Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 июня 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рябухиной Н.А.,
судей Рожкова Д.Г., Солодкевич Ю.М.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Лепехиной М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3207/2013) общества с ограниченной ответственностью "ЮКОН" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 26.02.2013 по делу N А70-11738/2012 (судья Щанкина А.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью "ЮКОН" (ОГРН 1027200812572, ИНН 7202065839) к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792, 7202138460), третье лицо: Государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" (ОГРН 1027200824353, ИНН 7203001860), о признании недействительным прекращения договора аренды земельного участка от 15.09.2009 N 23-30/1560 с кадастровым номером 72:23:0427001:920, площадью 856 кв. м под строительство автосалона, по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, об обязании продлить срок действия договора аренды,
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "ЮКОН" - представитель Бортвина Л.А. по доверенности N 7 от 20.03.2013 сроком действия по 07.06.2013,
от Департамента имущественных отношений Тюменской области, ГКУ Тюменской области "Управление автомобильных дорог" - представители не явились,
установил:
Общества с ограниченной ответственностью "ЮКОН" (далее - ООО "ЮКОН") 29.11.2012 обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент имущественных отношений) о признании недействительным прекращения договора аренды земельного участка от 15.09.2009 N 23-30/1560 с кадастровым номером 72:23:0427001:920, площадью 856 кв. м под строительство автосалона по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, а также об обязании Департамента имущественных отношений Тюменской области продлить срок действия указанного договора аренды земельного участка на три года.
Определением суда от 27.12.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" (далее - ГКУ ТО "Управление автомобильных дорог").
Департамент имущественных отношений представил отзыв на исковое заявление, в котором просил отказать в удовлетворении требований истца, считая их необоснованными. Земельный участок был предоставлен истцу в аренду сроком на три года для строительства автосалона, и в соответствии с пунктом 3.2.4 договора арендатор был обязан своевременно приступить к использованию земельного участка и строительству, что предполагает создание здания автосалона. Однако в результате проведенного сотрудниками Департамента 09.08.2012 обследования земельного участка выявлено, что земельный участок свободен от строений, строительство не ведется. За весь период действия договора аренды - в течение трех лет и до настоящего момента ООО "ЮКОН" в Администрацию г. Тюмени за разрешением на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ не обращалось. Истец имеет задолженность по арендной плате, и этот факт не является единичным. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств арендатором, а также учитывая, что срок аренды истекал 03.09.2012, и за три месяца до этого срока истец не обратился с письменным заявлением о продлении срока аренды, Департамент правомерно уведомил истца о прекращении договора аренды. Учитывая, что Департамент не предполагает в дальнейшем сдавать спорный земельный участок в аренду, а условия договора N 23-30/1560 не устанавливают обязанность для Департамента сдать спорный земельный участок истцу после окончания срока действия договора аренды, отсутствуют и основания для понуждения Департамента пролонгировать с истцом договор аренды на новый срок (л.д. 102-106 т. 1).
На позицию ответчика истец представил письменные возражения, указав в них в том числе, относительно приложенного к уведомлению от 03.09.2012 соглашения от 20.08.2012 (проекта) о расторжении договора с 04.09.2012, что действие договора N 23-30/1560 истекло 03.09.2012. Из уведомления от 03.09.2012 следует, что договор прекращен. Законом не предусмотрено расторжение прекращенного договора (л.д. 137-143 т. 1).
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 26.02.2013 по делу N А70-11738/2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Возражая против принятого судом решения, ООО "ЮКОН" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, нарушение судом норм процессуального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильное применение судом норм материального права, в том числе в связи с неприменением подлежащего применению закона и неправильным истолкованием закона. Как указывает истец, договор N 23-30/1560 от 19.09.2009 заключен на аренду земельного участка для строительства автосалона при наличии распоряжения Департамента имущественных отношений Тюменской области от 15.12.2008 N 8256-з "О предварительном согласовании места размещения автосалона". В связи с чем в соответствии с пунктами 1, 3 статьи 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов осуществляется на срок строительства этих зданий, строений, сооружений. В пункте 1.4 договора N 23-30/1560 не содержится условий об ограничении сроков строительства объекта. Ссылаясь на приведенное им в суде первой инстанции обоснование, истец считает, что к освоению земельного участка он приступил и условий договора аренды не нарушил. Земельный участок использовался в соответствии с целевым назначением, в связи с чем применение пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ несостоятельно. Строительство не было начато, поскольку велись подготовительные действия, разработана проектная документация, утвержден градостроительный план. Наложение границ земельных участков произошло не по вине ООО "ЮКОН". В соответствии с пунктами 3.55 - 3.56, 3.60 - 3.61 Положения о Департаменте имущественных отношений Тюменской области в его функции входит обеспечение подготовки землеустроительной документации, обеспечение формирования земельных участков, выполнение кадастровых работ, утверждение схемы расположения земельных участков на кадастровом плане, принятие решения о предварительном согласовании места размещения объектов. ООО "ЮКОН" предоставило земельный участок в пользование ГКУ ТО "Управление автомобильных дорог" для проезда транспортных средств на время реконструкции федеральной дороги, в настоящее время реконструкция дороги закончена, наложения земельных участков не имеется. У ООО "ЮКОН" также отсутствует задолженность по арендной плате. Соглашение о расторжении договора аренды от 20.08.2012 недействительно, поскольку в судебном заседании представитель Департамента имущественных отношений указал на ошибочность его направления ООО "ЮКОН". О продлении действия договора ООО "ЮКОН" обратилось в адрес Департамента имущественных отношений Тюменской области с письмом 30.07.2012 -за полтора месяца до истечения срока договора, а не за 4 дня, как неправильно указал суд, выйдя, тем самым, за пределы заявленных требований, поскольку данное основание не указано в уведомлении о расторжении договора.
