Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Носач Е.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вересовой А.В.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "ЭлектроМаркет" генерального директора Клинова А.П., Семеновой Т.Н. по доверенности от 01.04.2013, от общества с ограниченной ответственностью "проект: Псков" Вагановой Г.К. по доверенности от 08.02.2013, Гайдадиной Л.В. по доверенности от 13.05.2013, от общества с ограниченной ответственностью "Гарантия-Сервис" Бодрова А.Н. по доверенности от 15.03.2013, от общества с ограниченной ответственностью "ТКНП" Бодрова А.Н. по доверенности от 28.08.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам суда первой инстанции дело N А52-3874/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью "ЭлектроМаркет" к обществу с ограниченной ответственностью "проект: Псков" о возложении обязанности по передаче имущественных прав на квартиры, при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Гарантия-Сервис" и общества с ограниченной ответственностью "ТКНП",
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЭлектроМаркет" (ОГРН 1036000311632; далее - ООО "ЭлектроМаркет") обратилось в Арбитражный суд Псковской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "проект: Псков" (ОГРН 1046000315900; далее - ООО "проект: Псков") о возложении на ответчика обязанности по передаче имущественных прав на квартиру N 4-28, площадью 38,45 кв. м, квартиру N 8-7, площадью 32,86 кв. м, квартиру N 4-24, площадью 66,70 кв. м, в жилом доме по улице Народной, 15, в городе Пскове.
Определением суда от 21 сентября 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "РСУ-М" (ОГРН 1036000316824; далее - ООО "РСУ-М").
Решением суда от 28 ноября 2012 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд обязал ООО "проект: Псков" в 20-дневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу передать ООО "ЭлектроМаркет" имущественные права на квартиру N 4-28, площадью 38,45 кв. м, квартиру N 8-7, площадью 32,86 кв. м, квартиру N 4-24, площадью 66,70 кв. м, в жилом доме по улице Народной, 15, в городе Пскове. С ООО "проект: Псков" в доход федерального бюджета взыскано 4000 руб. государственной пошлины.
Общество с ограниченной ответственностью "Гарантия-Сервис" (ОГРН 1117847379187; далее - ООО "Гарантия-Сервис") с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило его отменить и прекратить производство по делу. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. ООО "Гарантия-Сервис" является правопреемником ООО "РСУ-М", которое было реорганизовано в форме слияния в соответствии с передаточным актом. ООО "РСУ-М" было исключено из Единого государственного реестра юридических лиц 09.09.2011 и с этой даты ООО "Гарантия-Сервис" начало свою деятельность. Вместе с тем к участию в настоящем деле ООО "Гарантия-Сервис" не привлекалось, о времени и месте судебного заседания не было извещено. Суд первой инстанции неполно исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела. В настоящий момент существует спор о правах на однокомнатную квартиру 4-28, площадью 38,45 кв. м. На момент начала реорганизации ООО "РСУ-М" истцом было выполнено работ всего на сумму 2 750 800 руб., что соответствует правам на 84,64 кв. м. В связи с этим истец был предупрежден о том, что сумма выполненных работ не соответствует метражу передаваемых прав и о необходимости внесения изменений в договор (в дополнительное соглашение), однако ООО "ЭлектроМаркет" уклонилось от внесения таких изменений. Таким образом, истец был предупрежден о том, что права на однокомнатную квартиру 4-28, площадью 38,45 кв. м, были зарезервированы и переданы ООО "ТКНП". Также апеллянт указывает на то, что заключенный истцом и ответчиком договор уступки прав (цессии) от 20.07.2011 не имеет юридических последствий для ООО "Гарантия-Сервис", так как дебиторская задолженность от ООО "РСУ-М" в сумме 2 750 800 руб. выполненных истцом работ в передаточном акте отсутствует.
ООО "ЭлектроМаркет" в отзыве просило апелляционную коллегию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В силу части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 названного Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
В судебном заседании, состоявшемся 18.02.2013, при применении апелляционным судом части 6 статьи 268 АПК РФ установлено основание, предусмотренное пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ, связанное с принятием судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Поскольку принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, в силу пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ является безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционный суд определением от 18.02.2013 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции; привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Гарантия-Сервис" и ООО "ТКНП".
