Статьи
И. Еланина
Налогообложение недвижимости и сделок с ней; Экономика и управление недвижимостью; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Согласно п. 3 статьи 38 Налогового кодекса (НК) товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Если организация приобрела объект недвижимости в целях перепродажи, то в силу Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. №26н (ПБУ 6/01) она не может принять его к учету в качестве основного средства. Минфин России согласен с такой позицией (Письма от 1 февраля 2008 г. №03-11-04/2/25, от 20 августа 2007 г. №03-11-04/2/206, от 11 июля 2007 г. №03-11-05/148). Хотя в этих Письмах речь идет об организациях, применяющих упрощенную систему налогообложения, это положение можно применить и при общей системе налогообложения.
Расходы на приобретение объекта недвижимости, предназначенного для дальнейшей реализации, могут быть учтены при определении налоговой базы в отчетном периоде реализации указанного объекта в качестве расходов на товары на основании пп. 3 п. 1 статьи 268 НК.
Рассмотрим пример.
Организация в мае 2008 г. приобрело для перепродажи и оплатило здание, бывшее в эксплуатации, за 4 720 000 руб. (в том числе НДС - 720 000 руб.).
В июне сторонняя организация провела ремонт на 1 180 000 руб. (в том числе НДС - 18 000 руб.).
В июле 2008 г. продало его за 5 900 000 руб. (в том числе НДС - 900 000 руб.).
В учете организации будут произведены следующие записи:
В мае:
1. Принятие к учету здания в качестве товара:
Д 41 "Товары" - К 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками":
4 000 000 руб.
2. Выделен НДС:
Д 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" - К 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
470 000 руб.
3. Организация оплатила здание:
Д 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" – К 51 "Расчетные счета":
4 720 000 руб.
В июне:
4. Отражение ремонтных работ по зданию:
Д 91 "Прочие доходы и расходы" субсчет 91.2 "Прочие расходы" – К 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками":
100 000 руб.
5. Выделен НДС:
Д 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" - К 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
18 000 руб.
6. Зачтен НДС:
Д 68 "Расчеты по налогам и сборам" - К 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям":
470 000 + 18 000 = 488 000 руб.
В июле:
7. Начисление выручки от реализации:
Д 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" - К 90 "Продажи", субсчет 90.1 "Выручка":
5 900 000 руб.
8. Начислен НДС в бюджет:
Д 90 "Продажи" субсчет 90.3 "Налог на добавленную стоимость" - К 68 "Расчеты по налогам и сборам":
900 000 руб.
9. Отражение себестоимости реализованного объекта:
Д 90 "Продажи" субсчет 90.2 "Себестоимость продаж" - К 41 "Товары":
4 000 000 руб.
Обратите внимание! Главой 25 НК не предусмотрено увеличение стоимости приобретения товаров на затраты по доведению их до состояния, в котором они пригодны для использования в запланированных целях. Поэтому расходы на проведение ремонта объекта недвижимости, приобретенного для дальнейшей реализации, при определении налоговой базы учитываться не должны. Следовательно, организация израсходованные на ремонт объекта недвижимости 100 000 руб. не сможет учитывать при исчислении налога на прибыль.
Актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются условия, указанные в п. 4 ПБУ 6/01.
В этом случае организация сначала учитывает приобретенный объект недвижимости в составе основных средств, начисляет амортизацию, и лишь затем происходит процесс продажи основного средства.
Рассмотрим случай перепродажи объекта. До момента государственной регистрации прав на объект он не приобретает статуса недвижимости, а является лишь совокупностью строительных материалов и конструкций. Следовательно, хозяйственные операции по приобретению и продаже объектов незавершенного строительства аналогичны операциям по приобретению товара.
Таким образом, наиболее оптимальным является первый способ – учет объекта в качестве товара, так как не требует государственной регистрации права собственности.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
И. Еланина
ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИОБРЕТЕН ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ПЕРЕПРОДАЖИ: НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ
Разделы:Налогообложение недвижимости и сделок с ней; Экономика и управление недвижимостью; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Перечень объектов недвижимого имущества приведен в статье 130 Гражданского кодекса (ГК). К ним относятся земельные участки, участки недр, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Переход права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации на основании п. 1 статьи 131 ГК. До момента регистрации право собственности сохраняется за продавцом.