Истец считает обоснованным понуждение Департамента имущественных отношений к заключению договора аренды на новый срок либо продлению договора на новый срок, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ такая обязанность предусмотрена законом, а именно: согласно пункту 3 статьи 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов осуществляется на срок строительства этих объектов. Прекращением договора аренды земельного участка и отказом в продлении договора аренды на новый срок нарушены права и законные интересы ООО "ЮКОН", осуществляющего предпринимательскую и иную экономическую деятельность, поэтому истец просит признать недействительным прекращение договора аренды N 23-30/1560 от 15.09.2009 и обязать Департамент имущественных отношений продлить срок действия договора аренды от 15.09.2009 N 23-30/1560 на три года.
Ответчик - Департамент имущественных отношений Тюменской области в письменных возражениях на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, а также просит рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие его представителя.
Представители ответчика и третьего лица, извещенных надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, в него не явились.
На основании части 1 статьи 266, частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "ЮКОН" поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, просит решение суда отменить, исковые требования - удовлетворить. Пояснил, что в силу пункта 3 статьи 30 Земельного кодекса РФ договор аренды должен заключаться на срок строительства объекта.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и письменные возражения на нее, выслушав явившегося представителя истца, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда и считает его не подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, на основании: заявления ООО "ЮКОН" от 30.07.2009 о предоставлении земельного участка в аренду, распоряжения Департамента имущественных отношений Тюменской области от 15.12.2008 N 8256-з "О предварительном согласовании места размещения автосалона в г. Тюмени, ул. Московский тракт", кадастрового паспорта земельного участка от 28.07.2009 N 7223/201/09-16754, решения совместной комиссии по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам (пункт 1.64 протокола N 30 от 11.08.2009), ответчиком - Департаментом имущественных отношений Тюменской области издано распоряжение от 04.09.2009 N 10896-3 "О предоставлении ООО "ЮКОН" в аренду земельного участка для строительства автосалона в г. Тюмени, Московский тракт", которым обществу с ограниченной ответственностью "ЮКОН" в аренду сроком на три года предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 72:23:0427001:920 площадью 856 кв. м для строительства автосалона в г. Тюмени, Московский тракт; категория земель - земли населенных пунктов (л.д. 13 т. 1).
Во исполнение указанного распоряжения между Департаментом имущественных отношений (арендодатель) и ООО "ЮКОН" (арендатор) заключен договор N 23-30/1560 от 15.09.2009 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:920 площадью 856 кв. м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, под строительство автосалона (л.д. 14-17 т. 1). Срок действия договора установлен с 04.09.2009 по 03.09.2012 (пункт 7.2 договора). По акту приема-передачи от 15.09.2009 ООО "ЮКОН" приняло от Департамента земельный участок площадью 856 кв. м, в границах прилагаемого к договору кадастрового паспорта земельного участка (В.2), расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, с кадастровым номером 72:23:0427001:920, для строительства автосалона (л.д. 18 т. 1).
Государственная регистрация договора аренды земельного участка осуществлена Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам 03.12.2009 (номер регистрации 72-72-01/349/2009-371) (л.д. 17 оборот т. 1).
Согласно пункту 3.1.6 договора арендатор имеет право заключить по истечении срока настоящего договора новый договор, на согласованных сторонами условиях, или продлить срок аренды земельного участка на прежних условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока настоящего договора, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством РФ.
ООО "ЮКОН" 30.07.2012 направило в адрес Департамента имущественных отношений заявление о продлении действия договора аренды на срок три года (л.д. 37 т. 1).
В ответ на указанное письмо Департамент направил арендатору уведомление от 03.09.2012 N 120903080/14-1 о прекращении с 04.09.2012 договора аренды земельного участка от 15.09.2009 N 23-30/1560, заключенного на срок с 04.09.2009 по 03.09.2012 (л.д. 34-35 т. 1). В уведомлении Департамент также указал на ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей и иные препятствия к продлению аренды: отсутствие строений и строительных работ на земельном участке; выполнение работ по объекту "Реконструкция автомобильной дороги "Обход города Тюмени" на участке п.Учхоз - д. Плеханово - д. Ожогино (2 очередь строительства), 5 пусковой комплекс: транспортная развязка в 2-х уровнях (клеверный лист) на пересечении с автодорогой "Екатеринбург-Тюмень" накладываются со стороны ул. Московский тракт на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0427001:920; задолженность по арендной плате по состоянию на 17.08.2012 составляет 3 199 руб. 87 коп. и пени 298 руб. 17 коп.
Не соглашаясь с прекращением договора аренды и отказом в его продлении, ООО "ЮКОН" ссылается на то, что им сразу после заключения договора начаты работы по освоению земельного участка. В соответствии с СП 11-105-97, СНиП 11-02-96 ООО "АРКТИКПРОМИЗЫСКАНИЯ" выполнило для ООО "ЮКОН в мае 2010 года инженерно-геологические изыскания на объекте "Автосалон по ул. Московский трак в г. Тюмени". В связи с длительным использованием земельного участка для свалки мусора истцу пришлось полностью расчищать его, выполнить вертикальную планировку участка, соорудить водоотвод, проложить водопропускные трубы, вырыть водоотводные кюветы для пропуска поверхностных вод; смонтировать систему электроосвещения, о чем свидетельствуют отчет по инженерным изысканиям; договор на выполнение проектных работ от 15.07.2010 N 01-07-10 п.; градостроительный план земельного участка; письмо ГКУ Тюменской области "Управление автомобильных дорог" от 04.02.2013 N 497/02 (л.д. 1-15, 22 т. 2).
