Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,
судей Муравьева С.Ю., Ананьева Р.В.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Монтажно-наладочное предприятие "Электро"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 24.01.2013 (судья Каленникова О.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2013 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу N А55-27548/2012
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Монтажно-наладочное предприятие "Электро", г. Новокуйбышевск, Самарская область (ИНН 6330005745, ОГРН 1026303123109) к обществу с ограниченной ответственностью "СФИНКС", г. Самара (ИНН 6319071991, ОГРН 1036300894233) о признании права собственности, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, общество с ограниченной ответственностью "Проспект Плюс", г. Самара,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Монтажно-наладочное предприятие "Электро" (далее - ООО "Монтажно-наладочное предприятие "Электро", истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СФИНКС" (далее - ООО "СФИНКС", ответчик) о признании за права собственности на квартиру N <...>, общей площадью 83,9 кв. м, жилой площадью 44,1 кв. м, подсобной 39,8 кв. м, расположенную по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая, д. 27.
Определениями Арбитражного суда Самарской области от 28.11.2012, 18.12.2012 привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) и общество с ограниченной ответственностью "Проспект Плюс" (далее - ООО "Проспект Плюс").
Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.01.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2013, в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенными судебными актами, ООО "Монтажно-наладочное предприятие "Электро" обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 12.01.2004 между ООО "Монтажно-наладочное предприятие "Электро" и ООО Проспект Плюс" был заключен договор N 25-1 о долевом участии в строительстве жилого дома по ул. Коммунистической/ул. Дачная в Ленинском районе г. Самара (далее - договор N 25-1), согласно которому ООО "Проспект-Плюс" привлекает истца к финансированию долевого строительства 14-этажного жилого дома по адресу: по ул. Коммунистической/ул. Дачная в Ленинском районе г. Самара.
При этом объектом долевого строительства является квартира с условным строительным номером 25, общей проектной площадью 94,58 кв. м, расположенная на 11 этаже в 1 секции 14-этажного жилого дома по адресу: ул. Коммунистическая/ул. Дачная в Ленинском районе г. Самара.
Согласно пункту 2.1 договора N 25-1 общий объем финансирования строительства квартиры составляет 1 399 784 руб. Во исполнение принятых на себя обязательств истец полностью оплатил обусловленную договором сумму, то есть 1 399 784 руб., что подтверждается платежным поручением от 13.01.2004 N 61.
В соответствии с пунктом 1.1 вышеуказанного договора ООО "Проспект Плюс" осуществляет строительство дома на основании договора о долевом строительстве от 01.10.2002 N 1 между ООО "Проспект Плюс" и ООО "Сфинкс" и на основании постановления главы г. Самары от 30.09.2002 N 404, в соответствии с которыми застройщиком жилого дома ул. Коммунистической/ул. Дачная в Ленинском районе г. Самара является ООО "Сфинкс".
Согласно пункту 1.1 договора N 25-1 ответчику был выделен земельный участок и разрешено строительство жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по ул. Коммунистической/ул. Дачной в Ленинском районе г. Самары, что подтверждается разрешением на выполнение строительно-монтажных работ от 22.10.2002 N 140.
Распоряжением администрации Ленинского района г. Самары от 27.07.2005 N 336 жилому дому, в котором находится приобретенная истцом квартира, был присвоен почтовый адрес: г. Самара Ленинский район ул. Коммунистическая, д. 27. Ответчиком 18.08.2006 было получено разрешение администрации городского округа Самара на ввод объекта в эксплуатацию.
30.10.2006 ответчик передал истцу по акту приема-передачи квартиру N 33 строительный N 25 общей проектной площадью 94,58 кв. м, соответствующую техническим характеристикам: общей площадью 83,9 кв. м, жилой 44,1 кв. м, подсобной 39,8 кв. м и техническому плану в доме по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая, д. 27.
Таким образом, сторонами договора о долевом участии в строительстве исполнены обязательства по всем условиям договора в полном объеме.
В соответствии с пунктом 4.2 договора N 25-1 истец обязуется передать документы для оформления права собственности на приобретенную квартиру в Самарской областной регистрационной палате, а ответчик, в свою очередь, в соответствии с постановлением главы г. Самары от 30.09.2002 N 404 обязуется произвести государственную регистрацию прав на жилой дом.