ООО "ЭлектроМаркет" в судебном заседании 15.05.2013, в связи с заключением с ООО "проект: Псков" договора участия в долевом строительстве N С1/4-24-П от 23.11.2012, уточнило исковые требования, просит суд обязать ООО "проект: Псков" в 20-дневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу передать ООО "ЭлектроМаркет" имущественные права на квартиру N 428 площадью 38,13 кв. м, квартиру 807 площадью 33,16 кв. м, квартиру 424 площадью 66,37 кв. м в жилом доме по улице Народной 15 в городе Пскове.
Уточнение иска апелляционным судом принято.
В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования с учетом их уточнения.
Представители ответчика в судебном заседании не возражали против удовлетворения иска.
Представитель ООО "Гарантия-Сервис" и ООО "ТКНП" в судебном заседании заявил, что в настоящий момент существует спор о правах на однокомнатную квартиру 428, поскольку между ООО "ТКНП" и ООО "РСУ" заключен договор уступки прав (цессии) от 06.09.2011 N 09/09/03 (с дополнительным соглашением к нему от 08.09.2011), в соответствии с которым к ООО "ТКНП" перешло право требования у ООО "проект: Псков" прав на указанную квартиру. В настоящий момент самостоятельных требований в отношении данной квартиры ООО "ТКНП" не заявляет, поскольку жилой дом по улице Народной 15 в городе Пскове не введен в эксплуатацию.
Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, ООО "проект: Псков" (заказчик) и ООО "РСУ-М" (подрядчик) 10.08.2010 заключили договор подряда на строительство жилого дома, по условиям которого подрядчик в счет оговоренной стоимости по заданию заказчика обязался выполнить строительно-монтажные работы по строительству 9-этажного жилого дома по адресу: город Псков, улица Народная, дом 15 (далее - объект), в соответствии с условиями договора подряда, набором работ, графиками строительства, утвержденными обеими сторонами, и проектно-сметной документацией, СНиП и ТУ.
Сроки выполнения работ определяются поэтапными графиками, которые являются неотъемлемой частью договора подряда (пункт 1.2).
Согласно пункту 2.1 договора ориентировочная стоимость выполняемых подрядчиком работ составляет 120 000 000 руб. и определяется по расценкам, согласованным сторонами в приложениях к договору.
Дополнительным соглашением от 01.06.2011 к договору подряда согласовано изложение пункта 2.3 договора подряда в следующей редакции: "500 000 руб. уплачивается в качестве аванса в течение десяти дней с момента подписания договора; 70% стоимости оплачиваются по факту выполнения работ путем передачи прав на жилые и нежилые помещения, входящие в объект, исходя из цены одного квадратного метра жилых помещений, равной 28 900 руб., цена одного квадратного метра нежилых помещений согласовывается с заказчиком дополнительно. По соглашению сторон в счет оплаты указанных 70% стоимости фактически выполненных работ оплата может быть произведена денежными средствами, либо иным способом, не противоречащим законодательству; 30% оплачивается по факту выполнения работ путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет подрядчика".
ООО "проект: Псков" соглашениями N 1 и N 2 от 01.07.2011 зарезервировало за ООО "РСУ-М" для передачи в оплату выполненных подрядных работ жилые помещения, в том числе помещения со строительными номерами 8-7, 4-28, 4-24.
В соответствии с договором субподряда от 10.11.2010 N 228, заключенным ООО "РСУ-М" (Генподрядчик) и ООО "ЭлектроМаркет" (Субподрядчик), истец выполнил на объекте - жилой дом, находящийся по адресу: г. Псков, ул. Народная, д. 15, работы по электромонтажу, электроосвещению, молниезащите, уравниванию потенциалов. Всего сумма выполненных работ и поставленных материалов составила 2 750 800 руб., что подтверждается актом сверки расчетов между ООО "РСУ-М" и ООО "ЭлектроМаркет" (т. 1, л. 11).
Далее, ООО "РСУ-М" и ООО "ЭлектроМаркет" заключили дополнительное соглашение N 1 от 10.02.2011 к договору субподряда от 10.11.2010 N 228, по которому в счет оплаты выполненных работ 50% оплачиваются передачей прав на жилые и нежилые помещения, входящие в объект договора строительного подряда, заключенного ООО "проект: Псков" и ООО "РСУ-М", исходя из цены 1 кв. м - 32 500 руб., а именно на квартиры: N 4-28, площадью 38,45 кв. м, N 8-7, площадью 32,86 кв. м, N 4-24, площадью 66,70 кв. м (т. 1, л. 18).
