Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Батогов А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Бутковой Н.А.
судей Кордюковой Г.Л., Корсаковой Ю.М.
при секретаре Д.
рассмотрела в судебном заседании 26 июня 2013 года дело N 2-163/13 по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя А. на решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 14 февраля 2013 года по иску П. к А. о признании сделки недействительной, признании договора незаключенным,
Заслушав доклад судьи Бутковой Н.А., объяснения представителя П. - Щ., изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
П. обратилась в суд с иском к А., в котором просила признать недействительным договор ипотеки от <дата> в отношении <...> долей в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>, заключенный ею с ответчиком. В обоснование иска указала, что <дата> с целью улучшения своих жилищных условий заключила договор с агентством недвижимости ООО <...>. По условиям данного договора агентство должно было оказать услуги по оформлению приватизации комнаты в которой она проживает и подыскать иное жилье. В связи с данным договором ей была выдана доверенность на имя М. Комната была приватизирована. Однако М., используя выданную ей доверенность, заключила от имени истицы договор ипотеки, в целях обеспечения исполнения обязательств по договору ООО "ДЖЕТ", генеральным директором которого является ее сын, перед ответчиком. По мнению истицы, оспариваемая сделка была совершена в результате злонамеренного соглашения представителя М. и А., а также на крайне невыгодных для нее условиях. Также указывает, что договор ипотеки является кабальной сделкой.
Данное лицо обратилось также с иском о признании названного договора незаключенным, указав, что в договоре ипотеки отсутствуют необходимые условия, предусмотренные договором аренды, с учетом дополнительного соглашения от <дата>, что является нарушением ст. 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Определением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 05.12.12 дела объединены в одно производство.
Решением Ленинского районного суда от 14.02.13 иск П. о признании сделки незаключенной удовлетворен, в требованиях о признании договора недействительным отказано.
В апелляционной жалобе ответчик не согласен с выводом суда, приведенном в решении, о том, что имела место новация основного обязательства до заключения соглашения о залоге, поскольку это опровергается решением Выборгского районного суда от 31.05.10. Вывод суда о том, что не согласованы существенные условия договора ипотеки не соответствует ст. 2 и ст. 9 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", соглашением же о расторжении договора основные обязательства не изменились. Законодательство РФ не содержит запретов по заключению договоров ипотеки по просроченному обязательству.
Истица, ответчик и третьи лица по делу в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, сведений о причинах неявки суду не представили, что позволяет суду апелляционной инстанции рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы гражданского дела, выслушав представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ст. 329 ГК РФ залог является способом обеспечения исполнения обязательств.
Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В п. 1 ст. 339 ГК РФ предусмотрено, что в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
В силу п. 2 и 3 этой же статьи договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1).
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (п. 4).
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (п. 5).
Из п. 43 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339 ГК РФ). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.
Из материалов дела следует, что между ИП А. и ООО "Джет" <дата> был заключен договор аренды нежилого помещения от <дата> N <...> по условиям которого ИП А. предоставил ООО "Джет" во временное владение и пользование ряд нежилых помещений, расположенных на первом этаже нежилого здания многоэтажного гаража-стоянки по адресу: <адрес>, а арендатор обязался выплачивать арендодателю основную и дополнительную арендную плату в размере, порядке и сроки, оговоренные в договоре.
Исполнение данного обязательства обеспечивалось поручительством А. на основании договора поручительства от <дата>.
<дата> между ООО "Джет" и ИП А. было подписано соглашение о расторжении договора аренды, в котором определена задолженность арендатора перед арендодателем в следующих размерах: по основной и дополнительной арендной плате - <...> руб., по оплате гарантийной суммы - <...> руб., по пеням - <...> руб.
<дата> в Управлении Федеральной Регистрационной службы по Санкт-Петербургу и <адрес> был зарегистрирован договор ипотеки от <дата>, заключенный между П., в лице представителя М., и ИП А., по условиям которого истица передала в залог ответчику принадлежащие ей на праве общей долевой собственности <...> долей в праве общей долевой собственности на <адрес>, в обеспечение исполнения обязательств Арендатора, возникших на основании договора аренды нежилого помещения N <...>, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Джет" (Арендатором) и Залогодержателем ИП А. (Арендодателем).
