Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Клочковой Н.А., судей - Агибаловой Г.И., Никитина А.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Судаковой Н.В.,
при участии в судебном заседании представителей сторон:
от истца - Волков М.В., по доверенности от 28.09.2008 г., Хохлов С.В., по доверенности от 26.02.2008 г.,
от ответчиков: от МУП ЖКХ N 3 - Харитонов М.В., по доверенности от 20.04.2007 г., Клочко Д.Н., по доверенности от 11.02.2008 г., от КУИ и УФРС - не явились, извещены,
от Прокуратуры - Матросов Д.В., служебное удостоверение N 139799, Боброва О.В., служебное удостоверение N 137333,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Аптека N 288" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 25 марта 2008 года по делу N А-57-12617/07-38, судья Мещерякова И.В.
по иску ЗАО "Аптека N 288", г. Саратов
к Комитету по управлению имуществом г. Саратова
Управлению Федеральной регистрационной службы Саратовской области
МУП "ЖКХ N 3 Кировского района г. Саратова", г. Саратов
Прокуратура Саратовской области
о прекращении права хозяйственного ведения,
установил:
ЗАО "Аптека N 288" обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Саратова и Управлению Федеральной регистрационной службы по Саратовской области, 3-е лицо - МУП "ЖКХ N 3 Кировского района города Саратова" об обязании Комитета по управлению имуществом г. Саратова расторгнуть договор о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от 07.08.1997 г. N 483 в части закрепления объекта недвижимости общей площадью 1077.2 кв. м по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6, и обязании Главного управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области прекратить право МУП "ЖКХ N 3 Кировского района г. Саратова" на хозяйственное ведение нежилого помещения, литер Б, площадью 1077 кв. м по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6, запись регистрации N 64-64-01/234/2006-409.
В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции было принято уточнение истца в части наименования ответчика, ЗАО "Аптека N 288" просило считать ответчиком Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области.
В судебном заседании от 13.11.2007 г. третье лицо - МУП "ЖКХ N 3 Кировского района г. Саратова" в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса РФ было привлечено к участию в деле в качестве ответчика.
В судебном заседании от 13.02.2008 г. в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса РФ в рассмотрение данного дела в целях соблюдения законности вступила Прокуратура Саратовской области.
В судебном заседании от 13.02.2008 г. истец уточнил и дополнил исковые требования и просил суд признать недействительным зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.12.2006 г. записью о регистрации N 64-64-01/234/2006-409 право хозяйственного ведения МУП "ЖКХ N 3 Кировского района г. Саратова" на нежилое помещение, литер Б, площадью 1077 кв. м, расположенного на первом этаже нежилого здания по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6; прекратить зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.12.2006 г. записью о регистрации N 64-64-01/234/2006-409 право хозяйственного ведения МУП "ЖКХ N 3 Кировского района г. Саратова" на нежилое помещение, литер Б, площадью 1077 кв. м, расположенного на первом этаже нежилого здания по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6.
Определением от 13.02.2008 г. суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ принял уточнение исковых требований в части прекращения зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.12.2006 г. записью о регистрации N 64-64-01/234/2006-409 права хозяйственного ведения МУП "ЖКХ N 3 Кировского района г. Саратова" на нежилое помещение, литер Б, площадью 1077 кв. м, расположенного на первом этаже нежилого здания по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6, и отказал в принятии уточнений исковых требований в части признания недействительным зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.12.2006 г. записью о регистрации N 64-64-01/234/2006-409 права хозяйственного ведения МУП "ЖКХ N 3 Кировского района г. Саратова" на нежилое помещение, литер Б. площадью 1077 кв. м, расположенного на первом этаже нежилого здания по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6, поскольку данное требование является дополнительным, не заявленным ранее, а кроме того, изменяется не только предмет, но и основание иска, что недопустимо по смыслу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Кроме того, в судебном заседании от 13.02.2008 г. истец заявил отказ от исковых требований в части обязания Комитета по управлению имуществом г. Саратова расторгнуть договор о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от 07.08.1997 г. N 483 в части закрепления объекта недвижимости общей площадью 1077,2 кв. м, расположенного по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6. Суд принял отказ истца от иска в указанной части.
Решением арбитражного суда Саратовской области от 25 марта 2008 г. в удовлетворении исковых требований в части прекращения зарегистрированного в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.12.2006 г. записью о регистрации N 64-64-01/234/2006-409 права хозяйственного ведения МУП "ЖКХ N 3 Кировского района г. Саратова" на нежилое помещение, литер Б, площадью 1077 кв. м, расположенного на первом этаже нежилого здания по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6, отказано.