Субподрядные работы ООО "РСУ-М" не оплатило, а 09.09.2011 последнее было исключено из Единого государственного реестра юридических лиц в связи с реорганизацией в форме слияния. Правопреемником стало ООО "Гарантия-Сервис".
Ответчиком в адрес ООО "РСУ-М" была направлена претензия с предложением приступить к устранению недоделок в срок до 25.10.2011 с приложением перечня замечаний к выполненным работам на объекте: "Реконструкция недостроенного здания под жилой комплекс по ул. Народной, 15, в г. Пскове", в т.ч. замечаний к работам, выполненным истцом, а именно, работам по восстановлению внутреннего электроосвещения и силовому электрооборудованию. ООО "РСУ-М" уклонилось от устранения недостатков выполненных работ.
ООО "проект: Псков" с целью исправления некачественного выполнения ООО "РСУ-М" работ с истцом напрямую был заключен договор подряда от 15.01.2012 N 229 на сумму 1 734 525 руб. Истец выполнил все работы в соответствии с условиями и требованиями договора, по внутреннему электроосвещению и силовому электрооборудованию, согласно актов формы КС-2 N 1, КС-3 N 1 от 02.04.2012.
В пункте 2.4 договора подряда от 15.01.2012 N 229 (т. 1, л. 21) ООО "ЭлектроМаркет" и ООО "проект: Псков" оговорили возможность оплаты выполненных работ кроме денежных средств иным способом, не противоречащим законодательству, в том числе передачей прав на жилые и нежилые помещения.
20.07.2012 ООО "ЭлектроМаркет" (Цедент) и ООО "проект: Псков" (Цессионарий) заключили договор уступки права (цессии), в соответствии с которым Цедент уступает, а Цессионарий принимает право требования в части 2 750 800 руб. от ООО "Гарантия-Сервис" задолженности по договору от 10.11.2010 N 228 в соответствии с актом взаимных расчетов, подписанным сторонами по состоянию на 31.08.2011, на общую сумму 2 750 800 руб., в предусмотренной дополнительным соглашением N 1 к договору подряда от 10.11.2010 N 228 форме обязанности ООО "Гарантия-Сервис" передачи прав на следующие квартиры на сумму 2 317 575 руб.: квартира N 4-28, площадью 38,45 кв. м, квартира N 8-7, площадью 32,86 кв. м, в жилом доме по улице Народной, 15, в городе Пскове. Остаток 433 225 руб. Цессионарий перечисляет на расчетный счет Цедента (т. 1, л. 30 - 32).
Согласно пункту 1.2 договора уступки прав (цессии) от 20.07.2012 за уступаемые права (требования) Цессионарий обязуется заключить с Цедентом договоры долевого участия в строительстве квартир в жилом доме, находящемся по адресу: г. Псков, ул. Народная, д. 15, в отношении квартиры N 4-28, площадью 38,45 кв. м, квартиры N 8-7, площадью 32,86 кв. м.
Договор долевого участия в строительстве N С1/4-24-П заключен между ООО "ЭлектроМаркет" (Дольщик) и ООО "проект: Псков" (Застройщик) 23.11.2012 (зарегистрирован в установленном законом порядке 27.11.2012).
Согласно указанному договору Застройщик обязуется в срок до 01.12.2012 своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой многоквартирный дом по адресу: г. Псков, ул. Народная, д. 15 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого многоквартирного дома передать дольщику в собственность три квартиры: однокомнатную квартиру N 428, однокомнатную квартиру N 807 и двухкомнатную квартиру N 424 в указанном многоквартирном доме, а Дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию указанного многоквартирного дома (т. 1, л. 178 - 184).
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ относимость, допустимость и достоверность каждого представленного доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска исходя из следующего.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности возникают вследствие иных действий граждан и юридических лиц (подпункт 8 пункта 1 статьи 8 Кодекса).
В соответствии с главой 14 Гражданского кодекса Российской Федерации основаниями приобретения права собственности являются те юридические факты, с которыми закон связывает возникновение этого права. Для приобретения права собственности необходимо существование вещи, которая может быть собственностью, выражение воли лица приобрести в собственность эту вещь и другие предусмотренные законом обстоятельства (основания).
