Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 марта 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецова С.А.
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.
при участии:
от истца: представитель Щербачева М.Л. (доверенность от 10.11.2011)
от ответчика: представитель Абаринова М.Д. (доверенность от 18.02.2013)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сухоненко Юлии Геннадьевны
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 18 декабря 2012 года по делу N А53-25212/2011
по иску индивидуального предпринимателя Петровой Юлии Григорьевны (ОГРН 307616401600021, ИНН 616300164194)
к индивидуальному предпринимателю Сухоненко Юлии Геннадьевне (ОГРН 309619430700018, ИНН 616271069909)
о взыскании убытков,
принятое судьей Захарченко О.П.,
установил:
индивидуальный предприниматель Петрова Юлия Григорьевна (далее - ИП Петрова Ю.Г., истец) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Сухоненко Юлии Геннадьевне (далее - ИП Сухоненко Ю.Г., ответчик) о взыскании 2 100 312 руб. 00 коп. убытков (уточненные исковые требования).
Исковые требования мотивированы причинением истцу убытков вследствие нарушения ответчиком договора аренды нежилого помещения.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2012 иск удовлетворен.
Решение мотивировано причинением истцу убытков вследствие нарушения ответчиком договора аренды нежилого помещения.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2012 отменить, в иске отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство ответчика об отложении судебного заседания и ходатайство экспертной организации об истребовании у ответчика дополнительных документов для проведения строительно-технической экспертизы, не дал надлежащей оценки договору аренды нежилого помещения, заключенному на три года и не зарегистрированному в установленном порядке. Взыскание убытков с ответчика произведено судом первой инстанции без учета всех обстоятельств дела. Суд первой инстанции не принял во внимание возражения ответчика, основанные на невозможности нормальной эксплуатации переданного по договору помещения для организации салона красоты, фактически основываясь на положениях незаключенного договора. Указанное помещение имело ряд существенных недостатков. При этом определение стоимости ремонтно-восстановительных работ производилось без учета физического износа отделочных материалов, а также иных фактических обстоятельств дела. Удовлетворение судом первой инстанции заявленных требований привело к возникновению у истца неосновательного обогащения, поскольку стоимость нового ремонта явно несоразмерна стоимости ремонта, имеющегося в данном помещении на дату сдачи его в аренду ответчику. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что истец, имея намерение сдавать помещение в аренду и получать доход от такой сдачи, предпринял какие-либо меры по скорейшему устранению недостатков и проведению ремонта помещения, поэтому у суда первой инстанции отсутствовали основания для взыскания с ответчика упущенной выгоды.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве.
От истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, в удовлетворении которого судом апелляционной инстанции отказано в связи с тем, что истец не обосновал невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (ч. 2 ст. 268 АПК РФ).
От ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, в удовлетворении которого судом апелляционной инстанции отказано в связи с тем, что ответчик не обосновал невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (ч. 2 ст. 268 АПК РФ).
От ответчика поступило ходатайство о назначении повторной экспертизы, в удовлетворении которого судом апелляционной инстанции отказано в связи с отсутствием предусмотренных ч. 2 ст. 87 АПК РФ оснований для назначения повторной экспертизы, а также в связи с тем, что ответчик не заявлял данное ходатайство в суде первой инстанции, поэтому не вправе заявлять его в суде апелляционной инстанции (ч. 7 ст. 268 АПК РФ).
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 03 июня 2011 года между индивидуальным предпринимателем Петровой Юлией Григорьевной (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Сухоненко Юлией Геннадьевной (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору в возмездное пользование помещения с целью размещения салона красоты, расположенное в домовладении по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр. Буденовский/ул. Тельмана, 63/31, литре "А", общей площадью 129,5 кв.м.
Спорное помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.02.2010 серия 61-АЕ N 376803 (повторное, взамен свидетельства N 288649 серия 61АА от 21.04.2003).
Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что арендодатель в трехдневный срок после подписания настоящего договора передает арендатору указанное нежилое помещение по акту приема-передачи, подписанному представителем арендодателя и арендатора.
Учитывая указанное положение договора, арендуемое помещение передано арендатору на основании акта приема-передачи от 03.06.2011. Из содержания передаточного акта следует, что сторонами при передаче помещения четко указаны технические характеристики объекта аренды. Так сторонами указано, что арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, комнаты NN 1, 2, 3, 4-5-6, 7-8-9-10 в подвале, общей площадью 129,5 кв.м, Литер "А", расположенные по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр. Буденовский/ул. Тельмана, 63/31, кадастровый номер: 61:4:08 19 30:0010:230/10/А:1/135063, а также следующее имущество: подставка металлическая под цветы (стоимостью 2 000 рублей) - 1 шт. Техническое состояние помещения: на стенах стеновые панели и декоративные покрытия без царапин, отверстий и прочих повреждений; окна и двери находятся в рабочем состоянии, повреждений не имеют; на полу линолеум находится в хорошем состоянии, повреждений не имеет; по всему периметру пола половой плинтус целый и повреждений не имеет; потолок находится в хорошем состоянии, повреждений не имеет; на потолке осветительные приборы исправны и в рабочем состоянии (все лампочки работают и на месте). Розетки, выключатели целые и в рабочем состоянии; водяные, тепловые и электросети находятся в рабочем состоянии; приборы учета находятся в рабочем состоянии; салолифт (насосная канализационная установка) целый и в рабочем состоянии; вентиляция приточно-вытяжная: воздуховоды, встроенные вентиляторы, подогреватель и пульт управления целые, в рабочем состоянии; домофон в рабочем состоянии; охранная система разведенная по помещению с датчиками движения; пожарная сигнализация в рабочем состоянии; унитаз, раковина, смеситель, зеркала целые (без сколов и трещин) в рабочем состоянии. Техническое состояние нежилого помещения позволяет использовать его по назначению.