Прекращено производство по делу в части исковых требований об обязании Комитета по управлению имуществом г. Саратова расторгнуть договор о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от 07.08.1997 г. N 483 в части закрепления объекта недвижимости общей площадью 1077,2 кв. м, расположенного по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6.
Истец, не согласившись с решением арбитражного суда Саратовской области, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда Саратовской области от 25 марта 2008 года отменить полностью, принять по делу новый судебный акт.
Представители Комитета по управлению имуществом г. Саратова и Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика с жалобой не согласился, по основаниям, изложенным в отзыве.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, спорное нежилое помещение литера Б, площадью 1077 кв. м, расположенное на первом этаже здания по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6, было построено в 1988 году и введено в эксплуатацию на основании акта государственной комиссии по приемке здания в эксплуатацию.
Помещение было закреплено за ПО "Корпус", который являлся его балансодержателем.
Решением Малого Совета Саратовского городского совета народных депутатов от 29.01.1993 г. данное помещение было включено в реестр муниципальной собственности города Саратова.
13.07.1994 г. Комитет по управлению имуществом г. Саратова заключил с истцом договор аренды N 201 нежилого помещения площадью 774,9 кв. м, расположенного по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6, для использования под аптеку сроком до 01.07.1999 г.; балансодержателем имущества являлся на тот момент ПО "Корпус".
Постановлением Администрации города Саратова N 20 от 10.01.1995 г. было принято решение о приватизации Муниципального предприятия "Аптека N 288", выбран способ приватизации в соответствии с решением трудового коллектива предприятия, подлежащего приватизации - выкуп акций акционерного общества открытого типа.
Распоряжением Комитета по управлению имуществом города Саратова N 29-р от 03.02.1995 г. было учреждено ОАО "Аптека N 288", утвержден план приватизации. ОАО "Аптека N 288" было зарегистрировано Администрацией г. Саратова 14.02.1995 г., регистрационный номер 01094259.
В соответствии с утвержденным планом приватизации и дополнений к нему акции ОАО "Аптека N 288", находившиеся в муниципальной собственности, были полностью выкуплены членами трудового коллектива, что подтверждается выданным Комитетом по управлению имуществом г. Саратова свидетельством N 33-А от 07.02.1997 г.
05.09.1995 г. Комитетом по управлению имуществом г. Саратова с ОАО "Аптека N 288" был перезаключен договор аренды N 32 нежилого помещения площадью 774,9 кв. м, расположенного по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6, для использования под аптеку сроком до 01.07.1999 г.; балансодержателем имущества являлся на тот момент ПО "Корпус".
Решением общего собрания N 1 от 30.06.1997 г. предприятия было реорганизовано в ЗАО "Аптека N 288".
06.04.1998 г. Комитетом по управлению имуществом г. Саратова с ЗАО "Аптека N 288" был подписан договор аренды N 24/к3 нежилого помещения площадью 1074,6 кв. м, расположенного по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6 для использования под аптеку сроком до 01.09.2012 г.; балансодержателем имущества являлся МУП ЖКХ-3 Кировского района г. Саратова.
02.03.1999 г. Комитетом по управлению имуществом г. Саратова с ЗАО "Аптека N 288" был подписан договор аренды N 015/к3 нежилого помещения площадью 1074.6 кв. м, расположенного по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6, для использования под аптеку сроком до 01.09.2012 г.; балансодержателем имущества являлся МУП ЖКХ-3 Кировского района г. Саратова. Дополнительным соглашением сторон N 4 от 24.05.2000 г. к указанному договору изменены условия договора в части размера предоставляемой в аренду площади нежилого помещения - 1077,2 кв. м.
Распоряжением мэра города Саратова от 18.07.2000 г. N 523-р Комитету по управлению имуществом г. Саратова было поручено заключить договор купли-продажи спорного помещения с ЗАО "Аптека N 288".
24.07.2000 г. Комитетом по управлению имуществом г. Саратова с ЗАО "Аптека N 288" был подписан договор купли-продажи N 1093-н нежилого помещения площадью 1077,2 кв. м, расположенного по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6, литер Б.
15.09.2000 г. Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним "Саратовская областная регистрационная палата" была проведена государственная регистрация сделки - договора аренды N 015/к3 от 02.03.1999 г. без выдачи свидетельства.
