Статьи
Р. Демьянов
Ипотека недвижимости; Сделки с недвижимостью
Согласно ранее действовавшему законодательству обращение взыскания на заложенное имущество осуществлялось преимущественно в судебном порядке. Внесудебный порядок в таких случаях применялся на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодателем и залогодержателем, которое заключалось после возникновения оснований для обращения взыскания (п. 1 статьи 349 ГК в прежней редакции).
На практике внесудебный порядок почти не применялся, так как сторонам редко удавалось достигнуть соглашения на этапе обращения взыскания. Опять же необходимо отметить, что у залогодержателя не было иного выхода, кроме как обратиться в суд, если достигнутое соглашение не исполнялось залогодателем добровольно.
Важнейшей новеллой Закона можно назвать усовершенствование внесудебного порядка обращения взыскания, которое теперь может эффективно применяться на практике в качестве самостоятельной процедуры, в том числе принудительно без обращения в суд.
Судебный порядок обращения взыскания сохранен в качестве исключительного, хотя перечень таких случаев значительно сужен законодателем. В частности, обращение взыскания на недвижимое имущество только в судебном порядке осуществляется в следующих случаях:
Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество не претерпел значительных изменений и поэтому не рассматривается нами подробно.
Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания может быть как включено в договор залога, так и заключено отдельно в любое время (п. 3 статьи 349 ГК, п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке). Это довольно важное нововведение, так как стороны могут предусмотреть это условие либо на стадии заключения договора об ипотеке, либо в любой другой момент после его заключения.
При внесудебном порядке обращения взыскания на недвижимое имущество залогодатель также должен выдать нотариально удостоверенное согласие (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке). Такое согласие он может выдать в любое время. С учетом того, что договор об ипотеке заключается в простой письменной форме, данное требование является, на наш взгляд, оправданным.
Способы реализации имущества
Соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания могут быть предусмотрены следующие способы реализации заложенного имущества.
1. Реализация имущества на аукционе.
Стороны в соглашении об обращении взыскания на недвижимое имущество во внесудебном порядке могут предусмотреть его реализацию на аукционе. Реализация имущества на аукционе отличается от публичных торгов следующими особенностями:
Аукцион по форме должен быть открытым, проведение закрытого аукциона допускается только в случаях, установленных федеральным законом.
Вознаграждение организатора торгов, возмещаемое за счет стоимости предмета ипотеки, составляет 3% от суммы, вырученной при реализации.
В случае если оценка предмета ипотеки обязательна, начальная продажная цена имущества устанавливается в размере 80% от стоимости заложенного имущества, подтвержденной отчетом оценщика, если иное не установлено соглашением сторон.
2. Переход права собственности к залогодержателю или третьему лицу.
Такие способы реализации заложенного недвижимого имущества, как поступление предмета залога в собственность залогодержателя или продажа третьему лицу, существовали и раньше. Однако, поскольку внесудебный порядок обращения взыскания (в том числе принудительного) на заложенное имущество упростился, он, по нашему мнению, получит более широкое распространение на практике.
В отношении недвижимого имущества указанные способы не могут быть применены, если предметом залога является земельный участок. При этом необходимо учитывать, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Поскольку переход права собственности на здание без перехода права собственности на земельный участок, на котором расположено здание, также невозможен, следует сделать вывод, что указанный способ реализации исключен для договоров ипотеки, предметом которых является здание с земельным участком.
К приобретению залогодателем имущества для третьих лиц применяются правила договора комиссии. Рассматриваемая норма позволяет залогодержателю, не проводя аукцион, реализовать имущество сразу третьему лицу без оформления права собственности на себя. Это особенно важно для юридических лиц со специальной правоспособностью и дает залогодержателю гибкий инструмент погашения задолженности путем обращения взыскания на заложенное имущество.
Необходимо также отметить, что государственная регистрация перехода права собственности или аренды на недвижимое имущество при обращении взыскания осуществляется без заявления правообладателя (залогодателя). Указанная норма снимает ряд практических затруднений, которые могут возникнуть при обращении взыскания на недвижимое имущество.
Применимо также взыскание по исполнительной надписи нотариуса. Если соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания не исполняется добровольно, взыскание на заложенное имущество может быть обращено на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 5 статьи 349 ГК).
В соответствии с внесенными изменениями залогодержатель, являющийся конкурсным кредитором, имеет преимущество перед другими кредиторами и гарантированно получает от стоимости реализованного предмета залога:
Таким образом, указанные изменения существенно увеличивают привлекательность залога как способа обеспечения обязательств.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Р. Демьянов
ЗАЛОГ И ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ЗАЛОЖЕННОЕ НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
Разделы:Ипотека недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество до настоящего времени осуществлялось в основном по решению суда и занимало достаточно длительное время. В некоторых случаях этот процесс длился от полутора до двух лет. Очевидно, что в условиях экономического кризиса такая процедура удовлетворения требований кредиторов не способствовала эффективному использованию залога как способа обеспечения обязательств.
Изменения, внесенные Федеральным законом от 30.12.2008 №306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество", коснулись целого ряда законодательных актов, регулирующих различные этапы процедуры обращения взыскания, в том числе законодательные акты, регулирующие залог, исполнительное производство, процедуру банкротства, порядок осуществления нотариальных действий и действий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Рассмотрим изменения в порядке обращения взыскания на заложенное имущество более подробно.