Договор аренды был заключен на срок с 03.06.2011 по 17.06.2014 (пункт 5.1 договора).
Пунктом 4.1 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязуется уплачивать арендодателю за пользование указанным помещением, в течение установленного настоящим договором срока арендную плату в следующем размере: за первый год аренды с 17.06.2011 по 17.06.2012 по 55 000 рублей ежемесячно; за второй год аренды с 17.06.2012 по 17.06.2013 по 61 000 рублей ежемесячно; за третий год аренды с 17.06.2013 по 17.06.2014 по 67 000 рублей ежемесячно.
С 03.06.2011 по 17.07.2011 арендатор освобождается от внесения арендной платы за помещение, но ответственность за сохранность и правильную эксплуатацию помещения остается за арендатором.
Согласно пункту 4.4 договора арендатор обязуется оплатить аванс за два месяца эксплуатации спорного помещения с 17.07.2011 по 17.09.2011 сумму 110 000 рублей.
17 сентября 2011 года арендодатель, руководствуясь пунктом 3.2 договора, на основании которого ему предоставлено право беспрепятственного доступа в арендуемое помещение, явился в нежилое помещение для проверки его состояния. Однако доступ в помещение арендатором обеспечен не был.
18 сентября 2011 года в присутствии свидетелей нежилое помещение арендодателем было вскрыто, о чем составлен акт осмотра, из содержания которого следует, что индивидуальный предприниматель Сухоненко О.Г. в помещении не находится, освободив его без каких-либо уведомлений собственника.
В ходе осмотра комиссией в составе собственника нежилого помещения установлено, что арендатором осуществлены демонтажные работы, в результате которых помещение оказалось в непригодном для использования состоянии, а именно: в помещении полностью снята вся ранее имевшаяся отделка; демонтированы все коммуникации; демонтированы панели на стенах и потолке; снято линолеумовое покрытие и плинтуса на лестнице полностью сбита плитка и сняты поручни; сбита штукатурка под панелями, в результате чего оказалась повреждена электрическая разводка, которая также частично демонтирована; утепление под панелями при входе в помещение отсутствует; полностью демонтирована система вентиляции; демонтированы охранная система, противопожарная сигнализация, телефонные линии, домофон, сняты осветительные приборы, и осветительная фурнитура (включатели, розетки). Все демонтированные отделочные материалы отсутствуют (вывезены из помещения).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая решение, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков, возможно при доказанности совокупности нескольких условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков. При этом для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований.
Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами. Для возложения на лицо обязанности по возмещению убытков по правилам статьей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, требующее их возмещения, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должно доказать наличие в совокупности следующих элементов: факт нарушения его права, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, обоснованность размера требуемых убытков, факт принятия мер к предотвращению убытков.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.
В ходе рассмотрения настоящего дела с целью определения действительной стоимости восстановительного ремонта по ходатайству истца определением суда первой инстанции от 15.03.2012 назначена экспертиза. Проведение судебной экспертизы поручено экспертам Кондратенко Татьяне Олеговне, Зубко Любови Юрьевне, являющимся членами Специализированной экспертной организации Ростовской центр судебных экспертиз.
При проведении экспертизы, перед экспертами были поставлены следующие вопросы:
1. Каково техническое состояние нежилого помещения общей площадью 129,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский/ул. Тельмана 63/31 на момент проведения экспертизы?
2. Идентично ли техническое состояние помещения, которое зафиксировано на фотоматериалах от 18.09.2011 г. (приложение к акту осмотра помещения от 18.09.2011) определенному экспертом техническому состоянию на момент проведения экспертного исследования?
3. Возможно ли в настоящее время использование по назначению, указанному в договоре аренды нежилых помещений от 03.06.2011 г. нежилого помещения общей площадью 129,5 кв.м, расположенного по адресу: пр. Буденновский/ул. Тельмана 63/31?
4. Если техническое состояние нежилого помещения общей площадью 129,5 кв.м, расположенного по адресу: пр. Буденновский/ул. Тельмана 63/31 не соответствует Акту приема - передачи к договору аренды нежилых помещений от 3 июня 2011 года, то какие виды работ необходимо провести для приведения указанного помещения в первоначальное состояние (на дату заключения договора аренды нежилых помещений от 03.06.2011 г.) и какова стоимость этих работ.
5. Возможно ли использовать на сегодняшний момент по назначению следующие перечисленные в Акте приема - передачи к договору от 3 июня 2011 года системы инженерного обеспечения и оборудование: приточно-вытяжную вентиляцию, включающую воздуховоды, встроенные вентиляторы, подогреватель и пульт управления; электроснабжение, включающее осветительные приборы, розетки, выключатели, электросети, приборы учета; охранную систему с разводкой по помещениям и датчиками движения; пожарную сигнализацию?
