нормам гражданского законодательства.
По требованию истца о взыскании пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 27.05.2010 по 31.12.2012 в размере 901 255 руб. 90 коп.
Истцом начислены пени в указанном размере на основании пункта 4.3. договора аренды, согласно которому за просрочку возврата имущества в сроки, установленные пунктом 2.3.11 настоящего договора арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) в размере 0,05% за каждый день просрочки от полной стоимости подлежащего возврату имущества, указанного в пункте 1.1. настоящего договора.
В соответствии с пунктом 2.3.11 договора арендатор обязуется по истечении срока действия договора, а также при его досрочном прекращении возвратить в семидневный срок арендодателю и балансодержателю по акту приема-передачи, подписанному сторонами, имущество и все произведенные в течение всего срока аренды на арендуемом имуществе перестройки, переделки, а также улучшения, составляющие его принадлежность, неотделимые без вреда для конструкций имущества, в состоянии полной исправности и пригодности для дальнейшего пользования, без нарушения работы всех коммуникаций, проходящих в данном помещении.
Гражданско-правовая ответственность ответчика по данному основанию наступает в случае, когда ответчик допустил просрочку в возврате арендованного имущества по истечении срока действия договора.
В данном случае, как следует из материалов дела, договор аренды является действующим.
Соответственно, применение к ответчику вышеуказанной гражданско-правовой ответственности исключается.
Ввиду продолжения между сторонами договорных отношений требование истца о взыскании пени со ссылкой на пункт 4.3. договора аренды является преждевременным.
Поэтому данное требование обоснованно отклонено судом первой инстанции, поскольку договор считается действующим по правилам статей 610, 621 ГК РФ.
По требованию о возврате муниципального имущества.
Как указывалось выше, договор аренды возобновлен сторонами на неопределенный срок.
Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
Возможность одностороннего отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрена статьей 610 ГК РФ, в соответствии с пунктом 2 которой сторона, изъявившая желание отказаться от договора, должна предупредить об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
В материалы дела истцом представлена копия претензии от 25.09.2012 N 07-01-14-13310/12-0 (л.д. 18-19), из текста которой следует, что истец предлагает ответчику погасить задолженность в размере 230 911 руб. по уплате арендной платы за период с 20.05.2010 по 01.10.2012 и вернуть имущество по акту приема-передачи представителю департамента.
Из содержания данной претензии не усматривается, что истец со ссылкой на нормы статей 610, 621 ГК РФ предупредил ответчика о расторжении договора аренды за три месяца, как это предусмотрено в статье 610 ГК РФ.
Истец предложил ответчику в срок в течение 15 дней с момента получения претензии, в том числе вернуть имущество, что не согласуется с положениями статьи 610 ГК РФ.
Даже, если рассматривать данную претензию как уведомление о расторжении договора аренды по правилам статьи 610 ГК РФ исходя из требования истца о необходимости возврата ему арендованного имущества по соответствующему акту приема-передачи, то в любом случае данная претензия не может восприниматься судом как надлежащее доказательство уведомления ответчика о расторжении договора аренды по следующим основаниям.
Рассматриваемая претензия подписана начальником управления экономического анализа и бухгалтерского учета Департамента Никитиным А.А., которым не был подписан договор аренды как уполномоченным лицом.
Договор аренды подписан директором Департамента Азнауровым А.Э.
Доказательств, свидетельствующих о том, что Никитину А.А. предоставлены полномочия на отказ договора аренды, в деле не имеется.
Следовательно, у суда отсутствуют основания воспринимать претензию, подписанную Никитиным А.А., как односторонний отказ Департамента от продолжения договорных отношений с ответчиком.
Поэтому суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что полномочия лица, подписавшего данную претензию (начальника управления экономического анализа и бухгалтерского учета Департамента), на отказ от договора документально не подтверждены, и отказал в удовлетворении требования истца о возврате имущества.