Истец в порядке действующего законодательства обратился в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру, являющуюся объектом долевого строительства. Однако в государственной регистрации права собственности истцу было отказано, что подтверждается сообщением об отказе в государственной регистрации.
Данное обстоятельство и послужило истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Вещные права на недвижимое имущество в силу положений пункта 2 статьи 8 и пункта 1 статьи 131 ГК РФ возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.
В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Кроме того, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ N 140 по строительству жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по ул. Коммунистической/ул. Дачной в Ленинском районе г. Самары получено 22.10.2002.
В соответствии с нормами Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ. (с изм. от 22.08.2004 и от 02.02.2006) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", а также Закона РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.
В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договора и закона.
Статья 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ (с изм. от 22.08.2004 и от 02.02.2006) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" устанавливает, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ, в котором должны быть предусмотрены порядок, размер, сроки и формы осуществления инвестиций, другие права, обязанности.
Как следует из пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешить спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. При этом если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ (с изм. от 22.08.2004 и от 02.02.2006) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) этого права за покупателем.
В соответствии с пунктом 5 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Правовой подход к применению положений законодательства о возможности применения способа защиты как признание права собственности изложен в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10, и заключается в том, что вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты, а не с начала их строительства. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Таким образом, в связи с недоказанностью обществом обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение права собственности на спорное имущество, суды отказали в удовлетворении заявленного им иска.
Кроме того, суды указали, что выбранный истцом способ защиты предполагает, что путем признания права собственности может быть осуществлена защита или восстановление права, которое возникло, но кем-либо оспаривается, однако, ответчик не заявляет права на спорное имущество, а, следовательно, между сторонами по настоящему делу отсутствует спор о праве.
В пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Регистрирующий орган отказал истцу в государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, однако общество данный отказ в установленном законом порядке не обжаловало.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что требования общества необоснованны и не подлежат удовлетворению.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 АПК РФ подлежат отклонению, поскольку не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым оставить обжалуемые судебные акты без изменений, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 24.01.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2013 по делу N А55-27548/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
Судьи
С.Ю.МУРАВЬЕВ
Р.В.АНАНЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 08.08.2013 ПО ДЕЛУ N А55-27548/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 августа 2013 г. по делу N А55-27548/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,
судей Муравьева С.Ю., Ананьева Р.В.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Монтажно-наладочное предприятие "Электро"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 24.01.2013 (судья Каленникова О.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2013 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу N А55-27548/2012
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Монтажно-наладочное предприятие "Электро", г. Новокуйбышевск, Самарская область (ИНН 6330005745, ОГРН 1026303123109) к обществу с ограниченной ответственностью "СФИНКС", г. Самара (ИНН 6319071991, ОГРН 1036300894233) о признании права собственности, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, общество с ограниченной ответственностью "Проспект Плюс", г. Самара,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Монтажно-наладочное предприятие "Электро" (далее - ООО "Монтажно-наладочное предприятие "Электро", истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СФИНКС" (далее - ООО "СФИНКС", ответчик) о признании за права собственности на квартиру N <...>, общей площадью 83,9 кв. м, жилой площадью 44,1 кв. м, подсобной 39,8 кв. м, расположенную по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая, д. 27.
Определениями Арбитражного суда Самарской области от 28.11.2012, 18.12.2012 привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) и общество с ограниченной ответственностью "Проспект Плюс" (далее - ООО "Проспект Плюс").
Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.01.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2013, в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенными судебными актами, ООО "Монтажно-наладочное предприятие "Электро" обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 12.01.2004 между ООО "Монтажно-наладочное предприятие "Электро" и ООО Проспект Плюс" был заключен договор N 25-1 о долевом участии в строительстве жилого дома по ул. Коммунистической/ул. Дачная в Ленинском районе г. Самара (далее - договор N 25-1), согласно которому ООО "Проспект-Плюс" привлекает истца к финансированию долевого строительства 14-этажного жилого дома по адресу: по ул. Коммунистической/ул. Дачная в Ленинском районе г. Самара.
При этом объектом долевого строительства является квартира с условным строительным номером 25, общей проектной площадью 94,58 кв. м, расположенная на 11 этаже в 1 секции 14-этажного жилого дома по адресу: ул. Коммунистическая/ул. Дачная в Ленинском районе г. Самара.