6. Соответствовало ли нежилое помещение общей площадью 129,5 кв.м, расположенное по адресу: пр. Буденновский / ул. Тельмана, 63/31, на момент заключения договора аренды нежилых помещений от 03.06.2011 г., строительным нормам и правилам (СНиПам), противопожарным и санитарным нормам, указать характер несоответствий (скрытые либо явные) с определением имел ли возможность арендатор оценить состояние помещения на предмет его соответствия указанным нормам и правилам при его осмотре и принятии по ару приема - передачи 03 июня 2011 и позволяют ли выявленные нарушения (при их наличии) использовать его в соответствии с условиями заключенного договора аренды?
15 октября 2012 года через канцелярию суда поступило экспертное заключение от 10.10.2012 N 0264/Э. В ходе проведения исследований по поставленным вопросам, эксперты пришли к следующим выводам.
На момент натурного обследования техническое состояние нежилого помещения общей площадью 129,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский/ул. Тельмана, 63/31 является неудовлетворительным, не допускает его эксплуатацию в соответствии с функциональным назначением без проведения ремонтно-строительных работ, состояние внутренней отделки (стены, потолок, пол), инженерного оборудования (системы вентиляции, охраны, системы противопожарной безопасности) находятся в неудовлетворительном состоянии.
Экспертами установлено, что техническое состояние помещения, которое зафиксировано на фотоматериалах от 18.09.2011 идентично выявленному экспертами на момент натурного обследования.
На момент проведения экспертизы, а также на момент фиксации технического состояния помещения 18.09.2011, состояние помещения является неудовлетворительным, без проведения ремонтно-восстановительных работ, эксплуатация помещения не представляется возможной.
Стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для приведения исследуемого объекта в первоначальное состояние (на дату заключения договора аренды нежилого помещения от 03.06.2011), рассчитанная в базисных ценах 2011 года с пересчетом в текущие цены на момент исследования (2-ой квартал 2012 года) составляет 1 438 275 рублей.
Судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении эксперта от 10.10.2012 N 0264/Э отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения. В связи с этим, у суда первой инстанции отсутствовали основания для непринятия выводов эксперта в качестве доказательства, подтверждающего причинение ответчиком ущерба истцу на сумму 1 438 275 рублей.
Доказательств несоответствия проведенной экспертизы требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности", ответчик в материалы дела не представил, выводы эксперта документально не опроверг. Само по себе несогласие с выводами эксперта не является достаточным основанием для отказа в принятии заключения эксперта, как доказательства по делу, назначения повторной (дополнительной) экспертизы.
Экспертным заключением установлен одновременно ряд необходимых условий, позволяющих отыскать убытки в виде стоимости восстановительного ремонта. Так, установлен факт неудовлетворительного состояния нежилого помещения, переданного по договору аренды от 03.06.2011, более того, экспертами указано, что техническое состояние помещения было неизменно с момента вскрытия помещения и его осмотра арендодателем 18.09.2011 до проведения натурного обследования экспертами. Установлена рыночная стоимость восстановительных работ, обосновывающая размер требуемых истцом убытков - 1 438 275 рублей.
Ответчик не оспорил демонтаж внутренней отделки и системы инженерного обеспечения и оборудования нежилых помещений, переданных по договору аренды, что является основанием для вывода о наличии причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникшими у истца убытками.
Возражая относительно удовлетворения исковых требований, индивидуальный предприниматель Сухоненко Юлии Геннадьевны, сослалась на невозможность нормальной эксплуатации переданного по договору помещения для организации салона красоты.
Однако изложенный довод ответчика не соответствует условиям заключенного договора аренды нежилого помещения от 03.06.2011.
Так, по условиям договора арендатор обязуется поддерживать арендуемые помещения в исправном состоянии, не допуская порчи имущества арендодателя, а также производит текущий ремонт (пункт 3.4 договора). Арендатор не может производить в помещениях без письменного разрешения арендодателя прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования, а также монтаж оборудования, технологически нарушающего инженерное обеспечение строения в целом, Арендатору не допускается повреждение покрытия стен любыми способами (сверление, пробивание, а также нанесения увечий иными способами).
Более того, в самом тексте договора специально указано, что арендатор обязуется уплатить арендодателю стоимость ремонтных работ, ликвидирующих последствия установки (демонтажа) сплит систем, стеллажей и прочего технологического оборудования, если таковые будут на момент прекращения договора. Стоимость ремонта определяется на основании отчета компетентных организаций (пункт 3.5 договора).
В случае проведения капитального ремонта, арендатор обязуется по истечении срока договора, а также досрочном его расторжении передать арендодателю безвозмездно все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также: улучшения, составляющие принадлежность помещения и неотделимые без вреда для конструкций помещения. Передать в отличном состоянии покрытия стен без дыр, царапин, покрытия потолков покрытия пола. Арендатор оставляет без демонтажа: осветительные прибор, домофон, оборудование приточно-вытяжной вентиляции, пожарной и охранной сигнализации, которые на момент передачи были в рабочем состоянии.
В договоре особо указано, что все дизайнерские и строительные изменения, производимые в помещении, арендатор письменно согласовывает с арендодателем (пункт 3.7 договора).
В передаточном акте от 03.06.2011 спорного нежилого помещения указано, что техническое состояние нежилого помещения позволяет использовать его по назначению.