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от <дата>, оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от <дата>, с А. и ООО "Джет" солидарно в пользу А. взыскана задолженность по договору аренды от <дата> в размере <...> руб., неустойка - <...> руб., расходы по уплате государственной пошлины - <...> руб. В остальной части заявленных требований отказано.
Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> были удовлетворены исковые требования ИП А. к П.: в счет погашения задолженности по договору аренды нежилого помещения N <...> от <дата>, заключенному между ИП А. и ООО "Джет", в размере <...> руб., обращено взыскание не заложенное имущество - <...> долей в праве общей долевой собственности, принадлежащих П., в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, путем продажи с торгов; установлена начальная продажная цена заложенного имущества в размере <...> руб.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от <дата> было приостановлено апелляционное производство по апелляционной жалобе П. на вышеуказанное решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга до вступления в законную силу решения Ленинского районного суда по иску П. к ИП А. о признании недействительным договора ипотеки.
Разрешая заявленные в рамках настоящего дела требования и отказывая в удовлетворении иска о признании сделки недействительной, суд указал, что истица не представила допустимых, надлежащих и достаточных доказательств наличия злонамеренного соглашения М. и А., а также наличия тяжелых обстоятельств при заключении сделки и заключения ее на крайне невыгодных условиях. Кроме того ею пропущен срок исковой давности по данным требованиям.
Решение районного суда в этой части сторонами не обжалуется, в связи с чем в силу ст. 327.1 ГПК РФ проверке судом апелляционной инстанции не подлежит.
Признавая договор незаключенным, суд исходил из того, что условия о сроках исполнения основного обязательства, а также об ответственности сторон за их нарушение в договоре ипотеки не согласованы, не названо (неверно названо) обязательство, обеспечиваемое ипотекой, не указана сумма обеспечиваемого обязательства, не указано основание возникновения обязательства, что является нарушением ст. 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Суд также указал, что соглашение о расторжении договора аренды, подписанное <дата> ИП А. и ООО "Джет", является соглашением о замене долга, вытекающего из договора аренды, заемным обязательством (новацией).
С выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.
В соответствии со ст. 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).
Существо новации заключается в замене первоначального обязательства, существовавшего между сторонами ранее, другим обязательством с одновременным прекращением первоначального обязательства. Новация происходит только тогда, когда действия сторон направлены к тому, чтобы обязательство было новировано. Намерение же произвести новацию не предполагается. Если стороны намерены совершить новацию, то они должны это определенно выразить.
Из соглашения должно определенно следовать, что стороны имели в виду замену первоначального обязательства другим обязательством, что влечет для них некоторые правовые последствия, в частности невозможность требовать исполнения первоначального обязательства. Соглашение, достигнутое <дата> между ИП А. и ООО "Джет", такого условия не содержит. Из данного соглашения с определенностью усматривается намерение сторон - расторжение договора в связи с существенным нарушением условий Арендатором, с применением соответствующих последствий, предусмотренных гл. 29 ГК РФ. Определена имеющаяся задолженность Арендатора по арендным и иным платежам, предусмотренным договором аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 307 ГК Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК Российской Федерации).
Надлежащее исполнение прекращает обязательство (п. 1 ст. 408 ГК Российской Федерации).
Исходя из вышеперечисленных правовых норм, договор аренды, заключенный между ИП А. и ООО "Джет" будет считаться исполненным в момент уплаты задолженности по платежам, предусмотренным этим договором.
Следовательно, в случае неисполнения данной обязанности указанный договор аренды нельзя считать исполненным со стороны арендатора, а обязательство по выплате указанных сумм - прекращенным.
Глава 26 ГК Российской Федерации, устанавливающая основания прекращения обязательств, не включает в число таких оснований сам по себе факт заключения соглашения о расторжении договора.
Также отсутствует предусмотренное законом основание, препятствующее в данном случае заключению договора залога, обеспечивающего исполнение обязательства, которое не прекращено.
