Статьи
Р. Демьянов
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Налогообложение недвижимости и сделок с ней; Экономика и управление недвижимостью
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса (ГК) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе:
Иными словами, собственник может делать со своим имуществом все, что хочет, лишь только это не противоречило закону или иным правовым актам.
Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
В то же время, согласно ст. 210 ГК собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Значит, собственник обязан осуществлять оплату коммунальных услуг и связи независимо от того, использует его сам владелец или имущество сдается в аренду.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (арендодателю). Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (п. 1 статьи 614 ГК), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
Арендатор же в свою очередь обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Поскольку в рассматриваемом нами случае собственник помещения в многоквартирном доме, управляемом ТСЖ, сдает в аренду свое имущество – нежилое помещение (а он, как мы уже выяснили ранее, имеет на это полное право), то он (собственник имущества, арендодатель) и организация (арендатор) являются сторонами договора гражданско-правового характера - договора аренды, заключаемого в соответствии с главой 34 ГК.
В соответствии с п. 1 статьи 208 Налогового кодекса (НК) налогоплательщиками НДФЛ признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы от источников, в РФ, не являющиеся налоговыми резидентами РФ.
Согласно пп. 4 п. 1 статьи 209 НК к доходам от источников в РФ относятся, в том числе, доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ. Значит, собственник, сдающий помещение в аренду, является налогоплательщиком НДФЛ. Налоговая ставка по НДФЛ в отношении таких доходов устанавливается в размере 13%.
При этом согласно п. 3 статьи 210 НК для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 - 221 НК.
Статья 221 НК устанавливает возможность применения профессиональных вычетов. Согласно п. 2 данной статьи при исчислении налоговой базы право на получение профессиональных налоговых вычетов имеют налогоплательщики, получающие доходы от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера, - отношения аренды, как мы уже отмечали выше, относятся к гражданско-правовым отношениям. При этом вычет предоставляется в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с выполнением этих работ (оказанием услуг).
Разберемся, может ли воспользоваться указанным вычетом налогоплательщик-арендодатель.
Согласно п. 5 статьи 38 НК услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности. Использование собственником (арендодателем) своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом не может признаваться деятельностью, а значит, и услугой.
Таким образом, применение нормы статьи 221 НК неправомерно.
Как уже было сказано выше, собственник обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества (то есть, в частности, оплачивать коммунальные услуги и связь) независимо от того, использует ли он это имущество сам или сдает его в аренду. Указанные расходы являются неизбежными для собственника, значит, они не могут относиться к расходам, непосредственно связанным с получением дохода от аренды, даже если согласно дополнительному соглашению с арендатором они уплачиваются последним.
Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод, что суммы оплаты коммунальных услуг и связи за счет средств организации, являющейся арендатором, признаются доходом физического лица – арендодателя и подлежат налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Р. Демьянов
ПОДЛЕЖАТ ЛИ НАЛОГООБЛОЖЕНИЮ НДФЛ У АРЕНДОДАТЕЛЯ – ЧЛЕНА ТСЖ СУММЫ КОММУНАЛЬНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ, ОПЛАЧЕННЫЕ АРЕНДАТОРОМ?
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Налогообложение недвижимости и сделок с ней; Экономика и управление недвижимостью
Организация заключила договор аренды нежилого помещения в доме, управляемом товариществом собственников жилья (ТСЖ). Собственником арендуемого помещения является физическое лицо.
Договор на оплату коммунальных услуг заключен между товариществом собственников жилья и собственником - физическим лицом. При этом в дополнительном соглашении к данному договору указано, что обязанность по оплате коммунальных платежей возлагается на арендатора. То же относится и к услугам связи – их тоже должен уплачивать арендатор.
Возникает вопрос: будут ли уплаченные арендатором суммы за коммунальные услуги и связь являться доходом арендодателя, то есть собственника арендуемого помещения в ТСЖ, и соответственно, подлежат ли они налогообложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ)?
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса (ГК) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе:
- отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;
- передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом;
- отдавать имущество в залог и обременять его другими способами;
- распоряжаться им иным образом.
Иными словами, собственник может делать со своим имуществом все, что хочет, лишь только это не противоречило закону или иным правовым актам.
Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
В то же время, согласно ст. 210 ГК собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Значит, собственник обязан осуществлять оплату коммунальных услуг и связи независимо от того, использует его сам владелец или имущество сдается в аренду.
АРЕНДА ИМУЩЕСТВА
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (арендодателю). Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (п. 1 статьи 614 ГК), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
- предоставления арендатором определенных услуг;
- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Арендатор же в свою очередь обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
ДОХОД АРЕНДОДАТЕЛЯ И НДФЛ
Поскольку в рассматриваемом нами случае собственник помещения в многоквартирном доме, управляемом ТСЖ, сдает в аренду свое имущество – нежилое помещение (а он, как мы уже выяснили ранее, имеет на это полное право), то он (собственник имущества, арендодатель) и организация (арендатор) являются сторонами договора гражданско-правового характера - договора аренды, заключаемого в соответствии с главой 34 ГК.
В соответствии с п. 1 статьи 208 Налогового кодекса (НК) налогоплательщиками НДФЛ признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы от источников, в РФ, не являющиеся налоговыми резидентами РФ.
Согласно пп. 4 п. 1 статьи 209 НК к доходам от источников в РФ относятся, в том числе, доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ. Значит, собственник, сдающий помещение в аренду, является налогоплательщиком НДФЛ. Налоговая ставка по НДФЛ в отношении таких доходов устанавливается в размере 13%.
При этом согласно п. 3 статьи 210 НК для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 - 221 НК.
Статья 221 НК устанавливает возможность применения профессиональных вычетов. Согласно п. 2 данной статьи при исчислении налоговой базы право на получение профессиональных налоговых вычетов имеют налогоплательщики, получающие доходы от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера, - отношения аренды, как мы уже отмечали выше, относятся к гражданско-правовым отношениям. При этом вычет предоставляется в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с выполнением этих работ (оказанием услуг).
Разберемся, может ли воспользоваться указанным вычетом налогоплательщик-арендодатель.
Согласно п. 5 статьи 38 НК услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности. Использование собственником (арендодателем) своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом не может признаваться деятельностью, а значит, и услугой.
Таким образом, применение нормы статьи 221 НК неправомерно.
Как уже было сказано выше, собственник обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества (то есть, в частности, оплачивать коммунальные услуги и связь) независимо от того, использует ли он это имущество сам или сдает его в аренду. Указанные расходы являются неизбежными для собственника, значит, они не могут относиться к расходам, непосредственно связанным с получением дохода от аренды, даже если согласно дополнительному соглашению с арендатором они уплачиваются последним.
Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод, что суммы оплаты коммунальных услуг и связи за счет средств организации, являющейся арендатором, признаются доходом физического лица – арендодателя и подлежат налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)