Целевой характер договора - эксплуатация салона красоты, также согласован сторонами при заключении сделки по аренде.
Тот факт, что при заключении договора аренды от 03.06.2011 нежилые помещения имели скрытые недостатки в виде отделки стен эвакуационного пути нежилого помещения материалами, не соответствующими противопожарным требованиям, что не позволяет использовать указанное помещение для организации салона красоты, не влияет на обоснованность выводов суда первой инстанции относительно незаконности действий арендатора в связи со следующим.
При заключении договора, подписав передаточный акт, ответчик, констатировал факт получение нежилых помещений в согласованном сторонами состоянии.
Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1). В случае если недостатки сданного в аренду имущества были оговорены арендодателем при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, на арендодателя ответственность за указанные недостатки не возлагается (пункт 2).
Из содержания статьи 612 Кодекса следует, что под недостатками, в данном случае, понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что арендатор уведомлял арендодателя о невозможности эксплуатации помещений по назначению, указанному в договоре аренды, принял нежилые помещения без каких-либо замечаний по акту приема-передачи от 03.06.2011, содержавшему детальное описание их технического состояния, в том числе обеспеченность помещения технологическим оборудованием, охранной системой, пожарной сигнализации.
Учитывая изложенное, довод арендатора о невозможности эксплуатации нежилого помещения для целей организации салона не может являться основанием для освобождения арендатора от ответственности за порчу чужого имущества, в виде стоимости восстановительного ремонта.
Стоимость восстановительного ремонта в данном случае является реальным ущербом, причиненным истцу виновными действиями ответчика.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания убытков ввиду доказанности истцом состава правонарушения, необходимого для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности. Данный вывод сделан судом первой инстанции по результатам всестороннего и полного исследования имеющихся в деле доказательств в соответствии с условиями договора от 03.06.2011.
Ответчиком не оспорено наличие повреждений в момент передачи имущества истцу, в связи с освобождением его арендатором. Договором предусмотрена обязанность ответчика проводить ремонт здания, в случае нанесения его конструктивным и отделочным частям увечий.
С учетом изложенного судом первой инстанции правомерно и обоснованно удовлетворено требование истца о взыскании с ответчика стоимости восстановительного ремонта в размере 1 438 275 рублей.
Истцом в составе реального ущерба заявлено о взыскании платы за пользование телефонной связью за период с момента передачи нежилого помещения до освобождения его арендатором в размере 2 037 рублей.
Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что оплата коммунальных платежей, в том числе расходов на электроэнергию, услуги телефонной связи, за воду, канализацию, эксплуатационные расходы производится арендатором арендодателю по показаниям счетчиков и счетов по оплате коммунальных служб.
Истцом представлены счета-фактуры от 30.06.2011, от 31.07.2011, от 31.08.2011, а также платежные документы, свидетельствующие об оплате указанной суммы истцом в счет погашения стоимости услуг телефонной связи в спорном нежилом помещении.
Соответственно, указанные расходы истца являются подтвержденными и обоснованными.
Применительно к убыткам в форме упущенной выгоды, то есть неполученным доходам, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, это лицо должно доказать, что допущенное нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду, и что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления.
Обосновывая наличие реальной возможности извлечения прибыли из использования арендуемых помещений, истец представил в материалы дела заключенные за предыдущие периоды договоры аренды нежилых помещений от 17.03.2009 N 1, от 05.08.2010. Необходимо также учитывать, что при заключении спорного договора аренды истец рассчитывал на срок обязательственных отношений равный трем годам с 03.06.2011 по 17.06.2014 (пункт 5.1 договора).
Кроме того, заявляя требование о взыскании упущенной выгоды, истец исходит из рыночной стоимости аренды за один кв.м в размере 550-700 рублей, нежилого помещения 125-130 кв.м, расположенного в Октябрьском районе города Ростова-на-Дону, в районе улиц: Тельмана и пр. Буденновского (подвальное помещение-евроремонт) за период с сентября 2011 года по ноябрь 2012 года, изложенное подтверждается справкой Торгово-промышленной палаты Ростовской области от 29.11.2012 N 04801/2012/234.
Следует учитывать, что представленные сведения содержат информацию, превышающую те показатели, которые применены истцом при исчислении упущенной выгоды. Так, истцом при расчете упущенной выгоды ежемесячная арендная плата определена в размере 55 000 рублей, тогда как стоимость аренды за аналогичное помещение площадью 129,5 кв.м с учетом сведений ТПП составляет 71 225 рублей ежемесячно.
Представленный истцом расчет упущенной выгоды и подтверждающие его документы верно признаны судом первой инстанции обоснованными, а требования о взыскании убытков в виде неоплаченной арендной платы за период с сентября 2011 по ноябрь 2012 года в размере 660 000 рублей - подлежащими удовлетворению.
Суд апелляционной инстанции отклоняет изложенный в апелляционной жалобе довод о том, что договор аренды нежилого помещения не зарегистрирован в установленном порядке, в связи со следующим.
Поскольку собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям такого пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения положений статей 1102, 1105 Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.
При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.
Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 18 декабря 2012 года по делу N А53-25212/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.А.КУЗНЕЦОВ
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.03.2013 N 15АП-1674/2013 ПО ДЕЛУ N А53-25212/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 марта 2013 г. N 15АП-1674/2013
Дело N А53-25212/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 марта 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецова С.А.