03.10.2000 г. истцу было выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 64 00 N 133360 на нежилые помещения общей площадью 1077,2 кв. м, расположенные на первом этаже одноэтажного нежилого здания, литер Б по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6.
13.09.2005 г. на основании распоряжения Администрации Кировского района г. Саратова N 967-р спорному объекту недвижимости был присвоен новый почтовый адрес - г. Саратов, ул. Безымянная, 6В.
23.12.2005 г. по заявлению ЗАО "Аптека N 288" в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись об изменении адреса места нахождения объекта недвижимости и Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области было выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 64 АБ N 204956.
Основанием для обращения истца в суд с настоящим иском послужило наличие зарегистрированного права хозяйственного ведения за МУП "ЖКХ N 3 Кировского района г. Саратова" на спорные помещения.
Изучив материалы дела и заслушав представителей сторон, апелляционный суд приходит к следующему выводу.
Согласно статье 304 Гражданского кодекса РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса РФ, аналогичное право заявлять требование об устранении всяких нарушений принадлежит также лицу, владеющему имуществом на ином законном основании, в том числе, в силу договора аренды.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из незаключенности договоров аренды от 06.04.1998 г. и от 02.03.1999 г., в связи с чем, пришел к выводу о том, что истец не приобрел право на выкуп арендованного помещения.
С данными выводами суда нельзя согласиться.
Начиная с момента заключения договора купли-продажи объекта нежилого фонда от 24.07.2000 г. N 1093-н и по настоящее время, ни сам договор, ни зарегистрированное на основании этого договора право собственности ЗАО "Аптека N 288" на помещение никем не оспаривались.
В рамках настоящего дела таких требований также предъявлено не было, тем самым, признавая незаключенными договоры аренды от 06.04.1998 г. и от 02.03.1999 г., судом были нарушены права ЗАО "Аптека N 288" на заявление о пропуске срока исковой давности, установленного статьей 181 Гражданского кодекса РФ (в редакции ФЗ от 21.07.2005 N 109-ФЗ), для предъявления требования о признании сделки недействительной, поскольку о пропуске срока исковой давности может быть заявлено только при предъявлении соответствующих исковых требований.
Указанные обстоятельства подтверждены материалами дела и свидетельствуют о том, что с момента создания помещения и по настоящее время ЗАО "Аптека N 288" на законных основаниях владеет помещением. Первоначально - как государственное предприятие "Аптека N 288" - на праве владения для целей организации аптечной деятельности. С 01.07.1994 г. - на праве аренды - в силу договора аренды от 13.07.1994 г. N 201, договора аренды от 05.09.1995 г. N 32 (в пределах срока действия договора и далее в связи с его возобновлением на неопределенный срок) и договора аренды от 02.03.1999 г. N 015/КЗ, зарегистрированного в ЕГРП 15.09.2000 г. А с 03.10.2000 г. - на праве собственности - в связи с регистрацией в ЕГРП перехода права собственности на помещение от муниципального образования "город Саратов" к ЗАО "Аптека N 288" на основании договора купли-продажи объекта нежилого фонда от 24.07.2000 г. N 1093-н.
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит право хозяйственного ведения.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав, и только с этого момента ЗАО "Аптека N 288" стало собственником спорного недвижимого имущества.
В качестве одного из способов приватизации государственного и муниципального имущества в статье 16 Федерального закона о приватизации указан выкуп арендованного государственного или муниципального имущества.
В соответствии с пунктом 2.6 Государственной программы приватизации товарищества и акционерные общества, созданные в процессе приватизации, имеют право приобретать в собственность арендуемые ими нежилые помещения, здания, сооружения, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, а также в муниципальной собственности.
Отказ в продаже указанного имущества допускается только в случае, когда на эти объекты распространяются ограничения, установленные разделом 2.1 Государственной программы приватизации, а также зданий и сооружений, занимаемых органами государственной власти, управления и судами. Ограничений для выкупа нежилых помещений, принадлежащих государственным и муниципальным унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения, законодательством не предусмотрено.
Поэтому покупатель имеет право на приобретение в собственность спорных помещений, а продавец обязан заключить с ним договор купли-продажи помещений.
Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.