Как пояснил истец, в связи с осуществлением работ по реконструкции окружной автомобильной дороги г. Тюмени на участке п.Учхоз - д. Плеханово - д. Ожогино ООО "ЮКОН" приняло решение обратиться за разрешением на строительство в Департамент градостроительной политики Администрации города Тюмени после устранения препятствий по пользованию земельным участком.
Письмом от 04.05.2010 N 4842/17-2 Департамент имущественных отношений Тюменской области потребовал от истца представить документы, подтверждающие освоение земельного участка (л.д. 29 т. 2).
ООО "ЮКОН" 30.08.2010 представило в Департамент инженерные изыскания и проект (л.д. 30 т. 2).
Департамент письмом от 09.11.2010 N 13010/17-2 просил ГБУ ТО "Управление автомобильных дорог" дать заключение о возможности дальнейшего освоения земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:920 для строительства автосалона (л.д. 116 т. 1).
Письмом от 01.12.2010 N 5435/19 ГБУ ТО "Управление автомобильных дорог" указало, что границы реконструкции автомобильной дороги "Обход города Тюмени" на участке п.Учхоз - д. Плеханово - д. Ожогино (2 очередь строительства), 5 пусковой комплекс: транспортная развязка в 2-х уровнях (клеверный лист) на пересечении с автодорогой "Екатеринбург-Тюмень" накладываются со стороны ул. Московский тракт на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0427001:920, и площадь наложения составляет 13 кв. м. При этом просило во избежание корректировки проекта реконструкции дороги рассмотреть совместно с ООО "ЮКОН" возможность изменения границ земельного участка с учетом границ проекта реконструкции дороги. В случае принятия решения об исключении наложения, освоение земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:920 не будет препятствовать проведению реконструкции окружной автомобильной дороги г. Тюмени (л.д. 32 т. 2).
Департамент письмом от 07.02.2011 N 1255/17-2 сообщил истцу, что дальнейшее освоение земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:920 не будет препятствовать проведению реконструкции окружной автомобильной дороги г. Тюмени лишь при принятии решения об исключении наложения (л.д. 31 т. 2).
По мнению истца, поскольку из письма N 1255/17-2 следовало, что строительство автосалона в случае неустранения наложения земельных участков будет препятствовать реконструкции автодороги, истец добросовестно ждал от Департамента соответствующего решения об исключении наложения земельных участков; при этом время реконструкции автомобильной дороги "Екатеринбург-Тюмень" исключало возможность использования спорного земельного участка по целевому назначению.
Полагая, что уведомление о прекращении договора аренды от 03.09.2012 нарушает права и законные интересы истца, а также указывая на наличие у него в силу статьи 621 ГК РФ и пункта 3.1.6 договора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, ООО "ЮКОН" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
При повторном рассмотрении дела суд апелляционной инстанции считает, что требования ООО "ЮКОН" не являются обоснованными, и в их удовлетворении судом первой инстанции отказано правильно. При этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ, далее - ЗК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленным этой статьей.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (статья 610 ГК РФ).
В соответствии с распоряжением Департамента имущественных отношений Тюменской области от 04.09.2009 N 10896-3 спорный земельный участок предоставлялся ООО "ЮКОН" в аренду сроком на три года, и в договоре аренды земельного участка от 15.09.2009 N 23-30/1560 стороны установили трехгодичный срок его действия: с 04.09.2009 по 03.09.2012 (пункт 7.2 договора).
В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
В договоре N 23-30/1560 стороны предусмотрели положения о праве арендатора заключить по истечении срока настоящего договора новый договор, на согласованных сторонами условиях, или продлить срок аренды земельного участка на прежних условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока настоящего договора, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством РФ (пункт 3.1.6).
При этом стороны в разделе договора об обязанностях арендатора установили его обязанности не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора, обратиться к арендодателю с письменным заявлением о продлении срока аренды участка или намерении заключения нового договора (пункт 3.2.19), а также по окончании срока действия договора и при отсутствии письменного заявления арендатора о продлении срока аренды или заключении договора аренды на новый срок в 10-дневный срок передать участок арендодателю по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального (пункт 3.2.13).
Согласно пункту 6.1 договора все изменения к нему или дополнения осуществляются на основании письменного соглашения сторон.
Исходя из приведенных выше условий договора при их истолковании во взаимосвязи, истечение срока действия договора аренды влечет прекращение аренды и обязанность арендатора возвратить участок, если арендатор не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора, не обратился к арендодателю с письменным заявлением о продлении срока аренды участка или намерении заключения нового договора. При этом заключение нового договора аренды, предполагающее согласование сторонами его условий, а также продление срока аренды земельного участка на прежних условиях, возможны, если это не исключается земельным законодательством РФ.