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.
при участии:
от истца: представитель Щербачева М.Л. (доверенность от 10.11.2011)
от ответчика: представитель Абаринова М.Д. (доверенность от 18.02.2013)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сухоненко Юлии Геннадьевны
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 18 декабря 2012 года по делу N А53-25212/2011
по иску индивидуального предпринимателя Петровой Юлии Григорьевны (ОГРН 307616401600021, ИНН 616300164194)
к индивидуальному предпринимателю Сухоненко Юлии Геннадьевне (ОГРН 309619430700018, ИНН 616271069909)
о взыскании убытков,
принятое судьей Захарченко О.П.,
установил:
индивидуальный предприниматель Петрова Юлия Григорьевна (далее - ИП Петрова Ю.Г., истец) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Сухоненко Юлии Геннадьевне (далее - ИП Сухоненко Ю.Г., ответчик) о взыскании 2 100 312 руб. 00 коп. убытков (уточненные исковые требования).
Исковые требования мотивированы причинением истцу убытков вследствие нарушения ответчиком договора аренды нежилого помещения.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2012 иск удовлетворен.
Решение мотивировано причинением истцу убытков вследствие нарушения ответчиком договора аренды нежилого помещения.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2012 отменить, в иске отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство ответчика об отложении судебного заседания и ходатайство экспертной организации об истребовании у ответчика дополнительных документов для проведения строительно-технической экспертизы, не дал надлежащей оценки договору аренды нежилого помещения, заключенному на три года и не зарегистрированному в установленном порядке. Взыскание убытков с ответчика произведено судом первой инстанции без учета всех обстоятельств дела. Суд первой инстанции не принял во внимание возражения ответчика, основанные на невозможности нормальной эксплуатации переданного по договору помещения для организации салона красоты, фактически основываясь на положениях незаключенного договора. Указанное помещение имело ряд существенных недостатков. При этом определение стоимости ремонтно-восстановительных работ производилось без учета физического износа отделочных материалов, а также иных фактических обстоятельств дела. Удовлетворение судом первой инстанции заявленных требований привело к возникновению у истца неосновательного обогащения, поскольку стоимость нового ремонта явно несоразмерна стоимости ремонта, имеющегося в данном помещении на дату сдачи его в аренду ответчику. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что истец, имея намерение сдавать помещение в аренду и получать доход от такой сдачи, предпринял какие-либо меры по скорейшему устранению недостатков и проведению ремонта помещения, поэтому у суда первой инстанции отсутствовали основания для взыскания с ответчика упущенной выгоды.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве.
От истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, в удовлетворении которого судом апелляционной инстанции отказано в связи с тем, что истец не обосновал невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (ч. 2 ст. 268 АПК РФ).
От ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, в удовлетворении которого судом апелляционной инстанции отказано в связи с тем, что ответчик не обосновал невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (ч. 2 ст. 268 АПК РФ).
От ответчика поступило ходатайство о назначении повторной экспертизы, в удовлетворении которого судом апелляционной инстанции отказано в связи с отсутствием предусмотренных ч. 2 ст. 87 АПК РФ оснований для назначения повторной экспертизы, а также в связи с тем, что ответчик не заявлял данное ходатайство в суде первой инстанции, поэтому не вправе заявлять его в суде апелляционной инстанции (ч. 7 ст. 268 АПК РФ).
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 03 июня 2011 года между индивидуальным предпринимателем Петровой Юлией Григорьевной (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Сухоненко Юлией Геннадьевной (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору в возмездное пользование помещения с целью размещения салона красоты, расположенное в домовладении по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр. Буденовский/ул. Тельмана, 63/31, литре "А", общей площадью 129,5 кв.м.
Спорное помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.02.2010 серия 61-АЕ N 376803 (повторное, взамен свидетельства N 288649 серия 61АА от 21.04.2003).
Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что арендодатель в трехдневный срок после подписания настоящего договора передает арендатору указанное нежилое помещение по акту приема-передачи, подписанному представителем арендодателя и арендатора.
Учитывая указанное положение договора, арендуемое помещение передано арендатору на основании акта приема-передачи от 03.06.2011. Из содержания передаточного акта следует, что сторонами при передаче помещения четко указаны технические характеристики объекта аренды. Так сторонами указано, что арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, комнаты NN 1, 2, 3, 4-5-6, 7-8-9-10 в подвале, общей площадью 129,5 кв.м, Литер "А", расположенные по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр. Буденовский/ул. Тельмана, 63/31, кадастровый номер: 61:4:08 19 30:0010:230/10/А:1/135063, а также следующее имущество: подставка металлическая под цветы (стоимостью 2 000 рублей) - 1 шт. Техническое состояние помещения: на стенах стеновые панели и декоративные покрытия без царапин, отверстий и прочих повреждений; окна и двери находятся в рабочем состоянии, повреждений не имеют; на полу линолеум находится в хорошем состоянии, повреждений не имеет; по всему периметру пола половой плинтус целый и повреждений не имеет; потолок находится в хорошем состоянии, повреждений не имеет; на потолке осветительные приборы исправны и в рабочем состоянии (все лампочки работают и на месте). Розетки, выключатели целые и в рабочем состоянии; водяные, тепловые и электросети находятся в рабочем состоянии; приборы учета находятся в рабочем состоянии; салолифт (насосная канализационная установка) целый и в рабочем состоянии; вентиляция приточно-вытяжная: воздуховоды, встроенные вентиляторы, подогреватель и пульт управления целые, в рабочем состоянии; домофон в рабочем состоянии; охранная система разведенная по помещению с датчиками движения; пожарная сигнализация в рабочем состоянии; унитаз, раковина, смеситель, зеркала целые (без сколов и трещин) в рабочем состоянии. Техническое состояние нежилого помещения позволяет использовать его по назначению.