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 6 постановления Пленума от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
В силу пункта 5 указанного Постановления Пленума, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Заявленные истцом требования о признании имущественных прав на квартиры направлены на понуждение к исполнению обязанности по передаче вещи.
Вместе с тем, стороны не оспаривают, что на момент предъявления иска и рассмотрения данного спора в суде, жилой дом N 15 по улице Народной в городе Пскове не введен в эксплуатацию, действие разрешения на строительство продлено до 01.07.2013.
Наличие заключенного между сторонами договора долевого участия в строительстве N С1/4-24-П от 23.11.2012 также не является основанием для удовлетворения настоящего иска.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве), по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства недвижимое имущество - в данном споре квартиры.
При неисполнении застройщиком указанного договора и наличии у него объекта незавершенного строительства у участников долевого строительства существует обязательственное требование к застройщику, но не возникает право собственности на этот объект или его часть.
Договор долевого участия в строительстве заключается по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве", до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения).
До момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права.
В соответствии с разъяснениями, данными высшей судебной инстанцией в абзаце третьем пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам части 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.
По смыслу части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для государственной регистрации права собственности участника строительства на объект долевого строительства (часть 2 статьи 16 Закона о долевом участии в строительстве).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
Многоквартирный жилой дом, в состав которого входят спорные квартиры, в эксплуатацию в установленном законом порядке не введен.
Учитывая незавершенность строительства многоквартирного дома, право собственности у ООО "ЭлектроМаркет", как участника долевого строительства, не возникло.
Защита прав истца путем предъявления требования о передаче спорных квартир возможна только в случае, когда строительство объекта, в котором расположено недвижимое имущество, завершено и он введен в эксплуатацию. В настоящем случае эти обстоятельства отсутствуют.
На основании изложенного, иск удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение дела и апелляционной жалобы подлежат распределению в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 110, 266, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Псковской области от 28 ноября 2012 года по делу N А52-3874/2012 отменить.
В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "ЭлектроМаркет" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЭлектроМаркет" в доход федерального бюджета 4000 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЭлектроМаркет" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Гарантия-Сервис" 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Председательствующий
А.Н.ШАДРИНА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Е.В.НОСАЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.05.2013 ПО ДЕЛУ N А52-3874/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 мая 2013 г. по делу N А52-3874/2012
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Носач Е.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вересовой А.В.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "ЭлектроМаркет" генерального директора Клинова А.П., Семеновой Т.Н. по доверенности от 01.04.2013, от общества с ограниченной ответственностью "проект: Псков" Вагановой Г.К. по доверенности от 08.02.2013, Гайдадиной Л.В. по доверенности от 13.05.2013, от общества с ограниченной ответственностью "Гарантия-Сервис" Бодрова А.Н. по доверенности от 15.03.2013, от общества с ограниченной ответственностью "ТКНП" Бодрова А.Н. по доверенности от 28.08.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам суда первой инстанции дело N А52-3874/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью "ЭлектроМаркет" к обществу с ограниченной ответственностью "проект: Псков" о возложении обязанности по передаче имущественных прав на квартиры, при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Гарантия-Сервис" и общества с ограниченной ответственностью "ТКНП",
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЭлектроМаркет" (ОГРН 1036000311632; далее - ООО "ЭлектроМаркет") обратилось в Арбитражный суд Псковской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "проект: Псков" (ОГРН 1046000315900; далее - ООО "проект: Псков") о возложении на ответчика обязанности по передаче имущественных прав на квартиру N 4-28, площадью 38,45 кв. м, квартиру N 8-7, площадью 32,86 кв. м, квартиру N 4-24, площадью 66,70 кв. м, в жилом доме по улице Народной, 15, в городе Пскове.
Определением суда от 21 сентября 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "РСУ-М" (ОГРН 1036000316824; далее - ООО "РСУ-М").
Решением суда от 28 ноября 2012 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд обязал ООО "проект: Псков" в 20-дневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу передать ООО "ЭлектроМаркет" имущественные права на квартиру N 4-28, площадью 38,45 кв. м, квартиру N 8-7, площадью 32,86 кв. м, квартиру N 4-24, площадью 66,70 кв. м, в жилом доме по улице Народной, 15, в городе Пскове. С ООО "проект: Псков" в доход федерального бюджета взыскано 4000 руб. государственной пошлины.
