Статьи
И. Еланина
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Виды ремонта определены в Методике определения стоимости строительной продукции на территории РФ, утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 №15/1 (методика). Вместе с тем Методика лишь поверхностно определяет виды ремонта.
К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.
К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т.д.
Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также в работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.
Согласно Постановлению Госкомитета Совета Министров СССР по делам строительства от 29.12.1973 №279 капитальным ремонтом являются:
Как правило, вопрос об определении вида работ и отнесении их к соответствующему виду ремонта иногда вызывает затруднения. В таком случае назначается судебно-строительная экспертиза.
Согласно Строительным нормам ВСН58-88(р) текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта.
Перечень основных работ по текущему ремонту зданий и объектов содержит перечень работ, которые составляют текущий ремонт, представлен во вложенном файле:
Помимо этого имеются перечни работ по таким объектам, как:
В ВСН58-88(р) имеется также раздел, который посвящен работам для нанимателей, проживающих в квартирах (арендодателей). В отличие от списка текущих работ, который похож на список работ капитального ремонта, перечень работ для нанимателей не столь большой и включает следующие работы:
Приложения к ВСН58-88(р) имеют рекомендательный характер, поэтому следовать им необязательно.
Капитальный ремонт должен включать в себя устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.
Выполнение капитального ремонта и реконструкции должно производиться с соблюдением действующих правил организации, производства и приемки ремонтно-строительных работ, правил охраны труда и пожарной безопасности.
Согласно п. 1 статьи 616 ГК капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
И. Еланина
КТО ДОЛЖЕН ПРОВОДИТЬ КАПИТАЛЬНЫЙ И ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ ОБЪЕКТА АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА?
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Согласно п. 1 статьи 616 Гражданского кодекса (ГК) арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Таким образом, если стороны в договоре не указали распределение обязанностей по поддержанию имущества в рабочем состоянии, то действует общее правило: ответственным за капитальный ремонт признается арендодатель, за текущий - арендатор. Кроме этого, арендатор обязан также поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание недвижимости.
Лицо, обязанное осуществить определенный вид ремонта, несет затраты, связанные с исполнением этой обязанности. Ни о каком возврате или ином возмещении потраченных средств не может быть и речи (п. 2 статьи 616 ГК).
Капитальный и текущий ремонт: понятие
Виды ремонта определены в Методике определения стоимости строительной продукции на территории РФ, утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 №15/1 (методика). Вместе с тем Методика лишь поверхностно определяет виды ремонта.
К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.
К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т.д.
Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также в работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.
Согласно Постановлению Госкомитета Совета Министров СССР по делам строительства от 29.12.1973 №279 капитальным ремонтом являются:
- замена перегородок на более прогрессивные конструкции;
- изменения полового покрытия на более прочное и долговечное;
- установка новых оконных и дверных блоков;
- частичная или полная смена труб внутри здания и прочее.
Как правило, вопрос об определении вида работ и отнесении их к соответствующему виду ремонта иногда вызывает затруднения. В таком случае назначается судебно-строительная экспертиза.
Текущий ремонт должен проводить арендатор
Согласно Строительным нормам ВСН58-88(р) текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта.
Перечень основных работ по текущему ремонту зданий и объектов содержит перечень работ, которые составляют текущий ремонт, представлен во вложенном файле:
Помимо этого имеются перечни работ по таким объектам, как:
- оконные и дверные заполнения, светопрозрачные конструкции;
- офисные перегородки;
- лестницы, балконы, крыльца, зонты, козырьки над входами в подъезды, балконами верхних этажей;
- полы;
- внутренняя отделка;
- наружная отделка;
- вентиляция;
- водопровод и канализация, горячее водоснабжение (внутридомовые системы);
- электротехнические слаботочные устройства;
- внешнее благоустройство.
В ВСН58-88(р) имеется также раздел, который посвящен работам для нанимателей, проживающих в квартирах (арендодателей). В отличие от списка текущих работ, который похож на список работ капитального ремонта, перечень работ для нанимателей не столь большой и включает следующие работы:
- окраска потолков и стен жилых и подсобных помещений квартир, лоджий, этажерок балконов;
- оклейка стен и потолков обоями;
- окраска оконных переплетов и балконных полотен, внешней и внутренней сторон, окраска полов в жилых и подсобных помещениях, циклевка паркетных полов;
- окраска радиаторов, труб центрального отопления, газопровода, водопровода и канализации;
- окраска внешних стен из материала наймодателя для проживающих в одноэтажных одноквартирных домах.
- замена оконных, дверных и печных приборов, вставка стекол. Замена или установка дополнительных кранов, смесителей и другого оборудования, замена дверных полотен, встроенных шкафов и отделка помещений с целью благоустройства квартиры (выполняются нанимателем по согласованию с наймодателем (жилищно-эксплуатационной организацией);
- ремонт или смена электропроводки от ввода в квартиру, смена электроприборов и т.п.
- работы по улучшению отделки квартир;
- ремонт штукатурки стен, потолков, перегородок отдельными листами в помещениях жилых квартир;
- работы по переустройству и перепланировке жилых помещений согласно утвержденным в установленном порядке проектам с целью повышения уровня благоустройства по заказам нанимателей помещений;
- замена и ремонт покрытий полов.
Приложения к ВСН58-88(р) имеют рекомендательный характер, поэтому следовать им необязательно.
Капитальный ремонт проводит арендодатель
Капитальный ремонт должен включать в себя устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.
Выполнение капитального ремонта и реконструкции должно производиться с соблюдением действующих правил организации, производства и приемки ремонтно-строительных работ, правил охраны труда и пожарной безопасности.
Согласно п. 1 статьи 616 ГК капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)