В данном случае выкуп нежилого помещения ЗАО "Аптека N 288" является основанием для прекращения права хозяйственного ведения МУП "ЖКХ N 3 Кировского района г. Саратова" в соответствии с пунктом 3 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, и препятствий для заключения договора купли-продажи помещений у продавца не было.
В ходе разбирательства судом установлено, что основанием для регистрации в ЕГРП права ЖКХ на хозяйственное ведение помещением послужили решение арбитражного суда Саратовской области от 15.07.2004 г. по делу N А-57-6980/04-25 (том 2, л.д. 124-132), определение о разъяснении судебного акта от 08.12.2005 г. (том 2, л.д. 120-123) и договор о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от 07.08.1997 г. N 483 (том 1, л.д. 143-160). При этом перечисленные судебные акты в настоящее время отменены постановлением Кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 02.10.2007 г., дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда Саратовской области и по существу еще не рассмотрено. Однако в дальнейшем выясненное судом обстоятельство отмены судебных актов, послуживших основанием для регистрации в ЕГРП прав ЖКХ на помещение, не было учтено судом при вынесении решения.
Основания для государственной регистрации прав перечислены в статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениях статьи 17 Федерального закона "О государственной прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в редакции от 22.11.2007).
Судебный акт, который явился основанием для возникновения права хозяйственного ведения у МУП "ЖКХ N 3 Кировского района г. Саратова" на спорные объекты, отменен, следовательно, право хозяйственного ведения должно быть прекращено.
Судом первой инстанции неверно были применены нормы материального права, что привело к вынесению неправильного решения в части отказа в иске.
В силу пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ нарушение или неправильное применение норм материального права является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-12617/07-38 от 25 марта 2008 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований.
Прекратить зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.12.2006 г. записью о регистрации N 64-64-01/234/2006-409 право хозяйственного ведения МУП ЖКХ N 3 Кировского района г. Саратова на нежилое помещение, литер Б, площадью 1077 кв. м, расположенного по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6.
В остальной части решение оставить без изменений.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в порядке статьи 273 Арбитражного процессуального кодекса.
Председательствующий
Н.А.КЛОЧКОВА
Судьи
Г.И.АГИБАЛОВА
А.Ю.НИКИТИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.05.2008 ПО ДЕЛУ N А-57-12617/07-38
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 мая 2008 г. по делу N А-57-12617/07-38
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Клочковой Н.А., судей - Агибаловой Г.И., Никитина А.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Судаковой Н.В.,
при участии в судебном заседании представителей сторон:
от истца - Волков М.В., по доверенности от 28.09.2008 г., Хохлов С.В., по доверенности от 26.02.2008 г.,
от ответчиков: от МУП ЖКХ N 3 - Харитонов М.В., по доверенности от 20.04.2007 г., Клочко Д.Н., по доверенности от 11.02.2008 г., от КУИ и УФРС - не явились, извещены,
от Прокуратуры - Матросов Д.В., служебное удостоверение N 139799, Боброва О.В., служебное удостоверение N 137333,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Аптека N 288" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 25 марта 2008 года по делу N А-57-12617/07-38, судья Мещерякова И.В.
по иску ЗАО "Аптека N 288", г. Саратов
к Комитету по управлению имуществом г. Саратова
Управлению Федеральной регистрационной службы Саратовской области
МУП "ЖКХ N 3 Кировского района г. Саратова", г. Саратов
Прокуратура Саратовской области
о прекращении права хозяйственного ведения,
установил:
ЗАО "Аптека N 288" обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Саратова и Управлению Федеральной регистрационной службы по Саратовской области, 3-е лицо - МУП "ЖКХ N 3 Кировского района города Саратова" об обязании Комитета по управлению имуществом г. Саратова расторгнуть договор о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от 07.08.1997 г. N 483 в части закрепления объекта недвижимости общей площадью 1077.2 кв. м по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6, и обязании Главного управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области прекратить право МУП "ЖКХ N 3 Кировского района г. Саратова" на хозяйственное ведение нежилого помещения, литер Б, площадью 1077 кв. м по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6, запись регистрации N 64-64-01/234/2006-409.
В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции было принято уточнение истца в части наименования ответчика, ЗАО "Аптека N 288" просило считать ответчиком Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области.
В судебном заседании от 13.11.2007 г. третье лицо - МУП "ЖКХ N 3 Кировского района г. Саратова" в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса РФ было привлечено к участию в деле в качестве ответчика.