В связи с чем доводы жалобы истца о том, что суд первой инстанции неверно оценил претензию от 25.09.2012 в адрес ответчика, в которой указано о возврате арендованного имущества, судом апелляционной инстанции отклоняются.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.05.2013 по делу N А75-159/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.П.СЕМЕНОВА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
М.В.СМОЛЬНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.10.2013 ПО ДЕЛУ N А75-159/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 октября 2013 г. по делу N А75-159/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Семеновой Т.П.
судей Зориной О.В., Смольниковой М.В.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Самовичем А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6737/2013) Администрации города Сургута на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.05.2013 по делу N А75-159/2013 (судья Гавриш С.А.), принятое по иску Администрации города Сургута (ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) к Региональной общественной организации Военно-спортивная детско-юношеская "Школа выживания "Беркут" (ОГРН 1098600000608, ИНН 8602153440) о взыскании 3 150 889 руб. 54 коп. и возврате арендованного имущества,
при участии в судебном заседании представителей:
от Администрации города Сургута, Региональной общественной организации Военно-спортивная детско-юношеская "Школа выживания "Беркут" - не явились, извещены
установил:
Администрация города Сургута (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры к Региональной общественной организации Военно-спортивная детско-юношеская "Школа выживания "Беркут" (далее - РОО ВСДЮ "ШВ "Беркут", ответчик) с иском о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды муниципального имущества от 15.09.2009 N 92-09 за период с 21.05.2009 по 19.05.2010 в размере 80 483 руб., штрафа за просрочку внесения арендной платы по этому договору за период с 21.05.2009 по 05.05.2010 в размере 12 072 руб. 45 коп., арендной платы за фактическое пользование арендованным имуществом за период с 20.05.2010 по 31.12.2012 в размере 257 698 руб., пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 27.05.2010 по 31.12.2012 в размере 901 255 руб. 90 коп., а также о возврате муниципального имущества - нежилого помещения 3 этажа жилого здания площадью 93,4 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, пр. Мира, д. 55/1, предоставленного по договору аренды муниципального имущества от 15.09.2009 N 92-09.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.05.2013 по делу исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 303 633 руб. 45 коп., в том числе 80 483 руб. задолженности по арендной плате за период с 21.05.2009 по 19.05.2010, 12 072 руб. 45 коп. штрафа за просрочку внесения арендной платы за период с 21.05.2009 по 05.05.2010, 211 078 руб. арендной платы за фактическое пользование арендованным имуществом за период с 20.05.2010 по 31.12.2012. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 9 072 руб. 67 коп.
Не согласившись с принятым решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит его изменить в части взыскания с ответчика арендной платы за время фактического пользования арендованным имуществом, пени за просрочку возврата арендованного имущества, возврата арендованного имущества, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Одновременно в жалобе истец изложил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
В обоснование своей жалобы истец указывает, что суд сделал вывод о продлении срока действия договора на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), при этом не учел условия пунктов 2.3.12. и 6.3. договора аренды. Суд первой инстанции неверно оценил претензию от 25.09.2012 в адрес ответчика, в которой указано о возврате арендованного имущества.
Также указывает, что при рассмотрении расчета суммы платы за фактическое пользование муниципальным имуществом суд не учел того, что цены за аренду муниципальных помещений на территории города Сургута являются регулируемыми. Расчет суммы арендной платы за период с 20.05.2010 по 31.12.2010 произведен в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом, утвержденной Постановлением Главы города Сургута от 21.09.2006 N 43. При расчете суммы платы за период с 01.01.2011 по 31.12.2012 применялась Методика, утвержденная постановлением Главы города Сургута от 13.10.2008 N 61. В связи с чем полагает, что корректировка размера арендной платы за фактическое пользование муниципальным имуществом произведена судом неправомерно.
От ответчика отзыва на жалобу не поступило.
Представители сторон, извещенных о судебном заседании надлежащим образом, в него не явились. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.
В судебном заседании 19.09.2013 был объявлен перерыв до 20.09.2013.
Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, а также на официальном сайте Высшего Арбитражного суда Российской Федерации (картотека арбитражных дел).
