Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Володина О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Марий Эл в составе:
председательствующего Волковой О.В.
судей Шабадаровой Е.В. и Путиловой О.Н.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционным жалобам К.Н., представителя К.А. - М.Л. на решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 19 июля 2013 года, которым постановлено:
обязать К.А. заключить с К.Е.Ю. договор найма жилого помещения - <адрес> по адресу: г. Йошкар-Ола, <адрес> в редакции от 01 февраля 2013 года, изложив: п. 7.1 договора в следующей редакции" стоимость найма жилого помещения, переданного в пользование нанимателю, за один месяц составляет ... рублей. Стоимость потребленной электроэнергии, газа, воды, отопления наниматель оплачивает сверх стоимости найма непосредственно тепло-энерго-водоснабжающим организациям"; п. 14.2 договора в следующей редакции "настоящий договор найма заключен бессрочно". Исключить из условий договора найма жилого помещения от 01 февраля 2013 года пункты 1.8, 3.7, 5.6, 12.1, 12.2.
В удовлетворении встречного иска К.А. к К.Е.Ю., ООО "Йошкар-Олинское социально-реабилитационное предприятие Всероссийское общество глухих" о признании договора купли-продажи жилого дома недействительным отказать.
Взыскать с К.А. в пользу К.Е.Ю. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 рублей.
Заслушав доклад судьи Верховного суда Республики Марий Эл Шабадаровой Е.В., судебная коллегия
установила:
К.Е.Ю. обратилась в суд с иском к К.А., в котором просила обязать ответчика заключить с ней договоры найма жилого помещения (квартиры), находящейся по адресу: г. Йошкар-Ола, <адрес>, на условиях, изложенных в проекте договора найма жилого помещения от 01 февраля 2013 года.
В обоснование исковых требований указано, что <дата> К.Е.Ю. приобрела в собственность по договору купли-продажи многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Йошкар-Ола, <адрес> В квартире <адрес> указанного дома проживают ответчик, К.Н. и К.Е.С. Данная квартира была предоставлена мужу ответчика - К.С. на основании ордера от 13 января 1988 года. Ответчик, не являясь собственником данной квартиры, но имеющая право проживать в ней, обязана заключить договор найма с собственником дома. Истцом К.А. направлялось предложение заключить договор найма, но ответчик проигнорировала данное предложение.
В последующем представитель истца по первоначальному иску К.Е.Ю. - З. дополнил исковые требования в части срока заключения договора и просил суд обязать К.А. заключить договор найма с условием о его бессрочности.
К.А. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ООО "Йошкар-Олинское социально-реабилитационное предприятие Всероссийское общество глухих" (далее - "Йошкар-Олинское СРП ВОГ"), К.Е.Ю. о признании договора купли-продажи жилого дома недействительным.
В обоснование заявленных требований указано, что сделка по передаче жилых домов и земельных участков от <дата>, совершенная между ООО "Йошкар-Олинское СРП ВОГ" и К.Е.Ю., в части спорного дома является недействительной, поскольку в ней не указаны лица, сохраняющие право пользования жилыми помещениями в данном доме, что является существенным условием для данного договора в силу части 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе К.Н., ее представитель М.Л. просят решение суда первой инстанции отменить, как незаконное и необоснованное, по делу вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований К.Е.Ю. отказать, исковые требовании К.А. о признании договора купли-продажи дома недействительным удовлетворить.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель К.Е.Ю. - З. приводит доводы в поддержку состоявшегося решения суда.
Выслушав объяснения представителя К.А. - М.Л., представителя К.Н. - М.М., поддержавших доводы апелляционной жалобы и просьбу об отмене решения суда, представителя К.Е.Ю. - З., полагавшего, что апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на них, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ).
Судом первой инстанции установлено, что К.А. и ее дочери К.Е.С., К.Н. зарегистрированы и проживают в двухкомнатной квартире <адрес> <адрес>. Данная квартира 13 января 1988 года была предоставлена на основании ордера <номер> мужу К.А. - К.С. в связи с трудовыми отношениями с Йошкар-Олинским УПП ВОГ.