Из материалов дела следует и не оспаривается истцом, что в срок не позднее, чем за три месяца до окончания срока действия договора N 23-30/1560, с письменным заявлением к ответчику - Департаменту имущественных отношений ООО "ЮКОН" не обратилось. Между сторонами также не было заключено, как это предусмотрено в пункте 6.1, письменного соглашения о продлении срока аренды, или нового договора аренды. В связи с чем с истечением срока 03.09.2012 договор аренды земельного участка от 15.09.2009 N 23-30/1560 является прекращенным. Направленное истцу Департаментом имущественных отношений уведомление от 03.09.2012 о прекращении договора аренды земельного участка в связи с истечением срока его действия соответствует условиям самого договора и требованиям пункта 3 статьи 425 ГК РФ. Исходя из содержания уведомления от 03.09.2012 (л.д. 39 т. 1), остальные изложенные в нем со ссылкой на статьи 309, 310 ГК РФ претензии к исполнению арендатором его обязательств выражают в своей совокупности отказ Департамента имущественных отношений от заключения нового договора.
Поскольку аренда спорного земельного участка прекратилась по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (что соответствует пункту 1 статьи 46 ЗК РФ), это является достаточным для разрешаемого спора, вне зависимости от того, имеются ли иные основания для прекращения аренды земельного участка, установленные в пункте 2 статьи 46 ЗК РФ.
Требуя обязать ответчика продлить действие договора на три года, ООО "ЮКОН" в исковом заявлении сослалось на наличие у него в силу статьи 621 ГК РФ и пункта 3.1.6 договора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. В апелляционной жалобе истец дополнительно указал на существование у ответчика такой обязанности в силу пункта 3 статьи 30 ЗК РФ, поскольку земельный участок был предоставлен в аренду для строительства автосалона с предварительным согласованием места размещения объекта.
Положениями статьи 22 ЗК РФ и статьи 621 ГК РФ предусмотрено преимущественное право арендатора по истечении срока договора аренды на заключение этого договора на новый срок при определенных условиях.
В пункте 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
При отсутствии доказательств передачи в аренду спорного земельного участка другим лицам, что следует из материалов дела и по существу не отрицается истцом, его уведомление ответчиком о прекращении договора аренды не может нарушать преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок. Кроме того, положения статьи 621 ГК РФ, равно как и пункт 3.1.6 договора аренды от 15.09.2009 N 23-30/1560, на которые сослался истец в исковом заявлении, не могут повлечь таких последствий как возложение на ответчика обязанности продлить договор аренды на новый срок, о чем просит ООО "ЮКОН" в предъявленном иске.
Доводы истца об обязанности ответчика заключить договор аренды на новый срок в силу пункта 3 статьи 30 ЗК РФ, поскольку земельный участок был предоставлен в аренду для строительства автосалона с предварительным согласованием места размещения объекта, основаны на неправильном истолковании норм материального права и отклоняются судом апелляционной инстанции.
Действительно, спорный земельный участок был предоставлен истцу в аренду сроком на три года для строительства автосалона с предварительным согласованием места размещения автосалона, что подтверждается имеющимся в материалах дела распоряжением Департамента имущественных отношений от 15.12.2008 N 8256-з "О предварительном согласовании места размещения автосалона в г. Тюмени, ул. Московский тракт" (л.д. 19-20 т. 1), которое также упомянуто в числе оснований в изданном впоследствии распоряжении Департамента имущественных отношений от 04.09.2009 N 10896-з (л.д. 13 т. 1).
Как правильно указал истец, в пункте 3 статьи 30 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
Вместе с тем, в аренду истцу для целей строительства автосалона спорный земельный участок был предоставлен договором аренды от 15.09.2009 N 23-30/1560 на срок три года, и по истечении этого срока договор аренды прекратил свое действие, о чем указано выше. И понуждение Департамента имущественных отношений продлить действие договора еще на три года, как просит истец, исключается, поскольку будет противоречить действующему законодательству, в том числе земельному.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.09.2010 N 4224/10 и подтвержденной в более позднем его Постановлении от 15.11.2011 N 7638/11, по смыслу положений пункта 3 статьи 31 ЗК РФ, предусматривающего обязательное публичное информирование населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения, заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов. Право на заключение договора аренды земельного участка в такой ситуации подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 ЗК РФ.
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса РФ, статьей 74 Лесного кодекса РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Поскольку в любом случае ответчик - Департамент имущественных отношений не может быть присужден к обязанности продлить действие договора аренды от 15.09.2009 N 23-30/1560, о чем просит истец, в рамках рассматриваемого дела не имеют правового значения обстоятельства о действительном наличии (отсутствии) у ООО "ЮКОН" преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка и о том, имеют ли место случаи, названные в пункте 3 статьи 35, пункте 1 статьи 36 и статье 46 ЗК РФ как исключения.
Соответственно, предъявленные исковые требования ООО "ЮКОН" не подлежат удовлетворению.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции, отказав в удовлетворении иска, принял по существу правильное решение, которое суд апелляционной инстанции считает не подлежащим отмене по мотивам, изложенным в настоящем постановлении (пункт 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 N 36 (в редакции от 10.11.2011) "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции"). Установив и указав в решении, что с заявлением о продлении истец обратился к ответчику 30.07.2012, суд затем сделал вывод, что это случилось за 4 дня до истечения срока действия договора. Данный вывод (о 4-х днях) является ошибочным, но к принятию неверного решения по делу не привел. Вопреки утверждению истца, суд первой инстанции за пределы исковых требований не вышел.
Апелляционная жалоба ООО "ЮКОН" оставляется судом апелляционной инстанции без удовлетворения. Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца - ООО "ЮКОН".
