ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Доверительное управление недвижимостью – один из видов коммерческой деятельности, осуществляемого на основании договора доверительного управления имуществом, положения которого регламентируются Главой 53 ГК РФ.

В соответствии с данным договором собственник объекта недвижимости передаёт доверительному управляющему своё имущество с целью эффективного управления им на определенный заранее оговоренный срок (сам объект недвижимости при этом не меняет собственника).

Ключевыми категориями доверительного управления недвижимостью являются доверие, интерес и экономическая целесообразность.

Доверие как нравственно-этическое и социально-психологическое понятие лежит в основе рассматриваемых отношений: учредитель доверительного управления полагается на знания управляющего-профессионала, не имея соответствующих знаний и опыта в сфере эффективной управления недвижимостью.

Интерес является следующим конструктивным элементом доверительного управления недвижимостью. Интерес учредителя заключается в том, чтобы создать доверительное управление и получить экономические выгоды от доверительного управления имуществом, при этом ограничив свободное усмотрение управляющего в выборе целей предпринимательской деятельности и способов их достижения.

Интерес управляющего – действовать в чужих интересах (в противном случае он подорвет доверие), реализуя свободу предпринимательской деятельности и творческие способности и не забывая о собственном интересе, который выступает в форме заинтересованности.

Акцентируя внимание на сравнительных преимуществах доверительного управления, обратим внимание на потенциальные резервы сокращения величины транзакционных издержек, связанных с вовлечением в хозяйственный оборот объектов недвижимости, при использовании данной формы их коммерциализации.

Управление недвижимостью предполагает с одной стороны дифференциацию, а с другой спецификацию прав на объекты недвижимости. Дифференциация позволяет доверительному управляющему специализироваться на реализации определенных предоставленных ему правомочий, что значительно повышает эффективность его действий, способствует наработке стандартных процедур деятельности и приводит к уменьшению трансакционных издержек.

Спецификация прав на объект недвижимости предполагает четкое определение и закрепление прав и обязанностей собственника за определенным субъектом, с одной стороны не позволяя учредителю доверительного управления в рамках заключенного договора вмешиваться в действия своего доверенного лица, а с другой стороны позволяет реализовать собственнику недвижимости возможность повышения эффективности распоряжения имуществом.

Рассмотрим возможные проблемы и конфликты, которые могут возникнуть при доверительном управлении недвижимостью, исходя из выявленных особенностей данного типа агентского контракта.

Во-первых, недостаточная эффективность доверительного управления с точки зрения учредителя доверительного управления. Каким бы профессионалом не был доверительный управляющий, у учредителя всегда будет возникать сомнение в надлежащем исполнении им своих обязанностей. Поэтому наличие осмотрительности при выборе доверительного управляющего, основанной на четко определенных критериях подбора, а также стремление управляющего к прозрачности своей деятельности, способствует разрешению данной конфликтной ситуации.

В-вторых, неэффективная постановка цели и задач доверительного управления принципалом агенту. Цель — это конечный желаемый результат, который определяется в процессе планирования и регулируется функциями управления. Целью учреждения доверительного управления имуществом может быть как сохранение объекта управления, так и излечение выгоды от реализации прав на него. Поэтому без постановки учредителем четко определенной, измеримой и достижимой цели, обеспеченной ресурсами и ограниченной во времени, эффективное выполнение доверительным управляющим своих функций невозможно.

Кроме того, учредитель доверительного управления должен сообщить всё информацию об объекте управления, обозначить границы его использования в конкретных эксплуатационных и производственных условиях, сформулировать требования к управленческому и обслуживающему персоналу, требовать соблюдения коммерческой тайны отношений не только с учредителем, но и других субъектов договорных отношений.

В-третьих, несоответствие степени принятия риска и получаемых доходов. Неравномерное распределение риска и дохода между участниками договора доверительного управления между собой может оказать негативное влияние на эффективность доверительного управления.

Доверительный управляющий принимает решения в ситуации неопределенности, есть сферы, на которые он не может повлиять (изменение предпочтений потребителей, рост конкуренции на рынке) и есть виды риска, которые ему подвластны (экономический, юридический, финансовый, проектные и другие виды риска). Поэтому для минимизации риска в рамках рассматриваемого сотрудничества вознаграждение должно быть предусмотрено только за управляемый риск.

С точки зрения концепции соотношения риска и доходности: большая ответственность и больший риск должны компенсироваться большей доходностью. Поэтому чем больше учредитель передает функций и прав доверительному управляющему, тем больше последний будет иметь прав на дополнительный доход. Более того, если правообладатель передает правомочия в полном объеме, то и доходность он вправе требовать в размере не более чем средний уровень отдачи на капитал с учетом риска инвестирования, оставляя оставшуюся часть полученного дохода в качестве вознаграждения доверительному управляющему.

В-четвертых, оппортунистическое поведение агента. Агент располагает собственными целями, цели агента могут вступить в конфликт с целями принципала, у агента может возникнуть соблазн использовать ресурсы принципала для достижения своих целей, а не целей принципала.

Так как вознаграждение доверительного управляющего в той или иной степени зависит от результатов принимаемых решений, то велика вероятность принятия выгодных агенту решений в ущерб интересов принципала (предоставление коммерческой информации конкурентам, заключение не выгодных принципалу контрактов, коррупция при заключении сделок и контроле над соблюдением прав и т.д.).

Поэтому необходимо признание наличия собственных интересов у доверительного управляющего и формирование системы взаимоотношений, предусматривающей соблюдение интересов всех участников агентских отношений, в том числе инвестора и потребителя инновационного продукта.

В-пятых, рост взаимного недоверия. Доверие не является статической категорией, оно формируется и развивается по мере развития контрактных отношений и может быть утрачено в результате явного оппортунизма одного из участников сделки доверительного управления имуществом. Для того, что бы это не произошло необходимо предусмотреть меры, направленные на поддержку взаимного доверия. По нашему мнению, такими мерами могут быть взаимные формальные и не формальные контрактные гарантии между партнерами, основанные на экономических (справедливое распределение дохода, угроза применения санкций) и социальных (угроза потери репутации как ценного актива) принципах.

В-шестых, несоответствие взглядов на выбор инвестиционного горизонта. Велик риск, что доверительный управляющий в погоне за сиюминутной выгодой будет предпочитать краткосрочные проекты, не имея интереса к стратегическим целям управления объектом недвижимости. Действительно, если доверительный управляющий в текущий момент совершает управленческие операции, связанные с реализацией долгосрочных проектов, то его действия могут привести к увеличению стоимости имущества (которая определяется долгосрочными будущими денежными потоками), а текущая ожидаемая прибыль может быть не получена. Данное обстоятельство в совокупности с правом учредителя доверительного управления в любой момент расторгнуть контракт может привести к отсутствию интереса к достижению стратегических целей управления.

Поэтому по нашему мнению вознаграждение доверительного управляющего должно зависеть не только от текущей операционной прибыли от управления доверенным имуществом, но и от увеличения рыночной стоимости объекта управления.