Обращение взыскания
Согласно ранее действовавшему законодательству обращение взыскания на заложенное имущество осуществлялось преимущественно в судебном порядке. Внесудебный порядок в таких случаях применялся на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодателем и залогодержателем, которое заключалось после возникновения оснований для обращения взыскания (п. 1 статьи 349 ГК в прежней редакции).
На практике внесудебный порядок почти не применялся, так как сторонам редко удавалось достигнуть соглашения на этапе обращения взыскания. Опять же необходимо отметить, что у залогодержателя не было иного выхода, кроме как обратиться в суд, если достигнутое соглашение не исполнялось залогодателем добровольно.
Важнейшей новеллой Закона можно назвать усовершенствование внесудебного порядка обращения взыскания, которое теперь может эффективно применяться на практике в качестве самостоятельной процедуры, в том числе принудительно без обращения в суд.
Судебный порядок обращения взыскания сохранен в качестве исключительного, хотя перечень таких случаев значительно сужен законодателем. В частности, обращение взыскания на недвижимое имущество только в судебном порядке осуществляется в следующих случаях:
- договором о залоге или иным соглашением между его сторонами не установлен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество или его применение невозможно;
- для заключения договора требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа (в отношении залогодателей - физических лиц);
- предметом залога являются:
жилые помещения, принадлежащие физическим лицам;
имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность;
предприятие как имущественный комплекс;
земельный участок сельскохозяйственного назначения;
земельный участок, находящийся в муниципальной собственности (или государственная собственность на который не разграничена), предназначенный для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства;
недвижимое имущество, находящееся в общей собственности, если кто-либо из сособственников не дал согласие на внесудебный порядок обращения взыскания;
недвижимое имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности.
Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество не претерпел значительных изменений и поэтому не рассматривается нами подробно.
Внесудебный порядок
Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания может быть как включено в договор залога, так и заключено отдельно в любое время (п. 3 статьи 349 ГК, п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке). Это довольно важное нововведение, так как стороны могут предусмотреть это условие либо на стадии заключения договора об ипотеке, либо в любой другой момент после его заключения.
При внесудебном порядке обращения взыскания на недвижимое имущество залогодатель также должен выдать нотариально удостоверенное согласие (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке). Такое согласие он может выдать в любое время. С учетом того, что договор об ипотеке заключается в простой письменной форме, данное требование является, на наш взгляд, оправданным.
Способы реализации имущества
Соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания могут быть предусмотрены следующие способы реализации заложенного имущества.
1. Реализация имущества на аукционе.
Стороны в соглашении об обращении взыскания на недвижимое имущество во внесудебном порядке могут предусмотреть его реализацию на аукционе. Реализация имущества на аукционе отличается от публичных торгов следующими особенностями:
- аукцион осуществляется вне рамок исполнительного производства;
- организатор аукциона действует на основании договора с залогодержателем от его или своего собственного имени.
Аукцион по форме должен быть открытым, проведение закрытого аукциона допускается только в случаях, установленных федеральным законом.
Вознаграждение организатора торгов, возмещаемое за счет стоимости предмета ипотеки, составляет 3% от суммы, вырученной при реализации.
В случае если оценка предмета ипотеки обязательна, начальная продажная цена имущества устанавливается в размере 80% от стоимости заложенного имущества, подтвержденной отчетом оценщика, если иное не установлено соглашением сторон.
2. Переход права собственности к залогодержателю или третьему лицу.
Такие способы реализации заложенного недвижимого имущества, как поступление предмета залога в собственность залогодержателя или продажа третьему лицу, существовали и раньше. Однако, поскольку внесудебный порядок обращения взыскания (в том числе принудительного) на заложенное имущество упростился, он, по нашему мнению, получит более широкое распространение на практике.
В отношении недвижимого имущества указанные способы не могут быть применены, если предметом залога является земельный участок. При этом необходимо учитывать, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Поскольку переход права собственности на здание без перехода права собственности на земельный участок, на котором расположено здание, также невозможен, следует сделать вывод, что указанный способ реализации исключен для договоров ипотеки, предметом которых является здание с земельным участком.
К приобретению залогодателем имущества для третьих лиц применяются правила договора комиссии. Рассматриваемая норма позволяет залогодержателю, не проводя аукцион, реализовать имущество сразу третьему лицу без оформления права собственности на себя. Это особенно важно для юридических лиц со специальной правоспособностью и дает залогодержателю гибкий инструмент погашения задолженности путем обращения взыскания на заложенное имущество.
Необходимо также отметить, что государственная регистрация перехода права собственности или аренды на недвижимое имущество при обращении взыскания осуществляется без заявления правообладателя (залогодателя). Указанная норма снимает ряд практических затруднений, которые могут возникнуть при обращении взыскания на недвижимое имущество.
Исполнительная надпись нотариуса
Применимо также взыскание по исполнительной надписи нотариуса. Если соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания не исполняется добровольно, взыскание на заложенное имущество может быть обращено на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 5 статьи 349 ГК).
Преимущественное право
В соответствии с внесенными изменениями залогодержатель, являющийся конкурсным кредитором, имеет преимущество перед другими кредиторами и гарантированно получает от стоимости реализованного предмета залога:
- не менее 80% суммы, вырученной от реализации заложенного имущества, в обеспечение требований по кредитным договорам;
- не менее 70% суммы, вырученной от реализации заложенного имущества, в обеспечение требований по иным обязательствам.
Таким образом, указанные изменения существенно увеличивают привлекательность залога как способа обеспечения обязательств.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)