Статьи
Е. Кальчевская
Эксплуатация недвижимости; Экономика и управление недвижимостью; Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Недорогой и качественный ремонт квартир. Без предоплаты. Гарантия. Доставка высококачественных материалов по доступным ценам. Уборка мусора ежедневно.
Согласно п. 1 статьи 158 Жилищного кодекса (ЖК) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Таким образом, исходя из всего вышесказанного, после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, а значит на гражданах, приватизировавших жилые помещения. При этом отметить, что изношенность жилищного фонда в России в среднем составляет 70%.
Следует отметить, что разъясняя статью 16 Закона 1541-1 путем системного толкования совместно со статьей 158 ЖК и статьей 210 ГК, Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики за второй квартал 2007 г. указал, что наймодатель несет обязательства по капитальному ремонту как жилых помещений, так и общего имущества в многоквартирном доме до момента исполнения, если на момент приватизации дом требовал капитального ремонта.
Значит, получается, что проводить капитальный ремонт должен все же собственник.
Согласно ГК в случае, если обязательство не исполняется должником в добровольном порядке, кредитор вправе обратиться за понуждением к исполнению обязательства в суд.
При этом общий срок исковой давности устанавливается в 3 года (статья 196 ГК). Говоря о неисполнении наймодателем обязанности по проведению капитального ремонта многоквартирного дома, мы говорим о неисполнении обязательства, срок исполнения которого не определен. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока (п. 2 статьи 200 ГК).
При этом согласно п. 2 статьи 314 ГК в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.
Нанимателям необходимо установить, требовал ли многоквартирный дом ремонта на момент приватизации.
Капитальный ремонт многоквартирного дома - проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества (п. 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (Закон 185-ФЗ)).
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с п. 3 статьи 15 Закона 185-ФЗ относятся:
Получение доказательств наличия потребности в проведении капитального ремонта сводится к получению письменного заключения любой организации, имеющей соответствующую лицензию, о перечне работ, необходимых для приведения жилого дома в технически исправное состояние.
Основная проблема заключается здесь в истце – лицо, обращающееся в суд, должно иметь полномочия действовать от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме или же являться лицом, обслуживающим многоквартирный жилом дом и несущим ответственность за его нормальное техническое состояние.
Существует 3 варианта уполномочивания какого-либо лица действовать от имени всех собственников помещений в многоквартирным доме:
Самым оптимальным вариантом является обращение в суд обслуживающей организации, нанятой собственниками для содержания дома, уполномоченной на обращение в суд в защиту их интересов на основании решения общего собрания и выданных доверенностей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Е. Кальчевская
КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ПРИВАТИЗИРОВАННЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Разделы:Эксплуатация недвижимости; Экономика и управление недвижимостью; Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
В соответствии с нормой статьи 16 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Закон 1541-1) приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется согласно установленным Законом 1541-1 правилам. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Значит, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя – органа государственной власти или органа местного самоуправления – и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.
Недорогой и качественный ремонт квартир. Без предоплаты. Гарантия. Доставка высококачественных материалов по доступным ценам. Уборка мусора ежедневно.
- Не все так просто...
Согласно п. 1 статьи 158 Жилищного кодекса (ЖК) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Таким образом, исходя из всего вышесказанного, после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, а значит на гражданах, приватизировавших жилые помещения. При этом отметить, что изношенность жилищного фонда в России в среднем составляет 70%.
Следует отметить, что разъясняя статью 16 Закона 1541-1 путем системного толкования совместно со статьей 158 ЖК и статьей 210 ГК, Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики за второй квартал 2007 г. указал, что наймодатель несет обязательства по капитальному ремонту как жилых помещений, так и общего имущества в многоквартирном доме до момента исполнения, если на момент приватизации дом требовал капитального ремонта.
Значит, получается, что проводить капитальный ремонт должен все же собственник.
- О сроках обращения...
Согласно ГК в случае, если обязательство не исполняется должником в добровольном порядке, кредитор вправе обратиться за понуждением к исполнению обязательства в суд.
При этом общий срок исковой давности устанавливается в 3 года (статья 196 ГК). Говоря о неисполнении наймодателем обязанности по проведению капитального ремонта многоквартирного дома, мы говорим о неисполнении обязательства, срок исполнения которого не определен. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока (п. 2 статьи 200 ГК).
При этом согласно п. 2 статьи 314 ГК в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.
- Требовал ли дом ремонта на момент приватизации...
Нанимателям необходимо установить, требовал ли многоквартирный дом ремонта на момент приватизации.
Капитальный ремонт многоквартирного дома - проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества (п. 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (Закон 185-ФЗ)).
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с п. 3 статьи 15 Закона 185-ФЗ относятся:
- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
- ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт;
- ремонт крыш;
- ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
- утепление и ремонт фасадов.
Получение доказательств наличия потребности в проведении капитального ремонта сводится к получению письменного заключения любой организации, имеющей соответствующую лицензию, о перечне работ, необходимых для приведения жилого дома в технически исправное состояние.
- Получение средств на капитальный ремонт...
- потребовать от суда указания в решении на то, что в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика (п. 1 статьи 206 Гражданского процессуального кодекса);
- предъявить в суд требования о взыскании убытков в порядке статьи 15 ГК, а не о понуждении к исполнению обязательства.
Основная проблема заключается здесь в истце – лицо, обращающееся в суд, должно иметь полномочия действовать от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме или же являться лицом, обслуживающим многоквартирный жилом дом и несущим ответственность за его нормальное техническое состояние.
Существует 3 варианта уполномочивания какого-либо лица действовать от имени всех собственников помещений в многоквартирным доме:
- уполномочивание лица на основании нотариально удостоверенной доверенности (статья 185 ГК). При этом в рассматриваемом случае нотариальная доверенность должна быть выдана каждым собственником;
- уполномочивание лица на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, когда лицо является собственником (п. 3 статьи 164 ЖК);
- уполномочивание лица, не имеющего собственности в многоквартирном жилом доме, на основании решения общего собрания собственников и выданных большинством собственников доверенностей в простой письменной форме (п. 3 статьи 164 ЖК);
Самым оптимальным вариантом является обращение в суд обслуживающей организации, нанятой собственниками для содержания дома, уполномоченной на обращение в суд в защиту их интересов на основании решения общего собрания и выданных доверенностей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)