Общество с ограниченной ответственностью "Гарантия-Сервис" (ОГРН 1117847379187; далее - ООО "Гарантия-Сервис") с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило его отменить и прекратить производство по делу. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. ООО "Гарантия-Сервис" является правопреемником ООО "РСУ-М", которое было реорганизовано в форме слияния в соответствии с передаточным актом. ООО "РСУ-М" было исключено из Единого государственного реестра юридических лиц 09.09.2011 и с этой даты ООО "Гарантия-Сервис" начало свою деятельность. Вместе с тем к участию в настоящем деле ООО "Гарантия-Сервис" не привлекалось, о времени и месте судебного заседания не было извещено. Суд первой инстанции неполно исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела. В настоящий момент существует спор о правах на однокомнатную квартиру 4-28, площадью 38,45 кв. м. На момент начала реорганизации ООО "РСУ-М" истцом было выполнено работ всего на сумму 2 750 800 руб., что соответствует правам на 84,64 кв. м. В связи с этим истец был предупрежден о том, что сумма выполненных работ не соответствует метражу передаваемых прав и о необходимости внесения изменений в договор (в дополнительное соглашение), однако ООО "ЭлектроМаркет" уклонилось от внесения таких изменений. Таким образом, истец был предупрежден о том, что права на однокомнатную квартиру 4-28, площадью 38,45 кв. м, были зарезервированы и переданы ООО "ТКНП". Также апеллянт указывает на то, что заключенный истцом и ответчиком договор уступки прав (цессии) от 20.07.2011 не имеет юридических последствий для ООО "Гарантия-Сервис", так как дебиторская задолженность от ООО "РСУ-М" в сумме 2 750 800 руб. выполненных истцом работ в передаточном акте отсутствует.
ООО "ЭлектроМаркет" в отзыве просило апелляционную коллегию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В силу части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 названного Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
В судебном заседании, состоявшемся 18.02.2013, при применении апелляционным судом части 6 статьи 268 АПК РФ установлено основание, предусмотренное пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ, связанное с принятием судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Поскольку принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, в силу пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ является безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционный суд определением от 18.02.2013 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции; привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Гарантия-Сервис" и ООО "ТКНП".
ООО "ЭлектроМаркет" в судебном заседании 15.05.2013, в связи с заключением с ООО "проект: Псков" договора участия в долевом строительстве N С1/4-24-П от 23.11.2012, уточнило исковые требования, просит суд обязать ООО "проект: Псков" в 20-дневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу передать ООО "ЭлектроМаркет" имущественные права на квартиру N 428 площадью 38,13 кв. м, квартиру 807 площадью 33,16 кв. м, квартиру 424 площадью 66,37 кв. м в жилом доме по улице Народной 15 в городе Пскове.
Уточнение иска апелляционным судом принято.
В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования с учетом их уточнения.
Представители ответчика в судебном заседании не возражали против удовлетворения иска.
Представитель ООО "Гарантия-Сервис" и ООО "ТКНП" в судебном заседании заявил, что в настоящий момент существует спор о правах на однокомнатную квартиру 428, поскольку между ООО "ТКНП" и ООО "РСУ" заключен договор уступки прав (цессии) от 06.09.2011 N 09/09/03 (с дополнительным соглашением к нему от 08.09.2011), в соответствии с которым к ООО "ТКНП" перешло право требования у ООО "проект: Псков" прав на указанную квартиру. В настоящий момент самостоятельных требований в отношении данной квартиры ООО "ТКНП" не заявляет, поскольку жилой дом по улице Народной 15 в городе Пскове не введен в эксплуатацию.
Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, ООО "проект: Псков" (заказчик) и ООО "РСУ-М" (подрядчик) 10.08.2010 заключили договор подряда на строительство жилого дома, по условиям которого подрядчик в счет оговоренной стоимости по заданию заказчика обязался выполнить строительно-монтажные работы по строительству 9-этажного жилого дома по адресу: город Псков, улица Народная, дом 15 (далее - объект), в соответствии с условиями договора подряда, набором работ, графиками строительства, утвержденными обеими сторонами, и проектно-сметной документацией, СНиП и ТУ.
Сроки выполнения работ определяются поэтапными графиками, которые являются неотъемлемой частью договора подряда (пункт 1.2).
Согласно пункту 2.1 договора ориентировочная стоимость выполняемых подрядчиком работ составляет 120 000 000 руб. и определяется по расценкам, согласованным сторонами в приложениях к договору.