После перерыва представители сторон не явились.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, между Муниципальным образованием городской округ город Сургут (арендодатель), Муниципальным учреждением "Казна городского хозяйства" (балансодержатель) и РОО ВСДЮ "ШВ "Беркут" (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества N 92-09 от 15.09.2009 (далее - договор аренды) (л.д. 10-17), по условиям которого арендатор принимает во временное пользование за плату в размере 7 935 руб. 50 коп. с учетом НДС в месяц муниципальное имущество - нежилое помещение 3 этажа жилого здания, расположенное по адресу: г. Сургут, пр. Мира, 55/1, площадью 93,4 кв. м, на срок с 21.05.2009 по 19.05.2010.
По акту от 21.05.2009 ответчик принял в аренду указанное нежилое помещение (л.д. 16).
25 сентября 2012 года Департамент имущественных отношений Администрации города Сургута выставил ответчику претензию о погашении задолженности за фактическое пользование имуществом в период с 20.05.2010 по 01.10.2012 в размере 230 911 руб. (л.д. 18-19).
В этой же претензии Департамент просил ответчика вернуть имущество по акту приема-передачи представителю Департамента.
На претензии имеется рукописная отметка о получении 27.09. без расшифровки подписи и должности, а также отсутствует печать, штамп ответчика.
Истец, ссылаясь на пункт 1 статьи 614, статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, с которым суд апелляционной инстанции соглашается исходя из следующего.
По требованию истца о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды муниципального имущества от 15.09.2009 N 92-09 за период с 21.05.2009 по 19.05.2010 в размере 80 483 руб.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
По условию пункта 2.3.21. договора аренды арендатор обязался вносить арендную плату в сроки, установленные пунктом 3.3. настоящего договора.
Внесение арендной платы согласно пункту 3.3. договора аренды производится арендатором в порядке предоплаты за каждый месяц, до пятого числа текущего месяца путем перечисления на расчетный счет получателя, указанного в разделе "юридические адреса и банковские реквизиты сторон", а в случае заключения договора после пятого числа, первый платеж производится в пятидневный срок со дня заключения договора.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Между тем, из материалов дела не усматривается, что ответчик надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды, своевременно ежемесячно производил арендные платежи.
Сумма основного долга по арендным платежам определена истцом за период срока действия договора аренды с 21.05.2009 по 19.05.2010 и составляет 80 483 руб.
Ответчиком расчет задолженности по арендным платежам не оспорен, контррасчет не представлен.
В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Доказательств погашения задолженности в материалы дела не представлено.
В связи с чем суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 80 483 руб. в полном объеме.
Решение суда в указанной части ответчиком не обжалуется.
По требованию истца о взыскании штрафа за просрочку внесения арендной платы по этому договору за период с 21.05.2009 по 05.05.2010 в размере 12 072 руб. 45 коп.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 4.2. договора аренды предусмотрено, что за просрочку внесения (или невнесение) арендных платежей в сроки, установленные пунктом 3.3. договора, арендодатель начисляет арендатору штраф в день 15 процентов от просроченной суммы платежа. Штраф начисляется единовременно в день возникновения задолженности. В дальнейшем начисление штрафа осуществляется на вновь образовавшуюся задолженность с учетом суммы просроченного платежа, на которую был ранее наложен штраф.
Факт просрочки внесения арендной платы в течение срока действия договора аренды в период с 21.05.2009 по 19.05.2010 подтверждается материалами дела.
Следовательно, истец правомерно начислил договорную неустойку в пределах срока действия договора с 21.05.2009 по 05.05.2010.
По расчету истца сумма пени составляет 12 072 руб. 45 коп., что соответствует условию пункта 4.2. договора (80 483 руб. * 15%).
Данный расчет пени ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен.
Суд первой инстанции заявленную сумму пени взыскал с ответчика в полном объеме.
Возражений против принятого судом решения в указанной части ответчиком не заявлено.
