Русецкий Е.А., и.о. руководителя Главного управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю
Прищепа В.П., Президент Приморской краевой нотариальной палаты
НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
Разделы:Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью; Сделки с недвижимостью
Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требуется.
Нотариус разъясняет сторонам договора, что до заключения (подписания) сторонами сделки и ее удостоверения у нотариуса правообладателю необходимо зарегистрировать свое право на недвижимое имущество в Главном управлении (ранее - учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края) или его отделе в муниципальном образовании Приморского края (ранее - филиал учреждения юстиции) в соответствии с п. 2 ст. 13 ФЗ о регистрации.
Если право правоотчуждателя возникло до введения в действие ФЗ о регистрации (то есть до 31.01.1998), в ранее установленном порядке (например, зарегистрировано органами БТИ), то, в соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ о регистрации, возможна одновременная регистрация ранее возникшего права и перехода права к новому правообладателю на основании сделки, подписанной (заключенной) после введения в действие ФЗ о регистрации. Нотариус поясняет, что в данном случае отсутствует необходимость обязательной предварительной регистрации права отчуждателя.
Нотариус при удостоверении сделки с недвижимым имуществом, которая подлежит государственной регистрации, указывает в тексте договора (иного документа, выражающего содержание сделки) об обязательности ее государственной регистрации.
При удостоверении сделки нотариус требует как правоустанавливающий документ на объект недвижимого имущества, так и свидетельство о государственной регистрации прав (если оно было выдано Главным управлением или отделом в муниципальном образовании), а также выписку из ЕГРП.
В случае утраты документов о правах на недвижимое имущество нотариус требует документы, предусмотренные разделом 4 настоящего Информационного письма.
Подлинники документов, на основании которых сделка была удостоверена, приобщаются к оставляемому у нотариуса экземпляру договора. Сторонам сделки представляются нотариально удостоверенные копии названных документов. Не оставляются в делах нотариуса (то есть подлежат возврату) подлинники:
- документов, удостоверяющих личность физического лица;
- учредительных документов юридических лиц, а также документов о полномочиях их представителей (кроме доверенностей, выданных на заключение конкретных договоров);
- правоустанавливающих и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с ФЗ о регистрации;
- документов, подтверждающих регистрацию права на имущество.
При необходимости возврата подлинных документов лицам, представившим их, у нотариуса остаются копии этих документов. Копии представляются заинтересованными лицами или, по их просьбе, изготавливаются и заверяются нотариусом.
При возврате подлинных правоустанавливающих документов на недвижимое имущество на них делается отметка нотариусом о совершении им соответствующего нотариального действия в отношении данного недвижимого имущества с проставлением даты совершения этого действия, реестрового номера, фамилии, имени, отчества нотариуса, его нотариального округа или наименования государственной нотариальной конторы и его подписи с приложением печати.
Копия каждого документа должна быть изложена на отдельном листе. В случаях, когда удостоверяемые, выдаваемые или свидетельствуемые нотариусом документы изложены на нескольких отдельных листах, они прошиваются и нумеруются. Количество прошитых листов заверяется подписью нотариуса с приложением его печати.
При удостоверении сделки с объектом недвижимого имущества, правоотчуждателями по которой выступают оба супруга, нотариус прикладывает копию свидетельства о браке.
При удостоверении договора мены нотариус передает сторонам сделки копии документов, на основании которых договор мены был нотариально удостоверен, оформляя пакет документов отдельно по каждому объекту недвижимого имущества.
Нотариус разъясняет необходимость обращения в Главное управление (его отдел в муниципальном образовании) всех сторон договора в соответствии с требованиями п. 1 ст. 16 ФЗ о регистрации. В случае если от сторон (стороны) заявление о регистрации подает представитель по доверенности, нотариус указывает на необходимость нотариального удостоверения данной доверенности (п. 1 ст. 16 ФЗ о регистрации).
При удостоверении доверенностей на совершение сделок с недвижимым имуществом во избежание заключения недействительных сделок нотариус указывает в доверенности о разъяснении требований ст. 35 Семейного кодекса РФ.
Удостоверяя сделку с объектом недвижимого имущества, нотариус указывает в договоре технические характеристики объекта на основании данных технического учета (справки органа по технической инвентаризации объектов недвижимости (ранее - БТИ), выписки из технического паспорта объекта и др.). При этом обязательно указывается этаж (квартиры или части квартиры), площадь объекта (по внутреннему обмеру) и жилая площадь, так как данные сведения подлежат внесению в ЕГРП.
Если право отчуждателя было зарегистрировано в ЕГРП, нотариус проверяет соответствие описания объекта, содержащегося в выписке из ЕГРП (и свидетельстве о государственной регистрации) данным, указанным в документах технической инвентаризации. Если данные ЕГРП не совпадают с описанием объекта, содержащимся в техническом паспорте (например, была произведена реконструкция, перепланировка объекта недвижимости) необходимо учитывать следующее:
- если реконструкция (с соответствующими разрешениями) была произведена правоотчуждателем, нотариус разъясняет необходимость его обращения в Главное управление или его отдел в муниципальном образовании с заявлением о внесении соответствующих изменений в ЕГРП в части описания объекта недвижимости;
- если реконструкция произведена без соответствующего разрешения, в этом случае нотариус разъясняет необходимость обращения в суд с целью установления права на подобный (реконструированный) объект недвижимости.
Удостоверяя сделку с объектом недвижимого имущества - земельным участком, нотариус проверяет соответствие описания земельного участка в договоре его описанию в кадастровом плане, а также разъясняет сторонам необходимость представления на государственную регистрацию кадастрового плана земельного участка, если ранее он не представлялся в Главное управление и, соответственно, не был помещен в дело правоустанавливающих документов.
При удостоверении сделок с квартирой, жилым домом, частью жилого дома или квартиры нотариус проверяет наличие сведений о гражданах, имеющих (имевших) право пользования жилым помещением.
При наличии в выписке из домовой книги или лицевого счета сведений о снятии с регистрационного учета находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника, нотариус с целью защиты жилищных прав указанных лиц и во избежание признания сделки недействительной требует предоставления предварительного согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки, за исключением случаев, когда представлены доказательства регистрации данных лиц по месту жительства в другом жилом помещении.
Исправления, сделанные в нотариальном документе, не подписанном иными лицами, оговариваются нотариусом и подтверждаются его подписью с приложением его печати. Исправления, если документ подписывается иными лицами (например, доверителем, сторонами договора), оговариваются и подтверждаются подписями этих лиц, а в конце удостоверительной надписи - подписью нотариуса с приложением его печати.
При обнаружении в нотариальных документах технических ошибок, ранее допущенных иным нотариусом, исправление таких ошибок не допускается. Исправление технических ошибок в тексте нотариального документа допустимо только нотариусом, который совершил нотариальное действие. Вопрос об исправлениях, имеющих юридическое значение, разрешается судом в порядке особого производства.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)