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 26.02.2013 по делу N А70-11738/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.РЯБУХИНА
Судьи
Д.Г.РОЖКОВ
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.06.2013 ПО ДЕЛУ N А70-11738/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 июня 2013 г. по делу N А70-11738/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 июня 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рябухиной Н.А.,
судей Рожкова Д.Г., Солодкевич Ю.М.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Лепехиной М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3207/2013) общества с ограниченной ответственностью "ЮКОН" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 26.02.2013 по делу N А70-11738/2012 (судья Щанкина А.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью "ЮКОН" (ОГРН 1027200812572, ИНН 7202065839) к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792, 7202138460), третье лицо: Государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" (ОГРН 1027200824353, ИНН 7203001860), о признании недействительным прекращения договора аренды земельного участка от 15.09.2009 N 23-30/1560 с кадастровым номером 72:23:0427001:920, площадью 856 кв. м под строительство автосалона, по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, об обязании продлить срок действия договора аренды,
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "ЮКОН" - представитель Бортвина Л.А. по доверенности N 7 от 20.03.2013 сроком действия по 07.06.2013,
от Департамента имущественных отношений Тюменской области, ГКУ Тюменской области "Управление автомобильных дорог" - представители не явились,
установил:
Общества с ограниченной ответственностью "ЮКОН" (далее - ООО "ЮКОН") 29.11.2012 обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент имущественных отношений) о признании недействительным прекращения договора аренды земельного участка от 15.09.2009 N 23-30/1560 с кадастровым номером 72:23:0427001:920, площадью 856 кв. м под строительство автосалона по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, а также об обязании Департамента имущественных отношений Тюменской области продлить срок действия указанного договора аренды земельного участка на три года.
Определением суда от 27.12.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" (далее - ГКУ ТО "Управление автомобильных дорог").
Департамент имущественных отношений представил отзыв на исковое заявление, в котором просил отказать в удовлетворении требований истца, считая их необоснованными. Земельный участок был предоставлен истцу в аренду сроком на три года для строительства автосалона, и в соответствии с пунктом 3.2.4 договора арендатор был обязан своевременно приступить к использованию земельного участка и строительству, что предполагает создание здания автосалона. Однако в результате проведенного сотрудниками Департамента 09.08.2012 обследования земельного участка выявлено, что земельный участок свободен от строений, строительство не ведется. За весь период действия договора аренды - в течение трех лет и до настоящего момента ООО "ЮКОН" в Администрацию г. Тюмени за разрешением на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ не обращалось. Истец имеет задолженность по арендной плате, и этот факт не является единичным. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств арендатором, а также учитывая, что срок аренды истекал 03.09.2012, и за три месяца до этого срока истец не обратился с письменным заявлением о продлении срока аренды, Департамент правомерно уведомил истца о прекращении договора аренды. Учитывая, что Департамент не предполагает в дальнейшем сдавать спорный земельный участок в аренду, а условия договора N 23-30/1560 не устанавливают обязанность для Департамента сдать спорный земельный участок истцу после окончания срока действия договора аренды, отсутствуют и основания для понуждения Департамента пролонгировать с истцом договор аренды на новый срок (л.д. 102-106 т. 1).
На позицию ответчика истец представил письменные возражения, указав в них в том числе, относительно приложенного к уведомлению от 03.09.2012 соглашения от 20.08.2012 (проекта) о расторжении договора с 04.09.2012, что действие договора N 23-30/1560 истекло 03.09.2012. Из уведомления от 03.09.2012 следует, что договор прекращен. Законом не предусмотрено расторжение прекращенного договора (л.д. 137-143 т. 1).
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 26.02.2013 по делу N А70-11738/2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Возражая против принятого судом решения, ООО "ЮКОН" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, нарушение судом норм процессуального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильное применение судом норм материального права, в том числе в связи с неприменением подлежащего применению закона и неправильным истолкованием закона. Как указывает истец, договор N 23-30/1560 от 19.09.2009 заключен на аренду земельного участка для строительства автосалона при наличии распоряжения Департамента имущественных отношений Тюменской области от 15.12.2008 N 8256-з "О предварительном согласовании места размещения автосалона". В связи с чем в соответствии с пунктами 1, 3 статьи 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов осуществляется на срок строительства этих зданий, строений, сооружений. В пункте 1.4 договора N 23-30/1560 не содержится условий об ограничении сроков строительства объекта. Ссылаясь на приведенное им в суде первой инстанции обоснование, истец считает, что к освоению земельного участка он приступил и условий договора аренды не нарушил. Земельный участок использовался в соответствии с целевым назначением, в связи с чем применение пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ несостоятельно. Строительство не было начато, поскольку велись подготовительные действия, разработана проектная документация, утвержден градостроительный план. Наложение границ земельных участков произошло не по вине ООО "ЮКОН". В соответствии с пунктами 3.55 - 3.56, 3.60 - 3.61 Положения о Департаменте имущественных отношений Тюменской области в его функции входит обеспечение подготовки землеустроительной документации, обеспечение формирования земельных участков, выполнение кадастровых работ, утверждение схемы расположения земельных участков на кадастровом плане, принятие решения о предварительном согласовании места размещения объектов. ООО "ЮКОН" предоставило земельный участок в пользование ГКУ ТО "Управление автомобильных дорог" для проезда транспортных средств на время реконструкции федеральной дороги, в настоящее время реконструкция дороги закончена, наложения земельных участков не имеется. У ООО "ЮКОН" также отсутствует задолженность по арендной плате. Соглашение о расторжении договора аренды от 20.08.2012 недействительно, поскольку в судебном заседании представитель Департамента имущественных отношений указал на ошибочность его направления ООО "ЮКОН". О продлении действия договора ООО "ЮКОН" обратилось в адрес Департамента имущественных отношений Тюменской области с письмом 30.07.2012 -за полтора месяца до истечения срока договора, а не за 4 дня, как неправильно указал суд, выйдя, тем самым, за пределы заявленных требований, поскольку данное основание не указано в уведомлении о расторжении договора.