По требованию истца о взыскании арендной платы за фактическое пользование арендованным имуществом за период с 20.05.2010 по 31.12.2012 в размере 257 698 руб.
Поскольку по истечении срока действия договора (19.05.2010) ответчик не возвратил истцу арендованное имущество, истец начислил дополнительно арендную плату за период фактического пользования имуществом с 20.05.2010 по 31.12.2010 в размере 257 698 руб. (расчет, л.д. 21).
Суд первой инстанции удовлетворил данное требование истца частично в сумме 211 078 руб.
Суд апелляционной инстанции поддерживает данный вывод суда первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 1.2. договора аренды он действует по 19.05.2010.
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Из материалов дела следует и не отрицается ответчиком, что последний продолжал пользоваться имуществом и после истечения срока действия договора аренды.
Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о возврате ответчиком арендованного им имущества обратно истцу.
Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ установлено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Поэтому требование истца о взыскании арендной платы за фактическое пользование ответчиком арендованным имуществом правомерно.
Вместе с тем, расчет истца арендной платы за последующий после истечения договорного срока аренды период нельзя признать правильным в силу следующего.
По условию пункта 3.1. договора аренды сумма арендной платы в месяц составляет 7 935 руб. 50 коп., в том числе арендная плата в месяц - 6 725 руб., НДС в месяц - 1 210 руб. 50 коп.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с положениями статьи 424 ГК РФ, действующей в редакции на момент заключения договора аренды 15.09.2009, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
По условию пункта 3.2. договора арендодатель вправе изменять в течение срока действия договора (не чаще одного раза в год) арендную плату за пользование имуществом с учетом реально складывающихся цен и факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость имущества, а также при изменении устанавливаемых централизованно цен и тарифов, экономических условий, роста уровня инфляции и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ. Изменение арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору.
Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, о чем свидетельствует судебная практика.
В пункте 3.2. договора стороны определили события, при наступлении которых возникает основание для пересмотра цены договора - реально складывающиеся цены и факторы, оказывающие влияние на оценочную стоимость имущества, а также при изменении устанавливаемых централизованно цен и тарифов, экономических условий, роста уровня инфляции и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.
Обстоятельство утверждения органом местного самоуправления Методик расчета арендной платы, базовых коэффициентов, на основании которых осуществляется расчет размера арендной платы, в качестве основания для изменения размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в договоре не предусмотрено.
Кроме этого, толкование условий пункта 3.2. договора с учетом положений статьи 431 ГК РФ позволяет суду апелляционной инстанции сделать вывод о том, что истцу предоставлено право изменять в течение срока действия договора арендную плату, однако такое изменение должно быть обязательно оформлено соответствующим дополнительным соглашением к договору, наличие которого свидетельствовало бы о надлежащим уведомлении ответчика об изменений условий договора и его волеизъявление на продолжение договорных отношений с учетом измененных условий.
Таким образом, истец не вправе самостоятельно изменять условия договора аренды относительно цены договора в одностороннем порядке.
В отсутствие заключенного между сторонами соглашения об изменении размера ежемесячной арендной платы после истечения установленного в договоре срока его действия (19.05.2010) суд первой инстанции правильно определил подлежащий взысканию размер арендной платы исходя из условий договора аренды в общей сумме 211 078 руб.
Поэтому доводы жалобы о том, что при рассмотрении расчета суммы платы за фактическое пользование муниципальным имуществом суд не учел того, что цены за аренду муниципальных помещений на территории города Сургута являются регулируемыми со ссылкой на Методику расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом, утвержденной Постановлением Главы города Сургута от 21.09.2006 N 43, и Методику, утвержденную постановлением Главы города Сургута от 13.10.2008 N 61, подлежат отклонению ввиду несоответствия их условиям договора и нормам гражданского законодательства.
По требованию истца о взыскании пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 27.05.2010 по 31.12.2012 в размере 901 255 руб. 90 коп.