Договор аренды был заключен на срок с 03.06.2011 по 17.06.2014 (пункт 5.1 договора).
Пунктом 4.1 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязуется уплачивать арендодателю за пользование указанным помещением, в течение установленного настоящим договором срока арендную плату в следующем размере: за первый год аренды с 17.06.2011 по 17.06.2012 по 55 000 рублей ежемесячно; за второй год аренды с 17.06.2012 по 17.06.2013 по 61 000 рублей ежемесячно; за третий год аренды с 17.06.2013 по 17.06.2014 по 67 000 рублей ежемесячно.
С 03.06.2011 по 17.07.2011 арендатор освобождается от внесения арендной платы за помещение, но ответственность за сохранность и правильную эксплуатацию помещения остается за арендатором.
Согласно пункту 4.4 договора арендатор обязуется оплатить аванс за два месяца эксплуатации спорного помещения с 17.07.2011 по 17.09.2011 сумму 110 000 рублей.
17 сентября 2011 года арендодатель, руководствуясь пунктом 3.2 договора, на основании которого ему предоставлено право беспрепятственного доступа в арендуемое помещение, явился в нежилое помещение для проверки его состояния. Однако доступ в помещение арендатором обеспечен не был.
18 сентября 2011 года в присутствии свидетелей нежилое помещение арендодателем было вскрыто, о чем составлен акт осмотра, из содержания которого следует, что индивидуальный предприниматель Сухоненко О.Г. в помещении не находится, освободив его без каких-либо уведомлений собственника.
В ходе осмотра комиссией в составе собственника нежилого помещения установлено, что арендатором осуществлены демонтажные работы, в результате которых помещение оказалось в непригодном для использования состоянии, а именно: в помещении полностью снята вся ранее имевшаяся отделка; демонтированы все коммуникации; демонтированы панели на стенах и потолке; снято линолеумовое покрытие и плинтуса на лестнице полностью сбита плитка и сняты поручни; сбита штукатурка под панелями, в результате чего оказалась повреждена электрическая разводка, которая также частично демонтирована; утепление под панелями при входе в помещение отсутствует; полностью демонтирована система вентиляции; демонтированы охранная система, противопожарная сигнализация, телефонные линии, домофон, сняты осветительные приборы, и осветительная фурнитура (включатели, розетки). Все демонтированные отделочные материалы отсутствуют (вывезены из помещения).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая решение, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков, возможно при доказанности совокупности нескольких условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков. При этом для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований.
Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами. Для возложения на лицо обязанности по возмещению убытков по правилам статьей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, требующее их возмещения, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должно доказать наличие в совокупности следующих элементов: факт нарушения его права, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, обоснованность размера требуемых убытков, факт принятия мер к предотвращению убытков.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.
В ходе рассмотрения настоящего дела с целью определения действительной стоимости восстановительного ремонта по ходатайству истца определением суда первой инстанции от 15.03.2012 назначена экспертиза. Проведение судебной экспертизы поручено экспертам Кондратенко Татьяне Олеговне, Зубко Любови Юрьевне, являющимся членами Специализированной экспертной организации Ростовской центр судебных экспертиз.
При проведении экспертизы, перед экспертами были поставлены следующие вопросы:
1. Каково техническое состояние нежилого помещения общей площадью 129,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский/ул. Тельмана 63/31 на момент проведения экспертизы?
2. Идентично ли техническое состояние помещения, которое зафиксировано на фотоматериалах от 18.09.2011 г. (приложение к акту осмотра помещения от 18.09.2011) определенному экспертом техническому состоянию на момент проведения экспертного исследования?
3. Возможно ли в настоящее время использование по назначению, указанному в договоре аренды нежилых помещений от 03.06.2011 г. нежилого помещения общей площадью 129,5 кв.м, расположенного по адресу: пр. Буденновский/ул. Тельмана 63/31?
4. Если техническое состояние нежилого помещения общей площадью 129,5 кв.м, расположенного по адресу: пр. Буденновский/ул. Тельмана 63/31 не соответствует Акту приема - передачи к договору аренды нежилых помещений от 3 июня 2011 года, то какие виды работ необходимо провести для приведения указанного помещения в первоначальное состояние (на дату заключения договора аренды нежилых помещений от 03.06.2011 г.) и какова стоимость этих работ.
5. Возможно ли использовать на сегодняшний момент по назначению следующие перечисленные в Акте приема - передачи к договору от 3 июня 2011 года системы инженерного обеспечения и оборудование: приточно-вытяжную вентиляцию, включающую воздуховоды, встроенные вентиляторы, подогреватель и пульт управления; электроснабжение, включающее осветительные приборы, розетки, выключатели, электросети, приборы учета; охранную систему с разводкой по помещениям и датчиками движения; пожарную сигнализацию?
