Статьи
И. Еланина
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Инвестирование в строительство
При этом указанные виды контрактов получили распространение как при сделках с эксклюзивной недвижимостью в Москве, так и рядовой в любом небольшом городе России.
Рассмотрению отличительных особенностей каждого из них и посвящена данная статья.
Договор долевого участия в строительстве следует квалифицировать как договор простого товарищества, основные правовые положения которого установлены в главе 55 Гражданского кодекса (ГК).
По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе (статья 1042 ГК):
Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.
Условие договора долевого участия в строительстве о вкладах сторон является существенным условием данного договора. Поэтому следует обращать особое внимание на необходимость денежной оценки вкладов, внесенных сторонами по договору: следует четко прописывать размер внесенных вкладов в денежном выражении и соответственно размеру внесенных вкладов следует определить доли сторон по договору простого товарищества в возводимом строительном объекте.
При отсутствии в договоре денежного эквивалента внесенного вклада в случае возникновения между сторонами спора он будет разрешаться с учетом п. 2 статьи 1042 ГК: вклады товарищей предполагаются равными по стоимости.
По договору долевого участия в строительстве взять на себя обязанность объединить вклады могут несколько лиц (товарищей), причем возможен вариант, когда новое лицо (товарищ) входит в договор уже в процессе строительства объекта.
Условиями договора следует определить также и порядок внесения вклада сторонами по договору долевого участия.
В условиях договора долевого участия в строительстве не может быть обозначен раздел "цена договора", поскольку ни одна из сторон договора не покупает у другого участника товары, работы или услуги, это противоречило бы сути договора данного типа.
Если договор простого товарищества не связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, каждый товарищ отвечает по общим договорным обязательствам всем своим имуществом пропорционально стоимости его вклада в общее дело. По общим обязательствам, возникшим не из договора, товарищи отвечают солидарно.
Существенным условием договоров является наличие у сторон общей цели. Наличие общей цели означает, что ни одна из сторон не покупает у другой стороны товары, работы или услуги, в силу чего требования одной из сторон по договору к другой стороне о взыскании с нее стоимости выполненных работ, оказанных услуг, внесенных в качестве вклада, не подлежат удовлетворению, а также ни одна из сторон не может извлекать прибыль и обогащаться за счет другой стороны.
В соответствии со статьей 432 ГК договор считается заключенным, если между сторонами в соответствующей форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Условиями договора следует предусмотреть также порядок ведения товарищами общих дел, порядок покрытия расходов и убытков, обязательства и ответственность товарищей по общим обязательствам, условия об охране возведенного объекта, прекращение договора долевого участия (статьи 1044 - 1050 ГК).
Согласно п. 1 статьи 1050 ГК договор простого товарищества прекращается, в частности, вследствие:
При прекращении договора простого товарищества вещи, переданные в общее владение и (или) пользование товарищей, возвращаются предоставившим их товарищам без вознаграждения, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
С момента прекращения договора простого товарищества его участники несут солидарную ответственность по неисполненным общим обязательствам в отношении третьих лиц.
Раздел имущества, находившегося в общей собственности товарищей, и возникших у них общих прав требования осуществляется в порядке, установленном статьей 252 ГК.
Договор инвестирования строительства отличается от договора долевого участия в строительстве тем, что дольщик (гражданин или организация, желающая приобрести квартиру либо квартиры в строящемся жилом доме) участвует в строительстве путем передачи строительной компании денежных средств в размере предполагаемой стоимости квартиры в этом доме.
Договор инвестирования строительства так же, как и договор долевого участия в строительстве, в соответствии со статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не подлежит государственной регистрации, поскольку такие договоры регистрируются только в том случае, когда они являются предметом сделки.
Договор об инвестиционной деятельности ни в ГК, ни в Законе РСФСР от 26 июня 1991 г. №1448-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ни в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. №39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" не упоминается.
Согласно статье 8 ФЗ Закона 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК.
Согласно п. 1 статьи 421 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Как уже отмечалось, основные принципы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности установлены в Законе 39-ФЗ. Однако данным Законом не урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционного договора.