Дополнительным соглашением от 01.06.2011 к договору подряда согласовано изложение пункта 2.3 договора подряда в следующей редакции: "500 000 руб. уплачивается в качестве аванса в течение десяти дней с момента подписания договора; 70% стоимости оплачиваются по факту выполнения работ путем передачи прав на жилые и нежилые помещения, входящие в объект, исходя из цены одного квадратного метра жилых помещений, равной 28 900 руб., цена одного квадратного метра нежилых помещений согласовывается с заказчиком дополнительно. По соглашению сторон в счет оплаты указанных 70% стоимости фактически выполненных работ оплата может быть произведена денежными средствами, либо иным способом, не противоречащим законодательству; 30% оплачивается по факту выполнения работ путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет подрядчика".
ООО "проект: Псков" соглашениями N 1 и N 2 от 01.07.2011 зарезервировало за ООО "РСУ-М" для передачи в оплату выполненных подрядных работ жилые помещения, в том числе помещения со строительными номерами 8-7, 4-28, 4-24.
В соответствии с договором субподряда от 10.11.2010 N 228, заключенным ООО "РСУ-М" (Генподрядчик) и ООО "ЭлектроМаркет" (Субподрядчик), истец выполнил на объекте - жилой дом, находящийся по адресу: г. Псков, ул. Народная, д. 15, работы по электромонтажу, электроосвещению, молниезащите, уравниванию потенциалов. Всего сумма выполненных работ и поставленных материалов составила 2 750 800 руб., что подтверждается актом сверки расчетов между ООО "РСУ-М" и ООО "ЭлектроМаркет" (т. 1, л. 11).
Далее, ООО "РСУ-М" и ООО "ЭлектроМаркет" заключили дополнительное соглашение N 1 от 10.02.2011 к договору субподряда от 10.11.2010 N 228, по которому в счет оплаты выполненных работ 50% оплачиваются передачей прав на жилые и нежилые помещения, входящие в объект договора строительного подряда, заключенного ООО "проект: Псков" и ООО "РСУ-М", исходя из цены 1 кв. м - 32 500 руб., а именно на квартиры: N 4-28, площадью 38,45 кв. м, N 8-7, площадью 32,86 кв. м, N 4-24, площадью 66,70 кв. м (т. 1, л. 18).
Субподрядные работы ООО "РСУ-М" не оплатило, а 09.09.2011 последнее было исключено из Единого государственного реестра юридических лиц в связи с реорганизацией в форме слияния. Правопреемником стало ООО "Гарантия-Сервис".
Ответчиком в адрес ООО "РСУ-М" была направлена претензия с предложением приступить к устранению недоделок в срок до 25.10.2011 с приложением перечня замечаний к выполненным работам на объекте: "Реконструкция недостроенного здания под жилой комплекс по ул. Народной, 15, в г. Пскове", в т.ч. замечаний к работам, выполненным истцом, а именно, работам по восстановлению внутреннего электроосвещения и силовому электрооборудованию. ООО "РСУ-М" уклонилось от устранения недостатков выполненных работ.
ООО "проект: Псков" с целью исправления некачественного выполнения ООО "РСУ-М" работ с истцом напрямую был заключен договор подряда от 15.01.2012 N 229 на сумму 1 734 525 руб. Истец выполнил все работы в соответствии с условиями и требованиями договора, по внутреннему электроосвещению и силовому электрооборудованию, согласно актов формы КС-2 N 1, КС-3 N 1 от 02.04.2012.
В пункте 2.4 договора подряда от 15.01.2012 N 229 (т. 1, л. 21) ООО "ЭлектроМаркет" и ООО "проект: Псков" оговорили возможность оплаты выполненных работ кроме денежных средств иным способом, не противоречащим законодательству, в том числе передачей прав на жилые и нежилые помещения.
20.07.2012 ООО "ЭлектроМаркет" (Цедент) и ООО "проект: Псков" (Цессионарий) заключили договор уступки права (цессии), в соответствии с которым Цедент уступает, а Цессионарий принимает право требования в части 2 750 800 руб. от ООО "Гарантия-Сервис" задолженности по договору от 10.11.2010 N 228 в соответствии с актом взаимных расчетов, подписанным сторонами по состоянию на 31.08.2011, на общую сумму 2 750 800 руб., в предусмотренной дополнительным соглашением N 1 к договору подряда от 10.11.2010 N 228 форме обязанности ООО "Гарантия-Сервис" передачи прав на следующие квартиры на сумму 2 317 575 руб.: квартира N 4-28, площадью 38,45 кв. м, квартира N 8-7, площадью 32,86 кв. м, в жилом доме по улице Народной, 15, в городе Пскове. Остаток 433 225 руб. Цессионарий перечисляет на расчетный счет Цедента (т. 1, л. 30 - 32).