В судебном заседании от 13.02.2008 г. в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса РФ в рассмотрение данного дела в целях соблюдения законности вступила Прокуратура Саратовской области.
В судебном заседании от 13.02.2008 г. истец уточнил и дополнил исковые требования и просил суд признать недействительным зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.12.2006 г. записью о регистрации N 64-64-01/234/2006-409 право хозяйственного ведения МУП "ЖКХ N 3 Кировского района г. Саратова" на нежилое помещение, литер Б, площадью 1077 кв. м, расположенного на первом этаже нежилого здания по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6; прекратить зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.12.2006 г. записью о регистрации N 64-64-01/234/2006-409 право хозяйственного ведения МУП "ЖКХ N 3 Кировского района г. Саратова" на нежилое помещение, литер Б, площадью 1077 кв. м, расположенного на первом этаже нежилого здания по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6.
Определением от 13.02.2008 г. суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ принял уточнение исковых требований в части прекращения зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.12.2006 г. записью о регистрации N 64-64-01/234/2006-409 права хозяйственного ведения МУП "ЖКХ N 3 Кировского района г. Саратова" на нежилое помещение, литер Б, площадью 1077 кв. м, расположенного на первом этаже нежилого здания по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6, и отказал в принятии уточнений исковых требований в части признания недействительным зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.12.2006 г. записью о регистрации N 64-64-01/234/2006-409 права хозяйственного ведения МУП "ЖКХ N 3 Кировского района г. Саратова" на нежилое помещение, литер Б. площадью 1077 кв. м, расположенного на первом этаже нежилого здания по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6, поскольку данное требование является дополнительным, не заявленным ранее, а кроме того, изменяется не только предмет, но и основание иска, что недопустимо по смыслу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Кроме того, в судебном заседании от 13.02.2008 г. истец заявил отказ от исковых требований в части обязания Комитета по управлению имуществом г. Саратова расторгнуть договор о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от 07.08.1997 г. N 483 в части закрепления объекта недвижимости общей площадью 1077,2 кв. м, расположенного по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6. Суд принял отказ истца от иска в указанной части.
Решением арбитражного суда Саратовской области от 25 марта 2008 г. в удовлетворении исковых требований в части прекращения зарегистрированного в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.12.2006 г. записью о регистрации N 64-64-01/234/2006-409 права хозяйственного ведения МУП "ЖКХ N 3 Кировского района г. Саратова" на нежилое помещение, литер Б, площадью 1077 кв. м, расположенного на первом этаже нежилого здания по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6, отказано.
Прекращено производство по делу в части исковых требований об обязании Комитета по управлению имуществом г. Саратова расторгнуть договор о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от 07.08.1997 г. N 483 в части закрепления объекта недвижимости общей площадью 1077,2 кв. м, расположенного по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6.
Истец, не согласившись с решением арбитражного суда Саратовской области, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда Саратовской области от 25 марта 2008 года отменить полностью, принять по делу новый судебный акт.
Представители Комитета по управлению имуществом г. Саратова и Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика с жалобой не согласился, по основаниям, изложенным в отзыве.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, спорное нежилое помещение литера Б, площадью 1077 кв. м, расположенное на первом этаже здания по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6, было построено в 1988 году и введено в эксплуатацию на основании акта государственной комиссии по приемке здания в эксплуатацию.
Помещение было закреплено за ПО "Корпус", который являлся его балансодержателем.
Решением Малого Совета Саратовского городского совета народных депутатов от 29.01.1993 г. данное помещение было включено в реестр муниципальной собственности города Саратова.
13.07.1994 г. Комитет по управлению имуществом г. Саратова заключил с истцом договор аренды N 201 нежилого помещения площадью 774,9 кв. м, расположенного по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6, для использования под аптеку сроком до 01.07.1999 г.; балансодержателем имущества являлся на тот момент ПО "Корпус".
Постановлением Администрации города Саратова N 20 от 10.01.1995 г. было принято решение о приватизации Муниципального предприятия "Аптека N 288", выбран способ приватизации в соответствии с решением трудового коллектива предприятия, подлежащего приватизации - выкуп акций акционерного общества открытого типа.
Распоряжением Комитета по управлению имуществом города Саратова N 29-р от 03.02.1995 г. было учреждено ОАО "Аптека N 288", утвержден план приватизации. ОАО "Аптека N 288" было зарегистрировано Администрацией г. Саратова 14.02.1995 г., регистрационный номер 01094259.
