Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Тарараксина С.Э.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Елкановой И.А.,
судей Петровой Н.А., Филатовой В.Ю.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Елкановой И.А. дело по иску О.С. к А., О.О. ФИО19 о признании недействительными предварительного договора купли-продажи и договора купли-продажи, по апелляционной жалобе О.С. на решение Балашовского районного суда Саратовской области от 24 сентября 2012 года, которым исковые требования О.С. удовлетворены частично.
Заслушав доклад судьи, объяснения О.С., поддержавшей доводы жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражения на нее, судебная коллегия
установила:
О.С. обратилась в суд с исковым заявлением, указав, что в сентябре 2011 года она узнала, что принадлежащие ей на праве собственности дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, были проданы на основании предварительного договора купли-продажи от <дата>. В связи с тем, что вышеуказанный предварительный договор купли-продажи истец с А. не заключала и не подписывала, то О.С. просила признать данный предварительный договор купли-продажи недействительным.
В ходе рассмотрения дела (том 1 л.д. 102 - 104) истцом в порядке ст. 39 ГПК РФ были уточнены и дополнены первоначально заявленные исковые требования. После чего О.С. в обоснование своих требований ссылалась на то, что <дата> оформила на имя ответчика доверенность на представление ее интересов при оформлении правоустанавливающих документов на наследство, открывшееся после смерти матери. Текст доверенности, выданной нотариусом, ей зачитан не был. В сентябре 2011 года ей стало известно, что право собственности на принадлежащие в порядке наследования объекты недвижимости - жилой дом и земельный участок на основании заключенного А., действующей в интересах истца, договора купли-продажи перешло к О.О., а затем - к ФИО22 Однако, деньги по заключенному договору купли-продажи она от ответчика не получала.
Также в обоснование заявленных требований истец указывала на то, что в спорном доме зарегистрированы ее дочь и двое несовершеннолетних внуков, которые имеют право пользования данным жилым помещением, права которых не были учтены при заключении <дата> договора купли-продажи и переходе права собственности на недвижимое имущество к другому лицу.
О.С., считая, что сделка купли-продажи недвижимости была заключена не уполномоченным лицом, А., просила признать недействительным договор купли-продажи от <дата> жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> заключенный между О.С. и О.О., применить последствия недействительности сделки, возвратив указанное имущество в собственность истца.
Решением Балашовского районного суда Саратовской области от 24.09.2012 года признан незаключенным предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, от <дата>, между А. и О.С. В удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи от <дата> О.С. отказано.
В поданной апелляционной жалобе О.С., не оспаривая решение суда в части удовлетворения заявленных требований, просит решение суда изменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме. Автор жалобы указывает на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права (ст. ст. 549, 558 ГК РФ).
Иных доводов апелляционная жалоба не содержит
А. поданы письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых ответчик обращает внимание на то, что истцом не представлено доказательств, обосновывающих и подтверждающих заявленные требования, а также пропущен срок предъявления требований о признании оспоримой сделки недействительной. В связи с чем ответчик просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Другие лица, участвующие в деле, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание судебной коллегией по гражданским делам Саратовского областного суда не явились, представителей в суд второй инстанции не направили, о причинах неявки не сообщили и не просили дело не рассматривать в их отсутствие, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия по гражданским делам находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда согласно требованиям ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого постановления суда.
Статьей 35 Конституции Российской Федерации гарантируются право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В силу пункта 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 указанной статьи).
Согласно пункту 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Судом установлено и сторонами не оспорено, что после смерти 26.08.2008 г. М. - матери О.С. открылось наследство в виде жилого дома N 9 по ул. Симбирской в г. Балашове Саратовской области, общей площадью 70, 1 кв. м, расположенного на земельном участке размером 445 кв. м (том 1 л.д. 84).
