Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Глухих Г.А.
Определение в мотивированной форме составлено 26.08.2013
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Зарубина В.Ю.,
Судей Панфиловой Л.И.,
Сафронова М.В.
при секретаре Ермаковой М.В. рассмотрела в помещении суда в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску Г. к К. об обязании произвести государственную регистрацию договоров купли-продажи недвижимого имущества,
и по встречному иску К. к Г. о признании незаключенными и недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества,
по апелляционным жалобам представителя истца Г. - В. и представителя ответчика К. - Т. на решение Нижнесергинского районного суда Свердловской области от 22.05.2013.
Заслушав доклад судьи Сафронова М.В., пояснения истца Г. и его представителя В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика К. - Т., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Г. обратился в суд с иском к К. об обязании произвести государственную регистрацию договоров купли-продажи недвижимого имущества - 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: р.п. <...>, а также жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: р.п. <...> и перехода права собственности на имущество.
В обоснование своих исковых требований указал, что 12.10.2011 стороны заключили указанные договоры на общую сумму <...> рублей, уплаченных ответчику при подписании договоров. По договоренности срок передачи приобретенного имущества и государственная регистрация перехода права собственности назначены на январь 2012 года. Ответчик К. не приняла мер по государственной регистрации сделок и передаче имущества, уклоняется от встреч.
Ответчик К., оспаривая заявленные требования и получение денежных средств от истца, предъявила встречные исковые требования к Г. о признании данных договоров купли-продажи недвижимого имущества незаключенными и недействительными. В обоснование встречного иска указала, что при составлении указанных договоров были грубо нарушены нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом договора были дом и земельный участок, не находящиеся в ее собственности на момент заключения сделок. В договоре купли-продажи жилого дома не определены предмет договора и цена договора. В договоре купли-продажи квартиры не указаны лица, имеющие право пользования спорным жилым помещением, а также сособственник 1/2 доли в праве собственности на спорную квартиру.
Решением суда от 22.05.2013 в удовлетворении требований истца Г. о государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества отказано.
Встречный иск К. удовлетворен частично. Признаны незаключенными договор купли-продажи спорной квартиры от 12.10.2011 между К. и Г. и договор купли-продажи от 12.10.2011 между К. и Г. в части приобретения жилого дома, расположенного по адресу: <...>.
Признан недействительным договор купли-продажи от 12.10.2011 между К. и Г. в части приобретения земельного участка, расположенного по адресу: <...>.
Судом применены последствия недействительности сделок, К. обязана возвратить Г. денежные средства <...> рублей, полученные от него по договору купли-продажи квартиры по адресу: <...>, и <...> рублей, полученные от него по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <...>.
С таким решением представитель истца Г. не согласился, в апелляционной жалобе просит решение отменить и удовлетворить первоначальный иск, отказав во встречных требованиях к истцу, ссылается на согласование всех существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества, соответствие оспариваемых договоров требованиям закона.
Представитель ответчика К. также не согласилась с решением в части применения последствий недействительности сделок и обязании ответчика вернуть денежные средства. Просила решение в этой части отменить, указывая, что суд вышел за пределы исковых требований, о взыскании денежных средств стороны не просили, факт передачи денег не доказан. В остальной части решение не оспаривала.
В заседание суда апелляционной инстанции ответчик К. и третьи лица - Нижнесергинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ТОИОГВ Свердловской области Управление социальной политики Министерства социальной политики Свердловской области по Нижнесергинскому району, Администрация Нижнесергинского муниципального района не явились, об уважительности причин неявки до начала судебного заседания не сообщили, и поскольку в материалах дела имеются доказательства их заблаговременного извещения о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при данной явке с участием представителя ответчика.
Заслушав стороны, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены решения суда в части применения последствий недействительности сделок по следующим основаниям.
Согласно ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества. В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Согласно ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. На основании ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из представленного суду договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 12.10.2011 следует, что К. (Продавец) обязуется передать Г. (Покупателю) в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество: квартиру, общей площадью 43,5 кв. м., состоящую из двух комнат жилой площадью 26,0 кв. м., расположенную в п. <...>.
П. 2.1 договора предусмотрено, что указанную квартиру продавец продает покупателю за согласованную цену <...> рублей. Из п. 3.1 также следует, что передача продаваемого имущества осуществлена до подписания Договора без оформления передаточного акта.