В соответствии с утвержденным планом приватизации и дополнений к нему акции ОАО "Аптека N 288", находившиеся в муниципальной собственности, были полностью выкуплены членами трудового коллектива, что подтверждается выданным Комитетом по управлению имуществом г. Саратова свидетельством N 33-А от 07.02.1997 г.
05.09.1995 г. Комитетом по управлению имуществом г. Саратова с ОАО "Аптека N 288" был перезаключен договор аренды N 32 нежилого помещения площадью 774,9 кв. м, расположенного по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6, для использования под аптеку сроком до 01.07.1999 г.; балансодержателем имущества являлся на тот момент ПО "Корпус".
Решением общего собрания N 1 от 30.06.1997 г. предприятия было реорганизовано в ЗАО "Аптека N 288".
06.04.1998 г. Комитетом по управлению имуществом г. Саратова с ЗАО "Аптека N 288" был подписан договор аренды N 24/к3 нежилого помещения площадью 1074,6 кв. м, расположенного по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6 для использования под аптеку сроком до 01.09.2012 г.; балансодержателем имущества являлся МУП ЖКХ-3 Кировского района г. Саратова.
02.03.1999 г. Комитетом по управлению имуществом г. Саратова с ЗАО "Аптека N 288" был подписан договор аренды N 015/к3 нежилого помещения площадью 1074.6 кв. м, расположенного по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6, для использования под аптеку сроком до 01.09.2012 г.; балансодержателем имущества являлся МУП ЖКХ-3 Кировского района г. Саратова. Дополнительным соглашением сторон N 4 от 24.05.2000 г. к указанному договору изменены условия договора в части размера предоставляемой в аренду площади нежилого помещения - 1077,2 кв. м.
Распоряжением мэра города Саратова от 18.07.2000 г. N 523-р Комитету по управлению имуществом г. Саратова было поручено заключить договор купли-продажи спорного помещения с ЗАО "Аптека N 288".
24.07.2000 г. Комитетом по управлению имуществом г. Саратова с ЗАО "Аптека N 288" был подписан договор купли-продажи N 1093-н нежилого помещения площадью 1077,2 кв. м, расположенного по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6, литер Б.
15.09.2000 г. Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним "Саратовская областная регистрационная палата" была проведена государственная регистрация сделки - договора аренды N 015/к3 от 02.03.1999 г. без выдачи свидетельства.
03.10.2000 г. истцу было выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 64 00 N 133360 на нежилые помещения общей площадью 1077,2 кв. м, расположенные на первом этаже одноэтажного нежилого здания, литер Б по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6.
13.09.2005 г. на основании распоряжения Администрации Кировского района г. Саратова N 967-р спорному объекту недвижимости был присвоен новый почтовый адрес - г. Саратов, ул. Безымянная, 6В.
23.12.2005 г. по заявлению ЗАО "Аптека N 288" в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись об изменении адреса места нахождения объекта недвижимости и Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области было выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 64 АБ N 204956.
Основанием для обращения истца в суд с настоящим иском послужило наличие зарегистрированного права хозяйственного ведения за МУП "ЖКХ N 3 Кировского района г. Саратова" на спорные помещения.
Изучив материалы дела и заслушав представителей сторон, апелляционный суд приходит к следующему выводу.
Согласно статье 304 Гражданского кодекса РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса РФ, аналогичное право заявлять требование об устранении всяких нарушений принадлежит также лицу, владеющему имуществом на ином законном основании, в том числе, в силу договора аренды.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из незаключенности договоров аренды от 06.04.1998 г. и от 02.03.1999 г., в связи с чем, пришел к выводу о том, что истец не приобрел право на выкуп арендованного помещения.
С данными выводами суда нельзя согласиться.
Начиная с момента заключения договора купли-продажи объекта нежилого фонда от 24.07.2000 г. N 1093-н и по настоящее время, ни сам договор, ни зарегистрированное на основании этого договора право собственности ЗАО "Аптека N 288" на помещение никем не оспаривались.
В рамках настоящего дела таких требований также предъявлено не было, тем самым, признавая незаключенными договоры аренды от 06.04.1998 г. и от 02.03.1999 г., судом были нарушены права ЗАО "Аптека N 288" на заявление о пропуске срока исковой давности, установленного статьей 181 Гражданского кодекса РФ (в редакции ФЗ от 21.07.2005 N 109-ФЗ), для предъявления требования о признании сделки недействительной, поскольку о пропуске срока исковой давности может быть заявлено только при предъявлении соответствующих исковых требований.