6. Соответствовало ли нежилое помещение общей площадью 129,5 кв.м, расположенное по адресу: пр. Буденновский / ул. Тельмана, 63/31, на момент заключения договора аренды нежилых помещений от 03.06.2011 г., строительным нормам и правилам (СНиПам), противопожарным и санитарным нормам, указать характер несоответствий (скрытые либо явные) с определением имел ли возможность арендатор оценить состояние помещения на предмет его соответствия указанным нормам и правилам при его осмотре и принятии по ару приема - передачи 03 июня 2011 и позволяют ли выявленные нарушения (при их наличии) использовать его в соответствии с условиями заключенного договора аренды?
15 октября 2012 года через канцелярию суда поступило экспертное заключение от 10.10.2012 N 0264/Э. В ходе проведения исследований по поставленным вопросам, эксперты пришли к следующим выводам.
На момент натурного обследования техническое состояние нежилого помещения общей площадью 129,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский/ул. Тельмана, 63/31 является неудовлетворительным, не допускает его эксплуатацию в соответствии с функциональным назначением без проведения ремонтно-строительных работ, состояние внутренней отделки (стены, потолок, пол), инженерного оборудования (системы вентиляции, охраны, системы противопожарной безопасности) находятся в неудовлетворительном состоянии.
Экспертами установлено, что техническое состояние помещения, которое зафиксировано на фотоматериалах от 18.09.2011 идентично выявленному экспертами на момент натурного обследования.
На момент проведения экспертизы, а также на момент фиксации технического состояния помещения 18.09.2011, состояние помещения является неудовлетворительным, без проведения ремонтно-восстановительных работ, эксплуатация помещения не представляется возможной.
Стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для приведения исследуемого объекта в первоначальное состояние (на дату заключения договора аренды нежилого помещения от 03.06.2011), рассчитанная в базисных ценах 2011 года с пересчетом в текущие цены на момент исследования (2-ой квартал 2012 года) составляет 1 438 275 рублей.
Судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении эксперта от 10.10.2012 N 0264/Э отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения. В связи с этим, у суда первой инстанции отсутствовали основания для непринятия выводов эксперта в качестве доказательства, подтверждающего причинение ответчиком ущерба истцу на сумму 1 438 275 рублей.
Доказательств несоответствия проведенной экспертизы требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности", ответчик в материалы дела не представил, выводы эксперта документально не опроверг. Само по себе несогласие с выводами эксперта не является достаточным основанием для отказа в принятии заключения эксперта, как доказательства по делу, назначения повторной (дополнительной) экспертизы.
Экспертным заключением установлен одновременно ряд необходимых условий, позволяющих отыскать убытки в виде стоимости восстановительного ремонта. Так, установлен факт неудовлетворительного состояния нежилого помещения, переданного по договору аренды от 03.06.2011, более того, экспертами указано, что техническое состояние помещения было неизменно с момента вскрытия помещения и его осмотра арендодателем 18.09.2011 до проведения натурного обследования экспертами. Установлена рыночная стоимость восстановительных работ, обосновывающая размер требуемых истцом убытков - 1 438 275 рублей.
Ответчик не оспорил демонтаж внутренней отделки и системы инженерного обеспечения и оборудования нежилых помещений, переданных по договору аренды, что является основанием для вывода о наличии причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникшими у истца убытками.
Возражая относительно удовлетворения исковых требований, индивидуальный предприниматель Сухоненко Юлии Геннадьевны, сослалась на невозможность нормальной эксплуатации переданного по договору помещения для организации салона красоты.
Однако изложенный довод ответчика не соответствует условиям заключенного договора аренды нежилого помещения от 03.06.2011.
Так, по условиям договора арендатор обязуется поддерживать арендуемые помещения в исправном состоянии, не допуская порчи имущества арендодателя, а также производит текущий ремонт (пункт 3.4 договора). Арендатор не может производить в помещениях без письменного разрешения арендодателя прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования, а также монтаж оборудования, технологически нарушающего инженерное обеспечение строения в целом, Арендатору не допускается повреждение покрытия стен любыми способами (сверление, пробивание, а также нанесения увечий иными способами).
Более того, в самом тексте договора специально указано, что арендатор обязуется уплатить арендодателю стоимость ремонтных работ, ликвидирующих последствия установки (демонтажа) сплит систем, стеллажей и прочего технологического оборудования, если таковые будут на момент прекращения договора. Стоимость ремонта определяется на основании отчета компетентных организаций (пункт 3.5 договора).
В случае проведения капитального ремонта, арендатор обязуется по истечении срока договора, а также досрочном его расторжении передать арендодателю безвозмездно все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также: улучшения, составляющие принадлежность помещения и неотделимые без вреда для конструкций помещения. Передать в отличном состоянии покрытия стен без дыр, царапин, покрытия потолков покрытия пола. Арендатор оставляет без демонтажа: осветительные прибор, домофон, оборудование приточно-вытяжной вентиляции, пожарной и охранной сигнализации, которые на момент передачи были в рабочем состоянии.
В договоре особо указано, что все дизайнерские и строительные изменения, производимые в помещении, арендатор письменно согласовывает с арендодателем (пункт 3.7 договора).