Жилой дом, в котором находится данная квартира, на основании договора купли-продажи от <дата> продан его собственником - ООО "Йошкар-Олинское СРП ВОГ" К.Е.Ю. Право собственности К.Е.Ю. зарегистрировано в установленном законом порядке.
По правилам статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет изменения или расторжения договора найма жилого помещений. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Следовательно, к отношениям, возникшим между К.Е.Ю. и К.А., подлежат применению условия найма квартиры, сложившееся между К.А. и Йошкар-Олинским УПП ВОГ (в последующем - ООО "Йошкар-Олинское СРП ВОГ").
Принимая во внимание, что существовавший договор найма жилого помещения сторонами не представлен, суд первой инстанции обоснованно руководствовался общими положениями о договоре найма, установленными Жилищным кодексом РСФСР на момент возникновения спорных правоотношений.
В силу статьи 5 Жилищного кодекса РСФСР жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям относились к общественному жилищному фонду.
Следовательно, на момент предоставления спорная квартира относилась к общественному жилищному фонду.
Согласно статье 51 Жилищного кодекса РСФСР договор найма жилого помещения в домах общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии - соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер.
В соответствии со статьей 47 Жилищного кодекса РСФСР на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительный комитет районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Советов народных депутатов выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение. Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями (статья 50 Жилищного кодекса РСФСР).
В соответствии с нормами Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на момент предоставления жилого помещения семье К-вых в 1988 году, договор найма жилого помещения, заключаемый с гражданами, носил бессрочный характер.
Исходя из изложенного правового регулирования, поскольку между К.Е.Ю. и К.А. фактически сложились правоотношения по найму жилого помещения, вывод суда первой инстанции об обоснованности требований о понуждении К.А. к заключению договора найма жилого помещения следует признать правильным. Возложение данной обязанности на К.А. приведет сложившиеся между сторонами отношения в соответствие с правовыми нормами.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии у К.А. обязанности заключить с К.Е.Ю. договора найма жилого помещения сводятся к иному толкованию приведенных выше норм закона.
Ссылка в решении суда на нормы Жилищного кодекса Российской Федерации не привела к принятию неправильного решения.
При определении размера платы за наем жилого помещения судом обоснованно принято во внимание заключение судебной экспертизы, а также то обстоятельство, что законом не предусмотрен предельный либо допустимый размер платы за наем. Доводы апелляционной жалобы о том, что плата за наем жилого помещения не является разумной, не могут быть приняты во внимание, поскольку доказательств данному обстоятельству в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ К.А. не представлено.
В обоснование своих доводов о недействительности договора купли-продажи жилого дома, в котором находится спорная квартира, К.А. указывает на несоблюдение пункта 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в договоре она и члены ее семьи не указаны, как лица, сохраняющие право пользования жилым помещением в продаваемом доме.
Суд первой инстанции, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к обоснованному выводу о том, что данное обстоятельство не может являться основанием для признания договора купли-продажи недействительным, поскольку право пользование квартирой К.А. и членов ее семьи К.Е.Ю. не нарушено и не оспаривается.
Судебная коллегия считает, что данный вывод является правильным, соответствующим установленным судом первой инстанции обстоятельствам дела.
Ссылка представителя К.А. - М.Л. в апелляционной жалобе на то, что в удовлетворении исковых требований К.Е.Ю. следовало отказать в связи с несоблюдением ею досудебного порядка предъявления требований другой стороне о заключении договора, являются несостоятельными, поскольку из материалов дела следует, что К.А. направлялся проект договора найма. Изменение условий договора найма в ходе судебного разбирательства в части срока его заключения, а также цены договора, не может свидетельствовать о нарушении установленного досудебного порядка.
В силу статьи 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена в пределах доводов апелляционной жалобы.
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб по изложенным в них доводам не имеется.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 19 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы К.Н. и представителя М.Л. - без удовлетворения.
Председательствующий
О.В.ВОЛКОВА
Судьи
О.Н.ПУТИЛОВА
Е.В.ШАБАДАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ ОТ 03.10.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1669/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 октября 2013 г. по делу N 33-1669/2013
Судья: Володина О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Марий Эл в составе:
председательствующего Волковой О.В.