Указанные обстоятельства подтверждены материалами дела и свидетельствуют о том, что с момента создания помещения и по настоящее время ЗАО "Аптека N 288" на законных основаниях владеет помещением. Первоначально - как государственное предприятие "Аптека N 288" - на праве владения для целей организации аптечной деятельности. С 01.07.1994 г. - на праве аренды - в силу договора аренды от 13.07.1994 г. N 201, договора аренды от 05.09.1995 г. N 32 (в пределах срока действия договора и далее в связи с его возобновлением на неопределенный срок) и договора аренды от 02.03.1999 г. N 015/КЗ, зарегистрированного в ЕГРП 15.09.2000 г. А с 03.10.2000 г. - на праве собственности - в связи с регистрацией в ЕГРП перехода права собственности на помещение от муниципального образования "город Саратов" к ЗАО "Аптека N 288" на основании договора купли-продажи объекта нежилого фонда от 24.07.2000 г. N 1093-н.
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит право хозяйственного ведения.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав, и только с этого момента ЗАО "Аптека N 288" стало собственником спорного недвижимого имущества.
В качестве одного из способов приватизации государственного и муниципального имущества в статье 16 Федерального закона о приватизации указан выкуп арендованного государственного или муниципального имущества.
В соответствии с пунктом 2.6 Государственной программы приватизации товарищества и акционерные общества, созданные в процессе приватизации, имеют право приобретать в собственность арендуемые ими нежилые помещения, здания, сооружения, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, а также в муниципальной собственности.
Отказ в продаже указанного имущества допускается только в случае, когда на эти объекты распространяются ограничения, установленные разделом 2.1 Государственной программы приватизации, а также зданий и сооружений, занимаемых органами государственной власти, управления и судами. Ограничений для выкупа нежилых помещений, принадлежащих государственным и муниципальным унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения, законодательством не предусмотрено.
Поэтому покупатель имеет право на приобретение в собственность спорных помещений, а продавец обязан заключить с ним договор купли-продажи помещений.
Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.
В данном случае выкуп нежилого помещения ЗАО "Аптека N 288" является основанием для прекращения права хозяйственного ведения МУП "ЖКХ N 3 Кировского района г. Саратова" в соответствии с пунктом 3 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, и препятствий для заключения договора купли-продажи помещений у продавца не было.
В ходе разбирательства судом установлено, что основанием для регистрации в ЕГРП права ЖКХ на хозяйственное ведение помещением послужили решение арбитражного суда Саратовской области от 15.07.2004 г. по делу N А-57-6980/04-25 (том 2, л.д. 124-132), определение о разъяснении судебного акта от 08.12.2005 г. (том 2, л.д. 120-123) и договор о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от 07.08.1997 г. N 483 (том 1, л.д. 143-160). При этом перечисленные судебные акты в настоящее время отменены постановлением Кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 02.10.2007 г., дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда Саратовской области и по существу еще не рассмотрено. Однако в дальнейшем выясненное судом обстоятельство отмены судебных актов, послуживших основанием для регистрации в ЕГРП прав ЖКХ на помещение, не было учтено судом при вынесении решения.
Основания для государственной регистрации прав перечислены в статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениях статьи 17 Федерального закона "О государственной прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в редакции от 22.11.2007).
Судебный акт, который явился основанием для возникновения права хозяйственного ведения у МУП "ЖКХ N 3 Кировского района г. Саратова" на спорные объекты, отменен, следовательно, право хозяйственного ведения должно быть прекращено.
Судом первой инстанции неверно были применены нормы материального права, что привело к вынесению неправильного решения в части отказа в иске.
В силу пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ нарушение или неправильное применение норм материального права является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-12617/07-38 от 25 марта 2008 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований.
Прекратить зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.12.2006 г. записью о регистрации N 64-64-01/234/2006-409 право хозяйственного ведения МУП ЖКХ N 3 Кировского района г. Саратова на нежилое помещение, литер Б, площадью 1077 кв. м, расположенного по адресу г. Саратов, ул. Безымянная, 6.
В остальной части решение оставить без изменений.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в порядке статьи 273 Арбитражного процессуального кодекса.
Председательствующий
Н.А.КЛОЧКОВА
Судьи
Г.И.АГИБАЛОВА
А.Ю.НИКИТИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)