Истец считает обоснованным понуждение Департамента имущественных отношений к заключению договора аренды на новый срок либо продлению договора на новый срок, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ такая обязанность предусмотрена законом, а именно: согласно пункту 3 статьи 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов осуществляется на срок строительства этих объектов. Прекращением договора аренды земельного участка и отказом в продлении договора аренды на новый срок нарушены права и законные интересы ООО "ЮКОН", осуществляющего предпринимательскую и иную экономическую деятельность, поэтому истец просит признать недействительным прекращение договора аренды N 23-30/1560 от 15.09.2009 и обязать Департамент имущественных отношений продлить срок действия договора аренды от 15.09.2009 N 23-30/1560 на три года.
Ответчик - Департамент имущественных отношений Тюменской области в письменных возражениях на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, а также просит рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие его представителя.
Представители ответчика и третьего лица, извещенных надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, в него не явились.
На основании части 1 статьи 266, частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "ЮКОН" поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, просит решение суда отменить, исковые требования - удовлетворить. Пояснил, что в силу пункта 3 статьи 30 Земельного кодекса РФ договор аренды должен заключаться на срок строительства объекта.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и письменные возражения на нее, выслушав явившегося представителя истца, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда и считает его не подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, на основании: заявления ООО "ЮКОН" от 30.07.2009 о предоставлении земельного участка в аренду, распоряжения Департамента имущественных отношений Тюменской области от 15.12.2008 N 8256-з "О предварительном согласовании места размещения автосалона в г. Тюмени, ул. Московский тракт", кадастрового паспорта земельного участка от 28.07.2009 N 7223/201/09-16754, решения совместной комиссии по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам (пункт 1.64 протокола N 30 от 11.08.2009), ответчиком - Департаментом имущественных отношений Тюменской области издано распоряжение от 04.09.2009 N 10896-3 "О предоставлении ООО "ЮКОН" в аренду земельного участка для строительства автосалона в г. Тюмени, Московский тракт", которым обществу с ограниченной ответственностью "ЮКОН" в аренду сроком на три года предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 72:23:0427001:920 площадью 856 кв. м для строительства автосалона в г. Тюмени, Московский тракт; категория земель - земли населенных пунктов (л.д. 13 т. 1).
Во исполнение указанного распоряжения между Департаментом имущественных отношений (арендодатель) и ООО "ЮКОН" (арендатор) заключен договор N 23-30/1560 от 15.09.2009 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:920 площадью 856 кв. м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, под строительство автосалона (л.д. 14-17 т. 1). Срок действия договора установлен с 04.09.2009 по 03.09.2012 (пункт 7.2 договора). По акту приема-передачи от 15.09.2009 ООО "ЮКОН" приняло от Департамента земельный участок площадью 856 кв. м, в границах прилагаемого к договору кадастрового паспорта земельного участка (В.2), расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Московский тракт, с кадастровым номером 72:23:0427001:920, для строительства автосалона (л.д. 18 т. 1).
Государственная регистрация договора аренды земельного участка осуществлена Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам 03.12.2009 (номер регистрации 72-72-01/349/2009-371) (л.д. 17 оборот т. 1).
Согласно пункту 3.1.6 договора арендатор имеет право заключить по истечении срока настоящего договора новый договор, на согласованных сторонами условиях, или продлить срок аренды земельного участка на прежних условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока настоящего договора, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством РФ.
ООО "ЮКОН" 30.07.2012 направило в адрес Департамента имущественных отношений заявление о продлении действия договора аренды на срок три года (л.д. 37 т. 1).
В ответ на указанное письмо Департамент направил арендатору уведомление от 03.09.2012 N 120903080/14-1 о прекращении с 04.09.2012 договора аренды земельного участка от 15.09.2009 N 23-30/1560, заключенного на срок с 04.09.2009 по 03.09.2012 (л.д. 34-35 т. 1). В уведомлении Департамент также указал на ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей и иные препятствия к продлению аренды: отсутствие строений и строительных работ на земельном участке; выполнение работ по объекту "Реконструкция автомобильной дороги "Обход города Тюмени" на участке п.Учхоз - д. Плеханово - д. Ожогино (2 очередь строительства), 5 пусковой комплекс: транспортная развязка в 2-х уровнях (клеверный лист) на пересечении с автодорогой "Екатеринбург-Тюмень" накладываются со стороны ул. Московский тракт на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0427001:920; задолженность по арендной плате по состоянию на 17.08.2012 составляет 3 199 руб. 87 коп. и пени 298 руб. 17 коп.
Не соглашаясь с прекращением договора аренды и отказом в его продлении, ООО "ЮКОН" ссылается на то, что им сразу после заключения договора начаты работы по освоению земельного участка. В соответствии с СП 11-105-97, СНиП 11-02-96 ООО "АРКТИКПРОМИЗЫСКАНИЯ" выполнило для ООО "ЮКОН в мае 2010 года инженерно-геологические изыскания на объекте "Автосалон по ул. Московский трак в г. Тюмени". В связи с длительным использованием земельного участка для свалки мусора истцу пришлось полностью расчищать его, выполнить вертикальную планировку участка, соорудить водоотвод, проложить водопропускные трубы, вырыть водоотводные кюветы для пропуска поверхностных вод; смонтировать систему электроосвещения, о чем свидетельствуют отчет по инженерным изысканиям; договор на выполнение проектных работ от 15.07.2010 N 01-07-10 п.; градостроительный план земельного участка; письмо ГКУ Тюменской области "Управление автомобильных дорог" от 04.02.2013 N 497/02 (л.д. 1-15, 22 т. 2).