Однако судом установлено, что на момент заключения договора истец являлась собственником только 1/2 доли в праве на спорную квартиру, а не имела право собственности на всю квартиру.
В силу ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В связи с тем, что указанные в договоре данные не позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (квартиру как целый объект либо 1/2 доли в праве общей долевой собственности), судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что существенное условие о предмете договора, подлежащем передаче, сторонами договора не согласовано. Кроме того, согласно ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Истец Г. утверждал, что приобрел по указанному договору 1/2 квартиры. Из данного договора не представляется возможным установить достоверно, на какое именно имущество сторонами согласована цена договора <...> рублей - на всю квартиру, либо на 1/2 долю в праве собственности на данную квартиру, как утверждал истец. В связи с чем, условие о цене договора также нельзя считать согласованным.
Судом также установлено, что на момент заключения договора собственником другой 1/2 доли в праве на спорную квартиру являлся А., бывший супруг К. При этом в указанной квартире был зарегистрирован и проживал несовершеннолетний сын <...> - Б. В соответствии с ч. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи квартиры, части квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Из заключенного договора следует, что квартира свободна от любых прав третьих лиц.
Согласно ч. 1 ст. 54 Семейного кодекса Российской Федерации, ребенком признается лицо, не достигшее восемнадцати лет (совершеннолетия), а в соответствии с ч. 2 данной статьи каждый ребенок имеет право жить и воспитываться в семье, насколько это возможно, право на совместное с ними проживание. Даже если и предположить, что предметом договора являлась 1/2 доли в квартире, принадлежащая К., учитывая, что порядок пользования квартирой не был определен, несовершеннолетний ребенок <...> имел право пользоваться всей квартирой, принадлежащей в долях родителям, в том числе и после отчуждения доли одним из родителей, до определения иного порядка пользования жилым помещением. В связи с этим, существенное условие договора по указанию лиц, сохраняющих право пользования квартирой, также не соблюдено в полной мере.
Ввиду того, что существенные условия купли-продажи квартиры от 12.10.2011 сторонами в договоре не согласованы, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о не заключенности данного договора.
Также суду представлен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 12.11.2011, согласно которому К. (Продавец) передает Г. (Покупателю) в собственность земельный участок с прилегающими к нему строениями (п. 1.1 Договора), площадью 2 000 кв. м., расположенный в п. <...> в границах плана в соответствии с кадастровым паспортом, а также жилой дом общей площадью 35,9 кв. м, расположенный по данному адресу.
В силу ст. ст. 209, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка по распоряжению имуществом, совершенная лицом, не имеющим права собственности либо права распоряжения данным имуществом, не соответствует закону, а потому ничтожна согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом установлено, что право собственности на жилой дом принадлежало К. на момент заключения договора на основании решения Нижнесергинского районного суда от 13.04.2011. Однако право собственности на земельный участок у ответчика К. на момент подписания договора отсутствовало, в связи с чем, ответчик не обладала правом на отчуждение данного земельного участка в собственность иных лиц. Договор купли-продажи в части продажи земельного участка не соответствует требованиям закона, а потому судом первой инстанции в этой части обоснованно признан недействительным
Из п. 3.1 договора следует, что договорная цена земельного участка жилого дома составляет <...> рублей, которые выплачиваются Покупателем путем передачи Продавцу наличных денежных средств. Согласно п. 2.2.1. Договора Покупатель обязался оплатить договорную цену земельного участка, указанную в п. 3.1. Договора в порядке и сроки, предусмотренные Договором. Из условий данного договора также невозможно определить, какова согласованная сторонами в письменной форме цена земельного участка, а какова цена жилого дома. Условий по оплате жилого дома Договор не содержит. При этом доводы апелляционной жалобы о том, что в силу ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре цена здания, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой соответствующей части земельного участка, судебная коллегия принять не может, поскольку земельный участок ответчика К. не принадлежал, а установить за что именно должна быть уплачена цена договора, исходя из условий п. 2.2.1, 3.1 договора невозможно. Ввиду чего указанный договор в части купли-продажи жилого дома также судом правильно признан незаключенным ввиду несогласованности существенного условия о цене.