Вид договора, оформляющего отношения участников инвестиционной деятельности, права, обязанности, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение определяются на основании ГК.
В связи с этим признание договора инвестиционным не дает ответа на вопрос о его гражданско-правовой природе.
В большинстве случаев, по мнению ряда судов, суть этих отношений состоит в том, что гражданин передает деньги (осуществляет финансирование) организации, с которой заключает договор, а организация, в свою очередь, передает гражданину в собственность построенную квартиру.
Таким образом, между организацией и гражданином возникают отношения по передаче товара в собственность или по выполнению работ, завершающихся получением гражданином созданного результата.
Особенностью договора инвестирования строительства также является и то, что если дольщик вносит на начальном этапе строительства всю сумму за квартиру, то в договоре должно быть указано, что в данном случае цена на квартиру, стоимость которой оплачена в начальной стоимости строительства, изменению не подлежит.
Таким образом, гражданин получает возможность купить квартиру за цену, которая существенно ниже той цены, что будет у такой же квартиры на момент окончания строительства.
Однако заключая договор со строительной компанией, дольщик несет определенный риск, так как известны случаи так называемых "долгостроев", когда дом строится в течение многих лет, а иногда строительство просто замораживается. Вернуть в таком случае свои деньги бывает весьма затруднительно. Также зачастую под маркой строительных компаний скрываются мошенники, которые собирают с людей деньги, обещая им прекрасные элитные квартиры в престижных районах, и затем исчезают. Поэтому при заключении договора инвестирования строительства нужно обратить внимание на правоустанавливающие документы строительной компании.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
И. Еланина
ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ДОГОВОР ИНВЕСТИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА: СХОДСТВА И РАЗЛИЧИЯ
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Инвестирование в строительство
При приобретении недвижимости широкое применение в настоящее время получили:
- договоры долевого участия в строительстве;
- договоры инвестирования строительства.
При этом указанные виды контрактов получили распространение как при сделках с эксклюзивной недвижимостью в Москве, так и рядовой в любом небольшом городе России.
Рассмотрению отличительных особенностей каждого из них и посвящена данная статья.
ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Договор долевого участия в строительстве следует квалифицировать как договор простого товарищества, основные правовые положения которого установлены в главе 55 Гражданского кодекса (ГК).
По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе (статья 1042 ГК):
- деньги;
- иное имущество;
- профессиональные и иные знания;
- навыки и умения;
- деловая репутация и деловые связи.
Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.
Условие договора долевого участия в строительстве о вкладах сторон является существенным условием данного договора. Поэтому следует обращать особое внимание на необходимость денежной оценки вкладов, внесенных сторонами по договору: следует четко прописывать размер внесенных вкладов в денежном выражении и соответственно размеру внесенных вкладов следует определить доли сторон по договору простого товарищества в возводимом строительном объекте.
При отсутствии в договоре денежного эквивалента внесенного вклада в случае возникновения между сторонами спора он будет разрешаться с учетом п. 2 статьи 1042 ГК: вклады товарищей предполагаются равными по стоимости.
По договору долевого участия в строительстве взять на себя обязанность объединить вклады могут несколько лиц (товарищей), причем возможен вариант, когда новое лицо (товарищ) входит в договор уже в процессе строительства объекта.
Условиями договора следует определить также и порядок внесения вклада сторонами по договору долевого участия.
В условиях договора долевого участия в строительстве не может быть обозначен раздел "цена договора", поскольку ни одна из сторон договора не покупает у другого участника товары, работы или услуги, это противоречило бы сути договора данного типа.
Если договор простого товарищества не связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, каждый товарищ отвечает по общим договорным обязательствам всем своим имуществом пропорционально стоимости его вклада в общее дело. По общим обязательствам, возникшим не из договора, товарищи отвечают солидарно.