Истцом начислены пени в указанном размере на основании пункта 4.3. договора аренды, согласно которому за просрочку возврата имущества в сроки, установленные пунктом 2.3.11 настоящего договора арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) в размере 0,05% за каждый день просрочки от полной стоимости подлежащего возврату имущества, указанного в пункте 1.1. настоящего договора.
В соответствии с пунктом 2.3.11 договора арендатор обязуется по истечении срока действия договора, а также при его досрочном прекращении возвратить в семидневный срок арендодателю и балансодержателю по акту приема-передачи, подписанному сторонами, имущество и все произведенные в течение всего срока аренды на арендуемом имуществе перестройки, переделки, а также улучшения, составляющие его принадлежность, неотделимые без вреда для конструкций имущества, в состоянии полной исправности и пригодности для дальнейшего пользования, без нарушения работы всех коммуникаций, проходящих в данном помещении.
Гражданско-правовая ответственность ответчика по данному основанию наступает в случае, когда ответчик допустил просрочку в возврате арендованного имущества по истечении срока действия договора.
В данном случае, как следует из материалов дела, договор аренды является действующим.
Соответственно, применение к ответчику вышеуказанной гражданско-правовой ответственности исключается.
Ввиду продолжения между сторонами договорных отношений требование истца о взыскании пени со ссылкой на пункт 4.3. договора аренды является преждевременным.
Поэтому данное требование обоснованно отклонено судом первой инстанции, поскольку договор считается действующим по правилам статей 610, 621 ГК РФ.
По требованию о возврате муниципального имущества.
Как указывалось выше, договор аренды возобновлен сторонами на неопределенный срок.
Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
Возможность одностороннего отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрена статьей 610 ГК РФ, в соответствии с пунктом 2 которой сторона, изъявившая желание отказаться от договора, должна предупредить об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
В материалы дела истцом представлена копия претензии от 25.09.2012 N 07-01-14-13310/12-0 (л.д. 18-19), из текста которой следует, что истец предлагает ответчику погасить задолженность в размере 230 911 руб. по уплате арендной платы за период с 20.05.2010 по 01.10.2012 и вернуть имущество по акту приема-передачи представителю департамента.
Из содержания данной претензии не усматривается, что истец со ссылкой на нормы статей 610, 621 ГК РФ предупредил ответчика о расторжении договора аренды за три месяца, как это предусмотрено в статье 610 ГК РФ.
Истец предложил ответчику в срок в течение 15 дней с момента получения претензии, в том числе вернуть имущество, что не согласуется с положениями статьи 610 ГК РФ.
Даже, если рассматривать данную претензию как уведомление о расторжении договора аренды по правилам статьи 610 ГК РФ исходя из требования истца о необходимости возврата ему арендованного имущества по соответствующему акту приема-передачи, то в любом случае данная претензия не может восприниматься судом как надлежащее доказательство уведомления ответчика о расторжении договора аренды по следующим основаниям.
Рассматриваемая претензия подписана начальником управления экономического анализа и бухгалтерского учета Департамента Никитиным А.А., которым не был подписан договор аренды как уполномоченным лицом.
Договор аренды подписан директором Департамента Азнауровым А.Э.
Доказательств, свидетельствующих о том, что Никитину А.А. предоставлены полномочия на отказ договора аренды, в деле не имеется.
Следовательно, у суда отсутствуют основания воспринимать претензию, подписанную Никитиным А.А., как односторонний отказ Департамента от продолжения договорных отношений с ответчиком.
Поэтому суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что полномочия лица, подписавшего данную претензию (начальника управления экономического анализа и бухгалтерского учета Департамента), на отказ от договора документально не подтверждены, и отказал в удовлетворении требования истца о возврате имущества.
В связи с чем доводы жалобы истца о том, что суд первой инстанции неверно оценил претензию от 25.09.2012 в адрес ответчика, в которой указано о возврате арендованного имущества, судом апелляционной инстанции отклоняются.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.05.2013 по делу N А75-159/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.П.СЕМЕНОВА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
М.В.СМОЛЬНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)