Согласно пункту 1.2 договора уступки прав (цессии) от 20.07.2012 за уступаемые права (требования) Цессионарий обязуется заключить с Цедентом договоры долевого участия в строительстве квартир в жилом доме, находящемся по адресу: г. Псков, ул. Народная, д. 15, в отношении квартиры N 4-28, площадью 38,45 кв. м, квартиры N 8-7, площадью 32,86 кв. м.
Договор долевого участия в строительстве N С1/4-24-П заключен между ООО "ЭлектроМаркет" (Дольщик) и ООО "проект: Псков" (Застройщик) 23.11.2012 (зарегистрирован в установленном законом порядке 27.11.2012).
Согласно указанному договору Застройщик обязуется в срок до 01.12.2012 своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой многоквартирный дом по адресу: г. Псков, ул. Народная, д. 15 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого многоквартирного дома передать дольщику в собственность три квартиры: однокомнатную квартиру N 428, однокомнатную квартиру N 807 и двухкомнатную квартиру N 424 в указанном многоквартирном доме, а Дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию указанного многоквартирного дома (т. 1, л. 178 - 184).
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ относимость, допустимость и достоверность каждого представленного доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска исходя из следующего.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности возникают вследствие иных действий граждан и юридических лиц (подпункт 8 пункта 1 статьи 8 Кодекса).
В соответствии с главой 14 Гражданского кодекса Российской Федерации основаниями приобретения права собственности являются те юридические факты, с которыми закон связывает возникновение этого права. Для приобретения права собственности необходимо существование вещи, которая может быть собственностью, выражение воли лица приобрести в собственность эту вещь и другие предусмотренные законом обстоятельства (основания).
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 6 постановления Пленума от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
В силу пункта 5 указанного Постановления Пленума, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Заявленные истцом требования о признании имущественных прав на квартиры направлены на понуждение к исполнению обязанности по передаче вещи.
Вместе с тем, стороны не оспаривают, что на момент предъявления иска и рассмотрения данного спора в суде, жилой дом N 15 по улице Народной в городе Пскове не введен в эксплуатацию, действие разрешения на строительство продлено до 01.07.2013.
Наличие заключенного между сторонами договора долевого участия в строительстве N С1/4-24-П от 23.11.2012 также не является основанием для удовлетворения настоящего иска.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве), по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства недвижимое имущество - в данном споре квартиры.
При неисполнении застройщиком указанного договора и наличии у него объекта незавершенного строительства у участников долевого строительства существует обязательственное требование к застройщику, но не возникает право собственности на этот объект или его часть.
Договор долевого участия в строительстве заключается по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве", до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения).
До момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права.
В соответствии с разъяснениями, данными высшей судебной инстанцией в абзаце третьем пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам части 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.
По смыслу части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для государственной регистрации права собственности участника строительства на объект долевого строительства (часть 2 статьи 16 Закона о долевом участии в строительстве).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
Многоквартирный жилой дом, в состав которого входят спорные квартиры, в эксплуатацию в установленном законом порядке не введен.
Учитывая незавершенность строительства многоквартирного дома, право собственности у ООО "ЭлектроМаркет", как участника долевого строительства, не возникло.
Защита прав истца путем предъявления требования о передаче спорных квартир возможна только в случае, когда строительство объекта, в котором расположено недвижимое имущество, завершено и он введен в эксплуатацию. В настоящем случае эти обстоятельства отсутствуют.
На основании изложенного, иск удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение дела и апелляционной жалобы подлежат распределению в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 110, 266, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Псковской области от 28 ноября 2012 года по делу N А52-3874/2012 отменить.
В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "ЭлектроМаркет" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЭлектроМаркет" в доход федерального бюджета 4000 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЭлектроМаркет" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Гарантия-Сервис" 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Председательствующий
А.Н.ШАДРИНА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Е.В.НОСАЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)