В передаточном акте от 03.06.2011 спорного нежилого помещения указано, что техническое состояние нежилого помещения позволяет использовать его по назначению.
Целевой характер договора - эксплуатация салона красоты, также согласован сторонами при заключении сделки по аренде.
Тот факт, что при заключении договора аренды от 03.06.2011 нежилые помещения имели скрытые недостатки в виде отделки стен эвакуационного пути нежилого помещения материалами, не соответствующими противопожарным требованиям, что не позволяет использовать указанное помещение для организации салона красоты, не влияет на обоснованность выводов суда первой инстанции относительно незаконности действий арендатора в связи со следующим.
При заключении договора, подписав передаточный акт, ответчик, констатировал факт получение нежилых помещений в согласованном сторонами состоянии.
Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1). В случае если недостатки сданного в аренду имущества были оговорены арендодателем при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, на арендодателя ответственность за указанные недостатки не возлагается (пункт 2).
Из содержания статьи 612 Кодекса следует, что под недостатками, в данном случае, понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что арендатор уведомлял арендодателя о невозможности эксплуатации помещений по назначению, указанному в договоре аренды, принял нежилые помещения без каких-либо замечаний по акту приема-передачи от 03.06.2011, содержавшему детальное описание их технического состояния, в том числе обеспеченность помещения технологическим оборудованием, охранной системой, пожарной сигнализации.
Учитывая изложенное, довод арендатора о невозможности эксплуатации нежилого помещения для целей организации салона не может являться основанием для освобождения арендатора от ответственности за порчу чужого имущества, в виде стоимости восстановительного ремонта.
Стоимость восстановительного ремонта в данном случае является реальным ущербом, причиненным истцу виновными действиями ответчика.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания убытков ввиду доказанности истцом состава правонарушения, необходимого для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности. Данный вывод сделан судом первой инстанции по результатам всестороннего и полного исследования имеющихся в деле доказательств в соответствии с условиями договора от 03.06.2011.
Ответчиком не оспорено наличие повреждений в момент передачи имущества истцу, в связи с освобождением его арендатором. Договором предусмотрена обязанность ответчика проводить ремонт здания, в случае нанесения его конструктивным и отделочным частям увечий.
С учетом изложенного судом первой инстанции правомерно и обоснованно удовлетворено требование истца о взыскании с ответчика стоимости восстановительного ремонта в размере 1 438 275 рублей.
Истцом в составе реального ущерба заявлено о взыскании платы за пользование телефонной связью за период с момента передачи нежилого помещения до освобождения его арендатором в размере 2 037 рублей.
Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что оплата коммунальных платежей, в том числе расходов на электроэнергию, услуги телефонной связи, за воду, канализацию, эксплуатационные расходы производится арендатором арендодателю по показаниям счетчиков и счетов по оплате коммунальных служб.
Истцом представлены счета-фактуры от 30.06.2011, от 31.07.2011, от 31.08.2011, а также платежные документы, свидетельствующие об оплате указанной суммы истцом в счет погашения стоимости услуг телефонной связи в спорном нежилом помещении.
Соответственно, указанные расходы истца являются подтвержденными и обоснованными.
Применительно к убыткам в форме упущенной выгоды, то есть неполученным доходам, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, это лицо должно доказать, что допущенное нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду, и что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления.
Обосновывая наличие реальной возможности извлечения прибыли из использования арендуемых помещений, истец представил в материалы дела заключенные за предыдущие периоды договоры аренды нежилых помещений от 17.03.2009 N 1, от 05.08.2010. Необходимо также учитывать, что при заключении спорного договора аренды истец рассчитывал на срок обязательственных отношений равный трем годам с 03.06.2011 по 17.06.2014 (пункт 5.1 договора).
Кроме того, заявляя требование о взыскании упущенной выгоды, истец исходит из рыночной стоимости аренды за один кв.м в размере 550-700 рублей, нежилого помещения 125-130 кв.м, расположенного в Октябрьском районе города Ростова-на-Дону, в районе улиц: Тельмана и пр. Буденновского (подвальное помещение-евроремонт) за период с сентября 2011 года по ноябрь 2012 года, изложенное подтверждается справкой Торгово-промышленной палаты Ростовской области от 29.11.2012 N 04801/2012/234.
Следует учитывать, что представленные сведения содержат информацию, превышающую те показатели, которые применены истцом при исчислении упущенной выгоды. Так, истцом при расчете упущенной выгоды ежемесячная арендная плата определена в размере 55 000 рублей, тогда как стоимость аренды за аналогичное помещение площадью 129,5 кв.м с учетом сведений ТПП составляет 71 225 рублей ежемесячно.
Представленный истцом расчет упущенной выгоды и подтверждающие его документы верно признаны судом первой инстанции обоснованными, а требования о взыскании убытков в виде неоплаченной арендной платы за период с сентября 2011 по ноябрь 2012 года в размере 660 000 рублей - подлежащими удовлетворению.
Суд апелляционной инстанции отклоняет изложенный в апелляционной жалобе довод о том, что договор аренды нежилого помещения не зарегистрирован в установленном порядке, в связи со следующим.
Поскольку собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям такого пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения положений статей 1102, 1105 Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.
При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.
Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 18 декабря 2012 года по делу N А53-25212/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.А.КУЗНЕЦОВ
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)