<дата> О.С. была выдана нотариально удостоверенная доверенность на имя А., которой истец уполномочивала ответчика принять наследство и получить свидетельство о праве на наследство после умершей ФИО23. на имущество, состоящее из жилого дома со строениями и сооружениями, находящегося по адресу: <адрес>, с правом сбора любых правоустанавливающих документов, с правом оформления в собственность земельного участка, находящегося по указанному адресу, быть представителем истца в любых организациях и учреждениях, в том числе у нотариуса по вопросам сбора документов, необходимых для отчуждения жилого дома со строениями, сооружениями и земельным участком, с правом последующей продажи вышеуказанной недвижимости, заключением сделок по продаже. Выдавая данную доверенность, истец наделила А. правом подписи от своего имени при совершении всех действий, связанных с выполнением указанных в доверенности поручений. Доверенность выдана сроком на 3 года (том 1 л.д. 33).
17.09.2010 года нотариусом нотариального округа города Балашова и Балашовского района Саратовской области ФИО24 было выдано свидетельство о праве на наследство по закону после умершей матери на жилой дом N <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный на земельном участке размером <данные изъяты> кв. м (том 1 л.д. 84). Право собственности истца на указанное недвижимое имущество было зарегистрировано <дата> в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем выдано свидетельство о праве собственности (том 1 л.д. 82).
Судом установлено, что предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, <дата> года между А. и О.С. последней не подписывался, а был подписан иным лицо с подражанием подписи истца. Поэтому вывод суда о незаключенности данного договора, ввиду отсутствия волеизъявления О.С. на его заключение, следует признать правильным. Решение суда в данной части сторонами не обжалуется.
<дата> А., действуя от имени истца, на основании предоставленных ей доверенностью полномочий, заключила с О.О. договор купли-продажи спорного недвижимого имущества. О.О. <дата> в установленном порядке зарегистрировала право собственности на приобретенные жилой дом и земельный участок (том 1 л.д. 86 - 88).
<дата> спорное недвижимое имущество было приобретено ФИО25 (том 1 л.д. 89 - 91), которая распорядилась им <дата>, заключив договор купли-продажи с ФИО26 (том 1 л.д. 92 - 94), а <дата> ФИО27 приобрел по возмездной сделке у ФИО28 спорное имущество и зарегистрировал в установленном законом порядке право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.
Доводы истца, что доверенность на имя А. была выдана только на действия, связанные с оформлением наследства после смерти матери, текст доверенности, удостоверенной нотариусом, ей зачитан не был, истец не имела намерения продавать принадлежащие ей на праве собственности жилой дом и земельный участок, судом первой инстанции были проверены и обоснованно отвергнуты как несостоятельные. При этом О.С. сама доверенность, выданная А., как односторонняя сделка, не оспаривалась (ст. ст. 154, 166, 185 ГК РФ).
В силу пункта 3 ст. 10 ГК РФ, в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.
Согласно статье 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Приведенная норма права направлена на обеспечение гарантии прав определенной категории, а именно тех лиц, которые сохраняют жилищные права в соответствии с законом.
Исходя из буквального толкования оспариваемого договора (п. 5), его текст не содержит указание на права других лиц, сохраняющих право проживания и пользования данной недвижимостью после ее отчуждения (том 1 л.д. 105 - 106).
Доказательства, которые позволяли бы признать лиц, зарегистрированных в спорном жилом доме - ФИО29, несовершеннолетних ФИО30, и ФИО31 (том 1 л.д. 132), к лицам, чье право пользования жилым помещением сохраняется в соответствии с законом, О.С. не представлены (ст. 56 ГПК РФ), а судом не установлены.
Разрешая возникший спор, суд первой инстанции обоснованно не нашел правовых оснований для удовлетворения исковых требований О.С. о признании договора купли-продажи от <дата> жилого дома и земельного участка, заключенного между О.С. и О.О., недействительным по заявленным истцом основаниям.
Судом правильно, исходя из предмета и основания заявленных требований, установлены юридические значимые обстоятельства по делу, которые подтверждаются совокупностью исследованных судом доказательств, решение суда соответствует требованиям ст. ст. 195, 198 ГПК РФ, нарушений норм материального или процессуального права влекущих отмену решения судом не допущено.
Доводы апелляционной жалобы в целом повторяют позицию О.С. в суде первой инстанции. Данные доводы судом первой инстанции правильно были признаны необоснованными, мотивы непринятия судом позиции истца отражены в решение. Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции по вышеизложенным мотивам.
Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правовых оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда
определила:
решение Балашовского районного суда Саратовской области от 24 сентября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.11.2012 ПО ДЕЛУ N 33-6876
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 ноября 2012 г. по делу N 33-6876
Судья: Тарараксина С.Э.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Елкановой И.А.,
судей Петровой Н.А., Филатовой В.Ю.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Елкановой И.А. дело по иску О.С. к А., О.О. ФИО19 о признании недействительными предварительного договора купли-продажи и договора купли-продажи, по апелляционной жалобе О.С. на решение Балашовского районного суда Саратовской области от 24 сентября 2012 года, которым исковые требования О.С. удовлетворены частично.
Заслушав доклад судьи, объяснения О.С., поддержавшей доводы жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражения на нее, судебная коллегия
установила:
О.С. обратилась в суд с исковым заявлением, указав, что в сентябре 2011 года она узнала, что принадлежащие ей на праве собственности дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, были проданы на основании предварительного договора купли-продажи от <дата>. В связи с тем, что вышеуказанный предварительный договор купли-продажи истец с А. не заключала и не подписывала, то О.С. просила признать данный предварительный договор купли-продажи недействительным.
В ходе рассмотрения дела (том 1 л.д. 102 - 104) истцом в порядке ст. 39 ГПК РФ были уточнены и дополнены первоначально заявленные исковые требования. После чего О.С. в обоснование своих требований ссылалась на то, что <дата> оформила на имя ответчика доверенность на представление ее интересов при оформлении правоустанавливающих документов на наследство, открывшееся после смерти матери. Текст доверенности, выданной нотариусом, ей зачитан не был. В сентябре 2011 года ей стало известно, что право собственности на принадлежащие в порядке наследования объекты недвижимости - жилой дом и земельный участок на основании заключенного А., действующей в интересах истца, договора купли-продажи перешло к О.О., а затем - к ФИО22 Однако, деньги по заключенному договору купли-продажи она от ответчика не получала.
Также в обоснование заявленных требований истец указывала на то, что в спорном доме зарегистрированы ее дочь и двое несовершеннолетних внуков, которые имеют право пользования данным жилым помещением, права которых не были учтены при заключении <дата> договора купли-продажи и переходе права собственности на недвижимое имущество к другому лицу.
О.С., считая, что сделка купли-продажи недвижимости была заключена не уполномоченным лицом, А., просила признать недействительным договор купли-продажи от <дата> жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> заключенный между О.С. и О.О., применить последствия недействительности сделки, возвратив указанное имущество в собственность истца.
Решением Балашовского районного суда Саратовской области от 24.09.2012 года признан незаключенным предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, от <дата>, между А. и О.С. В удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи от <дата> О.С. отказано.
В поданной апелляционной жалобе О.С., не оспаривая решение суда в части удовлетворения заявленных требований, просит решение суда изменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме. Автор жалобы указывает на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права (ст. ст. 549, 558 ГК РФ).
Иных доводов апелляционная жалоба не содержит
А. поданы письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых ответчик обращает внимание на то, что истцом не представлено доказательств, обосновывающих и подтверждающих заявленные требования, а также пропущен срок предъявления требований о признании оспоримой сделки недействительной. В связи с чем ответчик просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Другие лица, участвующие в деле, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание судебной коллегией по гражданским делам Саратовского областного суда не явились, представителей в суд второй инстанции не направили, о причинах неявки не сообщили и не просили дело не рассматривать в их отсутствие, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия по гражданским делам находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда согласно требованиям ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого постановления суда.
Статьей 35 Конституции Российской Федерации гарантируются право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В силу пункта 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 указанной статьи).
Согласно пункту 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Судом установлено и сторонами не оспорено, что после смерти 26.08.2008 г. М. - матери О.С. открылось наследство в виде жилого дома N 9 по ул. Симбирской в г. Балашове Саратовской области, общей площадью 70, 1 кв. м, расположенного на земельном участке размером 445 кв. м (том 1 л.д. 84).