Из договора ипотеки следует, что он заключен в целях исполнения обязательств Арендатора (ООО "Джет") по договору аренды от <дата> N <...>, арендодателем по которому выступает ИП А. При этом то, что данный договор заключен с учетом соглашения, достигнутого <дата> между ИП А. и ООО "Джет", подтверждается представленным в материалы дела соглашением от <дата>, подписанным П., в лице представителя М., и ИП А.
Как следует из положений п. 1 ст. 339 ГК РФ, ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" одними из существенных условий договора ипотеки являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения договора, обязательства по которому обеспечиваются.
Из договора ипотеки следует, что в нем сторонами согласованы все существенные условия, предъявляемые законом к данному виду договоров, в том числе предмет залога, его оценка, согласованная сторонами, а также все существенные условия договора аренды (его существо, размер платежей и их сроки). Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Установление в соглашении от <дата> общего размера задолженности Арендодателя по договору аренды не свидетельствует об изменении размера обязательства данного лица по договору, либо сроков внесения арендных и иных платежей по договору, порядка расчетов. В данном соглашении зафиксирована конкретная задолженность, которая имеется у Арендатора перед Арендодателем, срок погашения которой уже наступил. При этом ни истец в исковом заявлении о признании договора ипотеки незаключенным, ни суд в решении, не приводят конкретных данных, свидетельствующих об ином размере обязательств Арендатора, приведенных в соглашении от <дата> по сравнению с содержанием договора аренды.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что суд принимая решение об удовлетворении в части исковых требований неправильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела и применил нормы материального права, в связи с чем решение в этой части не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении требований П. о признании договора ипотеки незаключенным.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 14 февраля 2013 года в части удовлетворения исковых требований П. к А. о признании договора ипотеки незаключенным отменить.
Вынести по делу в этой части новое решение.
В удовлетворении исковых требований П. к А. о признании договора ипотеки незаключенным отказать.
В остальной части решение оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 26.06.2013 N 33-8162/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июня 2013 г. N 33-8162/2013
Судья: Батогов А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Бутковой Н.А.
судей Кордюковой Г.Л., Корсаковой Ю.М.
при секретаре Д.
рассмотрела в судебном заседании 26 июня 2013 года дело N 2-163/13 по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя А. на решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 14 февраля 2013 года по иску П. к А. о признании сделки недействительной, признании договора незаключенным,
Заслушав доклад судьи Бутковой Н.А., объяснения представителя П. - Щ., изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
П. обратилась в суд с иском к А., в котором просила признать недействительным договор ипотеки от <дата> в отношении <...> долей в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>, заключенный ею с ответчиком. В обоснование иска указала, что <дата> с целью улучшения своих жилищных условий заключила договор с агентством недвижимости ООО <...>. По условиям данного договора агентство должно было оказать услуги по оформлению приватизации комнаты в которой она проживает и подыскать иное жилье. В связи с данным договором ей была выдана доверенность на имя М. Комната была приватизирована. Однако М., используя выданную ей доверенность, заключила от имени истицы договор ипотеки, в целях обеспечения исполнения обязательств по договору ООО "ДЖЕТ", генеральным директором которого является ее сын, перед ответчиком. По мнению истицы, оспариваемая сделка была совершена в результате злонамеренного соглашения представителя М. и А., а также на крайне невыгодных для нее условиях. Также указывает, что договор ипотеки является кабальной сделкой.
Данное лицо обратилось также с иском о признании названного договора незаключенным, указав, что в договоре ипотеки отсутствуют необходимые условия, предусмотренные договором аренды, с учетом дополнительного соглашения от <дата>, что является нарушением ст. 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Определением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 05.12.12 дела объединены в одно производство.
Решением Ленинского районного суда от 14.02.13 иск П. о признании сделки незаключенной удовлетворен, в требованиях о признании договора недействительным отказано.