Как пояснил истец, в связи с осуществлением работ по реконструкции окружной автомобильной дороги г. Тюмени на участке п.Учхоз - д. Плеханово - д. Ожогино ООО "ЮКОН" приняло решение обратиться за разрешением на строительство в Департамент градостроительной политики Администрации города Тюмени после устранения препятствий по пользованию земельным участком.
Письмом от 04.05.2010 N 4842/17-2 Департамент имущественных отношений Тюменской области потребовал от истца представить документы, подтверждающие освоение земельного участка (л.д. 29 т. 2).
ООО "ЮКОН" 30.08.2010 представило в Департамент инженерные изыскания и проект (л.д. 30 т. 2).
Департамент письмом от 09.11.2010 N 13010/17-2 просил ГБУ ТО "Управление автомобильных дорог" дать заключение о возможности дальнейшего освоения земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:920 для строительства автосалона (л.д. 116 т. 1).
Письмом от 01.12.2010 N 5435/19 ГБУ ТО "Управление автомобильных дорог" указало, что границы реконструкции автомобильной дороги "Обход города Тюмени" на участке п.Учхоз - д. Плеханово - д. Ожогино (2 очередь строительства), 5 пусковой комплекс: транспортная развязка в 2-х уровнях (клеверный лист) на пересечении с автодорогой "Екатеринбург-Тюмень" накладываются со стороны ул. Московский тракт на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0427001:920, и площадь наложения составляет 13 кв. м. При этом просило во избежание корректировки проекта реконструкции дороги рассмотреть совместно с ООО "ЮКОН" возможность изменения границ земельного участка с учетом границ проекта реконструкции дороги. В случае принятия решения об исключении наложения, освоение земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:920 не будет препятствовать проведению реконструкции окружной автомобильной дороги г. Тюмени (л.д. 32 т. 2).
Департамент письмом от 07.02.2011 N 1255/17-2 сообщил истцу, что дальнейшее освоение земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:920 не будет препятствовать проведению реконструкции окружной автомобильной дороги г. Тюмени лишь при принятии решения об исключении наложения (л.д. 31 т. 2).
По мнению истца, поскольку из письма N 1255/17-2 следовало, что строительство автосалона в случае неустранения наложения земельных участков будет препятствовать реконструкции автодороги, истец добросовестно ждал от Департамента соответствующего решения об исключении наложения земельных участков; при этом время реконструкции автомобильной дороги "Екатеринбург-Тюмень" исключало возможность использования спорного земельного участка по целевому назначению.
Полагая, что уведомление о прекращении договора аренды от 03.09.2012 нарушает права и законные интересы истца, а также указывая на наличие у него в силу статьи 621 ГК РФ и пункта 3.1.6 договора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, ООО "ЮКОН" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
При повторном рассмотрении дела суд апелляционной инстанции считает, что требования ООО "ЮКОН" не являются обоснованными, и в их удовлетворении судом первой инстанции отказано правильно. При этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ, далее - ЗК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленным этой статьей.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (статья 610 ГК РФ).
В соответствии с распоряжением Департамента имущественных отношений Тюменской области от 04.09.2009 N 10896-3 спорный земельный участок предоставлялся ООО "ЮКОН" в аренду сроком на три года, и в договоре аренды земельного участка от 15.09.2009 N 23-30/1560 стороны установили трехгодичный срок его действия: с 04.09.2009 по 03.09.2012 (пункт 7.2 договора).
В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
В договоре N 23-30/1560 стороны предусмотрели положения о праве арендатора заключить по истечении срока настоящего договора новый договор, на согласованных сторонами условиях, или продлить срок аренды земельного участка на прежних условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока настоящего договора, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством РФ (пункт 3.1.6).
При этом стороны в разделе договора об обязанностях арендатора установили его обязанности не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора, обратиться к арендодателю с письменным заявлением о продлении срока аренды участка или намерении заключения нового договора (пункт 3.2.19), а также по окончании срока действия договора и при отсутствии письменного заявления арендатора о продлении срока аренды или заключении договора аренды на новый срок в 10-дневный срок передать участок арендодателю по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального (пункт 3.2.13).
Согласно пункту 6.1 договора все изменения к нему или дополнения осуществляются на основании письменного соглашения сторон.
Исходя из приведенных выше условий договора при их истолковании во взаимосвязи, истечение срока действия договора аренды влечет прекращение аренды и обязанность арендатора возвратить участок, если арендатор не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора, не обратился к арендодателю с письменным заявлением о продлении срока аренды участка или намерении заключения нового договора. При этом заключение нового договора аренды, предполагающее согласование сторонами его условий, а также продление срока аренды земельного участка на прежних условиях, возможны, если это не исключается земельным законодательством РФ.
