Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 13 июня 2013 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Красновой С.В.,
судей Барановской Е.Н., Савенкова О.В.,
при ведении протокола помощником судьи Фроловым А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Перо" на решение Арбитражного суда города Москвы от "20" марта 2013 года по делу N А40-160590/2012, принятое судьей Филиной Е.Ю. (142-1535), по иску Департамента имущества города Москвы (ИНН 7707058720, ОГРН 1027700149410) к обществу с ограниченной ответственностью "Перо" (ИНН 7705052473, ОГРН 1037739509720)
о взыскании задолженности по арендной плате в размере 571 675 руб. 76 коп., пеней в размере 39 203 руб. 96 коп., расторжении договора аренды N 08-328/05 от 07.07.2005, выселении из нежилого помещения площадью 71,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Герасима Курина, д. 2 (подвал, пом. I, комн. 1, 8, 9) и передаче его в освобожденном виде истцу,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца - Милова О.В. по доверенности от 16 апреля 2013 года
от ответчика - Жарова Л.Б. по доверенности от 27 февраля 2013 года
в судебном заседании был объявлен перерыв с 05.06.2013 до 10.06.2013
установил:
Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Перо" (далее - ООО "Перо") о расторжении договора 07.07.2005 N 08-328/05 аренды нежилого помещения, взыскании 571 675 руб. 76 коп. задолженности по арендной плате за период с июня 2011 года по ноябрь 2012 года, 39 203 руб. 96 коп. неустойки за период с 06.11.2005 по 23.11.2012 и выселении ответчика из нежилого помещения площадью 71,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Герасима Курина, д. 2 (подвал, пом. I, комн. 1, 8, 9) и передаче его в освобожденном виде истцу.
Исковые требования предъявлены со ссылкой на статьи 307, 309, 310, 330, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.03.2013 исковые требования удовлетворены. При этом суд исходил обоснованности заявленных истцом требований.
Не согласившись с решением от 20.03.2013, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.
В апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что решение суда является незаконным и необоснованным.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда от 20.03.2013 оставить без изменения, считая его законным и обоснованным, а апелляционную жалобу без удовлетворения, заявил ходатайство о процессуальной замене на Департамент городского имущества города Москвы ввиду реорганизации истца.
Данное ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено, о чем вынесено протокольное определение.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, выслушав представителей сторон, находит решение Арбитражного суда города Москвы от 20.03.2013 не подлежащим изменению или отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 07.07.2005 между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "Перо" (арендатор) сроком с 26.04.2005 по 26.08.2008 заключен договор N 08-328/05 аренды нежилого помещения общей площадью 71,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Герасима Курина, д. 2.
Данный договор заключен на основании ранее заключенного сторонами договора аренды от 22.10.2001 N 08-286/01, в связи с чем арендованное имущество ответчику по акту приема-передачи не передавалось (п. 3.3 договора).
Договор прошел процедуру государственной регистрации 01.11.2005.
При этом в силу пункта 2.2 договора аренды от 07.07.2005 N 08-328/05 условия данного договора в части начисления арендной платы применяются с даты установленного сторонами срока договора (с 26.04.2005), что допускается положениями статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.
Порядок и условия внесения арендной платы определены сторонами в пункте 6 договора аренды.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Однако ответчик ненадлежащим образом исполнял условия указанного договора аренды, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате в размере 401 408 руб. 91 коп. за период с июня 2011 года по состоянию на 09.06.2011.
На основании претензии истца от 09.06.2012 N 28-28-1083 (л.д. 19) о надлежащем исполнении обязательств по договору и предложении расторгнуть договор, ответчик задолженность в полном объеме не погасил, доказательства обратного суду не представил. Данная претензия была направлена истцом по адресу места нахождения ответчика (адрес государственной регистрации юридического лица): г. Москва, Котельническая наб., д. 25, стр. 1 и адресу аренды, и возвращена в Департамент имущества города Москвы с отметкой органа связи "организация не значится".
Таким образом, истец принял меры по уведомлению ответчика, в связи с чем в соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации последний несет риск совершения или несовершения им действий, влекущих возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
На момент обращения в суд (06.12.2012) задолженность ответчика составила 571 675 руб. 76 коп. за период с июня 2011 года по ноябрь 2012 года.
Составленный истцом расчет суммы требований в соответствии с изменением размера арендной платы основании постановления Правительства Москвы от 12.04.2011 N 135-ПП, оформленным соглашением от 28.06.2011 (л.д. 45), судом проверен и признан правильным. Оснований для переоценки данного вывода суда судебная коллегия не усматривает.
Так, согласно 6.6 договора аренды арендодателю предоставлено право на изменение ставки арендной платы в одностороннем порядке в связи с принятием решения Правительства Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы.