У продавцов при передаче покупателю объектов недвижимости, в большинстве случаев являющихся для целей бухгалтерского учета основными средствами, проблем с отражением выбытия основных средств на счетах не возникает.
Возникает вопрос: как быть покупателю в ситуации, когда он приобретает объект основных средств и перепродает его третьему лицу? Эту хозяйственную операцию можно оформить двумя способами: приобретение объектов недвижимости в качестве либо товара, либо основного средства. Рассмотрим эти способы учета.
- Первый способ.
Согласно п. 3 статьи 38 Налогового кодекса (НК) товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Если организация приобрела объект недвижимости в целях перепродажи, то в силу Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. №26н (ПБУ 6/01) она не может принять его к учету в качестве основного средства. Минфин России согласен с такой позицией (Письма от 1 февраля 2008 г. №03-11-04/2/25, от 20 августа 2007 г. №03-11-04/2/206, от 11 июля 2007 г. №03-11-05/148). Хотя в этих Письмах речь идет об организациях, применяющих упрощенную систему налогообложения, это положение можно применить и при общей системе налогообложения.
Расходы на приобретение объекта недвижимости, предназначенного для дальнейшей реализации, могут быть учтены при определении налоговой базы в отчетном периоде реализации указанного объекта в качестве расходов на товары на основании пп. 3 п. 1 статьи 268 НК.
Рассмотрим пример.
Организация в мае 2008 г. приобрело для перепродажи и оплатило здание, бывшее в эксплуатации, за 4 720 000 руб. (в том числе НДС - 720 000 руб.).
В июне сторонняя организация провела ремонт на 1 180 000 руб. (в том числе НДС - 18 000 руб.).
В июле 2008 г. продало его за 5 900 000 руб. (в том числе НДС - 900 000 руб.).
В учете организации будут произведены следующие записи:
В мае:
1. Принятие к учету здания в качестве товара:
Д 41 "Товары" - К 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками":
4 000 000 руб.
2. Выделен НДС:
Д 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" - К 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
470 000 руб.
3. Организация оплатила здание:
Д 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" – К 51 "Расчетные счета":
4 720 000 руб.
В июне:
4. Отражение ремонтных работ по зданию:
Д 91 "Прочие доходы и расходы" субсчет 91.2 "Прочие расходы" – К 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками":
100 000 руб.
5. Выделен НДС:
Д 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" - К 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
18 000 руб.
6. Зачтен НДС:
Д 68 "Расчеты по налогам и сборам" - К 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям":
470 000 + 18 000 = 488 000 руб.
В июле:
7. Начисление выручки от реализации:
Д 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" - К 90 "Продажи", субсчет 90.1 "Выручка":
5 900 000 руб.
8. Начислен НДС в бюджет:
Д 90 "Продажи" субсчет 90.3 "Налог на добавленную стоимость" - К 68 "Расчеты по налогам и сборам":
900 000 руб.
9. Отражение себестоимости реализованного объекта:
Д 90 "Продажи" субсчет 90.2 "Себестоимость продаж" - К 41 "Товары":
4 000 000 руб.
Обратите внимание! Главой 25 НК не предусмотрено увеличение стоимости приобретения товаров на затраты по доведению их до состояния, в котором они пригодны для использования в запланированных целях. Поэтому расходы на проведение ремонта объекта недвижимости, приобретенного для дальнейшей реализации, при определении налоговой базы учитываться не должны. Следовательно, организация израсходованные на ремонт объекта недвижимости 100 000 руб. не сможет учитывать при исчислении налога на прибыль.
- Второй способ.
Актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются условия, указанные в п. 4 ПБУ 6/01.
В этом случае организация сначала учитывает приобретенный объект недвижимости в составе основных средств, начисляет амортизацию, и лишь затем происходит процесс продажи основного средства.
Рассмотрим случай перепродажи объекта. До момента государственной регистрации прав на объект он не приобретает статуса недвижимости, а является лишь совокупностью строительных материалов и конструкций. Следовательно, хозяйственные операции по приобретению и продаже объектов незавершенного строительства аналогичны операциям по приобретению товара.
Таким образом, наиболее оптимальным является первый способ – учет объекта в качестве товара, так как не требует государственной регистрации права собственности.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)