В указанной части решение является верным, процессуальных нарушений, являющихся основанием для отмены постановленного решения, судом не допущено.
В то же время решение суда в части применения последствий недействительности сделок и обязании К. возвратить Г. денежные средства <...> рублей, полученные от Г. по указанным договорам купли-продажи, не может быть признано законным и подлежит отмене.
Суд по собственной инициативе в соответствии ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации применил последствия недействительности ничтожной сделки. Однако применение данных последствий противоречит выводам суда, признавшим сделки незаключенными. Поскольку договоры не были заключены, то последствий недействительности сделки возникнуть и не могло, и правовых оснований для применения этих последствий не имелось. Требований о возврате денежных средств сторона истца не заявляла, суд в этой части вышел за пределы исковых требований без достаточных на то оснований, предусмотренных законом. Стороны не лишены права защищать свои права и интересы в ином судебном порядке, если считают их нарушенными в результате не заключенности сделок. Решение суда в этой части подлежит отмене. В связи с этим, судебная коллегия также приходит к выводу о необходимости отмены решения и в части применения последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка, поскольку достоверно не установлено, что именно составляло цену договора: земельный участок, либо жилой дом, либо оба объекта, и указанные обстоятельства взаимосвязаны с частью сделки, признанной незаключенной. При этом, поскольку между сторонами возник спор по факту передачи денежных средств, эти обстоятельства могут устанавливаться и доказываться при рассмотрении иных требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 320, 327.1, п. 2 ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу представителя ответчика К. - Т. удовлетворить.
Решение Нижнесергинского районного суда Свердловской области от 22.05.2013 отменить в части применения последствий недействительности сделок и обязании К. возвратить Г. денежные средства <...> рублей, полученные от Г. по договору купли-продажи квартиры от 12.11.2011 по адресу: <...>, и <...> рублей, полученные от Г. по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 12.11.2011, расположенных по адресу: <...>.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Г. - В. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-10140/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 августа 2013 г. по делу N 33-10140/2013
Судья Глухих Г.А.
Определение в мотивированной форме составлено 26.08.2013
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Зарубина В.Ю.,
Судей Панфиловой Л.И.,
Сафронова М.В.
при секретаре Ермаковой М.В. рассмотрела в помещении суда в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску Г. к К. об обязании произвести государственную регистрацию договоров купли-продажи недвижимого имущества,
и по встречному иску К. к Г. о признании незаключенными и недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества,
по апелляционным жалобам представителя истца Г. - В. и представителя ответчика К. - Т. на решение Нижнесергинского районного суда Свердловской области от 22.05.2013.
Заслушав доклад судьи Сафронова М.В., пояснения истца Г. и его представителя В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика К. - Т., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Г. обратился в суд с иском к К. об обязании произвести государственную регистрацию договоров купли-продажи недвижимого имущества - 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: р.п. <...>, а также жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: р.п. <...> и перехода права собственности на имущество.
В обоснование своих исковых требований указал, что 12.10.2011 стороны заключили указанные договоры на общую сумму <...> рублей, уплаченных ответчику при подписании договоров. По договоренности срок передачи приобретенного имущества и государственная регистрация перехода права собственности назначены на январь 2012 года. Ответчик К. не приняла мер по государственной регистрации сделок и передаче имущества, уклоняется от встреч.
Ответчик К., оспаривая заявленные требования и получение денежных средств от истца, предъявила встречные исковые требования к Г. о признании данных договоров купли-продажи недвижимого имущества незаключенными и недействительными. В обоснование встречного иска указала, что при составлении указанных договоров были грубо нарушены нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом договора были дом и земельный участок, не находящиеся в ее собственности на момент заключения сделок. В договоре купли-продажи жилого дома не определены предмет договора и цена договора. В договоре купли-продажи квартиры не указаны лица, имеющие право пользования спорным жилым помещением, а также сособственник 1/2 доли в праве собственности на спорную квартиру.
Решением суда от 22.05.2013 в удовлетворении требований истца Г. о государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества отказано.
Встречный иск К. удовлетворен частично. Признаны незаключенными договор купли-продажи спорной квартиры от 12.10.2011 между К. и Г. и договор купли-продажи от 12.10.2011 между К. и Г. в части приобретения жилого дома, расположенного по адресу: <...>.