Кроме того, установленная ранее льготная ставка арендной платы применению не подлежит, поскольку ответчик на 01.06.2011 уже утратил статус малого предпринимателя.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договора договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении его условий.
В соответствии с статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Так, пунктом 8.3 договора аренды установлено, что арендодатель имеет право на одностороннее расторжение договора в случае невнесения арендной платы более двух сроков подряд либо систематической недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты.
На момент принятия решения суда ответчиком задолженность по арендной плате в полном объеме погашена не была и составляла недоплату, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты, что следует из расчета истца на 12.03.2012. Платежные поручения, на которые ссылается ответчик, учтены истцом при составлении расчета иска, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения суда и отказа истцу в иске.
В этой связи суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные истцом требования о расторжении договора аренды от 07.07.2005 N 08-328/05 и выселении ООО "Перо" из занимаемых помещений, поскольку нарушение условий договора в части неуплаты арендных платежей более двух раз подряд в силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для досрочного расторжения договора.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендованное имущество подлежит возвращению арендодателю.
При этом возражения заявителя относительно возврата ключей от помещения балансодержателю 06.06.2011 не могут быть приняты во внимание, поскольку в соответствии с требованиями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5.4.6 договора аренды арендатор по акту приема-передачи производит возврат помещения, а не ключей от него. При этом арендатор обязан не позднее чем за один месяц письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении.
Такого уведомления в адрес Департамента имущества города Москвы ответчиком направлено не было, что подтверждено представителем заявителя в судебном заседании апелляционного суда (аудиопротокол от 05.06.2013).
Заявление ООО "Перо" о применении срока исковой давности, сделанное только суду апелляционной инстанции, в силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации не рассматривается.
Довод заявителя о необходимости привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ГУП города Москвы ДЕЗ района Фили-Давыдково судебная коллегия находит необоснованным, поскольку судебный акт по настоящему делу не может повлиять на права или обязанности данного лица по отношению к одной из сторон спора (часть 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения решения суда от 20.03.2013, в связи с чем оно подлежит оставлению в силе, а в удовлетворении апелляционной жалобы должно быть отказано.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от "20" марта 2013 года по делу N А40-160590/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
С.В.КРАСНОВА
Судьи
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
О.В.САВЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.06.2013 N 09АП-15779/2013-ГК ПО ДЕЛУ N А40-160590/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июня 2013 г. N 09АП-15779/2013-ГК
Дело N А40-160590/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 13 июня 2013 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Красновой С.В.,
судей Барановской Е.Н., Савенкова О.В.,
при ведении протокола помощником судьи Фроловым А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Перо" на решение Арбитражного суда города Москвы от "20" марта 2013 года по делу N А40-160590/2012, принятое судьей Филиной Е.Ю. (142-1535), по иску Департамента имущества города Москвы (ИНН 7707058720, ОГРН 1027700149410) к обществу с ограниченной ответственностью "Перо" (ИНН 7705052473, ОГРН 1037739509720)
о взыскании задолженности по арендной плате в размере 571 675 руб. 76 коп., пеней в размере 39 203 руб. 96 коп., расторжении договора аренды N 08-328/05 от 07.07.2005, выселении из нежилого помещения площадью 71,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Герасима Курина, д. 2 (подвал, пом. I, комн. 1, 8, 9) и передаче его в освобожденном виде истцу,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца - Милова О.В. по доверенности от 16 апреля 2013 года
от ответчика - Жарова Л.Б. по доверенности от 27 февраля 2013 года
в судебном заседании был объявлен перерыв с 05.06.2013 до 10.06.2013
установил:
Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Перо" (далее - ООО "Перо") о расторжении договора 07.07.2005 N 08-328/05 аренды нежилого помещения, взыскании 571 675 руб. 76 коп. задолженности по арендной плате за период с июня 2011 года по ноябрь 2012 года, 39 203 руб. 96 коп. неустойки за период с 06.11.2005 по 23.11.2012 и выселении ответчика из нежилого помещения площадью 71,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Герасима Курина, д. 2 (подвал, пом. I, комн. 1, 8, 9) и передаче его в освобожденном виде истцу.
Исковые требования предъявлены со ссылкой на статьи 307, 309, 310, 330, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.03.2013 исковые требования удовлетворены. При этом суд исходил обоснованности заявленных истцом требований.
Не согласившись с решением от 20.03.2013, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.
В апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что решение суда является незаконным и необоснованным.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда от 20.03.2013 оставить без изменения, считая его законным и обоснованным, а апелляционную жалобу без удовлетворения, заявил ходатайство о процессуальной замене на Департамент городского имущества города Москвы ввиду реорганизации истца.