Существенным условием договоров является наличие у сторон общей цели. Наличие общей цели означает, что ни одна из сторон не покупает у другой стороны товары, работы или услуги, в силу чего требования одной из сторон по договору к другой стороне о взыскании с нее стоимости выполненных работ, оказанных услуг, внесенных в качестве вклада, не подлежат удовлетворению, а также ни одна из сторон не может извлекать прибыль и обогащаться за счет другой стороны.
В соответствии со статьей 432 ГК договор считается заключенным, если между сторонами в соответствующей форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Условиями договора следует предусмотреть также порядок ведения товарищами общих дел, порядок покрытия расходов и убытков, обязательства и ответственность товарищей по общим обязательствам, условия об охране возведенного объекта, прекращение договора долевого участия (статьи 1044 - 1050 ГК).
Согласно п. 1 статьи 1050 ГК договор простого товарищества прекращается, в частности, вследствие:
- объявления кого-либо из товарищей недееспособным;
- объявления кого-либо из товарищей несостоятельным;
- смерти товарища или ликвидации либо реорганизации участвующего в договоре простого товарищества юридического лица;
- истечения срока договора простого товарищества;
- выдела доли товарища по требованию его кредитора.
При прекращении договора простого товарищества вещи, переданные в общее владение и (или) пользование товарищей, возвращаются предоставившим их товарищам без вознаграждения, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
С момента прекращения договора простого товарищества его участники несут солидарную ответственность по неисполненным общим обязательствам в отношении третьих лиц.
Раздел имущества, находившегося в общей собственности товарищей, и возникших у них общих прав требования осуществляется в порядке, установленном статьей 252 ГК.
ДОГОВОР ИНВЕСТИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
Договор инвестирования строительства отличается от договора долевого участия в строительстве тем, что дольщик (гражданин или организация, желающая приобрести квартиру либо квартиры в строящемся жилом доме) участвует в строительстве путем передачи строительной компании денежных средств в размере предполагаемой стоимости квартиры в этом доме.
Договор инвестирования строительства так же, как и договор долевого участия в строительстве, в соответствии со статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не подлежит государственной регистрации, поскольку такие договоры регистрируются только в том случае, когда они являются предметом сделки.
Договор об инвестиционной деятельности ни в ГК, ни в Законе РСФСР от 26 июня 1991 г. №1448-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ни в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. №39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" не упоминается.
Согласно статье 8 ФЗ Закона 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК.
Согласно п. 1 статьи 421 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Как уже отмечалось, основные принципы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности установлены в Законе 39-ФЗ. Однако данным Законом не урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционного договора.
Вид договора, оформляющего отношения участников инвестиционной деятельности, права, обязанности, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение определяются на основании ГК.
В связи с этим признание договора инвестиционным не дает ответа на вопрос о его гражданско-правовой природе.
В большинстве случаев, по мнению ряда судов, суть этих отношений состоит в том, что гражданин передает деньги (осуществляет финансирование) организации, с которой заключает договор, а организация, в свою очередь, передает гражданину в собственность построенную квартиру.
Таким образом, между организацией и гражданином возникают отношения по передаче товара в собственность или по выполнению работ, завершающихся получением гражданином созданного результата.
Особенностью договора инвестирования строительства также является и то, что если дольщик вносит на начальном этапе строительства всю сумму за квартиру, то в договоре должно быть указано, что в данном случае цена на квартиру, стоимость которой оплачена в начальной стоимости строительства, изменению не подлежит.
Таким образом, гражданин получает возможность купить квартиру за цену, которая существенно ниже той цены, что будет у такой же квартиры на момент окончания строительства.
Однако заключая договор со строительной компанией, дольщик несет определенный риск, так как известны случаи так называемых "долгостроев", когда дом строится в течение многих лет, а иногда строительство просто замораживается. Вернуть в таком случае свои деньги бывает весьма затруднительно. Также зачастую под маркой строительных компаний скрываются мошенники, которые собирают с людей деньги, обещая им прекрасные элитные квартиры в престижных районах, и затем исчезают. Поэтому при заключении договора инвестирования строительства нужно обратить внимание на правоустанавливающие документы строительной компании.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)