Согласно пункту 2.1 договора N 25-1 общий объем финансирования строительства квартиры составляет 1 399 784 руб. Во исполнение принятых на себя обязательств истец полностью оплатил обусловленную договором сумму, то есть 1 399 784 руб., что подтверждается платежным поручением от 13.01.2004 N 61.
В соответствии с пунктом 1.1 вышеуказанного договора ООО "Проспект Плюс" осуществляет строительство дома на основании договора о долевом строительстве от 01.10.2002 N 1 между ООО "Проспект Плюс" и ООО "Сфинкс" и на основании постановления главы г. Самары от 30.09.2002 N 404, в соответствии с которыми застройщиком жилого дома ул. Коммунистической/ул. Дачная в Ленинском районе г. Самара является ООО "Сфинкс".
Согласно пункту 1.1 договора N 25-1 ответчику был выделен земельный участок и разрешено строительство жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по ул. Коммунистической/ул. Дачной в Ленинском районе г. Самары, что подтверждается разрешением на выполнение строительно-монтажных работ от 22.10.2002 N 140.
Распоряжением администрации Ленинского района г. Самары от 27.07.2005 N 336 жилому дому, в котором находится приобретенная истцом квартира, был присвоен почтовый адрес: г. Самара Ленинский район ул. Коммунистическая, д. 27. Ответчиком 18.08.2006 было получено разрешение администрации городского округа Самара на ввод объекта в эксплуатацию.
30.10.2006 ответчик передал истцу по акту приема-передачи квартиру N 33 строительный N 25 общей проектной площадью 94,58 кв. м, соответствующую техническим характеристикам: общей площадью 83,9 кв. м, жилой 44,1 кв. м, подсобной 39,8 кв. м и техническому плану в доме по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая, д. 27.
Таким образом, сторонами договора о долевом участии в строительстве исполнены обязательства по всем условиям договора в полном объеме.
В соответствии с пунктом 4.2 договора N 25-1 истец обязуется передать документы для оформления права собственности на приобретенную квартиру в Самарской областной регистрационной палате, а ответчик, в свою очередь, в соответствии с постановлением главы г. Самары от 30.09.2002 N 404 обязуется произвести государственную регистрацию прав на жилой дом.
Истец в порядке действующего законодательства обратился в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру, являющуюся объектом долевого строительства. Однако в государственной регистрации права собственности истцу было отказано, что подтверждается сообщением об отказе в государственной регистрации.
Данное обстоятельство и послужило истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Вещные права на недвижимое имущество в силу положений пункта 2 статьи 8 и пункта 1 статьи 131 ГК РФ возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.
В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Кроме того, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ N 140 по строительству жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по ул. Коммунистической/ул. Дачной в Ленинском районе г. Самары получено 22.10.2002.
В соответствии с нормами Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ. (с изм. от 22.08.2004 и от 02.02.2006) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", а также Закона РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.
В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договора и закона.
Статья 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ (с изм. от 22.08.2004 и от 02.02.2006) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" устанавливает, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ, в котором должны быть предусмотрены порядок, размер, сроки и формы осуществления инвестиций, другие права, обязанности.
Как следует из пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешить спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. При этом если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ (с изм. от 22.08.2004 и от 02.02.2006) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) этого права за покупателем.
В соответствии с пунктом 5 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Правовой подход к применению положений законодательства о возможности применения способа защиты как признание права собственности изложен в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10, и заключается в том, что вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты, а не с начала их строительства. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Таким образом, в связи с недоказанностью обществом обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение права собственности на спорное имущество, суды отказали в удовлетворении заявленного им иска.
Кроме того, суды указали, что выбранный истцом способ защиты предполагает, что путем признания права собственности может быть осуществлена защита или восстановление права, которое возникло, но кем-либо оспаривается, однако, ответчик не заявляет права на спорное имущество, а, следовательно, между сторонами по настоящему делу отсутствует спор о праве.
В пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Регистрирующий орган отказал истцу в государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, однако общество данный отказ в установленном законом порядке не обжаловало.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что требования общества необоснованны и не подлежат удовлетворению.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 АПК РФ подлежат отклонению, поскольку не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым оставить обжалуемые судебные акты без изменений, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 24.01.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2013 по делу N А55-27548/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
Судьи
С.Ю.МУРАВЬЕВ
Р.В.АНАНЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)