Данное ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено, о чем вынесено протокольное определение.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, выслушав представителей сторон, находит решение Арбитражного суда города Москвы от 20.03.2013 не подлежащим изменению или отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 07.07.2005 между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "Перо" (арендатор) сроком с 26.04.2005 по 26.08.2008 заключен договор N 08-328/05 аренды нежилого помещения общей площадью 71,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Герасима Курина, д. 2.
Данный договор заключен на основании ранее заключенного сторонами договора аренды от 22.10.2001 N 08-286/01, в связи с чем арендованное имущество ответчику по акту приема-передачи не передавалось (п. 3.3 договора).
Договор прошел процедуру государственной регистрации 01.11.2005.
При этом в силу пункта 2.2 договора аренды от 07.07.2005 N 08-328/05 условия данного договора в части начисления арендной платы применяются с даты установленного сторонами срока договора (с 26.04.2005), что допускается положениями статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.
Порядок и условия внесения арендной платы определены сторонами в пункте 6 договора аренды.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Однако ответчик ненадлежащим образом исполнял условия указанного договора аренды, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате в размере 401 408 руб. 91 коп. за период с июня 2011 года по состоянию на 09.06.2011.
На основании претензии истца от 09.06.2012 N 28-28-1083 (л.д. 19) о надлежащем исполнении обязательств по договору и предложении расторгнуть договор, ответчик задолженность в полном объеме не погасил, доказательства обратного суду не представил. Данная претензия была направлена истцом по адресу места нахождения ответчика (адрес государственной регистрации юридического лица): г. Москва, Котельническая наб., д. 25, стр. 1 и адресу аренды, и возвращена в Департамент имущества города Москвы с отметкой органа связи "организация не значится".
Таким образом, истец принял меры по уведомлению ответчика, в связи с чем в соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации последний несет риск совершения или несовершения им действий, влекущих возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
На момент обращения в суд (06.12.2012) задолженность ответчика составила 571 675 руб. 76 коп. за период с июня 2011 года по ноябрь 2012 года.
Составленный истцом расчет суммы требований в соответствии с изменением размера арендной платы основании постановления Правительства Москвы от 12.04.2011 N 135-ПП, оформленным соглашением от 28.06.2011 (л.д. 45), судом проверен и признан правильным. Оснований для переоценки данного вывода суда судебная коллегия не усматривает.
Так, согласно 6.6 договора аренды арендодателю предоставлено право на изменение ставки арендной платы в одностороннем порядке в связи с принятием решения Правительства Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы.
Кроме того, установленная ранее льготная ставка арендной платы применению не подлежит, поскольку ответчик на 01.06.2011 уже утратил статус малого предпринимателя.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договора договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении его условий.
В соответствии с статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Так, пунктом 8.3 договора аренды установлено, что арендодатель имеет право на одностороннее расторжение договора в случае невнесения арендной платы более двух сроков подряд либо систематической недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты.
На момент принятия решения суда ответчиком задолженность по арендной плате в полном объеме погашена не была и составляла недоплату, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты, что следует из расчета истца на 12.03.2012. Платежные поручения, на которые ссылается ответчик, учтены истцом при составлении расчета иска, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения суда и отказа истцу в иске.
В этой связи суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные истцом требования о расторжении договора аренды от 07.07.2005 N 08-328/05 и выселении ООО "Перо" из занимаемых помещений, поскольку нарушение условий договора в части неуплаты арендных платежей более двух раз подряд в силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для досрочного расторжения договора.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендованное имущество подлежит возвращению арендодателю.
При этом возражения заявителя относительно возврата ключей от помещения балансодержателю 06.06.2011 не могут быть приняты во внимание, поскольку в соответствии с требованиями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5.4.6 договора аренды арендатор по акту приема-передачи производит возврат помещения, а не ключей от него. При этом арендатор обязан не позднее чем за один месяц письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении.
Такого уведомления в адрес Департамента имущества города Москвы ответчиком направлено не было, что подтверждено представителем заявителя в судебном заседании апелляционного суда (аудиопротокол от 05.06.2013).
Заявление ООО "Перо" о применении срока исковой давности, сделанное только суду апелляционной инстанции, в силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации не рассматривается.
Довод заявителя о необходимости привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ГУП города Москвы ДЕЗ района Фили-Давыдково судебная коллегия находит необоснованным, поскольку судебный акт по настоящему делу не может повлиять на права или обязанности данного лица по отношению к одной из сторон спора (часть 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения решения суда от 20.03.2013, в связи с чем оно подлежит оставлению в силе, а в удовлетворении апелляционной жалобы должно быть отказано.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от "20" марта 2013 года по делу N А40-160590/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
С.В.КРАСНОВА
Судьи
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
О.В.САВЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)