Признан недействительным договор купли-продажи от 12.10.2011 между К. и Г. в части приобретения земельного участка, расположенного по адресу: <...>.
Судом применены последствия недействительности сделок, К. обязана возвратить Г. денежные средства <...> рублей, полученные от него по договору купли-продажи квартиры по адресу: <...>, и <...> рублей, полученные от него по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <...>.
С таким решением представитель истца Г. не согласился, в апелляционной жалобе просит решение отменить и удовлетворить первоначальный иск, отказав во встречных требованиях к истцу, ссылается на согласование всех существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества, соответствие оспариваемых договоров требованиям закона.
Представитель ответчика К. также не согласилась с решением в части применения последствий недействительности сделок и обязании ответчика вернуть денежные средства. Просила решение в этой части отменить, указывая, что суд вышел за пределы исковых требований, о взыскании денежных средств стороны не просили, факт передачи денег не доказан. В остальной части решение не оспаривала.
В заседание суда апелляционной инстанции ответчик К. и третьи лица - Нижнесергинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ТОИОГВ Свердловской области Управление социальной политики Министерства социальной политики Свердловской области по Нижнесергинскому району, Администрация Нижнесергинского муниципального района не явились, об уважительности причин неявки до начала судебного заседания не сообщили, и поскольку в материалах дела имеются доказательства их заблаговременного извещения о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при данной явке с участием представителя ответчика.
Заслушав стороны, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены решения суда в части применения последствий недействительности сделок по следующим основаниям.
Согласно ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества. В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Согласно ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. На основании ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из представленного суду договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 12.10.2011 следует, что К. (Продавец) обязуется передать Г. (Покупателю) в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество: квартиру, общей площадью 43,5 кв. м., состоящую из двух комнат жилой площадью 26,0 кв. м., расположенную в п. <...>.
П. 2.1 договора предусмотрено, что указанную квартиру продавец продает покупателю за согласованную цену <...> рублей. Из п. 3.1 также следует, что передача продаваемого имущества осуществлена до подписания Договора без оформления передаточного акта.
Однако судом установлено, что на момент заключения договора истец являлась собственником только 1/2 доли в праве на спорную квартиру, а не имела право собственности на всю квартиру.
В силу ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В связи с тем, что указанные в договоре данные не позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (квартиру как целый объект либо 1/2 доли в праве общей долевой собственности), судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что существенное условие о предмете договора, подлежащем передаче, сторонами договора не согласовано. Кроме того, согласно ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Истец Г. утверждал, что приобрел по указанному договору 1/2 квартиры. Из данного договора не представляется возможным установить достоверно, на какое именно имущество сторонами согласована цена договора <...> рублей - на всю квартиру, либо на 1/2 долю в праве собственности на данную квартиру, как утверждал истец. В связи с чем, условие о цене договора также нельзя считать согласованным.
Судом также установлено, что на момент заключения договора собственником другой 1/2 доли в праве на спорную квартиру являлся А., бывший супруг К. При этом в указанной квартире был зарегистрирован и проживал несовершеннолетний сын <...> - Б. В соответствии с ч. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи квартиры, части квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Из заключенного договора следует, что квартира свободна от любых прав третьих лиц.
Согласно ч. 1 ст. 54 Семейного кодекса Российской Федерации, ребенком признается лицо, не достигшее восемнадцати лет (совершеннолетия), а в соответствии с ч. 2 данной статьи каждый ребенок имеет право жить и воспитываться в семье, насколько это возможно, право на совместное с ними проживание. Даже если и предположить, что предметом договора являлась 1/2 доли в квартире, принадлежащая К., учитывая, что порядок пользования квартирой не был определен, несовершеннолетний ребенок <...> имел право пользоваться всей квартирой, принадлежащей в долях родителям, в том числе и после отчуждения доли одним из родителей, до определения иного порядка пользования жилым помещением. В связи с этим, существенное условие договора по указанию лиц, сохраняющих право пользования квартирой, также не соблюдено в полной мере.
Ввиду того, что существенные условия купли-продажи квартиры от 12.10.2011 сторонами в договоре не согласованы, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о не заключенности данного договора.