<дата> О.С. была выдана нотариально удостоверенная доверенность на имя А., которой истец уполномочивала ответчика принять наследство и получить свидетельство о праве на наследство после умершей ФИО23. на имущество, состоящее из жилого дома со строениями и сооружениями, находящегося по адресу: <адрес>, с правом сбора любых правоустанавливающих документов, с правом оформления в собственность земельного участка, находящегося по указанному адресу, быть представителем истца в любых организациях и учреждениях, в том числе у нотариуса по вопросам сбора документов, необходимых для отчуждения жилого дома со строениями, сооружениями и земельным участком, с правом последующей продажи вышеуказанной недвижимости, заключением сделок по продаже. Выдавая данную доверенность, истец наделила А. правом подписи от своего имени при совершении всех действий, связанных с выполнением указанных в доверенности поручений. Доверенность выдана сроком на 3 года (том 1 л.д. 33).
17.09.2010 года нотариусом нотариального округа города Балашова и Балашовского района Саратовской области ФИО24 было выдано свидетельство о праве на наследство по закону после умершей матери на жилой дом N <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный на земельном участке размером <данные изъяты> кв. м (том 1 л.д. 84). Право собственности истца на указанное недвижимое имущество было зарегистрировано <дата> в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем выдано свидетельство о праве собственности (том 1 л.д. 82).
Судом установлено, что предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, <дата> года между А. и О.С. последней не подписывался, а был подписан иным лицо с подражанием подписи истца. Поэтому вывод суда о незаключенности данного договора, ввиду отсутствия волеизъявления О.С. на его заключение, следует признать правильным. Решение суда в данной части сторонами не обжалуется.
<дата> А., действуя от имени истца, на основании предоставленных ей доверенностью полномочий, заключила с О.О. договор купли-продажи спорного недвижимого имущества. О.О. <дата> в установленном порядке зарегистрировала право собственности на приобретенные жилой дом и земельный участок (том 1 л.д. 86 - 88).
<дата> спорное недвижимое имущество было приобретено ФИО25 (том 1 л.д. 89 - 91), которая распорядилась им <дата>, заключив договор купли-продажи с ФИО26 (том 1 л.д. 92 - 94), а <дата> ФИО27 приобрел по возмездной сделке у ФИО28 спорное имущество и зарегистрировал в установленном законом порядке право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.
Доводы истца, что доверенность на имя А. была выдана только на действия, связанные с оформлением наследства после смерти матери, текст доверенности, удостоверенной нотариусом, ей зачитан не был, истец не имела намерения продавать принадлежащие ей на праве собственности жилой дом и земельный участок, судом первой инстанции были проверены и обоснованно отвергнуты как несостоятельные. При этом О.С. сама доверенность, выданная А., как односторонняя сделка, не оспаривалась (ст. ст. 154, 166, 185 ГК РФ).
В силу пункта 3 ст. 10 ГК РФ, в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.
Согласно статье 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Приведенная норма права направлена на обеспечение гарантии прав определенной категории, а именно тех лиц, которые сохраняют жилищные права в соответствии с законом.
Исходя из буквального толкования оспариваемого договора (п. 5), его текст не содержит указание на права других лиц, сохраняющих право проживания и пользования данной недвижимостью после ее отчуждения (том 1 л.д. 105 - 106).
Доказательства, которые позволяли бы признать лиц, зарегистрированных в спорном жилом доме - ФИО29, несовершеннолетних ФИО30, и ФИО31 (том 1 л.д. 132), к лицам, чье право пользования жилым помещением сохраняется в соответствии с законом, О.С. не представлены (ст. 56 ГПК РФ), а судом не установлены.
Разрешая возникший спор, суд первой инстанции обоснованно не нашел правовых оснований для удовлетворения исковых требований О.С. о признании договора купли-продажи от <дата> жилого дома и земельного участка, заключенного между О.С. и О.О., недействительным по заявленным истцом основаниям.
Судом правильно, исходя из предмета и основания заявленных требований, установлены юридические значимые обстоятельства по делу, которые подтверждаются совокупностью исследованных судом доказательств, решение суда соответствует требованиям ст. ст. 195, 198 ГПК РФ, нарушений норм материального или процессуального права влекущих отмену решения судом не допущено.
Доводы апелляционной жалобы в целом повторяют позицию О.С. в суде первой инстанции. Данные доводы судом первой инстанции правильно были признаны необоснованными, мотивы непринятия судом позиции истца отражены в решение. Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции по вышеизложенным мотивам.
Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правовых оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда
определила:
решение Балашовского районного суда Саратовской области от 24 сентября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)