судей Шабадаровой Е.В. и Путиловой О.Н.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционным жалобам К.Н., представителя К.А. - М.Л. на решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 19 июля 2013 года, которым постановлено:
обязать К.А. заключить с К.Е.Ю. договор найма жилого помещения - <адрес> по адресу: г. Йошкар-Ола, <адрес> в редакции от 01 февраля 2013 года, изложив: п. 7.1 договора в следующей редакции" стоимость найма жилого помещения, переданного в пользование нанимателю, за один месяц составляет ... рублей. Стоимость потребленной электроэнергии, газа, воды, отопления наниматель оплачивает сверх стоимости найма непосредственно тепло-энерго-водоснабжающим организациям"; п. 14.2 договора в следующей редакции "настоящий договор найма заключен бессрочно". Исключить из условий договора найма жилого помещения от 01 февраля 2013 года пункты 1.8, 3.7, 5.6, 12.1, 12.2.
В удовлетворении встречного иска К.А. к К.Е.Ю., ООО "Йошкар-Олинское социально-реабилитационное предприятие Всероссийское общество глухих" о признании договора купли-продажи жилого дома недействительным отказать.
Взыскать с К.А. в пользу К.Е.Ю. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 рублей.
Заслушав доклад судьи Верховного суда Республики Марий Эл Шабадаровой Е.В., судебная коллегия
установила:
К.Е.Ю. обратилась в суд с иском к К.А., в котором просила обязать ответчика заключить с ней договоры найма жилого помещения (квартиры), находящейся по адресу: г. Йошкар-Ола, <адрес>, на условиях, изложенных в проекте договора найма жилого помещения от 01 февраля 2013 года.
В обоснование исковых требований указано, что <дата> К.Е.Ю. приобрела в собственность по договору купли-продажи многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Йошкар-Ола, <адрес> В квартире <адрес> указанного дома проживают ответчик, К.Н. и К.Е.С. Данная квартира была предоставлена мужу ответчика - К.С. на основании ордера от 13 января 1988 года. Ответчик, не являясь собственником данной квартиры, но имеющая право проживать в ней, обязана заключить договор найма с собственником дома. Истцом К.А. направлялось предложение заключить договор найма, но ответчик проигнорировала данное предложение.
В последующем представитель истца по первоначальному иску К.Е.Ю. - З. дополнил исковые требования в части срока заключения договора и просил суд обязать К.А. заключить договор найма с условием о его бессрочности.
К.А. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ООО "Йошкар-Олинское социально-реабилитационное предприятие Всероссийское общество глухих" (далее - "Йошкар-Олинское СРП ВОГ"), К.Е.Ю. о признании договора купли-продажи жилого дома недействительным.
В обоснование заявленных требований указано, что сделка по передаче жилых домов и земельных участков от <дата>, совершенная между ООО "Йошкар-Олинское СРП ВОГ" и К.Е.Ю., в части спорного дома является недействительной, поскольку в ней не указаны лица, сохраняющие право пользования жилыми помещениями в данном доме, что является существенным условием для данного договора в силу части 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе К.Н., ее представитель М.Л. просят решение суда первой инстанции отменить, как незаконное и необоснованное, по делу вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований К.Е.Ю. отказать, исковые требовании К.А. о признании договора купли-продажи дома недействительным удовлетворить.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель К.Е.Ю. - З. приводит доводы в поддержку состоявшегося решения суда.
Выслушав объяснения представителя К.А. - М.Л., представителя К.Н. - М.М., поддержавших доводы апелляционной жалобы и просьбу об отмене решения суда, представителя К.Е.Ю. - З., полагавшего, что апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на них, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ).
Судом первой инстанции установлено, что К.А. и ее дочери К.Е.С., К.Н. зарегистрированы и проживают в двухкомнатной квартире <адрес> <адрес>. Данная квартира 13 января 1988 года была предоставлена на основании ордера <номер> мужу К.А. - К.С. в связи с трудовыми отношениями с Йошкар-Олинским УПП ВОГ.