Также суду представлен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 12.11.2011, согласно которому К. (Продавец) передает Г. (Покупателю) в собственность земельный участок с прилегающими к нему строениями (п. 1.1 Договора), площадью 2 000 кв. м., расположенный в п. <...> в границах плана в соответствии с кадастровым паспортом, а также жилой дом общей площадью 35,9 кв. м, расположенный по данному адресу.
В силу ст. ст. 209, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка по распоряжению имуществом, совершенная лицом, не имеющим права собственности либо права распоряжения данным имуществом, не соответствует закону, а потому ничтожна согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом установлено, что право собственности на жилой дом принадлежало К. на момент заключения договора на основании решения Нижнесергинского районного суда от 13.04.2011. Однако право собственности на земельный участок у ответчика К. на момент подписания договора отсутствовало, в связи с чем, ответчик не обладала правом на отчуждение данного земельного участка в собственность иных лиц. Договор купли-продажи в части продажи земельного участка не соответствует требованиям закона, а потому судом первой инстанции в этой части обоснованно признан недействительным
Из п. 3.1 договора следует, что договорная цена земельного участка жилого дома составляет <...> рублей, которые выплачиваются Покупателем путем передачи Продавцу наличных денежных средств. Согласно п. 2.2.1. Договора Покупатель обязался оплатить договорную цену земельного участка, указанную в п. 3.1. Договора в порядке и сроки, предусмотренные Договором. Из условий данного договора также невозможно определить, какова согласованная сторонами в письменной форме цена земельного участка, а какова цена жилого дома. Условий по оплате жилого дома Договор не содержит. При этом доводы апелляционной жалобы о том, что в силу ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре цена здания, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой соответствующей части земельного участка, судебная коллегия принять не может, поскольку земельный участок ответчика К. не принадлежал, а установить за что именно должна быть уплачена цена договора, исходя из условий п. 2.2.1, 3.1 договора невозможно. Ввиду чего указанный договор в части купли-продажи жилого дома также судом правильно признан незаключенным ввиду несогласованности существенного условия о цене.
В указанной части решение является верным, процессуальных нарушений, являющихся основанием для отмены постановленного решения, судом не допущено.
В то же время решение суда в части применения последствий недействительности сделок и обязании К. возвратить Г. денежные средства <...> рублей, полученные от Г. по указанным договорам купли-продажи, не может быть признано законным и подлежит отмене.
Суд по собственной инициативе в соответствии ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации применил последствия недействительности ничтожной сделки. Однако применение данных последствий противоречит выводам суда, признавшим сделки незаключенными. Поскольку договоры не были заключены, то последствий недействительности сделки возникнуть и не могло, и правовых оснований для применения этих последствий не имелось. Требований о возврате денежных средств сторона истца не заявляла, суд в этой части вышел за пределы исковых требований без достаточных на то оснований, предусмотренных законом. Стороны не лишены права защищать свои права и интересы в ином судебном порядке, если считают их нарушенными в результате не заключенности сделок. Решение суда в этой части подлежит отмене. В связи с этим, судебная коллегия также приходит к выводу о необходимости отмены решения и в части применения последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка, поскольку достоверно не установлено, что именно составляло цену договора: земельный участок, либо жилой дом, либо оба объекта, и указанные обстоятельства взаимосвязаны с частью сделки, признанной незаключенной. При этом, поскольку между сторонами возник спор по факту передачи денежных средств, эти обстоятельства могут устанавливаться и доказываться при рассмотрении иных требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 320, 327.1, п. 2 ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу представителя ответчика К. - Т. удовлетворить.
Решение Нижнесергинского районного суда Свердловской области от 22.05.2013 отменить в части применения последствий недействительности сделок и обязании К. возвратить Г. денежные средства <...> рублей, полученные от Г. по договору купли-продажи квартиры от 12.11.2011 по адресу: <...>, и <...> рублей, полученные от Г. по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 12.11.2011, расположенных по адресу: <...>.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Г. - В. без удовлетворения.
Председательствующий
ЗАРУБИН В.Ю.
Судьи
ПАНФИЛОВА Л.И.
САФРОНОВ М.В.
ЗАРУБИН В.Ю.
Судьи
ПАНФИЛОВА Л.И.
САФРОНОВ М.В.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)