Из материалов дела следует и не оспаривается истцом, что в срок не позднее, чем за три месяца до окончания срока действия договора N 23-30/1560, с письменным заявлением к ответчику - Департаменту имущественных отношений ООО "ЮКОН" не обратилось. Между сторонами также не было заключено, как это предусмотрено в пункте 6.1, письменного соглашения о продлении срока аренды, или нового договора аренды. В связи с чем с истечением срока 03.09.2012 договор аренды земельного участка от 15.09.2009 N 23-30/1560 является прекращенным. Направленное истцу Департаментом имущественных отношений уведомление от 03.09.2012 о прекращении договора аренды земельного участка в связи с истечением срока его действия соответствует условиям самого договора и требованиям пункта 3 статьи 425 ГК РФ. Исходя из содержания уведомления от 03.09.2012 (л.д. 39 т. 1), остальные изложенные в нем со ссылкой на статьи 309, 310 ГК РФ претензии к исполнению арендатором его обязательств выражают в своей совокупности отказ Департамента имущественных отношений от заключения нового договора.
Поскольку аренда спорного земельного участка прекратилась по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (что соответствует пункту 1 статьи 46 ЗК РФ), это является достаточным для разрешаемого спора, вне зависимости от того, имеются ли иные основания для прекращения аренды земельного участка, установленные в пункте 2 статьи 46 ЗК РФ.
Требуя обязать ответчика продлить действие договора на три года, ООО "ЮКОН" в исковом заявлении сослалось на наличие у него в силу статьи 621 ГК РФ и пункта 3.1.6 договора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. В апелляционной жалобе истец дополнительно указал на существование у ответчика такой обязанности в силу пункта 3 статьи 30 ЗК РФ, поскольку земельный участок был предоставлен в аренду для строительства автосалона с предварительным согласованием места размещения объекта.
Положениями статьи 22 ЗК РФ и статьи 621 ГК РФ предусмотрено преимущественное право арендатора по истечении срока договора аренды на заключение этого договора на новый срок при определенных условиях.
В пункте 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
При отсутствии доказательств передачи в аренду спорного земельного участка другим лицам, что следует из материалов дела и по существу не отрицается истцом, его уведомление ответчиком о прекращении договора аренды не может нарушать преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок. Кроме того, положения статьи 621 ГК РФ, равно как и пункт 3.1.6 договора аренды от 15.09.2009 N 23-30/1560, на которые сослался истец в исковом заявлении, не могут повлечь таких последствий как возложение на ответчика обязанности продлить договор аренды на новый срок, о чем просит ООО "ЮКОН" в предъявленном иске.
Доводы истца об обязанности ответчика заключить договор аренды на новый срок в силу пункта 3 статьи 30 ЗК РФ, поскольку земельный участок был предоставлен в аренду для строительства автосалона с предварительным согласованием места размещения объекта, основаны на неправильном истолковании норм материального права и отклоняются судом апелляционной инстанции.
Действительно, спорный земельный участок был предоставлен истцу в аренду сроком на три года для строительства автосалона с предварительным согласованием места размещения автосалона, что подтверждается имеющимся в материалах дела распоряжением Департамента имущественных отношений от 15.12.2008 N 8256-з "О предварительном согласовании места размещения автосалона в г. Тюмени, ул. Московский тракт" (л.д. 19-20 т. 1), которое также упомянуто в числе оснований в изданном впоследствии распоряжении Департамента имущественных отношений от 04.09.2009 N 10896-з (л.д. 13 т. 1).
Как правильно указал истец, в пункте 3 статьи 30 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
Вместе с тем, в аренду истцу для целей строительства автосалона спорный земельный участок был предоставлен договором аренды от 15.09.2009 N 23-30/1560 на срок три года, и по истечении этого срока договор аренды прекратил свое действие, о чем указано выше. И понуждение Департамента имущественных отношений продлить действие договора еще на три года, как просит истец, исключается, поскольку будет противоречить действующему законодательству, в том числе земельному.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.09.2010 N 4224/10 и подтвержденной в более позднем его Постановлении от 15.11.2011 N 7638/11, по смыслу положений пункта 3 статьи 31 ЗК РФ, предусматривающего обязательное публичное информирование населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения, заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов. Право на заключение договора аренды земельного участка в такой ситуации подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 ЗК РФ.
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса РФ, статьей 74 Лесного кодекса РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Поскольку в любом случае ответчик - Департамент имущественных отношений не может быть присужден к обязанности продлить действие договора аренды от 15.09.2009 N 23-30/1560, о чем просит истец, в рамках рассматриваемого дела не имеют правового значения обстоятельства о действительном наличии (отсутствии) у ООО "ЮКОН" преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка и о том, имеют ли место случаи, названные в пункте 3 статьи 35, пункте 1 статьи 36 и статье 46 ЗК РФ как исключения.
Соответственно, предъявленные исковые требования ООО "ЮКОН" не подлежат удовлетворению.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции, отказав в удовлетворении иска, принял по существу правильное решение, которое суд апелляционной инстанции считает не подлежащим отмене по мотивам, изложенным в настоящем постановлении (пункт 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 N 36 (в редакции от 10.11.2011) "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции"). Установив и указав в решении, что с заявлением о продлении истец обратился к ответчику 30.07.2012, суд затем сделал вывод, что это случилось за 4 дня до истечения срока действия договора. Данный вывод (о 4-х днях) является ошибочным, но к принятию неверного решения по делу не привел. Вопреки утверждению истца, суд первой инстанции за пределы исковых требований не вышел.
Апелляционная жалоба ООО "ЮКОН" оставляется судом апелляционной инстанции без удовлетворения. Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца - ООО "ЮКОН".
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 26.02.2013 по делу N А70-11738/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.РЯБУХИНА
Судьи
Д.Г.РОЖКОВ
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)