Жилой дом, в котором находится данная квартира, на основании договора купли-продажи от <дата> продан его собственником - ООО "Йошкар-Олинское СРП ВОГ" К.Е.Ю. Право собственности К.Е.Ю. зарегистрировано в установленном законом порядке.
По правилам статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет изменения или расторжения договора найма жилого помещений. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Следовательно, к отношениям, возникшим между К.Е.Ю. и К.А., подлежат применению условия найма квартиры, сложившееся между К.А. и Йошкар-Олинским УПП ВОГ (в последующем - ООО "Йошкар-Олинское СРП ВОГ").
Принимая во внимание, что существовавший договор найма жилого помещения сторонами не представлен, суд первой инстанции обоснованно руководствовался общими положениями о договоре найма, установленными Жилищным кодексом РСФСР на момент возникновения спорных правоотношений.
В силу статьи 5 Жилищного кодекса РСФСР жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям относились к общественному жилищному фонду.
Следовательно, на момент предоставления спорная квартира относилась к общественному жилищному фонду.
Согласно статье 51 Жилищного кодекса РСФСР договор найма жилого помещения в домах общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии - соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер.
В соответствии со статьей 47 Жилищного кодекса РСФСР на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительный комитет районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Советов народных депутатов выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение. Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями (статья 50 Жилищного кодекса РСФСР).
В соответствии с нормами Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на момент предоставления жилого помещения семье К-вых в 1988 году, договор найма жилого помещения, заключаемый с гражданами, носил бессрочный характер.
Исходя из изложенного правового регулирования, поскольку между К.Е.Ю. и К.А. фактически сложились правоотношения по найму жилого помещения, вывод суда первой инстанции об обоснованности требований о понуждении К.А. к заключению договора найма жилого помещения следует признать правильным. Возложение данной обязанности на К.А. приведет сложившиеся между сторонами отношения в соответствие с правовыми нормами.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии у К.А. обязанности заключить с К.Е.Ю. договора найма жилого помещения сводятся к иному толкованию приведенных выше норм закона.
Ссылка в решении суда на нормы Жилищного кодекса Российской Федерации не привела к принятию неправильного решения.
При определении размера платы за наем жилого помещения судом обоснованно принято во внимание заключение судебной экспертизы, а также то обстоятельство, что законом не предусмотрен предельный либо допустимый размер платы за наем. Доводы апелляционной жалобы о том, что плата за наем жилого помещения не является разумной, не могут быть приняты во внимание, поскольку доказательств данному обстоятельству в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ К.А. не представлено.
В обоснование своих доводов о недействительности договора купли-продажи жилого дома, в котором находится спорная квартира, К.А. указывает на несоблюдение пункта 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в договоре она и члены ее семьи не указаны, как лица, сохраняющие право пользования жилым помещением в продаваемом доме.
Суд первой инстанции, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к обоснованному выводу о том, что данное обстоятельство не может являться основанием для признания договора купли-продажи недействительным, поскольку право пользование квартирой К.А. и членов ее семьи К.Е.Ю. не нарушено и не оспаривается.
Судебная коллегия считает, что данный вывод является правильным, соответствующим установленным судом первой инстанции обстоятельствам дела.
Ссылка представителя К.А. - М.Л. в апелляционной жалобе на то, что в удовлетворении исковых требований К.Е.Ю. следовало отказать в связи с несоблюдением ею досудебного порядка предъявления требований другой стороне о заключении договора, являются несостоятельными, поскольку из материалов дела следует, что К.А. направлялся проект договора найма. Изменение условий договора найма в ходе судебного разбирательства в части срока его заключения, а также цены договора, не может свидетельствовать о нарушении установленного досудебного порядка.
В силу статьи 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена в пределах доводов апелляционной жалобы.
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб по изложенным в них доводам не имеется.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 19 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы К.Н. и представителя М.Л. - без удовлетворения.
Председательствующий
О.В.ВОЛКОВА
Судьи
О.Н.ПУТИЛОВА
Е.В.ШАБАДАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)