В апелляционной жалобе ответчик не согласен с выводом суда, приведенном в решении, о том, что имела место новация основного обязательства до заключения соглашения о залоге, поскольку это опровергается решением Выборгского районного суда от 31.05.10. Вывод суда о том, что не согласованы существенные условия договора ипотеки не соответствует ст. 2 и ст. 9 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", соглашением же о расторжении договора основные обязательства не изменились. Законодательство РФ не содержит запретов по заключению договоров ипотеки по просроченному обязательству.
Истица, ответчик и третьи лица по делу в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, сведений о причинах неявки суду не представили, что позволяет суду апелляционной инстанции рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы гражданского дела, выслушав представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ст. 329 ГК РФ залог является способом обеспечения исполнения обязательств.
Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В п. 1 ст. 339 ГК РФ предусмотрено, что в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
В силу п. 2 и 3 этой же статьи договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1).
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (п. 4).
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (п. 5).
Из п. 43 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339 ГК РФ). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.
Из материалов дела следует, что между ИП А. и ООО "Джет" <дата> был заключен договор аренды нежилого помещения от <дата> N <...> по условиям которого ИП А. предоставил ООО "Джет" во временное владение и пользование ряд нежилых помещений, расположенных на первом этаже нежилого здания многоэтажного гаража-стоянки по адресу: <адрес>, а арендатор обязался выплачивать арендодателю основную и дополнительную арендную плату в размере, порядке и сроки, оговоренные в договоре.
Исполнение данного обязательства обеспечивалось поручительством А. на основании договора поручительства от <дата>.
<дата> между ООО "Джет" и ИП А. было подписано соглашение о расторжении договора аренды, в котором определена задолженность арендатора перед арендодателем в следующих размерах: по основной и дополнительной арендной плате - <...> руб., по оплате гарантийной суммы - <...> руб., по пеням - <...> руб.
<дата> в Управлении Федеральной Регистрационной службы по Санкт-Петербургу и <адрес> был зарегистрирован договор ипотеки от <дата>, заключенный между П., в лице представителя М., и ИП А., по условиям которого истица передала в залог ответчику принадлежащие ей на праве общей долевой собственности <...> долей в праве общей долевой собственности на <адрес>, в обеспечение исполнения обязательств Арендатора, возникших на основании договора аренды нежилого помещения N <...>, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Джет" (Арендатором) и Залогодержателем ИП А. (Арендодателем).
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от <дата>, оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от <дата>, с А. и ООО "Джет" солидарно в пользу А. взыскана задолженность по договору аренды от <дата> в размере <...> руб., неустойка - <...> руб., расходы по уплате государственной пошлины - <...> руб. В остальной части заявленных требований отказано.
Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> были удовлетворены исковые требования ИП А. к П.: в счет погашения задолженности по договору аренды нежилого помещения N <...> от <дата>, заключенному между ИП А. и ООО "Джет", в размере <...> руб., обращено взыскание не заложенное имущество - <...> долей в праве общей долевой собственности, принадлежащих П., в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, путем продажи с торгов; установлена начальная продажная цена заложенного имущества в размере <...> руб.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от <дата> было приостановлено апелляционное производство по апелляционной жалобе П. на вышеуказанное решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга до вступления в законную силу решения Ленинского районного суда по иску П. к ИП А. о признании недействительным договора ипотеки.
Разрешая заявленные в рамках настоящего дела требования и отказывая в удовлетворении иска о признании сделки недействительной, суд указал, что истица не представила допустимых, надлежащих и достаточных доказательств наличия злонамеренного соглашения М. и А., а также наличия тяжелых обстоятельств при заключении сделки и заключения ее на крайне невыгодных условиях. Кроме того ею пропущен срок исковой давности по данным требованиям.
Решение районного суда в этой части сторонами не обжалуется, в связи с чем в силу ст. 327.1 ГПК РФ проверке судом апелляционной инстанции не подлежит.
Признавая договор незаключенным, суд исходил из того, что условия о сроках исполнения основного обязательства, а также об ответственности сторон за их нарушение в договоре ипотеки не согласованы, не названо (неверно названо) обязательство, обеспечиваемое ипотекой, не указана сумма обеспечиваемого обязательства, не указано основание возникновения обязательства, что является нарушением ст. 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Суд также указал, что соглашение о расторжении договора аренды, подписанное <дата> ИП А. и ООО "Джет", является соглашением о замене долга, вытекающего из договора аренды, заемным обязательством (новацией).
С выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.
В соответствии со ст. 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).
Существо новации заключается в замене первоначального обязательства, существовавшего между сторонами ранее, другим обязательством с одновременным прекращением первоначального обязательства. Новация происходит только тогда, когда действия сторон направлены к тому, чтобы обязательство было новировано. Намерение же произвести новацию не предполагается. Если стороны намерены совершить новацию, то они должны это определенно выразить.
Из соглашения должно определенно следовать, что стороны имели в виду замену первоначального обязательства другим обязательством, что влечет для них некоторые правовые последствия, в частности невозможность требовать исполнения первоначального обязательства. Соглашение, достигнутое <дата> между ИП А. и ООО "Джет", такого условия не содержит. Из данного соглашения с определенностью усматривается намерение сторон - расторжение договора в связи с существенным нарушением условий Арендатором, с применением соответствующих последствий, предусмотренных гл. 29 ГК РФ. Определена имеющаяся задолженность Арендатора по арендным и иным платежам, предусмотренным договором аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 307 ГК Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК Российской Федерации).
Надлежащее исполнение прекращает обязательство (п. 1 ст. 408 ГК Российской Федерации).
Исходя из вышеперечисленных правовых норм, договор аренды, заключенный между ИП А. и ООО "Джет" будет считаться исполненным в момент уплаты задолженности по платежам, предусмотренным этим договором.
Следовательно, в случае неисполнения данной обязанности указанный договор аренды нельзя считать исполненным со стороны арендатора, а обязательство по выплате указанных сумм - прекращенным.
Глава 26 ГК Российской Федерации, устанавливающая основания прекращения обязательств, не включает в число таких оснований сам по себе факт заключения соглашения о расторжении договора.
Также отсутствует предусмотренное законом основание, препятствующее в данном случае заключению договора залога, обеспечивающего исполнение обязательства, которое не прекращено.
Из договора ипотеки следует, что он заключен в целях исполнения обязательств Арендатора (ООО "Джет") по договору аренды от <дата> N <...>, арендодателем по которому выступает ИП А. При этом то, что данный договор заключен с учетом соглашения, достигнутого <дата> между ИП А. и ООО "Джет", подтверждается представленным в материалы дела соглашением от <дата>, подписанным П., в лице представителя М., и ИП А.
Как следует из положений п. 1 ст. 339 ГК РФ, ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" одними из существенных условий договора ипотеки являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения договора, обязательства по которому обеспечиваются.
Из договора ипотеки следует, что в нем сторонами согласованы все существенные условия, предъявляемые законом к данному виду договоров, в том числе предмет залога, его оценка, согласованная сторонами, а также все существенные условия договора аренды (его существо, размер платежей и их сроки). Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Установление в соглашении от <дата> общего размера задолженности Арендодателя по договору аренды не свидетельствует об изменении размера обязательства данного лица по договору, либо сроков внесения арендных и иных платежей по договору, порядка расчетов. В данном соглашении зафиксирована конкретная задолженность, которая имеется у Арендатора перед Арендодателем, срок погашения которой уже наступил. При этом ни истец в исковом заявлении о признании договора ипотеки незаключенным, ни суд в решении, не приводят конкретных данных, свидетельствующих об ином размере обязательств Арендатора, приведенных в соглашении от <дата> по сравнению с содержанием договора аренды.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что суд принимая решение об удовлетворении в части исковых требований неправильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела и применил нормы материального права, в связи с чем решение в этой части не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении требований П. о признании договора ипотеки незаключенным.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 14 февраля 2013 года в части удовлетворения исковых требований П. к А. о признании договора ипотеки незаключенным отменить.
Вынести по делу в этой части новое решение.
В удовлетворении исковых требований П. к А. о признании договора ипотеки незаключенным отказать.
В остальной части решение оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)